安置房项目风险评估报告.docx
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安置房项目风险评估报告.docx
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安置房项目
评估报告
0
目 录
62
一、总 论 4
(一)项目概况 4
(二)社会稳定风险评估概述 5
(三)社会稳定风险评估依据及范围 9
(四)社会稳定风险评估的原则、程序及方法 11
二、土地征迁风险评估 14
(一)土地征收范围 14
(二)土地征收可能引发的风险内涵及其成因 14
(三)风险内容及其评价 16
(四)土地征收补偿风险的综合评价 21
(五)风险防范措施 23
(六)下步风险防范方案 24
(七)结论 25
三、环境影响风险评估 26
(一)环境影响风险评估的目的 26
(二)该项目环境影响风险来源 27
(三)环保风险的评价 28
(四)生态环境保护措施 30
(五)环境影响评价结论 33
四、建筑安全风险评估 34
(一)评估依据 34
(二)建筑安全风险评价及建筑安全措施 35
(三)结论 39
五、财务经营风险评估 40
(一)财务经营风险概述 40
(二)项目财务经营风险分析 44
(三)该项目财务经营风险防范措施 45
(四)结论 48
六、其他风险评估 49
(一)风险类型 49
(二)风险因素和风险程度分析 50
(三)风险防范措施 51
(四)结论 52
七、结论与建议 53
(一)项目社会稳定风险总体综合评估 53
(二)结论 53
(三)建议 54
一、总 论
(一)项目概况
1、项目名称:
安置房项目
2、项目建设单位:
3、拟建地点
本项目拟建地点位于百善镇某村,占地面积70亩。
4、建设规模及内容
本项目主要建设内容百善镇某新村安置房建设工程,本项目总投资4000万元,占地面积70亩,安置房建筑面积39000平方米,以及广场、卫生室、小型商场、绿化、道路等配套设施。
建设安置房430套,安置人口约1500人;主要建设内容与规模详见下表:
序号
项目
单位
数量
备注
一
总占地面积
亩
70
46666.2平方米
二
总建筑面积
m2
40600
1
住宅建筑面积
m2
39000
2
公共建筑面积
m2
1600
A
卫生服务站
m2
300
B
小型商场
m2
600
C
市政公用工程
m2
200
供电、燃气、公厕、垃圾中转
D
农机库
m2
400
E
大门
m2
100
五
道路工程
小区内道路工程
六
人均公共绿地
m2/
1.52
项目建设一览表
人
七
机动停车位
辆
500
八
容积率
0.87
根据对拆迁安置的定位和居民群众要求,确定户型面积为
90M2户型,共430套。
(2)居民区配套工程:
参考XX市《关于新建住宅区配套建设教育设施的通知》要求,根据新区实际情况,新建住宅区配套标准为:
3)其他配套服务设施建筑面积1600平方米。
4)道路、给排水、供配电等工程。
(二)社会稳定风险评估概述
社会稳定风险,广义上是指一种导致社会冲突,危及社会稳定和社会秩序的可能性,是一类基础性、深层次、结构性的潜在危害因素,对社会的安全运行和健康发展会构成严重的威胁,一旦这种可能性变成现实性,社会风险就会转变成公共危机。
广义的社会风险是一个抽象的概念,它涵盖了生态环境领域,政治领域、经济领域、社会领域和文化领域的各种风险因素。
在狭义上,社会风险是指由于所得分配不均、发生天灾、政府施政对抗、结社群斗、失业人口增加造成社会不安、宗教纠纷、社会各阶级对立、社会发生内争等社会因素引起的风险,仅指社会领域的风险。
1、社会稳定风险评估意义
社会稳定风险评估,是指与人民群众利益密切相关的重大决策、重要政策、重大改革措施、重大工程建设项目、与社会公共秩序相关的重大活动等重大事项在制定出台、组织实施或审批审核前,对
可能影响社会稳定的因素开展系统的调查,科学的预测、分析和评估,制定风险应对策略和预案。
为有效规避、预防、控制重大事项实施过程中可能产生的社会稳定风险,为更好的确保重大事项顺利实施。
对构建社会主义和谐社会的重大意义,我们所要建设的社会主义和谐社会,应该是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。
全面准确地理解和谐社会的基本特征和重要原则,重要的一条就是要充分认识保持安定有序、维护社会稳定的重要意义。
在实践中,人们越来越深切地体会到,构建和谐社会,必须维护社会稳定。
稳定是和谐的前提和基础。
推进和谐社会建设,就必须保持社会的平安、稳定、有序。
没有稳定,构建社会主义和谐社会就无从谈起。
唯有稳定才能发展经济,才能达到社会和谐。
构建和谐社会,需要做很多方面的工作,而保持安定有序、维护社会稳定,是最重要的工作。
保持社会稳定是大局,这是我国现代化建设的一条极其重要的经验。
改革开放20多年来,我国经济始终保持持续快速健康发展,综合国力显著增强,人民生活逐步改善,各项事业生机勃勃,国际威望不断提高。
这一切都同我们的社会保持团结稳定的局面密切相关。
我们应该倍加珍惜来之不易的大好局面。
邓小平同志曾经指出:
“中国的问题,压倒一切的是需要稳定。
没有稳定的环境,什么都搞不成,已经取得的成果也会失掉。
”这不仅为改革开放和现代化
建设的实践所充分证明,也是广大干部群众从经验和教训中得出的共同结论,是人民的共同心声。
维护社会稳定,是构建社会主义和谐社会的必然要求。
当前,我们所处的国际国内环境相当复杂,既面临大好机遇,也遭遇严峻挑战。
团结一心,保持稳定,我们才能抓住机遇,克服困难,应对挑战。
我国现代化建设正处于一个重要战略机遇期,确保稳定,才能抓住和用好这个战略机遇期,实现经济发展和社会和谐;确保稳定,才能化解矛盾、理顺情绪,团结一切可以团结的力量,调动一切积极因素;确保稳定,才能妥善解决我们面对的各种问题,为经济社会发展创造良好的内部和外部环境。
在现代化建设的大局面前,我们必须像爱护自己的眼睛一样珍惜、维护社会稳定。
维护社会稳定,实现社会和谐,一个重要问题是依法有序地看待和处理我们面对的问题。
依法治国这句话,大家都拥护,这就意味着必须健全社会主义法制,充分发挥法治在促进、实现、保障社会和谐方面的重要作用。
社会的发展总会面临着矛盾和问题,也总是在不断解决矛盾和问题中前进的。
当今世界很不平静,会有这样那样的磨擦和问题;国内改革建设不会一帆风顺,会有这样那样的困难。
解决这些矛盾和问题,只能冷静理智、依法有序地进行。
和谐与稳定符合国家和人民的根本利益,促进和谐与维护稳定是每一个公民的责任。
我们都希望生活在一个和谐、稳定的社会之中,都希望国家尽快地富强起来,人民富裕起来,都希望顺利实现现代化建设的宏伟目标,那么,人人应该为和谐稳定尽责,为和谐
稳定出力。
只要我们上下同心,各方协力,和衷共济,团结稳定,就没有克服不了的困难。
我们相信,一个更加富强、更加民主、更加文明的中国必将屹立于世界民族之林。
2、社会稳定风险形成原因
从当前中国社会的总体形势看,整体平稳的同时存在着严重的社会风险,一方面,中国经济持续快速发展,政治体系运行平稳有序,社会整体发展保持着良好态势。
另一方面,当前中国各种问题和矛盾凸现出来,不少问题和矛盾还呈现出继续恶化的态势,社会风险也在不断累积。
当前,“三农”问题、腐败问题、土地征收、国有资产流失、贫富悬殊问题、就业问题、金融风险的加剧、安全生产问题、犯罪猖獗问题、诚信危机及影响社会和谐稳定的不安定因素等这些问题中潜藏着巨大的社会风险,这些问题可以说是当前中国十分紧迫并亟待解决的问题,这些问题中潜藏着巨大的社会风险。
这些问题如果得不到较好的解决和处理,累积到一定程度,就可能失控从而形成社会危机。
在很大程度上可以说,这些社会问题是当前中国社会风险之源。
3、评估主体
重大事项决策的提出、政策的起草、项目的报批、改革的牵头、工作的实施等有关部门是负责组织重大事项社会稳定风险评估工作
的主体。
涉及到多个部门的,牵头部门为评估工作的主体,其他相关部门协助办理。
4、社会风险评估工作要求
(1)加强组织领导
主管部门要高度重视,切实加强对重大事项社会稳定风险评估工作的组织领导。
主要领导要加强对评估工作的督促、指导,其他领导要主动抓好分管范围内的重大事项社会稳定风险评估工作,及时研究解决工作中遇到的重大问题,提升重大事项社会稳定风险评估工作水平。
各单位要把评估结果作为重大事项决策的重要依据,认真执行、切实推进社会稳定风险评估工作,对应进行评估的事项要做到不评估不决策,不评估不实施。
(2)严肃责任查究
各级各部门要把重大事项社会稳定风险评估工作纳入社会治安综合治理考评体系,对应进行社会稳定风险评估而未实施评估,或因组织实施不力、走过场,以及防范化解工作不落实、不到位,引发大规模集体上访或群体性事件等影响社会稳定事件的,要依据有关规定严肃查究有关单位和相关人员的责任。
(三)社会稳定风险评估依据及范围
1、社会稳定风险评估报告编制依据
(1)《中华人民共和国环境保护法》(1989年12月26日)
。
(2 )《中华人民共和国水法》 (中华人民共和国主席令第
74号,2002年8月29日)。
(3)《中华人民共和国水污染防治法》(2008年2月28
日)。
(4)《中华人民共和国水污染防治法实施细则》 (国务院令
第284号,2000年3月20日)。
(5)《中华人民共和国大气污染防治法》(2000年4月29
日)。
(6)《中华人民共和国环境噪声污染防治法》(1996年10
月29日)。
(7)《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》(2005年
4月)。
(8)《中华人民共和国环境影响评价法》(2003年9月1
日起实施)。
(9)《中华人民共和国清洁生产促进法》(2002年6月29
日)。
(10)《实施工程建设强制性标准监督规定》(建设部令第81
号)。
(11)《城市房地开发经营管理条例》(国务院令第248号)。
(12)《建设工程质量管理条例》(国务院令第279号)。
(13)绿色建筑评价标准(GB/T50378-2006)。
(14)绿色建筑技术导则(建科[2005]199号)。
(15)采暖通风与空气调节设计规范(GB50019-2003)。
(16)通风与空调工程施工质量验收规范(GB50243-2002)。
(17)《国务院信访条例》。
(18)《XX市城市总体规划》(2006—2020年)。
(19)《XX市住房建设规划》(2008—2012年)。
(20)《安徽省人民政府关于进一步加快城镇住宅建设的决定》
。
(21)XX市人民政府《关于促进我市房地产持续健康发展的若
干意见》。
(22)《XX统计年鉴》—2011。
(23)国家及安徽省有关城市规划和住宅建设现行法规。
(24)《建设项目经济评论方法与参数》第三版。
(25)建设单位提供的其它有关资料。
(26)《国有土地上土地征收与补偿条例》(国务院令第590号)。
(27)《XX市城市土地征收与拆迁补偿安置暂行办法》。
2、社会稳定风险评估范围
本项目风险评估范围主要包括:
土地征迁风险评估;环境影响风险评估;建筑安全风险评估;财务管理风险评估及其它方面风险评估等五项内容。
(四)社会稳定风险评估的原则、程序及方法
1、评估原则
(1)权责统一原则
由重大事项的承办部门具体组织实施风险评估工作,按照“谁主管、谁负责”、“谁决策、谁负责”、“谁审批、谁负责”的要求,对评估结论负责。
(2)合法合理原则
评估重大事项必须依照法律、法规和政策,做到公开、公正,体现公平,符合大多数人民群众的意愿。
(3)科学民主原则
依照相关法律法规和政策制定科学、规范的评估标准,深入调查研究,多渠道、多方式、多层次征求意见,定性与定量分析相结合,充分论证,确保评估工作全面、客观、准确。
(4)以人为本原则
统筹考虑发展需要与人民群众承受能力,统筹考虑人民群众长远利益与现实利益,切实维护人民群众合法权益。
(5)公平和效益原则
正确处理改革、发展、稳定的关系,把改革的力度、发展的速度与社会可承受程度统一起来,实现政治效益、经济效益的有机统一。
2、评估程序
(1)制定评估方案
由评估主体对已确定的评估事项制定评估方案,明确具体要求和工作目标。
(2)组织调查论证
评估主体根据实际情况,将拟决策事项通过公告公示、走访群众、问卷调查、座谈会、听证会等多种形式,广泛征求意见,科学论证,预测、分析可能出现的不稳定因素。
(3)确定风险等级
为便于评价表述准确,本报告把风险发生的可能性的大小划分成5个等级,可能性由小到大以次表述为:
很小、较小、中等、较
大、很大。
(4)形成评估报告
在充分论证评估的基础上,评估主体就评估的事项、风险的分析、评估的结论、应对的措施编制社会稳定风险评估报告。
(5)集体研究审定
重大事项实施前必须公司办公会等形式集体研究审定。
评估主体将评估报告、化解风险工作预案提交局党组会、局长办公会等会议审批,由会议集体研究视情况作出实施、暂缓实施或不实施的决定。
对已批准实施的重大事项,评估主体要密切监控运行情况,及时调控风险、化解矛盾,确保重大事项顺利实施。
3、评估方法
以施工图文件资料为主线,综合运用风险层次分析法、图表法、模糊综合评估法等方法。
二、土地征迁风险评估
该项目土地征收补偿工作有可能引发矛盾纠纷,所以必须对其潜在风险进行先期预测、先期研判、先期介入、先期化解,在了解民情、反映民意、集中民智、珍惜民力的基础之上,实现科学决策、民主决策、依法决策,切实维护最广大人民群众的根本利益。
基于上述情况,土地征收补偿办公室作为该项目组织实施单位,及时组建了评估工作领导小组和工作小组,入户调查研究,了解社情民意。
同时向有关法律单位和个人咨询,广泛听取意见和建议。
对百善镇某新村安置房项目建设土地征收项目进行了全面的、认真的社会稳定风险评估,形成社会稳定风险评估报告如下。
(一)土地征收范围
百善镇某新村安置房项目建设土地征收范围:
位于百善镇某村,征收面积约70亩;合46666.2平方米平方米。
(二)土地征收可能引发的社会稳定风险内涵及其成因
土地征收引发的社会稳定风险,即政府在执行土地征收政策、实施土地征收的过程中给人民群众的生活、生产、财产等与其切实利益相关的各个方面造成的负面影响各损失的可能性。
土地征收对征收范围的人群影响是多方面的:
失去收益性物业、失去宅基地及住宅、原有生活方式和邻里关系改变、产生失落感、剥夺感等。
另外,不同时间之间、不同区域之间、不同征收性质之间的不同补偿标准和方式,有可能导致群众对比甚至盲目攀比,造成误解,产生不公平感等。
因土地征收需要而迁出原居住地的被征收人,为了公共利益的需要,他们不得不离开家园,失去原有的生存空间,去适应一个新的未知环境。
引发土地征收社会稳定风险的原因,分析如下:
1、 土地征收的强制性
在我国现阶段,土地征收是政府行为而不是市场行为,政府发布公告,组织与实施,政府行为带有一定的强制性,这样做利于保证工程建设进度要求。
土地征收在对被征收人进行公平合理补偿的前提下进行,不以被征收人自愿条件,其产生的负面作用也是不容忽视的。
2、 被征收人对补偿的期望值过高
土地的价值具有很强的区域性,不同的区位土地价值相差显著。
随着城市化的演进和城市的不断扩张,城市边界土地升值明显,人民对土地升值的预期加强,要价和附带条件越来越高。
目前的土地
征收补偿标准,虽然实行的是市场价,但和补征收人不断增加的要求和欲望相比,补偿常常不能满足被征收人的要求。
3、 土地征收带来的破坏性
当人们土地被征收、被迫迁移时,其原有的生活模式会受到影响,大量有收益的生产资料将会丧失,收入来源减少;教育和医疗保健等福利设施及服务短期内将有可能变化;社会关系网解体。
这种破坏性将影响被征收人的生产生活水平的提高。
4、 补偿不公平等其它原因
不同时间之间、不同区域之间、不同征收方式之间的不同补偿标准和方式,有可能导致群众相互对比甚至盲目攀比,造成误解,产生不公平感。
另外,政府征收程序不到位、工作不细致、补偿费不能按时拨付等都可能诱发社会稳定风险。
(三)风险内容及其评价
在土地征收过程中,社会稳定风险衍生于相关利益群体对土地征收项目的抗拒,这种抗拒有多种表现形式,如上访、留置原地拒绝搬迁、暴力对抗、甚至群体示威等。
因此,对土地征收项目所涉及的影响社会稳定的风险进行界定,应认真分析土地征收实施,群众可能引发的异议、遭遇到损失或不适,这些异议、损失或不适为引起社会不稳定的风险。
在识别了百善镇某新村安置房项目建设土地征收项目可能面临的社会稳定风险的基础上,对上述风险发生的可能性大小分别进行定性评价。
为便于评价表述准确,本报告把风险发生可能性的大小划分成5个等级,可能性由小至大依次表述为:
很小、较小、中等、较大、很大,并根据专家经验以及对土地征收相关利益群体的民意调研结果,界定各类风险发生可能性的大小。
根据对土地征收项目实施过程中易发生的社会风险判断,并结
合百善镇某新村安置房项目建设土地征收项目的具体情形,可能会诱发的异议、损失或不适等风险及其评价主要如下:
1、 项目合法性、合理性遭质疑的风险
风险内容:
该项目的政策是否与现行政策、法律、法规相抵触,是否有充分的政策、法律依据;该项目是否坚持严格的审查审批和报批程序;是否经过严谨科学的可行性研究论证,是否充分考虑到时间、空间、人力、物力、财力等制约因素;征收方案是否合理可行,工作措施是否完善。
(1)本项目合法,手续完备,程序完备
本项目经过充分可行性论证,严格按照《XX市城市土地征收与拆迁补偿安置暂行办法》(见附录)及有关法规实施,程序合法,手续齐全。
该项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,规划部门已出具规划意见,土地部门也出具了
土地预审意见。
征收程序按照有关法律规定,决策民主、程序正当、结果公开。
但是上述依法进行的活动并不能彻底解决群众对合法性的质疑问题。
首先,社会各界对征收补偿的合法性还持有怀疑的态度。
鉴于这些问题,上述问题应该受到有关部门足够重视。
(2)本项目符合区域经济发展需要
百善镇某新村安置房项目建设提升某新村品位,推动农村的发展。
该项目建设改善农村环境,道路交通等基础设施的得到了改善,对于周边发展同样具有较强的推动力。
从城市经营出发,该区域的合理发展,会整合周边市场资源,具有推进城市经济发展的显著作用。
(3)本项目是实施城市规划的需要
百善镇某新村安置房项目建设是我市民生工程项目,现已经完成了规划编制工作。
按照规划,今明两年将进行规划落实的工作,在基础设施投入之后,环境功能将会发挥出来。
评价结论:
项目合理性风险较小,而其合法性会受到质疑,风险较大。
2、 项目可能造成环境破坏的风险
风险内容:
该项目需征收大量土地,可能会对区域的植物造成一定程度的破坏。
另外,项目在运营期可能也会对周边环境造成一
定程度的影响。
百善镇政府建设百善镇某新村安置房项目在施工期间严格按照设计方案进行施工,严格依照环境保护及水土保持投资预算投入保护措施建设,做好各项防治,对路面进行洒水处理粉尘,在白天进行施工作业,基本上对周边环境影响不大,不会产生噪声扰民现象。
本项目建成后,绿地率32.5%,不仅不会破坏当地环境,还能进一步提升周边区域的生态环境质量。
评价结论:
项目造成环境破坏的风险很小
3、 群众抵制征收的风险
风险内容:
由于土地征收涉及群众的切身利益,加上群众对土地征收的政策缺乏理解,因此在土地征收问题上往往会与政府站在对立面,以各种形式抵制征收。
土地征收项目中群众最敏感最担忧的是公平合理补偿问题。
项目涉及的土地征收需要住宅的拆除和搬迁,对其生活会造成一些不便和冲击。
如果补偿不合理,即使是少数人不满意,也有可能影响项目的进度和社会的不稳定。
另外,原有土地租金收益短期内可能会失去,从而影响收入水平。
为了羸得群众对土地征收项目的支持,我们已在土地征收过程中摸索出了一套成熟的做法,可以有效地化解群众对征地项目的不理解、不支持。
在以前项目中,一线工作人员高度负责,主动放弃自已的节假日休息时间,积极与被征收群众联系沟通,向解答各项征收问题,宣传项目建设意义和征收政策;严格按照《国有土地上土地征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《XX市城市土地征收与拆迁补偿安置暂行办法》及有关法规实施,不让被拆迁人经济上受损,同时对关系到群众切身利益的补偿数目,一丝不苟,反复核对,积极帮助解决力所能及的补偿问题,顺利高效推进征收工作。
本项目已严格依照《国有土地上土地征收与补偿条例》等有关规定拟定了征收补偿方案,并组织征求意见,补偿方案的合理性得到了群众认可,每个拆迁户对自己的补偿方案就行了签字确认。
拆迁办
与拆迁户签订协议的详细资料现在拆迁办留存。
评价结论:
抵制土地征收的风险较小
4、 群众对生活环境变化的不适风险
风险内容:
该项目所在地居民的聚集地,环境相对封闭和稳定。
该项目土地征收将打破原来的生存现状,使得他们与外界的联系更加密切,并在一定程度上受到外界的干扰,从而造成内心的不安与担忧。
另外,本项目会引起居民转移,进行异地安置。
异地安置会使长期形成的邻里关系解体,不得不重新组建并适应新的社会关系网络,这些都会使被征收人在短期内感到惶恐和不适。
该项目土地征收意味着居民生存方式将会面临改变,让他们感到不适应。
不过,这种不适应仅仅是短期的,随着该项目的建成,居民的生活、就业、出行等条件将得到明显改善,并能长期从该项目所带动的城市化进程中受益。
评价结论:
群众对生活环境变化的不适风险较小。
5、 群众对生活保障担忧的风险
风险内容:
该项目需征收大量土地,造成暂时性的失业,从而使其面临生存的压力。
该项目在实现公共利益的同时,把群众的短期需要和长远利益结合起来综合考虑。
本项目已严格依照《国有土地征收与补偿条例》等有关规定拟定了征收补偿方案,并组织征求意见,补偿方案的合理性得到了群众认可,每个拆迁户对自己的补偿方案就行了签字确认。
评价结论:
群众对生活保障担忧的风险很小。
6、 项目可能引发社会矛盾的风险
风险内容:
该项目在土地征收补偿过程中,个别居民可能会因为对补偿方案的不满意而拒绝搬迁、抵制征收。
另外,不排除有民间组织通过收买当地居民的补偿权利而介入反征收活动,滋事生非,干扰项目进展,并从中牟利。
本项目土地征收补偿工作精心布置,组织严密,在征收补偿过程中尽量做到不引发。
少引发居民的不满情绪,以情感人,以理服人。
早在征收工作开展之初,市征收办就会同相山区、相山区东街道办事处及规划、土地、房管、城管等部门和单位对征收工作周密谋划、精心组织,积极推进。
在制定征收补偿方案时,召开座谈会,反复征求群众的意见和建议,尽可能使补偿方案更完善、更合理。
开展宣传教育,针对居
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