地产项目可行性分析6郑州市惠济区古荥镇意向地块简要分析报告.docx
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地产项目可行性分析6郑州市惠济区古荥镇意向地块简要分析报告.docx
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地产项目可行性分析6郑州市惠济区古荥镇意向地块简要分析报告
郑州市惠济区古荥镇意向地块简要分析报告
郑州公司
2016年12月20日
一、基本情况
1.项目区位与交通情况
意向地块为郑州市惠济区古荥镇特色小镇整体开发,包括区域城中村改造、古荥镇旅游景观修复等。
古荥镇位于郑州市西北部,靠近黄河风景区,属于郑州市郊区。
意向地块距离黄河风景区6.6公里,距离CBD23.73公里,距离龙湖副CBD21.69公里,地块周边6公里左右,规划有地铁1号线及地铁2号线。
目前区域为古荥镇政府所在地,区域公共配套较少。
区域拥有较好的历史文化沉淀,郑州市计划依托隋唐大运河、古荥镇遗址,将古荥片区打造成为运河文化区:
以古荥镇为“龙头”,利用丰厚历史文化,打造风情旅游小镇;以大运河遗址带为“龙身”,以保护促发展,线性带动周边旅游开发,传承运河文化,打造成一座“运河上的城市”,建设“一河两岸六园八景十二遗珠”的现代风情旅游景区。
2.地块现状
目前地块为城市近郊村庄,需进行拆迁处理。
3.周边配套
二、土地相关事项
1.基本情况
古荥镇安置区占地面积3159亩,总建筑面积219万平方米,住宅184万平方米,商业31万平方米。
拆迁安置涉及6个行政村29858人。
古荥大运河文化区总城市建设用地44717亩,住宅商业等用地8600亩,安置区用地1500亩(人均70平方米)。
2.出让信息
意向地块暂未挂牌
3.竞买条件
意向地块暂未挂牌
4.目前进展
目前对地块进行初步规划,与惠济区政府沟通中
三、参与性机会分析
(一)城市及区域房地产市场概况
1、城市近期房地产市场库存,量价情况,未来总体市场判断。
2016年1-11月份郑州市住宅新增供应1176.37万㎡,成交量达到1318.22万㎡,均价10411元/㎡,供求比1.12。
其中1-9月份成交面积1144.03万㎡,占比87%。
10月份出台限购限贷政策,11月份受限购限贷政策影响,成交量较9月份下降44%。
由于政府从备案价上限制房价上涨,11月成交均价较9月份下降3.4%。
截至11月底,郑州市商品住宅库存量为336.92万㎡,环比增加11%,同比下滑31%,库存量略有回升。
在不增加新供应的情况下,按照近一年的月均去化计算,去化周期仅需2.8个月。
2016年1-11月份郑州市共供应169宗土地,供应面积9938亩。
成交宗数116宗,成交面积6761亩。
其中1-9月份成交112宗,受“郑九条”新政调控影响,土地市场暂缓出让,10月份无土地成交,11月份集中供应56宗土地,但多为城改用地,前期已有开发商介入,基本无净地出让。
2016年前三季度商品住宅市场整体销售情况较好,量价齐升。
进入第四季度,受限购限贷政策影响,成交量下降幅度较大,价格略有下降。
目前客户观望情绪较为严重,预计2017年第一季度,将延续下降趋势。
受“限房价、竞地价”的新政影响,地王将不会再出现,地价将保持稳定,同时受限房价的政策影响,新拍卖地块,后期入市产品价格,将与目前房价保持相同趋势,不会有较大波动。
2、区域近期房地产市场库存,量价情况,未来总体市场判断。
截止2016年11月底,惠济区库存16.03万方,按照近一年的月均去化量计算,去化周期1.1个月,库存量较少,去化周期较短。
11月份惠济区供应8.05万㎡,去化8.19万㎡,销售均价11803元/㎡。
惠济区目前在售项目较多,预计明年有和昌林与城、融创大河宸院、富力建业尚悦居等多个千亩大盘入市,潜在供应量较大,市场竞争较为激烈。
(二)周边区域土地出让情况
2014年-2016年区域土地成交明细表
序号
出让时间
地块名称
性质
出让面积(㎡)
容积率
建筑面积(㎡)
成交价(万)
楼面价(元/㎡)
溢价率
竞得者
1
2016/7/1
郑政出[2016]68号
住宅用地
51219
2.0
102438
25016
2442.06
0%
和昌地产
2
2016/7/1
郑政出[2016]70号
住宅用地
61136
2.5
152840
33626
2200.06
0%
和昌地产
2014年-2016年区域土地成交分布图
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