营口商业地产市调报告.docx
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营口商业地产市调报告
营口市调报告
2012年7月
一、营口市区建材家居、灯饰市场及商户调研ﻩ3
(一)红运家居商场ﻩ3
(二)北方陶瓷城ﻩ4
(四)装饰材料城周边沿街商铺ﻩ7
(五)建设街沿街商铺ﻩ8
(六)东升家私9
(九)御园家具城11
三、鲅鱼圈城区建材家居、灯饰市场及商户调研12
四、项目潜在竞争项目调研ﻩ16
(一)项目周边在售社区底商调研16
(二)开元广场ﻩ17
(四)营口义乌商贸城(鲅鱼圈)ﻩ19
六、项目SWOT分析25
七、项目细化定位建议ﻩ25
一、营口市区建材家居、灯饰市场及商户调研
(一)红运家居商场
1、市场基本情况
项目名称
红运家俱商城
物业结构
专业市场,共4层
经营业态
一楼
家俱、灯饰、陶瓷卫浴
总营业面积
约50000㎡
二楼
家俱
三楼
家俱
二期
家俱
商户数量
家俱
148
经营商铺主力面积
一、二、三楼
150方
陶瓷卫浴
11
二期
400方
灯饰
11
窗帘
10
商铺平均租金
一楼
42-48元/㎡.月
物业管理费
无物业管理费
二楼
37-46元/㎡.月
三楼
32-40元/㎡.月
二期
28元/㎡.月
产权性质
租赁
租赁方式
合同一年一签
进货渠道
厂家进货为主
销售渠道
90%以上为营口市区
仓储物流配套
市场后有一万平左右仓库
代表性品牌
经营状况描述
1、市场经营情况较差,空调、暖气等效果非常不好,大多数经营户对该商城的意见很大;
2、市场在8月份合同到期,逾期可续签一月,之后搬入新市场
3、家具商户普遍反应这两年生意较差,甚至做不过周边的辽阳、海城等地的家具市场,目前大多数商户都是保本经营,但灯饰商家普遍反应经营较好
4、灯具商家主要以家装灯饰为主,但店内有工程灯具的图册,可根据客户要求订货
2、商户访谈
访谈地点
红运家俱商城1楼
访谈对象
月宫明灯饰
联系方式
访谈时间
2011年7月19日
访谈要点
1.生意较一般,对项目蛮有兴趣,可能会和朋友一起在项目租赁商铺;
2.培养市场需近5年的时间,建议项目能在前期给予一定的优惠,在前两年培养市场;
3.从现在来看,产业基地虽然较为偏僻,但是发展前期良好;
4.将业态分布明确,希望灯饰能在较为优势的地段。
访谈地点
红运家俱商城2楼
访谈对象
张英利
联系方式
访谈时间
2011年7月19日
访谈要点
1.红运前期宣传做的非常好,宣传单页发放到沈阳、大连等地方,而且免一年半的租金,非常适合培养市场;
2.认为现营口家私市场已经饱和,生意一年比一年差,竞争激烈,对项目不报很大的期望,处于观望阶段;
3.建议项目除了在广告方面下功夫外,希望能有较为先进的管理模式。
访谈地点
红运家俱商城2楼
访谈对象
周海英
联系方式
访谈时间
2011年7月19日
访谈要点
1.建议项目将各种业态分布明确,不要存在混杂的状况;
2.由于红运合同8月底到期,有意向去项目租赁商铺;
3.希望项目能在广告方面下功夫,项目一期快建设完成,却对项目完成不了解。
(二)北方陶瓷城
1、市场基本情况
项目名称
北方陶瓷城
物业结构
专业市场,共1层
经营业态
一期
陶瓷卫浴、建材
总营业面积
约40000㎡
二期
陶瓷卫浴、建材
三期
陶瓷卫浴
四期
陶瓷卫浴
商户数量
建材
50
经营商铺主力面积
陶瓷城
120方
陶瓷卫浴
326
商铺平均租金
一期
33元/㎡.月
物业管理费
无物业管理费
二期
33元/㎡.月
三期
33元/㎡.月
四期
33元/㎡.月
产权性质
租赁
租赁方式
合同一年一签
进货渠道
厂家进货为主
销售渠道
东三省批发和零售
仓储物流配套
总共有近五万方仓库
代表性品牌
中山榕陶瓷、盛邦瓷业、蒙娜丽莎、王者、诺贝尔、蒙娜丽莎
经营状况描述
1、经营情况良好,主要商户从事的是东三省的陶瓷卫浴批发业务,对城市零售的兴趣度不是很高
2、商户以福建人为主,很多福建品牌
3、对于市场的管理方面还是比较满意的
4、市场配有仓库,仓库比例为1:
1.2左右
2、商户访谈
访谈地点
华夏陶瓷城417号
访谈对象
陈小惠诺贝尔瓷砖
联系方式
访谈时间
2011年7月19日
访谈要点
1、本商场是诺贝尔厂家营口地区总代理
2、经营诺贝尔系列瓷砖浴房坐便等产品
3、商户认为本案只能做零售为主
4、商户对本案比较感兴趣,想进一步洽谈
访谈地点
北方陶瓷城二期609号
访谈对象
蔡少强
联系方式
访谈时间
2011年7月19日
访谈要点
1、本案地理位置只能做零售
2、目前本案周边零售业消费客户少
3、本人未必有精力在做零售
访谈地点
华夏陶瓷城7号门左侧
访谈对象
曾楚芬米莱克东北总经销
联系方式
访谈时间
2011年7月19日
访谈要点
1、商户觉得本案周边形成人流还得五六年,暂时会出现亏损
2、觉得自己做批发的话没有其他的精力来进行城市零售
3、有一定的兴趣入购买本市场的商铺
4、对于该地块未来的发展还是有一定的信心
(三)装饰材料城
1、市场基本情况
项目名称
装饰材料城
物业结构
专业市场,共2层
经营业态
一楼
地板、木门、壁纸、吊顶、五金、灯饰等
总营业面积
约15000㎡
二楼
卫浴、地板、木门、壁纸、吊顶等
商户数量
木门
92
地板
103
经营商铺主力面积
一楼
50-60方
吊顶、壁纸、地毯
42
油漆、五金、锁具等
18
陶瓷卫浴
10
二楼
120方
灯饰
8
窗帘
13
商铺平均租金
一楼
20元/㎡.月
物业管理费
无物业管理费,暖气费30元/㎡.年
二楼
25-30元/㎡.月
产权性质
租赁
租赁方式
合同一年一签
进货渠道
厂家进货为主
销售渠道
90%以上为营口市区
仓储物流配套
市场一楼有部分店面为仓库,在市场门口有多个小型的物流公司
代表性品牌
圣象木门,圣象地板,立邦漆,德尔地板等
经营状况描述
1.由于市场一楼产品属于中低端,符合营口市居民的消费水平,经营状况良好;
2.在市场周边已形成建材装饰街,有较好的销售氛围,产品齐全,基本能满足一个新家所需的装饰材料,包括地板、木门、吊顶、壁纸、油漆、玻璃等;
3.市场二楼为精品装饰材料,由于是去年刚入驻市场,生意状况极差,但由于市场给予免租一年的优惠政策,许多商户也在观望是否搬离该市场。
2、商户访谈
访谈地点
装饰材料城1楼
访谈对象
骆先生
联系方式
访谈时间
2011年7月19日
访谈要点
1.由于访谈对象是做批发的,精力相对有限,基本不会考虑在项目租赁商铺,但如果价格符合,不排除贷款投资;
2.现阶段沿海开发基地人烟稀少,交通物流相对落后,虽说以后发展前景好,但现应了解项目地段的交通规划,给投资商一个安心;
3.由于项目附近多为住宅,不适合做批发,只适合做零售。
访谈地点
装饰材料城1楼
访谈对象
马广雨
联系方式
访谈时间
2011年7月22日
访谈要点
1.对项目完全不了解,认为项目宣传不到位;
2.希望能在前期有相应的优惠政策,前两年以培养市场为主;
3.建议能引进相对先进的管理模式。
(四)装饰材料城周边沿街商铺
1、市场基本情况
项目名称
装饰材料城周边沿街店
物业结构
底商
经营业态
一楼
木门、地板、壁纸、吊顶等
总营业面积
约10000㎡
商户数量
木门
28
经营商铺主力面积
120㎡
地板
35
壁纸、吊顶
15
窗帘、玻璃
11
商铺平均租金
1.7元/㎡/天(套内面积)
物业管理费
无物业管理费
产权性质
租赁
租赁方式
合同一年一签
进货渠道
厂家进货为主
销售渠道
基本上为营口市区
仓储物流配套
仓库在其他地方
代表性品牌
圣象地板、楚楚吊顶、富豪木门等。
经营状况描述
1.由于在其周边已形成良好的经营过氛围,相关的配套设施已完善,因此生意还算不错;
2.租金相对较高,虽然生意较好,但利润不高。
2、商户访谈
访谈地点
装饰材料城周边沿街店
访谈对象
贺龙
联系方式
访谈时间
2011年7月22日
访谈要点
1.虽然曾去项目地考察,但仍然不是很了解,认为广告缺少,可是认为项目地段相对沿海开发基地其他项目较好,处于开发区的中心位置;
2.由于店铺为厂里所设的销售点,有很大的意愿在项目重新开个分店,但前提的是租金价格能相对适中;
3.比较关心项目的管理方式,希望能引进先进模式。
(五)建设街沿街商铺
1、市场基本情况
项目名称
建设街沿街商铺
物业结构
底商
经营业态
一楼
地暖装饰、五金、电器、灯饰
总营业面积
约13000㎡
商户数量
灯饰
48
经营商铺主力面积
80㎡
建材装饰
58
陶瓷卫浴
25
五金电器
31
商铺平均租金
1.8元/㎡/天(建筑面积)
物业管理费
无物业管理费
产权性质
租赁或自由
租赁方式
1-3年不等
进货渠道
厂家进货为主
销售渠道
基本上为营口市区
仓储物流配套
仓库在其他地方
代表性品牌
大自然马兰士罗格朗台历欧克莱。
经营状况描述
经营情况较好,大户对于本项目的意向较大,对于商场铺位位置,优惠程度都有一定的要求,希望能够进入管理专业化,经营科学化,集中的灯饰市场;小户目前进入的意愿也有,但需要看实际的政策,对铺面的要求一般都要在150㎡以上。
2、商户访谈
访谈地点
建设街沿街底商
访谈对象
杜峰
联系方式
访谈时间
2011年7月22日
访谈要点
1、对汇达广场项目不是很了解,对于项目位置未来的发展趋势有一定的信心,希望能够入驻或者购买商铺。
2、对我们项目前期对大户的优惠力度有进一步了解的意向
3、觉得营口的灯具市场还未饱和,还有一定的发展前景
(六)东升家私
1、市场基本情况
项目名称
东升家私
物业结构
三、四层
经营业态
家私
总营业面积
7000方
商户数量
40家
商铺主力面积
150-200㎡
商铺平均租金
三层
0.8元
租赁方式
一年一签
四层
0.7元
代表性品牌
三兄弟家具、朗萨家私
经营状况描述
1.市场经营中档家私品牌;2.市场没有专门仓储;3市场内业态相对丰富;4.市场经营状况较好。
2、商户访谈
访谈地点
东升家私城
访谈对象
范光林
联系方式
访谈时间
2011年7月21日
访谈要点
1、业主在红运有分店八月底到期,准备撤出红运
2、对我市场的规模及位置比较看好
3、对本案的经营管理公司实力想进一步了解4、对商场开业的优惠政策关注度高
(七)宜家布艺
项目名称
宜家布艺
物业结构
财富广场4楼
经营业态
窗帘
总营业面积
1500方
商户数量
8家
商铺主力面积
100-150
租赁方式
合同一年一签
商铺平均租金
0.43元
扣点
18%-22%
销售渠道
营口市区
代表性品牌
金辉布艺、芊芷布艺
经营状况描述
1.市场经营中档品牌的窗帘;2.经营面积小,窗帘品种少;3经营状况不好。
(八)润达家私
项目名称
润达家私
物业结构
大润发三层
经营业态
家私
总营业面积
6000方
商户数量
40家
商铺主力面积
100-200
商铺平均租金
1.2元
租赁方式
合同一年一签
销售渠道
营口市区
代表性品牌
阿玛尼
经营状况描述
1.市场经营中端家私品牌;
2.市场内部环境还可以;
3由于市场整体规模较小,导致产品类型不够齐全,消费者选购余地少;
4.市场经营状况不是很好。
(九)御园家具城
项目名称
御园家具城
物业结构
专业市场,共5层
经营业态
一楼
低端家私
总营业面积
1.2万方
二楼
年年红家私
三楼
低端家私
四楼
办公家具
五楼
商户数量
一层
20家
主力面积
一层
150㎡
二层
1家
二层
2000㎡
三层
1家
三层
2000㎡
四、五层
1家
四、五层
4000㎡
商铺平均租金
一层
1元
租赁方式
合同一年一签
二层
1元
三层
0.8元
销售渠道
90%以上为营口市区
四、五层
0.8元
仓储物流配套
商场一楼有部分仓库
代表性品牌
年年红
经营状况描述
1.市场一楼、三楼经营抵挡家私,一楼经营状况还可以,三楼为一家经营户经营目前生意清淡不如一楼;
2.二楼也是一家经营户经营年年红品牌,经营状况还可以,据销售员透露年年红品牌在当地做得非常好;
3.四、五楼经营办公家具也是一家商户经营,经营状况一般。
二、大石桥市区建材家居、灯饰市场及商户调研
1、代表性重点市场情况
项目名称
中晨装饰广场
物业结构
专业市场,共3层
经营业态
一楼
装饰材料
总营业面积
2.4万方
二楼
家私
三楼
家私
商户数量
建材
63家
一楼
40-50方
家居
65家
经营商铺主力面积
二楼
150-250方
三楼
200方
商铺平均租金
一楼
1元
物业管理费
管理费4.2元/月,供暖费36元/年
二楼
0.8元
三楼
0.7元
产权性质
租赁
租赁方式
合同一年一签
进货渠道
厂家进货为主
销售渠道
大石桥本地
仓储物流配套
市场一楼有3000方的仓库
市场档次
低端
经营状况描述
1.市场比较杂乱,内部设施差;
2.主要经营抵挡家私、建材产品;
3.主要客户群体是大石桥当地百姓;
4.大石桥最大规模的建材家私市场;
5.本地区市场都以低端品牌为主,中高消费人群基本去沈阳、营口购买家私。
2、商户访谈
访谈地点
大石桥中国银行斜对面天赋广场东侧
访谈对象
侯宇
联系方式
访谈时间
2011年7月21日
访谈要点
1、对汇达广场项目有较强的兴趣
2、对我们项目的业态划分非常重视
3、由于经济实力有限,对我们项目的优惠力度关注度较高
三、鲅鱼圈城区建材家居、灯饰市场及商户调研
(一)沿街灯具、建材家居市场
1、市场基本情况
项目名称
辽东湾大街、平安大街及其周边建材灯饰市场
物业结构
底商
经营业态
一楼
建材装饰、五金、灯饰、陶瓷卫浴等
总营业面积
约10000㎡
商户数量
建材装饰
约100
经营商铺主力面积
70㎡
家居
3
灯饰
20
陶瓷卫浴
13
商铺平均租金
1-2元/㎡/天(建筑面积)
物业管理费
无物业管理费
产权性质
租赁
租赁方式
合同签订比较灵活
进货渠道
厂家进货为主
销售渠道
基本上为鲅鱼圈城区
仓储物流配套
仓库在其他地方
代表性品牌
三雄极光、皇家马车
经营状况描述
1、经营情况较好,但相关业态比较分散,没有形成集聚效应
2、商户对于专业市场的需求比较高
3、主要以城市零售为主,有扩张的需求
4、很多商户在营口市区都有店面
2、商户访谈
访谈地点
鲅鱼圈平安大街白云小区23号门市
访谈对象
路微
联系方式
访谈时间
2011年7月22日
访谈要点
1、目前商铺的生意较好,想进入专业的市场
2、对本案的兴趣较高,看好项目未来发展的趋势
3、有一定的投资意向,希望届时能过及时提供相关信息
访谈地点
鲅鱼圈平安大街白云小区西门南行100米
访谈对象
霍跃东
联系方式
访谈时间
2011年7月22日
访谈要点
1、生意还不错
2、有意向进入专业的市场
3、对于本案的价格和政策较关心,由于相距较远,意向进行商铺投资
4、觉得本案的项目推广工作做得很不充分
(二)金标家具城
1、市场基本情况
项目名称
金标家具城
物业结构
专业市场,共2层
经营业态
二楼
软木家具
总营业面积
约2500㎡
三楼
实木家具
商户数量
家居
13
经营商铺主力面积
一楼
150方
二楼
150方
商铺平均租金
一楼
0.8元/㎡/天
物业管理费
无物业管理费
二楼
产权性质
租赁
租赁方式
合同一年一签
进货渠道
厂家进货为主
销售渠道
鲅鱼圈居民
经营状况描述
1.由于周边基本为刚刚新建的楼盘,人口较为稀少,而且不市场位置相对偏僻,因此经营状况极差;
2.现商户基本在培养市场,等周边新的楼盘装修,所以还未搬离市场。
2、商户访谈
访谈地点
金标家居城(鲅鱼圈)
访谈对象
李侃(金标家居城的总经理)
联系方式
访谈时间
2011年7月21日
访谈要点
1.商场生意较为一般,但是鲅鱼圈发展速度很快,市场前景良好;
2.现鲅鱼圈的家居市场被中低端霸占,但是相信随着经济的发展,高端市场能逐步吞噬市场份额;
3.其本人对营口家居市场也非常了解,对营口新开或将要建设的专业市场非常了解,但却对本项目一点不熟悉,。
(三)金标家具城
项目名称
远大家具市场(三楼)
物业结构
专业市场,共一层
经营业态
各类家居
总营业面积
约4000㎡
商户数量
家居
21
经营商铺主力面积
200㎡
商铺平均租金
1元/㎡/天
物业管理费
无物业管理费
产权性质
租赁
租赁方式
合同一年一签
进货渠道
厂家进货为主
销售渠道
鲅鱼圈居民
经营状况描述
1.产品档次处于中低端,知名度极高,生意状况良好;
2.周边相关的配套设施完善,但是其市场一楼为菜市场,二楼为超市,三楼才是家居市场,经营环境极差,人流拥挤,存在消防安全隐患。
(四)好亿家家居广场
1、市场基本情况
项目名称
好亿家家居广场
物业结构
专业市场,共三层
经营业态
各类家居
总建筑面积
15000㎡
商户数量
家居
52
经营商铺主力面积
200㎡
商铺平均租金
40元/㎡/月
物业管理费
无物业管理费
产权性质
租赁
租赁方式
合同一年一签
进货渠道
厂家进货为主
销售渠道
鲅鱼圈居民
经营状况描述
1.产品档次属于中高端,价格相对较高,因此经营状况差;
2.市场营业不久,许多商户刚刚入驻,知名度相对不高,但是该市场前期无任何优惠;
3.广场位于远大市场对面,随着鲅鱼圈的发展,必将能抢占一部分市场份额。
2、商户访谈
访谈地点
好亿家家居广场
访谈对象
刘衍伟
联系方式
访谈时间
2011年7月21日
访谈要点
1.好亿家广场基本为高端家私市场,前期无任何优惠,租金价格也相对较高,但商铺基本招满,生意状况较差,店主认为现阶段的高端市场不适合鲅鱼圈;
2.对于本项目,建议做高端市场,最好能把营口、鲅鱼圈、大石桥等地的高端家私市场全部聚集起来,起到集聚效应,这样就能留住大部分去大连、沈阳购买的客户;
虽然现在对项目不是很了解,但有意向在本项目租赁商铺,当然希望项目前期的优惠政策,管理模式以及一些后勤,周边配套能在以后慢慢成熟
(五)其他重点家具市场
1、新新家私---商场面积1.2万方,整个商场独家经营,实行统一管理、统一收银,代理了10多个品牌家具,产品有中高端名用家具、办公家具、布艺、地毯等,经营方式为零售,目前经营状况还好。
2、卓新家具---商场面积1500方,整个商场独家经营,商场经营中低端家私零售,经营状况一般。
3、舒丽雅家私---是专卖店是经营,面积1500方,产品以时尚休闲定位,经营状况较好。
四、项目潜在竞争项目调研
(一)项目周边在售社区底商调研
项目名称
地理位置
沿街门市面积
价格
销售情况
主力客户群
备注
星汇·奥城
沿海产业基地,奥体中心旁
50-200方(单层或两层)
10800元/㎡(两层);14900元/㎡(一层)
剩余10套左右大面积商铺
营口市区客户(以公务员、事业单位、医生教师及个体户等为主)
——
海韵郦城
沿海产业基地,管委会北面
170-270方(两层)
8000-10000元/㎡
——
——
多层4000元/㎡起,高层3600元/㎡起
滨河丽都
沿海产业基地,民和路与新和大街交汇处
南门:
200-300方(两层);西门:
100-120方(两层,送地下室)
南门:
8800元/㎡;西门:
7480元/㎡
销售约10套,剩余较多大户型
市区客户
——
东明世纪花园
沿海产业基地,博文路与新力大街交汇处博文路商铺
150-300方(两层,一楼层高6米)
预计均价15000元/㎡
——
——
沿街商铺共约100套,小区共约3000户,配套会所、幼儿园、酒店式公寓、酒店
水岸新都
沿海产业基地,沿新力大街社区底商
190-220㎡
2009年销售均价4000多元/㎡,目前二手门市价格7000-10000多元/㎡
已售罄
——
——
沿海家园
沿海产业基地,沿新和大街社区底商
150方(两层)
7000元/㎡(最初销售为10000元/平方米)
只剩最后一套
营口市区客户,有较大部分黑龙江客户
商铺为两本产证,一楼为40年商业产权,二楼为70年住宅产权,一楼不能按揭,二楼可做按揭
(二)开元广场
项目名称
地理位置
物业类型
面积
均价
销售情况
备注
开盘活动
开元广场
沿海产业基地,新海大街与奉贤路交叉口
酒店式公寓
40-110㎡
4300元/㎡(精装修,带600元/平装修)
预定约20套
精装修交付时不带任何家电
小户型:
存1万抵2万;大户型:
存2万抵4万
沿街商铺
南区:
150-160方(两层),北区:
50-60方(一层)
南区:
10800元/㎡;北区:
11800元/㎡
预定约10套
包租三年,租金回报率20%,从首付款中直接扣抵
存10万抵15万
写字楼
——
4980元/㎡
备注:
项目周边还有2个商业项目未推出,即洲盛小商品五金机电城,总建筑面积约77万方,以及星汇·国际商贸城,两个项目目前均未开盘。
(三)居然之家
地理位置
总建筑面积
此次推出商铺总数
楼层
商铺位置
面积区间
套数
均价(按建筑面积计算)
销售情况
主力客户群
备注
老边区,渤海大街东首
6万㎡(此次开盘约3万方)
700余套
1F
内铺
33-40㎡
40
- 配套讲稿:
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- 特殊限制:
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- 关 键 词:
- 营口 商业地产 报告