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实用技术经济学文档
南昌工程学院
实用技术经济学
国际教育学院市场营销专业
论文题目平江商务酒店项目可行性研究报告
学生姓名涂李远骏
班级10市场营销(国)
学号2010020370
指导教师刘斌老师
完成日期2012年2月22日
平江商务酒店综合体项目
目录
第一章投资概况
第一节项目简介
第二节投资方案
第二章项目背景和必要性
第一节项目背景
第二节项目投资的必要性
第三章市场竞争分析
第四章项目实施计划
第五章风险分析及应对措施
第一节主要风险因素
第二节主要风险对策
第六章效益评价
第一节经济效益评价
第二节社会效益评价
第三节投资项目结论
第一章投资概况
第一节项目简介
一、项目概况
1.项目名称:
平江商务酒店综合体项目
2.项目建设单位:
平江区集体(国有)资产经营公司
3.项目地点:
项目建筑位于娄门路318号(原平江医院),地处苏州古城区的东北面,西面紧邻护城河,东邻苏州新加坡工业园区,建筑基本保持原有结构形态,周边多为居民新村,外部装饰风格陈旧,
4、项目状况:
项目占地面积2687.28平方米,总建筑面积7366.52平米(含地下停车场3016.94平米)。
项目资产为公司自有资产,目前空置。
5.项目规模:
按照快捷酒店进行改造,改造面积约4349.58平米,暂定客房约110间。
6.投资估算及资金筹措:
改造总投资约450万元,改造资金由公司自筹。
第二节投资方案
一、项目投资
项目总投资估算表(万元)
序号
项目
投资
备注
1
结构改造
55
2
外立面改造
50
3
公共部分装饰
75
4
客房装修
110
5
电器设备
55
6
大堂装饰
15
7
电力系统
45
8
消防系统
20
9
其他设备
25
总计
450
二、投资建设方案
项目总投资约450万元,计划2011年初开始办理施工前期准备工作,2011年3月能够开工,2011年12月底前完成改造工作,2月投入试营业。
第二章项目背景和必要性
第一节项目背景
一、宏观背景
1、苏州区位环境分析
1.1地理位置
苏州位于中国经济最活跃的区域——长江三角洲中心地带,东临上海,南连浙江省嘉兴、湖州两市,西傍太湖与无锡相接,北枕长江,是距上海最近的中心城市。
第二节项目投资的必要性
一、有利于提高公司的收益
旅游业是苏州市政府大力扶植的产业,也符合古城区的发展方向,有利于提高服务业的比重。
平江国资经营公司无论是规模还是实力,在平江区内都位列前茅。
凭借公司现有的优势,改造后能够将空置国有资产最大限度的发挥效益,同时提升公司在项目运营方面的能力,有利于提升公司的市场竞争力,扩大公司的业务,提高公司的收益,促进区域经济的发展。
二、有利于提高公司的开发经验
本项目如果成功实施,将是公司在平江区内又一个成功运作的快捷酒店项目,为公司开发快捷酒店又一次提供了宝贵的经验。
三、有利于增加社会效益
本项目投资完全符合平江区委、区政府提出的“文化为本、科技为用、商业为体、旅游为形”的发展战略。
在给公司带来可观的经济效益的同时,也能够为社会带来了效益,项目的实施将直接增加30多个就业岗位,每年增加约50万元的地方财政收入。
第三章市场竞争分析
我国酒店业的发展始于涉外酒店,当时的酒店主要是接待国外的客商和游客,很少有中国人入住。
从近几年酒店的发展来看,在2008年前几年时间里,豪华酒店成为中国酒店业竞争最为激烈的领域。
但是随着豪华酒店数量的迅速增加,豪华酒店的入住率却在下降。
相反,随着现代经济的发展,普通人在商务、旅游等方面的酒店住宿需求越来越多,快捷酒店以它的方便、低价、快捷,异军突起,很快成长为一支新兴力量,在几年时间内就占据了市场80%左右的份额,而且这样的趋势仍将延续。
第四章项目实施计划
一、投资实施计划
项目占地面积2687.28平方米,地上共二层建筑面积4349.58平米,地下共一层建筑面积3016.94平方米。
地上一、二层4349.58平米
地下室3016.94平米(约有60个停车位)
总面积7366.52平米
扣除30%左右的公用面积,实际有效使用面积约为3044.7平米,初步框定改造后客房套数约110套。
二、项目工程实施计划
由于项目设施老化,且原有建筑布局与快捷酒店严重不符,需要花大量时间和精力进行结构改造与内部装饰。
计划邀请专业的设计公司对项目进行重新设计,定位于25——40岁之间的旅游人群为主。
外立面设计要求醒目、大气。
内部装饰尽可能给人清爽、简约的感觉。
2009年11月~2009年12月:
完成项目工程可行性研究编制及报批工作;
2009年12月~2010年1月:
完成项目工程的初步设计、施工图设计、审查;
2010年2月:
完成项目工程的施工前期的准备工作;
2010年3月~2010年7月:
完成项目工程的全部改造和装饰施工;
2010年8月:
完成整改,实现工程竣工验收,并投入使用。
2010年9月:
开始试营业。
项目实施计划表
序号
计划内容
2009年
2010年
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1
可研编制与审批
●
●
2
初步设计、施工图设计、审查
●
●
3
施工前期准备工作
●
4
工程的全部装饰装修工程
●
●
●
●
●
5
工程竣工验收并投入使用
●
6
开始试营业
●
第五章风险分析及应对措施
第一节主要风险因素
一、经营风险
主要由快捷酒店自身运营出现问题而带来的风险。
由于快捷酒店自身竞争力减弱,无法满足市场需求,导致财务状况恶化,无法持续经营带来的巨大风险。
二、行业风险
短期内,周边出现大量快捷式连锁酒店,导致整个行业恶性竞争,公司投资建设的快捷酒店无法适应竞争而陷入经营困境的风险。
1、主要竞争对手目前来看主要竞争对手为汉庭(东环路店),如家(拙政园店)等已经存在的快捷酒店。
汉庭和如家的主要市场为拙政园以西,辐射观前街的客流,而本项目主要侧重于由拙政园以东,园区或东环高架进入市区的客流。
2、潜在竞争对手由于位于黄金商圈周边,物业基本属于饱和状态,暂时未发现适合做快捷酒店的较大体量空置房屋。
三、政策风险或自然风险
旅游业发展形势发生变化而产生的风险,如受国家宏观政策重大影响或突发自然灾害、流行疾病等影响,导致旅游业急剧萎缩,项目出现问题的风险。
第六章效益评价
第一节经济效益评价
一、费用
由于不考虑土地购置成本与工程建设成本,成本仅包括改造装饰成本,共计450万元。
需要说明的是,在预计快捷商务酒店改造项目投资时考虑的是静态因素,不考虑时间对投入的影响以及建筑原材料价格的可能变化。
二、投资回报预测
收入主要包括客房收入与餐厅出租收入,概算小计为每年5,281,550元。
具体明细如下:
1、客房收入
为了便于测算,按照11间标准间进行概算:
标准间180.00元/日
入住率65%(市场调查周边快捷酒店入住率70%左右)
客房年收入=标准间日价格×标准间数×65%×365
=180×110×65%×365
=4697550
2、餐厅收入
餐厅按照进行对外出租进行估算,按照8元/天/平米来计算租金收入:
收入=8×365×200=584000
总收入=4697550+584000=5281550(广告可能根据营销策略来进行调整,因此广告收入不进行计算)。
三、成本
1、物料成本
物料成本主要包括客房费用、低值易耗品、布草费用、维修费用、广告公关费用以及其他费用(如宽带、员工餐费等),物料成本概算小计为每年1,070,250元。
具体明细如下:
客房费用=客房低值易耗品×客房数×365
=15×110×365
=602250
低值易耗品=低值易耗/月×12
=5000×12
=60000
布草费用=布草/月×12
=10000×12
=120000
维修费用=维修费用/月×12
=2000×12
=24000
广告公关费用=广告公关/月×12
=2000×12
=24000
其它费用=其它费用/月×12
=20000×12
=240000
客房费用602250
低值易耗品60000
布草费用120000
维修费用24000
广告公关费用24000
其它费用240000
物料成本1070250.00
2、人工成本
人工成本按照30名员工数数及员工平均工资计算,员工平均工资按2000元/月计算:
人工成本720,000.00
3、水电费
估算共计约为10万元/年。
4、总成本
物料成本1,070,250
人工成本720,000
水电费100,000
总成本1,890,250
5、营业税
营业收入的6%约316,893
四、回收周期
由于项目资产为公司自有,项目支出不包括土地购置费用与工程建设费用。
经过概算,项目营业利润约为每年300万元,年净利润约为230万元。
不含建设期投资回收期约2年。
第二节社会效益评价
本项目投资完全符合平江区委、区政府提出的“文化为本、科技为用、商业为体、旅游为形”的发展战略。
在给公司带来可观的经济效益的同时,也为社会带来了效益,增加30多个就业机会,每年增加约50万元的地方财政收入。
第三节投资项目结论
本项目具有良好的经济效益和社会效益,为公司开发快捷酒店提供了宝贵的经验,具有较好的收益预期,符合公司根本利益。
综上所述,建议批准实施该项目。
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