全国区域房地产市场研究报告87页-2.3M.doc
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章节目录
一全国房地产市场概况 6
(一)房地产政策导向 6
(二)主要指数分析 10
(三)全国房地产开发投资情况 12
二全国房地产增量房市场交易情况分析 20
(一)八大经济圈新增供应市场分析 20
三重点城市存量房市场交易情况 34
(一)存量房销售均价 34
(二)存量房租赁价格 35
(三)其他分析 36
四重点城市分析:
东部地区房地产市场特点分析 40
(一)东部地区房地产市场概况及其走势 40
(二)东部地区热点城市房地产市场状况 40
五当月房价综述和下月展望 52
(一)本月房价走势分析及预测 52
(二)政策导向分析及预测 54
图目录
图1:
2006年1月-7月固定资产投资及房地产开发投资完成情况 13
图2:
2006年1月-7月房地产开发投资情况(分地区) 16
图3:
2006年1月-7月商品房及住宅销售面积情况 17
图4:
2006年10月-7月全国房地产供求关系(竣工/施工面积比) 19
图5:
2007年8月八个区域房价指数同比分析情况 33
图6:
2007年8月八个区域房价指数环比分析情况 33
图7:
2006年10月-2007年6月天津商业营业用房销售均价情况 45
图8:
2007年宁波市六区成房指数周指数 46
表目录
表1:
2007年8月国房景气指数 10
表2:
十大城市07年7月中房指数环比情况 11
表3:
2006年1月-2007年7月固定资产投资及房地产开发投资完成情况 13
表4:
2006年1月-2007年7月房地产开发投资情况(分物业) 14
表5:
2006年1月-2007年7月房地产开发投资情况(分地区) 15
表6:
2006年1月-2007年7月商品房及住宅销售面积情况 17
表7:
2006年1月-2007年7月商品房及住宅销售额情况 18
表8:
2006年1月-2007年7月商品房及住宅销售额情况 18
表9:
2006年10月-2007年7月全国房地产供求关系(竣工/施工面积比) 19
表10:
2007年8月长三角地区房屋销售价格指数变化情况 20
表11:
2007年8月长三角经济圈部分城市商品房成交情况 20
表12:
2007年8月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况 23
表13:
2007年8月珠三角经济圈部分城市商品房成交情况 23
表14:
2007年8月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况 25
表15:
2007年8月中原地区房屋销售价格指数变化情况 26
表16:
2007年8月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况 28
表17:
2007年8月沿江经济圈部分城市商品房成交情况 28
表18:
2007年8月东北房屋销售价格指数变化情况 30
表19:
2007年8月西南地区房屋销售价格指数变化情况 30
表20:
2007年8月西北地区房屋销售价格指数变化情况 31
表21:
商品销售房价格指数同比增幅前十名的城市 32
表22:
商品销售房价格指数同比增幅后五名的城市 32
表23:
新建商品销售房价格指数同比增幅前十名的城市 32
表24:
新建商品销售房价格指数同比增幅后五名的城市 33
表25:
2007年7月份四大城市存量房销售均价情况 35
表26:
2007年7月份四大城市存量房租赁价格情况 35
表27:
2007年1-7月天津房地产投资开发情况 41
表28:
2006年10月-2007年6月天津商业营业用房销售情况 44
表29:
2007年宁波六区成房指数周指数 46
表30:
2007年1-7月深圳房地产开发投资情况 49
表31:
2007年8月深圳各区域商品住宅成交情况 49
表32:
2006年8月深圳各区域商品房成交价格 50
本期要点
中房指数:
7月份,全国十城市综合指数除重庆微幅下降外均表现为上涨态势;
房地产开发投资情况:
房地产开发投资增速明显加快,07年商品住房开发投资增速快速上升,西部地区房地产开发投资增速加快;
房地产销售情况:
7月份商品房销售额同比快速上涨至40%,供求比不断上升,施工面积增速远高于竣工面积增速;
新增供应分析:
从8月各大城市房地产交易数据来看:
长三角地区:
以上海为首的长三角地区房价强劲反弹,调控效果被削弱;
珠三角地区:
8月份广东及福建部分城市房价呈现回落趋势,福州经济适用房大量上市拉低房价。
广西北海补涨强劲,在今年前8个月中,有6个月领涨全国;
环渤海地区:
北京等部分城市高端房价出现加速上升趋势,北京现房销售持续火热;
中原地区:
郑州商品房销售量增价跌,西安房地产继续走高;
沿江地区:
武汉、长沙两地三大成交指标(成交套数、成交面积、成交金额)继续攀升;
东北地区:
加快东北老工业基地振兴将对东北房地产发展起到积极作用。
西南地区:
成都商品房市场需求旺盛,商品住宅成交增长近1.5倍。
房价温和的重庆下半年发力,前8月商品房销售额超去年全年;
西北地区:
乌鲁木齐房地产开发投资同比增长54.4%;
存量房市场:
成交均价和租赁价格大幅度上涨
成交均价:
北京成交均价首次突破万元大关,上海略低于上月的上涨幅度,广州和深圳继续保持强劲的增长态势;
租赁价格:
深圳同比涨幅最大,上海租金上涨幅度相对较慢,北京和广州环比涨幅分别为5.97%和3.66%。
房价走势:
全国房价已经进入新一轮上升通道。
8月,国房景气指数连续摸高,70个大中城市房价全部上扬,房屋空置率却持续下降,这些官方数据都表明整个房地产市场的热度有所上升;另一方面,地价持续上涨,房地产市场正在进入新一轮的反弹期。
从目前情况看,推动近期房价较快上涨的因素很难在短期内消除,预计今年后期全国房价较快上涨的走势仍将持续一段时间,全年涨幅可能略高于去年。
政策导向:
一,房地产企业“圈占”土地已引起中央高度重视,媒体对此大肆炒作,有种从两端“逼”国家会针对土地开发出政策的趋势。
二,上市房地产企业利用资本市场融资呈现高潮,而且不仅非公开增发、公开增发,还充分利用“公司债”开闸的机会,在债市上发行公司债。
此一情况在媒体上负面评价远大于正面,一些舆论甚至说“房地产市场的风险正在向资本市场转移”。
这一舆论同样可能会“逼”出对房地产的不利政策。
三,美国降息,而且一降50个基点(美联储通常升降息均采取一次25各基点的速率),目前市场预期美联储还会降息。
美国降息可能给中国的货币政策一个两难的选择:
继续升息,由于内外币息差接近,人民币升值的压力会大为增加;相应暂缓升息,国内物价水平持续高位是已成定局之势,需要进一步的货币政策调整。
重点城市分析:
东部区域房价出现强势反弹,并且屡创历史新高,这与目前社会宏观经济环境、消费需求等因素紧密相关。
天津:
商品住宅交易量萎缩,价格大幅度上涨;住宅价量齐增,土地供应郊区化明显;写字楼成交愈发活跃,市场正处于升级过程;商业营业用房价位升幅大,专业性渐强、投入理性化。
宁波:
6月份至今,价格快速上涨;住宅供应量大幅度减少,需求仍旧旺盛;写字楼需求持续上升,市场竞争日趋激烈。
深圳:
价量相背离,仍面临上涨的压力;外来购房资金比例相对较小;商品房成交量大幅下降,成交价格大幅上升;写字楼量增价涨,均价接近或创造历史新高;商业营业用房售价略上扬,年底供应量将新增十几万平米。
一全国房地产市场概况
(一)房地产政策导向
1住房保障制度建设
国务院:
加快建立健全住房保障体制
8月中旬,国务院发文(国发〔2007〕24号)《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。
该意见内容显示,我国将继续扩大廉租住房制度的保障范围,严格经济适用住房上市交易管理,同时表示将继续抓好国务院关于房地产市场各项调控政策措施的落实。
8月下旬,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,讨论并原则通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。
会议认为,城市廉租住房制度建设相对滞后,经济适用住房制度不够完善,部分城市低收入家庭住房还比较困难。
要把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容,作为政府公共服务的一项重要职责,加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。
会议要求,在加快建立健全廉租住房制度的同时,要规范经济适用住房建设和管理制度,严格审查购房者资格,合理确定住房标准,严格上市交易管理,加强单位集资合作建房管理。
2土地市场整顿
五部门:
清查国有土地使用权出让
为加强土地调控,严肃查处并纠正土地出让中的违法违规行为,预防和治理土地出让领域的腐败问题,经国务院同意,监察部、国土资源部、建设部、财政部、审计署等五部门8月中旬联合发出《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》,决定集中半年时间,在全国开展国有土地使用权出让情况专项清理工作。
国土部:
遏止“城乡建设用地挂钩试点”中的“圈地运动”
国土资源部下发通知,要求各地不得随意扩大城乡建设用地挂钩试点的范围,不得擅自突破规划,不得突破周转指标规模。
同时规定未经批准擅自开展挂钩试点,增加建设用地的,要追究责任,并相应扣减土地利用年度计划指标。
国土资源部还要求避免城乡建设中的二次拆迁,加强对周转指标的管理和并在周转指标归还、土地项目实施前征求民意和对农民的补偿比例等方面做了相应规定。
3金融信贷新规
央行:
上调金融机构人民币存贷款基准利率
为合理调控货币信贷投放,稳定通货膨胀预期,中国人民银行决定,自2007年8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,由现行的3.33%提高到3.60%;一年期贷款基准利率上调0.18个百分点,由现行的6.84%提高到7.02%;其他各档次存贷款基准利率也相应调整。
个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。
建设部:
调整公积金存贷款利率
建设部下发通知规定,从2007年8月22日起,上调个人住房公积金贷款利率。
五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.09个百分点。
4其他法规
《城市房地产管理法》修正案通过
《城市房地产管理法》修正案草案近日在十届全国人大常委会第二十九次会议上表决通过,授权国务院就征收国有土地上单位、个人房屋与拆迁补偿先制定行政法规。
根据通过的《城市房地产管理法》修正案草案建议,城市房地产管理法第一章总则中将增加一条:
“为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。
具体办法由国务院规定。
”
5地方调控信息
(1)金融信贷新规
北京:
银监局要求涉房贷款应审慎发放
8月,北京银监局要求辖内银行业机构紧密追踪国家对房地产市场的调整政策,审慎发放房地产开发贷款和个人住房贷款。
为防范房价下跌导致的抵押物价值缩水,银行已全面收紧个人住房抵押贷款。
央行货币政策委员会新传出的信号也显示,下半年的货币政策将由之前的“稳健”过渡至“稳中适度从紧”。
迫于紧缩银根的压力,部分实力不强的地产商可能陷入资金危机。
上海:
提高公积金贷款上限
8月中旬,上海市公积金管理中心发布《关于调整本市住房公积金贷款额度上限的通知》,规定自9月1日起,上海第一次购买自住住房的购房者最高可以贷到50万元的公积金贷款。
将申请公积金贷款从以户为单位计算贷款额度,改为按配偶(或参贷人)分别计算额度,而且每户家庭最高贷款限额为40万元,若有补充住房公积金的,每户另增加补充住房公积金贷款限额10万元。
浙江:
住房公积金库存告急收紧放贷
自8月下旬起,浙江省公积金管理中心对公积金贷款条件作出调整,现已暂停房龄20年以上的二手房及杭州郊区住房的公积金贷款申请。
与此同时,浙江部分城市已下调公积金贷款额度。
(2)整顿调控楼市
福建:
进一步加强商品房销售管理
8月下旬,福建省建设厅发出《关于进一步加强商品房销售管理的通知》,针对商品房销售过程中的违法违规行为作出七条严格规定。
“闽七条”在市场上引起了不小的震动。
闽七条规定,严禁房地产开发企业未取得预售许可而非法预售或变相预售;严禁捂盘惜售、囤积房源;严禁期房转让;必须明码标价预(销)售商品房;严格境外机构和个人购房。
企业如违规操作将被责令进行整改,拒不整改且情节严重者将被取消开发企业资质。
从整体上看,这七条规定的出台,主要是对以往政策的再次强调,但政府对预售制的要求更加严格,避免开发商捂盘惜售、减少投机炒作,对房地产开发商的资金实力要求也更加严格。
上海:
房地资源局下发通知重拳整治捂盘囤房
上海市房地资源局下发《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》。
根据新的规定,商品住房项目已达到预售标准的部分,原则上应当全部申请预售和网上认证;规模较大的楼盘,确需分批预售的,每次申请预售面积不得少于3万平方米,并应制定分批上市计划。
杭州:
出台整治新规封杀楼市“囤房惜售”
杭州市房产管理局8月初下发《关于进一步加强商品房(预)销售管理相关事宜的通知》(下称《通知》),开发企业对房屋用途为“住宅”的商品房在申请商品房(预)销售审批时所有房源必须一次性全部上网对外公开销售等。
此举有望在今后限制囤房惜售,及时提供房地产市场有效供给。
南京:
开发商捂盘惜售产生的成本不计入房价
继今年5月南京市对商品住宅实施以“政府指导价”为核心的价格监管制度后,8月初相关部门再出台措施稳定商品房价格,明确开发商“捂盘”惜售产生的成本一律不计入房价。
天津:
九部门联手整治楼市秩序
天津市8月制定了《天津市房地产市场秩序专项整治工作方案》,同时天津市建委、市监察局、市国土房管局等9部门将联合开展房地产市场秩序专项整治工作。
此次专项整治将对在建并已进入商品房预售环节的开发项目进行全面清理,对房地产开发企业和开发项目自查情况进行汇总分析,对发现的违法违规行为依法严肃查处。
重点查处房地产开发企业发布违法广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为。
同时,全面检查有关部门及其工作人员在项目立项、土地取得、规划审批、预售许可等环节违规审批、滥用权力等行为和房地产税收政策执行情况。
重庆:
五条禁令整顿和规范房地产市场
重庆国土资源和房屋管理局就进一步加强房地产市场秩序治理整顿事宜发布通告:
一是严禁房地产开发企业以放号、发放VIP卡等形式收取定金、诚意金、会员费等;二是严禁房地产开发企业发布虚假广告;三是房地产开发企业应当在销售现场完整公示房地产开发企业资质、规划、施工、预售许可和土地证、工商证照;四是严禁捂盘惜售,房地产开发企业取得预售许可证20天后必须对外销售;五是严禁房地产开发企业以任何形式炒作房价。
郑州:
土地调控新政出台
8月中旬,郑州市政府下发了《关于加强土地调控严格土地管理的通知》,严把土地闸门。
《通知》要求,在新一轮土地利用总体规划修编完成前,规划建设用地指标、年度计划指标由市政府统一调配。
市内五区新增建设用地,主要用于促进经济社会可持续发展的产业项目以及关乎国计民生的公益性、基础性设施项目,不再用于商品住宅开发项目。
(3)限外新令
天津:
累计居住超1年的境外个人可购自用商品房1处
天津市8月中旬制定并出台了《关于境外机构境外个人港澳台地区居民华侨在天津市购买商品房有关问题的通知》。
《通知》规定,境外机构在天津设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外),以及《外国人居留许可》(天津市出入境管理局核发)累计居住期限超过1年的境外个人,可以在天津购买自用商品房1处。
(二)主要指数分析
1国房景气指数
国家统计局网站18日发布的数据显示,8月份,“国房景气指数”为104.48,比7月份上升0.48点,同比上升1.17点。
表1:
2007年8月国房景气指数
指标
指数
环比增长(点)
同比增长(点)
国房景气指数
104.48
0.48
1.17
房地产开发投资分类指数
103.72
0.31
2.06
资金来源分类指数
102.91
0.27
-0.81
土地开发面积分类指数
97.77
-0.16
-2.60
房屋施工面积分类指数
105.56
0.11
1.94
商品房空置面积分类指数
108.17
1.38
7.50
数据来源:
国家统计局
数据显示,房地产开发投资分类指数为103.72,比7月份上升0.31点,同比上升2.06点。
1-8月份,全国完成房地产开发投资14277亿元,同比增长29.0%。
商品住宅完成投资10161亿元,增长30.9%。
其中,经济适用住房投资449亿元,增长28.8%。
资金来源分类指数为102.91,比7月份上升0.27点,同比下降0.81点。
1-8月份,全国房地产开发企业资金来源为21998亿元,增长35.1%。
其中,国内贷款为4530亿元,增长26.4%;利用外资371亿元,增长65.9%;企业自筹资金7294亿元,增长35.2%。
土地开发面积分类指数为97.77,比7月份下降0.16点,同比回落2.60点。
1-8月份,全国房地产开发企业完成土地开发面积1.62亿平方米,增长15.3%。
房屋施工面积分类指数为105.56,比7月份上升0.11点,同比上升1.94点。
1-8月份,全国房屋施工面积19.03亿平方米,增长22.7%。
其中,住宅施工面积14.94亿平方米,增长23.7%;办公楼施工面积7302万平方米,增长19.0%;商业营业用房施工面积2.14亿平方米,增长12.5%。
商品房空置面积分类指数为108.17,比7月份上升1.38点,同比上升7.50点。
截止到8月末,全国商品房空置面积为1.19亿平方米,同比下降2.0%。
其中,空置商品住宅6029万平方米,下降9.3%。
2城市中房指数:
指数普涨
中房指数系统最新数据显示,7月份,全国十城市综合指数除重庆微幅下降外均表现为上涨态势。
从涨幅情况来看,武汉、南京两城市延续上月快速上涨态势,上涨幅度超过3%,分别达到4.0%、3.1%;北京、深圳两城市环比涨幅超过2%,分别为2.5%、2.9%,而北京连续3个月来涨幅不断升高;广州、成都、天津三城市环比涨幅超过1%,分别为1.9%、1.9%、1.0%;上海、杭州走势相对平稳,环比涨幅均为0.2%。
表2:
十大城市07年7月中房指数环比情况
城市
北京
上海
天津
广州
深圳
武汉
重庆
南京
杭州
成都
城市综合指数
↑54
↑5
↑15
↑36
↑75
↑34
↓7
↑35
↑3
↑20
住宅指数
↑74
↑26
↑8
↑55
—
↑32
↑4
↑36
↑22
↑22
Hedonic指数
↑31
↑11
↓4
↑17
—
↑21
↑12
↑27
↑18
↑16
写字楼指数
↑32
—
↑10
↓22
—
↑29
↑55
↓53
↓28
↓9
商铺指数
↓50
144
↑84
↓20
—
↑61
↓190
↑124
↓92
↑43
数据来源:
中国房地产指数系统
从7月份中房指数的数据来看,全国十大城市主要有以下特点:
北京中房指数:
在全国各大城市房价不断上涨的大背景下,北京楼市虽然供应相对增加,需求相对萎缩,但是销售价格持续上涨的势头未发生改变。
7月住宅指数与写字楼指数继续上月的涨势,而商铺指数与6月份相比继续下降,降幅变化不大。
上海中房指数:
上海住宅价格持续攀高。
7月新房新增供应量的持续下降,使优质房源销售殆尽的上海楼市成交量快速萎缩。
与此同时,部分区域供需不平衡,给部分开发商再次创造了涨价良机。
广州中房指数:
7月广州住宅成交量继续呈下降走势,但成交量的下滑并未能对楼价上升的势头有所遏制,主力区域均价继续走高,住宅指数和Hedonic指数继续上扬。
深圳中房指数:
深圳楼市供应相对平稳,需求在价格不断升高压力下略有萎缩,价格仍保持上涨势头。
天津中房指数:
7月天津房地产市场需求不断上涨,价格持续保持稳步上涨的势头,楼市呈现供需两旺局面。
7月住宅指数和写字楼指数小幅增长;商铺指数有较大幅度增长;Hedonic指数稍有下滑。
武汉中房指数:
武汉房地产市场保持了良好的上涨势头,无论是供给还是需求全都稳中有升,写字楼指数和商铺指数也双双上扬。
重庆中房指数:
城市综合指数受到商铺指数的影响,出现小幅下滑,住宅指数和办公楼指数稳中小幅上升,供求关系是主要因素。
南京中房指数:
7月份南京房地产市场的成交量有所回落,各物业成交量和成交表格表现不一,“一房一价”实施2个月,从目前看来,虽然没有完全遏制价格的上涨,但涨幅得到了控制,因此城市综合指数小幅增长。
杭州中房指数:
7月,杭州楼市并未因进入淡季而使得价格出现下调,城市综合指数、住宅指数和Hedonic指数与上年同期相比,均有不同程度上涨。
在住宅指数的强势拉动下,7月城市综合指数出现小幅上扬,并且需求增长对于住宅价格上涨的拉动作用表现明显。
成都中房指数:
成都被批准成立“试验区”以来,住宅成交活跃,价格增长也较快。
7月住宅指数、商铺指数均出现上涨,城市综合指数也相应小幅上涨。
(三)全国房地产开发投资情况
最近全国掀起了新一轮房价上涨的高潮,目前房价上涨的动力主要来源于供需矛盾以及国民货币财富的增长所催生的巨大的自住和投资需求。
高收入人群对高房价有着更强的承受能力,处于资产配置目的,其投资需求推动了房价不断攀升;普通消费群面对不断上涨的房价,对住房的渴求迫使他们接受高房价。
1房地产投资完成额:
房地产开发投资增速明显加快
全国城镇固定资产投资仍保持高位运行,但增速略有回落。
1-7月,城镇固定资产投资完成56698亿元,增长26.6%,增速同比回落3.9个百分点。
对比2006年和2007年固定资产投资和房地产投资的增速可以发现,2006年固定资产投资同比增速明显高于房地产开发投资的增速;与此相反,2007年房地产投资增速明显高于固定资产投资增速,并且差距不断扩大。
表3:
2006年1月-2007年7月固定资产投资及房地产开发投资完成情况
单位:
亿元,%
固定资产投资
同比增长
其中:
房地产
同比增长
2006年1-2月
5294.1
26.6
1436.4
19.7
1-3月
11608.4
29.8
2792.7
20.2
1-4月
18005.6
29.6
4130.9
21.3
1-5月
25443.4
30.3
5657
21.8
1-6月
36368.3
31.3
7694.6
24.2
1-7月
44771
30.5
9411.5
24
1-8月
52593.6
29.1
11063.1
24
1-9月
61880.1
28.2
12902.4
24.3
1-10月
70070.5
26.8
14610.6
24.1
1-11月
79312.1
26.6
16415.7
24
1-12月
93472.4
24.5
19382.5
21.8
2007年1-2月
6535
23.4
1785.7
24.3
1-3月
14543.6
25.3
3543.8
26.9
1-4月
22594.4
25.5
5264.6
27.4
1-5月
32044.8
25.9
7214.4
27.5
1-6月
46077.82
26.7
9887.2
28.5
1-7月
56697.83
26.6
12134.7
28.9
数据来源:
建设部
从固定资产和房地产开发投资增速的走势来看,固定资产
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