深圳房地产月度统计分析报告09年.docx
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深圳房地产月度统计分析报告09年.docx
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深圳房地产月度统计分析报告09年
深圳房地产月度统计分析报告(09年4月)
来源:
szhome新闻与研究部 作者:
吴上锦 张粉层
目录
第一部分:
第一季度深圳宏观经济数据
第二部分:
土地市场
第三部分:
新房市场
一、供应分析
1、新增供应量分析
2、新增预售分析
二、成交分析
附:
深圳市各行政区08年4月~09年4月新房成交走势图
三、4月份楼盘成交龙虎榜TOP10
第四部分:
二手房市场
一、挂牌情况分析
1、4月份各区二手住宅挂牌均价
附:
深圳市各行政区08年4月~09年4月二手住宅挂牌均价走势图
2、4月份各区二手住宅租金均价
附:
深圳市各行政区08年4月~09年4月二手住宅租赁均价走势图
二、成交分析
1、4月份全市二手商品房成交概况
附:
深圳市08年4月~09年4月二手商品房成交套数走势图
2、4月份二手房、新房成交比较
第五部分:
小结
第一部分:
第一季度深圳宏观经济数据
一季度深圳经济在国际金融危机的冲击下仍保持较好的增长态势,并朝着积极的方向发展。
初步核算,一季度全市生产总值1740.90亿元,同比增长6.5%,略高于全国6.1%的增幅。
其中第一次产业增加值1.55亿元,下降12.3%;第二次产业增加值781.46亿元,增长0.9%;第三次产业增加值957.89亿元,增长11.8%。
工业生产开始回升,一季度全市规模以上工业增加值618.66亿元,同比增长0.2%。
固定资产投资增速提高,一季度全社会固定资产完成投资252.51亿元,同比增长8.9%,其中房地产开发投资70.09亿元,下降23.4%。
消费市场增幅稳定,一季度全市社会消费品零售总额619.67亿元,增长12.3%。
值得欣喜的是,受金融危机影响严重的外贸进出口降幅在第一季度收窄,一季度全市进出口总额518.44亿美元,下降19.4%,其中出口总额322.08亿美元,下降15.3%,进口总额196.36亿美元,下降25.4%。
市场消费价格回落,一季度居民消费价格比上年同期上涨0.2%。
第二部分:
土地市场
根据深圳房地产信息网的监测,2009年深圳市第一块居于用地于4月29日成功出让,该地块为位于龙岗龙城街道的编号为G01020-0204和G01020-0205的两块居住用地,以捆绑的方式出让,总用地面积77725.99平方米,总建筑面积30.9万平方米,由深圳市尚模发展有限公司以8亿元竟得,折合楼面地价2586元/平方米。
第三部分:
新房市场
一、供应分析
1、新增供应量分析
根据深圳房地产信息网的监测,随着楼市的不断回暖,成交量的稳定,刚性需求的集中入市,开发商也加快了项目的推盘量,4月份全市总推售面积89.4万平方米,环比增长1.4倍,总推售套数8631套,环比增长1.2倍,特区内共推售4380套/35.3万平方米,环比增长3.5倍/4.5倍,特区外共推售4251套/54.2万平方米,环比增长43%/72.9%。
4月份全市共有15个项目开盘(或加推),除圣莫丽斯3期和振业城为高端项目之外,其余项目均为普通住宅,关内项目均价集中在12000-16000元/平方米,关外项目均价集中在6800-10000元/平方米,入市项目户型丰富,包含1-4房不同面积的各类户型,为广大置业者提供广阔的选择空间。
区域分布方面,罗湖区有两个项目开盘(或加推),总推售面积6.6万平方米,总推售套数697套,南山区共有4个项目开盘(或加推),多集中在前海区域,总推售面积28.6万平方米,总推售套数3683套,宝安区共有3个项目开盘(或加推),总推售面积9.7万平方米,总推售套数691套,龙岗区共有6个项目开盘(或加推),是本月新推楼盘数量最多的区域,同时也是推盘量最大的区域,总推售面积44.5万平方米,总推售套数3560套。
2、新增预售分析
根据深圳房地产信息网的监测,为迎接五一楼市传统旺季的到来,开发商积极备战,加快项目开发步伐,力争在四月份取得预售证,借“五一”小长假入市,赢取市场先机,和前几个月份相比,四月份新项目获批量明显增大,全市总批售面积60.8万平方米,环比增长58%,总批售套数7245套,环比增长1.7倍,获批套数涨幅是获批面积涨幅的3倍,说明本月新获批项目中小户型所占比例较大,其中特区内获批2774套/21.6万平方米,特区外获批4471套/39.2万平方米,环比增长65.4%/1.7%。
本月全市共有15个住宅项目取得预售许可证,主要集中在南山和龙岗两个区域,南山区共有4个项目取得预售许可证,总批售面积20.6万平方米,总批售套数2726套,位于南山前海的恒立心海湾花园获批1614套住宅,获批面积13.6万平方米,是本月全市获批量最大的楼盘。
龙岗区共有9个项目获批(第五园分两批取得预售证),总批售面积36.2万平方米,总批售套数4299套,是全市获批量最大的区域,仙湖明居是罗湖区四月份唯一获批的住宅项目,共获批48套住宅,获批面积10632.88平方米,位于宝安龙岗的圣莫丽斯获批172套住宅,获批面积30006.53平方米,是宝安区四月份唯一获批的项目。
商业批售方面,本月全市共有8个商业项目获批,总批售面积51019.71平方米,总批售套数237套,龙岗区是商业获批量最大的区域,共有6个项目获批,总批售面积34247.82平方米,总批售套数125套,振业峦山谷获批5套商业,获批面积23672.65平方米,是全市商业获批量最大的楼盘,南山共有2个项目获批,总批售面积16771.89平方米,总批售套数112套。
二、成交分析
■成交量高位回落,成交均价创今年新高
深圳新房的成交量经过阳春三月的加温并创下两年多来的新高后,4月份出现高位回落,但仍然保持较大的成交量。
根据深圳房地产信息网的统计数据,4月份深圳新房的销售面积为74.6万平方米,环比减少近8%,成交套数为7694套,环比减少近10%,日均成交约256套。
由于以圣莫丽斯为首的高端项目在4月份放量成交,使得在成交量减少的背景下,成交金额环比仍然增加2.7%,达92.3亿元,成交均价环比更是大涨11.5%强势收复12000元/平方米关口,报12381元/平方米,为今年以来最高。
■特区内:
量价齐升;特区外:
量减升价
在罗湖区和南山区新推项目热销的带动下,特区内4月份的新房成交突破3000套,为3071套,环比增加17.3%,成交面积为25.7万平方米,环比增加14.2%,成交金额为41.4亿元,环比增加近18%,成交均价小幅上扬3.1%突破16000元/平方米,报16101元/平方米。
由于宝安区的成交量大幅减少,使得特区外4月份的成交量也随之大幅减少,共成交新房4623套,环比减少21.5%,成交面积为48.9万平方米,环比减少16.5%,在高端项目的支撑下,成交金额的减幅相对小些,为7%,接近51亿元,成交均价大涨11.3%收复万元关口,报10425元/平方米。
■罗湖南山龙岗成交量创至少30个月以来新高,宝安福田盐田量减价升
航天晴山月的加推单位、新入市的峰度天下以及在售的鸿翠苑、百仕达东郡广场等在4月份都取得了良好的销售业绩,新老项目同时发力使得罗湖区4月份的新房成交量创至少30个月以来新高,共成交新房620套,环比增加近一倍,成交面积为5.3万平方米,环比增加1.1倍,成交金额为7.2亿元,环比增加1.2倍,成交均价小幅上涨3.6%至13565元/平方米。
南山区的情况也类似,新入市的四海公寓和卓越维港的新推别墅都迅速售罄,同时,诺德国际、半岛城邦二期、香瑞园、华联城市山林也都有超过万平的销量,使得南山区的成交量高位继续攀升并创下至少30个月以来新高,4月份共成交新房1795套,环比增加19%,成交面积接近15万平方米,环比增加近15%,成交金额超过24亿元,环比增加近23%,成交均价环比上涨7.1%至16123元/平方米,为今年以来最高。
龙岗区4月份的加推项目较多,中海大山地、公园大地、振业城、君悦龙庭、中海康城花园都有新推单位,并且都取得了优良的销售业绩,使得龙岗区4月份的成交量也创下至少30个月新高,共成交2774套,环比增加10.3%,成交面积为27.8万平方米,环比增加近16%,成交金额接近24亿元,环比增加约23%,成交均价环比上涨6.3%至8630元/平方米,为最近七个月最高。
宝安区由于4月份的推盘量减少,导致新房成交量跌至最近六个月最低,为1849套(21.1万平方米),环比大幅减少45.2%(38.9%),成交金额接近27亿元,环比减少23.6%,在高端项目圣莫丽斯、曦城等的支持下,成交均价暴涨25%至12787元/平方米,为最近六个月最高。
福田区4月份的新房成交量环比也大幅减少超过2成,为387套(3.4万平方米),环比减少22%(25.8%),成交金额为6.7亿元,环比减少22.2%,成交均价上涨4.8%至19787元/平方米,为最近十个月最高。
盐田区4月份的新房成交量环比也有明显的减少,共成交269套(2.1万平方米),环比减少8.8%(14.2%),成交金额为3.4亿元,环比减少6.4%,由于东部华侨城的天价别墅天麓以及万科东海岸的支撑,使得成交均价环比大涨9.1%,为16338元/平方米。
附:
深圳市各行政区08年4月~09年4月新房成交走势图
三、4月份楼盘成交龙虎榜TOP10
根据深圳房地产信息网的监测,深圳全市4月份成交量最大的前10名楼盘共成交近24万平方米/2405套,约占全市总成交量的三成多。
高端大盘圣莫丽斯携其湖景大宅问鼎4月份全市楼盘成交龙虎榜冠军,狂卖36615.72平方米/205套,轰动深圳楼市,成为高端市场4月份最耀眼的明星,四海公园则以低价制胜,令市场极度意外的低价使得该盘迅速售罄,以34344.08平方米/595套的销售业绩取得了全市亚军排名,中海大山地的新推高层单位也收到市场的青睐,以26647.71平方米/288套的成交量位居全市季军,位于龙岗中心城、有龙城第一大盘之称的鸿荣源得意之作公园大地以25048.93平方米/191套连续第四个月跻身全市楼盘成交龙虎榜TOP10,成为全市畅销楼盘的代表之一,振业城则成为别墅市场的最大赢家,以22973.64平方米/78套位居第五,君悦龙庭在沉默中爆发,一鸣惊人,以21459.98平方米/171套位居第六,中海康城花园销售势头良好,以21448.99平方米/256套位居第七,诺德假日花园和茗萃园也是深圳楼市的畅销代表楼盘,连续三个月进入全市楼盘成交龙虎榜TOP10,其中,诺德假日花园4月份共销售19176.16平方米/265套,位居第八,茗萃园共销售15841.44平方米/194套,位居第十,半岛城邦二期凭借其无敌海景也频频荣登TOP10,4月份以16152.24平方米/162套位居第九。
第四部分:
二手房市场
一、挂牌情况分析
1、4月份各区二手住宅挂牌均价
根据szhome二手房栏目的监测,深圳二手房4月份的挂牌均价继续延续上涨势头,上扬4.9%收复12000元/平方米关口,报12505元/平方米,为2008年3月份以来最高,与去年同期相比(12473元/平方米)微涨32元/平方米,同比涨幅为0.3%。
各行政区方面,全市六区4月份的二手住宅挂牌均价环比都有明显的上涨,盐田区、南山区、罗湖区、宝安区环比都上涨超过5%其中,盐田区环比上涨近6%突破11000元/平方米至11525元/平方米,为2008年8月以来最高,南山区环比上涨5.7%突破13000元/平方米涨至13582元/平方米,为2008年5月以来最高,罗湖区环比上涨5.4%突破11000元/平方米至11242元/平方米,为2008年5月以来最高,宝安区环比上涨5.2%突破9000元/平方米至9410元/平方米,为2008年1月以来最高,福田区的挂牌均价也有接近5%的上涨,报15752元/平方米,为2008年5月以来最高,龙岗区环比上涨4.6%突破7000元/平方米,报7239元/平方米,为2008年5月以来最高。
附:
深圳市各行政区08年4月~09年4月二手住宅挂牌均价走势图
2、4月份各区二手住宅租金均价
根据szhome二手房栏目的监测,4月份全市的住宅租赁均价为37元/平方米/月,环比上涨元/平方米/月。
各行政区方面,除南山区的住宅租赁均价环比上涨了1元/平方米/月外,其余五区本月的住宅租赁均价都与上月持平。
附:
深圳市各行政区08年4月~09年4月二手住宅租赁均价走势图
二、成交分析
1、4月份全市二手商品房成交概况
■日均成交449套,成交量创21个月新高
根据深圳房地产信息网的监测,4月份是深圳二手楼市成交量再次冲高的一个月份,自从“营业税减免新政”开始实施,惨淡了许久的二手房市场被全面引爆,观望了一年之久的刚性需求集中入市,成交活跃,交易量在刷新高,4月份全市二手房共成交13477套,环比增长22%,成交量创21个月新高,日均成交449套,共有15个交易日成交量在600套之上,其中5个交易日成交量在700套之上,并于4月10日创下日成交798套的单日新高记录,4月份全市二手房成交面积120万平方米,环比增长20.2%。
■特区内、外成交比为1.9:
1
4月份特区内、外成交套数比为1.9:
1,特区内成交涨幅略低于特区外成交涨幅,特区内共成交8786套,环比增长21.8%,成交面积73.1万平方米,环比增长17%,特区外共成交4691套,环比增长22.4%,成交面积46.7万平方米,环比增长25.5%,特区内二手房成交以中小户型为主,特区外中大户型是成交主力。
■两区总量冲上6000套,福田、罗湖小户受宠
二手房买家的集中入市,使得各区成交量不断攀高,福田、罗湖作为全市地段最优越、配套最齐全、交通最便利、社区最成熟的两大行政区,二手房成交量一直处于领先地位,4月份成交量均冲上3000套,福田区以3141套/28.1万平方米的成交量居于全市首位,环比上涨22.1%/13.5%,罗湖区成交3094套/22.5万平方米,排名第二,环比上涨18.7%/17.9%,南山区成交2551套,环比上涨25.3%,成交面积22.5万平方米,环比上涨20.8%,关外两大行政区龙岗和宝安成交以中大户型为主,龙岗成交2495套/26.6万平方米,环比上涨27.5%/31.3%,是4月份涨幅最高的行政区域,宝安成交2196套/20.1万平方米,环比上涨17%/18.7%,盐田4月份无成交。
附:
深圳市08年4月~09年4月二手商品房成交套数走势图
2、4月份二手房、新房成交比较
4月份深圳新房的成交量有所回落,但二手房的成交量继续放大,因此4月份深圳楼市中二手房占有明显的优势,全市二手房的成交量是新房的1.6倍以上,各行政区方面,罗湖区由于4月份新房的成交量成倍增加,使得二手房新房的成交量之比有所下降,但仍达到5:
1左右,福田区的差距最悬殊,二手房的成交量是新房的8倍多,南山区是1.4倍以上,盐田区4月份没有二手房成交,关外4月份二手房成交量占比明显提升,几乎和新房平分天下,其中,宝安区由于新房的成交量大幅减少,使得二手房的成交套数比新房多20%,但成交面积则相差不大,龙岗区4月份二手房的成交量略少于新房的成交量,两者比例约为1:
1。
第五部分:
小结
受五一春交会及楼市传统旺季来临的影响,四月份深圳楼市推盘量和新增预售量大幅增加,推盘量逼近90万平方米,住宅获批量达60万平方米,市场多样化的供给为置业者提供了充足的选择空间。
由于在深圳楼市有着举足轻重作用的宝安区的成交量大幅回落,使得全市成交量高位回落,不过总体成交仍比较理想,新房成交量达7694套,宝安区成交量的回调,是由市场供给单一而造成的结构性下滑,并非是楼市低迷的表现,4月份宝安区供应量多以中大户型为主,大户型高总价的置业门槛将很大一部分置业者拒之门外,从而造成成交量的走低。
四月份的二手房市场令深圳楼市大放光彩,成交量高达13477套/120万平方米,与07年7月最高峰的成交量13545套/124万平方米相差不大,创下二手楼市21个月以来的新高,并创下单日成交798套的历史记录,二手房的巨量成交,源于政策利好和刚性需求集体释放。
四月份的深圳楼市不乏亮点,高端项目圣莫丽斯大户旺销,以36615.72平方米的成交量摘取全市楼盘成交排行榜冠军,四海公寓以质优价平的营销策略开盘售罄,创下月销595套的神话,加推新品的中海大山地、公园大地花园,均取得了不俗的销售业绩。
客户方面,除首次置业者外,很大一批换房客加入购房大军,相对宽松的政策环境和金融环境,为换房客提供了良好的外部支持,这些换房客和改善居住条件者,将会是楼市新生的主力军。
备受瞩目的五一春交会已成功举行,80多个参展项目,为置业者提供了近5万套房子,各家开发商通过看楼车活动、折扣让利为购房者提供实实在在的服务和优惠,同时也得到了最好的回报,五一期间成交量攀升,同时由于预售合同签订的滞后性,春交会的效果会在接下来的一段时间体现出来,预计成交量会继续保持高位,五月的深圳楼市仍然值得期待。
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