上海新天地.ppt
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上海新天地.ppt
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上海新天地,-策划报告,5/3/2023,上海新天地:
中国客厅“上海站”,报告内容,1、项目概况2、项目分析和定位3、规划与设计4、经营模式5、发展模式6、总结,1、项目概况,5/3/2023,5/3/2023,项目概况,上海新天地位于上海最繁华的商业及购物区,属于“市中心的中心”,是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点,总投资约1.5亿美元,于1999年初开工建设,第一期工程新天地广场2000年6月全部建成,2001年9月对外营业。
上海“新天地”项目占地三万平方米,建筑面积约六万平方米,具体位于淮海中路南侧、黃陂南路和马当路之间三万平方米的地点上,比邻黃陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点,是瑞安集团取得太平桥地区52公顷的土地的改造项目。
区域位置,上海新天地位于市中心,北至太仓路;西至马当路;南至自忠路;东至黄陂南路。
紧靠地铁1号线、8号线、9号线,公交线路有公车146、781、911、926、42、大桥1线、146(内圈)、隧道8线等,区位交通优越。
5/3/2023,新天地项目指标,占地面积:
约3万平方米建筑面积:
5.56万平方米建筑覆盖率:
56%开发商:
香港瑞安集团规划顾问:
本杰明伍德(WoodandZapataInc.)建筑顾问:
新加坡日建设计事务所、上海同济大学建筑设计研究院日均客流量:
约2万人次,周末节假日达到3万人次,5/3/2023,项目特色:
修建了一个大型人工湖,使这块“新天地”的品质和价值大大提升,形成一个新的房地产开发热点区域塑造全新的生活形态。
引进新的生活形态,利用邻近淮海路的地段优势,吸引和培育如设计、展示、文物、艺术品拍卖、书店、演艺、娱乐等各种文化商业,并特别注重其小型化、多样性、高品位和商业性。
老建筑的历史感和新生活形态的文化品位相结合,使得项目很有新意新天地就是一个Mall(英文全称“shoppingmall”,是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所,2、项目分析和定位,5/3/2023,区域分析,上海新天地位于上海卢湾区、紧邻热闹的淮海南路,处于“市中心的中心”。
淮海路是上海高档消费的成熟商业区,这样地段的商业不管怎样都站在了一个良好的高起点。
5/3/2023,项目市场分析2002年上海房地产市场分析,2002年的上海房地产市场延续了2001年强劲的上升势头,今年上半年,商品房批准预售面积同比增加12.9%。
实际预售面积达1195万平方米,而批准预售面积只有986.7614万平方米,实际预售面积和商品房批准预售面积比例达到1.08:
1,求大于供,其中,消化了不少以往沉淀的房源。
以今年二季度为例,与去年同期相比,房地产投资增幅45.3%,商品房预售价格指数上升9.87%;30007000元平方米的中价房占据住宅预售成交面积85.12%;个人购房占98.5%。
透过市场纷繁的现象,我们认为目前的市场具备以下特征:
5/3/2023,一、住宅消费热形成,中等收入家庭成为购房主体a、住房分配货币化得推动、居民收入提高的需求拉动,和购房者信心增强,形成真正的住宅消费热潮。
b、个人购房比例进一步升高,从93.6%上升到95%;c、购房者从高收入、中等收入为主,现今已转向中等收入家庭为主。
成为百姓市场,潜在需求迅速转化为有效需求。
d、自住性购房和投资性购房(20%)双响拉动。
e、外省市高收入者蜂拥拥入上海购房(占购房量的15%)。
F、境外人士(港、台、澳同胞)纷纷来沪置业;g、目前市场有稳定的购买力,具有持久的特点。
上海房地产成为全国市场、世界市场。
5/3/2023,二、购房军团中以本地客户为主、居住置业为主、大众需求为主A、以本地客户为主作为国际大都市,境外和外省市的投资者成为上海楼市一支新生的消费群体,但是,上海楼市仍以本地消费者为主体。
有关数据显示,上半年登记预售商品房中,以成交面积计算,属本市居民购买的占74.2%,外地人士购买比例为20.1%,境外人士的购买比例为5.7%。
B、以居住置业为主新增房今年上半年新增经营性项目土地出让面积为265.7万平方米,其中住宅用地为256.74万平方米,占总量的96.6%。
上半年登记预售的新建商品房中,住宅占96.6%,办公占1.3%,商业占21%。
二手房上半年二手房交易同比增长31%,其中住宅占74.5%,二手房的短期投资客,由于受到房价上涨速度太快,以及契税率的恢复,二手房出现了“非高不卖,非跌不买”的相持现象。
投资房今年的购房者中,除了居住置业外,出现了一批投资置业者,投资置业约占总量的1020%。
投资置业现象使租赁市场出现供略大于求的状况,租赁价出现510%的下降幅度。
此外,房价增长幅度趋缓,使短线投资客呈现观望状态。
投资客的总量缩小,使居住置业比例上升。
5/3/2023,C、以大众需求为主楼市价格结构比较合理,今年上半年登记预售的商品房中,小于3000元平方米的低价位住宅占15%,中价位住宅占53.5%,中高价位住宅占22%,7000-10000元平方米的高价位住宅占7.6%,超过万元平方米的占1.9%。
房型面积结构也比较合理,在上半年登记预售商品房中,房型面积为70-150平方米的,占总数的71.5%,两房和三房的户型仍是居住消费的主力军。
从今年上半年楼市消费的大局看,供应方在确保了大众化的需求的同时,也照顾了各层次的个性化需求。
三、房地产投资趋于更合理性四、存量房交易量迅速攀升,向着成为交易主体的方向发展,是成熟的另一个标志五、住房信贷发展迅速,极大的支持了居民购房六、住宅数量和质量提高并重,稀有景观型、水景型住宅得到追捧七、房地产业在三大产业中的角色日益重要八、中价房统领大半江山,中低价房成交最多,中高价房涨幅最大,5/3/2023,项目区位分析:
上海新天地坐落在市中心(上海卢湾区),淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间,毗邻黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点,处于”市中心的中心”,是一个成熟的商业地段,新天地占地3万平方米,建筑面积为6万平方米,毗邻”中共一大会址”,与很多“一大会址”有关的建筑物需要保护,同时,“一大”周围不能建高层建筑物,地理位置优越。
5/3/2023,上海新天地-功能演进,项目功能分析:
由旧区改造而成的商业体“旅游景点”,5/3/2023,经营模式:
只租不卖,管理者与经营者相分离,这样的模式与国际Mall运营模式同步。
因为Mall的组织和构造形式,包含着一种促销思想,即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间,该模式可保证和提高管理水平,更可使Mall以一个统一的社会形象面对消费者,同时由于Mall内的各零售商分别经营自己的产品,可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。
项目经营模式分析,5/3/2023,商业地产开发模式分析,超级购物中心式地产模式,指的是最近几年来在我国不断升温的以SHOPPINGMALL为核心的地产开发模式,主要代表项目有“正大广场”。
精品百货式地产模式,指的是传统的商业地带,以发展精品百货、高端品牌为主的地产模式,主要代表项目有“伊势丹”。
奥特莱斯地产模式,译为OUTLETS,是指名品折扣店,主要代表项目有“奥特莱斯购物中心”。
老城区地产开发模式,指的是对传统的老城区进行开发的模式主要代表项目为“上海新天地”。
新城区地产开发模式,指的是在政府新规划的区域进行前瞻性分析进行开发的模式,主要代表项目为“临港新城”。
专业性地产开发模式,指以专业商业为主题的地产开发模式,主要的代表项目为“中关村商业街”文化和旅游地产开发模式,指的是近些年出现以深入挖掘地产的文化元素和旅游元素为切入点,通过文化牌和旅游牌来吸引消费者,继而提升地产价值的开发模式,主要的代表为海南的一系列项目。
创意地产开发模式,该模式的火爆与政府极力推动密切相关。
主要的代表项目为“M50海上海”。
5/3/2023,客户群定位,小资一族外籍人士中外游客企事业高管个体工商户老板中产阶级时尚消费人群,5/3/2023,竞争对手分析,新天地是以mall的形式开发,mall的特点是:
超大面积、超大规模、复合形态。
其不同于一般意义上的大型消费中心,也非仓储式购物超市,而这样的商业形态在整个上海也没有几处,分别是以下几个商业地带:
衡山路:
上海最负盛名的休闲娱乐一条街,历史悠久,始建于1922年,曾是法租界有名的贝当路,1943年更名为衡山路,是一处综合性商业休闲地域,夜上海魅力风情之地。
正大广场:
大型国际化都会购物中心,坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段,及餐饮、影视、休闲购物的一处多元化娱乐和休闲场地。
通过比较,新天地是一处集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心,其包含以上功能,是新一代时尚、休闲国际化场所。
5/3/2023,项目SWOT分析,地理位置处于城市中心的中心;打造大人工湖,使项目环境优越;商业氛围浓厚,容易集聚人气。
处于市中心,交通拥挤,噪音大。
地处“中共一大”地址旁边,对旅游人群有一定的吸引力。
01年亚太经合组织在上海召开,给项目展示自己的机会,为配合上海市的发展,受国家关注,并吸引外国领导及媒体的关注。
国家房地产发展快速,前景看好。
S,房地产市场不太稳定,存在机遇的同时,也有可能面对风险。
5/3/2023,定位,第一个阶段强调定位综合性,因为当时上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物、旅游和文化等全部融合在一起,开发商觉得定位综合性可能有很大的市场空间。
第二阶段的定位,投资方希望把上海新天地建成为上海市中心最具有历史文化特色的都市旅游景点,成为外地人到上海的必到之处。
第三阶段的定位是:
把新天地建设成为一个国际交流和聚会的地方。
为此瑞安集团在石库门建筑改造的基础上,提出要改变原先居住功能,赋予它新的商业经营价值,把百年的石库门旧城区,改造成一片充满生命力的新天地。
上海新天地的规划定位主要经历了三个阶段:
5/3/2023,特色:
既突出又明显,且浑然天成,一个建筑、一个实践、一种理念,一种探索,在追求目的最大化的过程中,下面四种因素必须要得到高程度的关注:
1、可资利用和挖掘的现有基础。
2、小环境的建设目标与大环境基础的契合。
3、善用外界因素,追求与自身目的的良性互动。
4、利用现代手段加强自身形象的推广,以及与外界的即时沟通。
5/3/2023,在上述几个方面,上海新天地的特色处处紧扣定位、诠释主旨,可谓既突出又明显,且显得浑然天成、不可或缺,通过几个特色相得益彰的混成,新天地整体的特色,便呼之欲出了。
深厚的历史感:
在上海新天地,旧上海的风情仿佛呼之欲出,而各个餐厅酒吧画廊内的现代装饰却丝毫没有削弱这种风情。
设计师们的煞费苦心由此可见一斑,他们甚至保存下了石库门上的绿色青苔、枯萎之后重又新生的小草,所以新天地里有一种深厚的历史感。
西方特色基础:
该地区是重新开发地区,既保留着原法国租界时代的传统瓦房,又是欧美等国的外资饭店、爵士乐俱乐部的密集地区,还有很多和东京西麻布一样时髦的咖啡馆。
明星文化效应:
这里有著名的明星餐厅,如台湾知名人物杨惠姗开设的琉璃工房主体餐厅,成龙、谭咏麟等百位香港明星经营的东方魅力餐饮娱乐中心等。
石库门博物馆:
通过对一幢旧楼的重新布置,真实地再现了20世纪初上海人家的生活形态,让游客在怀旧寻根的情绪中了解上海逝去的时光。
博物馆也通过图片。
录相了解上海新天地从石库门建筑旧区到时尚休闲步行街的演变。
5/3/2023,此定位是根据预计的三个阶段的市场把握、及发展事态规划,三个阶段的定位必须符合三个层次的发展,可因市场环境发生变化而调整。
5/3/2023,第一阶段:
综合性时尚场所第一阶段由于认识上的局限性,主要强调综合性,目标是作成上海第一个将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集中在一起的综合性场所。
这一目标的参照物是衡山路,衡山路以特色著称,但是由很多不同的个体组成,没有一个整体的投资者和管理者。
对比之下,瑞安认为新天地应该有一个明却的吸引力。
这一阶段定位较浅,还没能深刻挖掘利用石库门的历史价值,但至少明确了一个大方向,即做一个综合性的商业场所。
5/3/2023,第二阶段:
锁定主题“都市旅游景点”瑞安的出发点是做综合性的商业场所,后渐渐明确为做“SHOPPINGMALL”,要把新天地打造成一个平面的MALL。
但是SHOPPINGMALL不同于SHOPPINGCENTER,不但要求综合,更要求有明确的主题定位和独特的魅力。
石库门与生俱来的独特魅力,自然就为项目锁定了一个理所当然的主题,“都市旅游”。
瑞安设想使上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点,希望来到上海的人,一定要来看看上海新天地,将上海新天地建成来上海必到之地。
5/3/2023,第三阶段:
顺应潮流与国际接轨上海不仅仅是中国的上海,将来更会是国际的上海。
石库门的建筑本身也散发着一股西方的气质。
这样的选址让新天地自诞生起就与国际紧密的联系着。
到了定位的第三阶段,瑞安决定把新天地设计成为一个国际交流和聚会的地点,里面会有很多的活动,很多人在上海新天地聚会,比如二十几年见面的朋友可以在这个地方聚会。
层层深化的定位使得上海新天地成功地穿上了时尚文化眩目的外衣,抓住了人们的眼球,最终脱颖而出。
3、规划与设计,5/3/2023,上海新天地设计单位简介,美国SOM国际有限公司(简称:
SOM)成立于1936年,提供建筑规划,室内结构和工程设计方面的专业服务。
SOM因在美国和全球四十多个国家为各种不同项目提出有创意的设计而领先同行并闻名于世。
SOM的多项设计荣获美国专业组织的各项大奖。
设计项目主要有:
芝加哥西尔斯大楼,上海金贸大楼,沙特阿拉伯国际机场,伦敦CANARY码头规划设计,香港国际会议中心,北京工商银行大楼等。
5/3/2023,上海新天地所处地段的开发建设情况及目标1,5/3/2023,上海新天地所处地段的开发建设情况及目标2,4、经营模式,5/3/2023,项目取名:
“新天地”源于“一大”的灵感,“一”“大”合起来是个“天”字,与天对应的是“地”。
5/3/2023,开发理念:
存表去里整旧如旧翻新创新,“新天地”区内有国家重点保护单位“中共一大会址”和许多建于上世纪初典型的石库门里弄建筑,在建设高度、建筑形式和保护方面都有一定的要求。
地段改造采用了“存表去里”的方式,即对保留建筑进行必要的维护、修缮,保留建筑外观和外部环境,对内部进行全面更新,以适应新的使用功能。
把原来的居住功能变成了经营功能,把整片居住区变成了商业、文化、娱乐、购物的场所。
拆除一部分老房子,开辟绿地和水塘,美化环境。
为了配合外表“整旧如旧”、内部“翻新创新”的特色建筑,设计及工程以保留房子原貌为原则,但内部则进行了翻天覆地的改造,现在的新天地石库门弄堂,外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑,但内里则设有中央空调、自动电梯、宽带互联网,把它改造成全新概念的经营消费场所。
5/3/2023,新天地开发改造的5个理念,昨天是今天的历史,明天是今天的创造。
昨天,明天,相会在今天重现凝固在建筑上的上海历史文化。
“保留旧的建筑,改造旧的建筑,在旧围墙后面建新建筑,让人看到:
历史是怎样前进的。
”策略性城市规划,即:
适当划分城市各区域的功能以利未来的自然发展,投资建设一流基础设施以满足投资者与居民的需要,创造符合国际行政人员要求的优良生活及工作环境,通过建设人文环境(新天地)和自然环境(太平桥绿地),把整个环境营造好。
5/3/2023,布局:
源自历史、围绕理念、强化特色,新天地分为南里和北里两个部分。
南里以现代建筑为主,石库门旧建筑为辅。
北部地块以保留石库门旧建筑为主,新旧对话,交相辉映。
5/3/2023,南里建成了一座总楼面面积达25,000平方米的购物、娱乐、休闲中心,于2002年中正式开幕,这座充满现代感的玻璃幕墙建筑物,进驻了各有特色的商户,除来自世界各地的餐饮场所外,更包括了年轻人最爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心,为本地和外地的消费者及游人提供了一个多元化和具品味的休闲娱乐热点。
北里由多幢石库门老房子所组成,并结合了现代化的建筑、装潢和设备,化身成多家高级消费场所及餐厅,菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港,充份展现了新天地的国际元素。
在南里和北里的分水岭-兴业路-是中共“一大”会址的所在地,沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术的城市风景线。
新天地中部的兴业路为中国共产党第一次代表大会(一大)会址所在,辟为步行街。
5/3/2023,5/3/2023,5/3/2023,“疯狂”的开发理念1996年,上海卢湾区政府决心大力改造太平桥地区52公顷的旧城,要请了新天地的东家瑞安集团参与重建意见。
瑞安的一套整体规划方案得到认同,从此扛下了城市建设这一重担。
在规划地块开发程序时,一反开发商们先开发住宅再开发商业设施的一贯做法,毅然决定先做新天地广场商业项目。
在种种限制下,新天地广场的设计方案定为将旧的上海石库门房子外貌保留,内部全部翻新。
这一过程需要付出比新建一个从无到有的建筑高一倍的成本,达到每平方公尺2万人民币的费用。
而当时,瑞安集团刚刚受到亚洲金融风暴的冲击,很多银行都采取保守政策,贷款受限,即便是在这种不利条件下,瑞安坚持开发全新概念的“新天地”。
两次出人意料的大胆决定,引起了同行的争执,纷纷表示出对“新天地”的不看好。
其实,瑞安的疯狂是有渊源的:
2001年上海有两个非常重要的活动,一个是亚太经合组织10月份在上海开年会,另一个是中共八十周年的党庆。
所以太平桥开发的第一期应先做好“中共一大会址”周边的旧区翻新项目,让出席庆典的江泽民主席和其它国家领导人看到上海的发展成绩。
长远来看,21世纪的上海将会发展成为一个国际大都会,而新天地则正好提供了一个让上海把自己的历史、文化、旧建筑物保留下来的方案,因此,新天地具备成功的基础,这也更加坚定了瑞安的开发信心此信心得益于以下四点:
5/3/2023,A、专家手笔挑选了美国旧房改造专家本杰明。
伍德建筑设计事务所和具东方文化背景的新加坡日建设计事务所,并邀著名的同济大学建筑设计院为顾问。
从保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度作多方面考虑,把新的生命力注入这些旧建筑,以符合新世纪消费者的需求。
在整体规划上保留北部地块大部分石库门建筑,穿插部分现代建筑;南部地块则以反映时代特征的新建筑为主,配合少量石库门建筑,一条步行街串起南、北两个地块。
5/3/2023,B、让历史重见天日考虑未来经营场所的需要和功能后,新天地对这些原来是住宅的建筑,像修剪大叔的枝叶似的作出有条理的改动。
拨去几幢房后,淹没在弄堂内一座漂亮的荷兰式屋顶石库门建筑便跃然而出。
拆去违章建筑,失去不多见的弄堂公馆便重见天日。
这样,被保留下来的旧建筑各呈特色,仿佛一座座历史建筑陈列馆。
5/3/2023,C、“新”不如“旧”思想保留下来的石库门由于历史较长,加之过渡使用,缺乏保养,已面目全非,部分必须重建。
未来重现这些石库门弄堂当年的形象,新天地的开发商到处寻觅,终于从档案馆找到了当年由法国建筑师签名的原有图纸,然后按图纸修建,整旧如旧。
石库门建筑的清水砖墙,是这种建筑的特色之一,为了强调历史感,新天地决定保留原有的砖、原有的瓦做为建材。
在老房子内加装了现代化设施,包括地底光纤电缆和空调系统,确保房屋的功能更完善和可靠,同时保存了原有的建设特色,正好达到了“整旧如旧”的目的。
专门从德国进口一种昂贵的防潮药水,像打针似的注射进墙壁的每块砖和砖缝里。
屋顶上铺瓦前先放置两层防水隔热材料,再铺上注射了防潮药水的旧瓦。
一个“旧”字,代价远远超过了新砖新瓦。
5/3/2023,D、注入新生命力石库门旧房是没有地下排污管、煤气管等基础设施的,新天地每幢楼都要挖地数米,部分需深达9米,铺埋地下水、电、煤气管道、通讯电缆、污水处理、消防系统等。
旧房不拆,挖土机开不进作业现场,施工难度相当大。
铺设自来水管道、煤气管道的工人,皆小心翼翼,以免不小心碰坏了“文化”。
有些旧楼内部的木料已腐朽可,所以其内部结构须完全重做,然而,在作安全的第一考虑前提下,能保留的还是千方百计的保留下来。
5/3/2023,运营模式:
只租不卖,管理与经营分离,上海新天地只租不卖,管理者与经营者相分离,通过强大的招商运营能力,吸纳国际顶级品牌入驻。
新天地不仅对入驻品牌“含金量”要求苛刻,更要求商家每年提交一个自身的宣传推广计划,而且月月都要有,这样新天地几乎天天都有推广活动。
这样做的好处有:
对内统一的运营管理对外统一的社会形象,5、发展模式,5/3/2023,商业地产发展模式,商业地产不同于住宅,商业地产注重的是后期持续盈利发展,前期可能赔本赚吆喝,主要是打造项目的知名度、口碑,形成成熟商圈,做好前期运营管理后,后期的持续租金来源源源不断,盈利收入多,商业地产要点不在初期的资金回笼,在于运营管理。
5/3/2023,开发目的:
高投入、高产出,上海新天地没有将商铺的产权分散出售给业主,而是留在了自己的手里,整体运营。
面对商户,新天地只租不售,这样,新天地就有足够的空间和力量来集中资源,调控业态与风格,最大限度的凸显特色。
对于商户,开发商瑞安集团除收取一定保底租金外,同时还享有租户一定比例的利润分成,年收入可达亿元以上。
以上海近代建筑的标志石库门建筑旧区为基础,改变石库门原有的居住功能,创新地赋予其商业经营功能,把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。
5/3/2023,新天地商业业态组合:
零售:
餐饮:
休闲娱乐=38:
42:
20,北里业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐,3.5万平。
南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。
该中心共五层,商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓(53套单元)、麦当劳餐厅、哈根达斯、甜品店等。
5/3/2023,上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目的一部分,对罗康瑞而言,改造石库门只不过是他的一桩生意。
投资方意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售。
由于“新天地”的品牌效应,带动了周边区域价值的提升:
地价提升:
从1999年的每平方米8000元10000元,到2004年的每平方米20000元。
房价攀升:
上海新天地未建之前,周边房价只有7000元;新天地在建之际,房价升至15000元;新天地建成,周边房价已升至20000元;而到新天地商圈成熟之后,周边房价已经攀升至40000元。
短短几年,从建设初期到最终商圈成熟,上海新天地的房价尽升5倍以上。
以翠湖天地为例:
2002年翠湖天地一期雅苑推向市场时,售价仅16000元/平方米左右。
2006年二期御苑推出时,售价已达60000元/平方米左右,其中有三幢楼房以40000元/平方米左右的价格被整体收购。
2008年的第三期嘉苑,售价又再次上涨,其中13万元/平米的最高价较一期16000元/平方米的价格已上涨达8倍左右,历时6年;即便是按目前的67000元/平方米的最低售价计算,其上涨幅度仍超过4倍。
盈利模式:
商业先期提升区域价值,5/3/2023,新天地项目总结,5/3/2023,新天地项目开发模式总结:
能够形成溢价的产品与较高市场风险的产品后期开发,湖心绿地,商业,写字楼,住宅,规模,时间,开发步骤,填补绿脉空缺,提升居住环境价值。
罗康瑞以公益性质的人工湖、绿地为代价从卢湾区政府拿到了太平桥地区土地,01.1-01.6,00初02.9开街,4.4万平米,6万平米,50万平米,68万平米,对项目价值抬升的贡献,回收投资,赚取利润,实现项目溢价,以建筑为载体传承上海历史文化风貌中西交汇铸就特色商业,带动房地产地价提升节省后期营销费用,02.06发售20.12入住,03.10建成,地段成熟具备高端商务形成的条件淮海中路东段中央商务区的扩展进一步抬升后期住宅的投资价值,最终把新天地拉进上海的核心,文脉、地脉,环境改造入手,商业提升区域价值;高档住宅获取溢价,区域成熟后,实现写字楼价值最大化,6、总结,5/3/2023,新天地的策划,新天地的策划完全符合天时、地利
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