建设管理3.doc

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2z106023掌握施工劳务分包合同的内容

   一、工程承包人的主要义务

   对劳务分包合同条款中规定的工程承包人的主要义务归纳如下。

   1．组建与工程相适应的项目管理班子，全面履行总（分）包合同，组织实施施工管理的各项工作，对工程的工期和质量向发包人负责。

   2．完成劳务分包人施工前期的下列工作：

（1）向劳务分包人交付具备本合同项下劳务作业开工条件的施工场地；

（2）满足劳务作业所需的能源供应、通讯及施工道路畅通；

   （3）向劳务分包人提供相应的工程资料；

   （4）向劳务分包人提供生产、生活临时设施。

   3．负责编制施工组织设计，统一制定各项管理目标，组织编制年、季、月施工计划、物资需用量计划表，实施对工程质量、工期、安全生产、文明施工、计量检测、实验化验的控制、监督、检查和验收。

   4．负责工程测量定位、沉降观测、技术交底，组织图纸会审，统一安排技术档案资料的收集整理及交工验收。

   5．按时提供图纸，及时交付材料、设备，所提供的施工机械设备、周转材料、安全设施保证施工需要。

   6．按合同约定，向劳务分包人支付劳动报酬。

   7．负责与发包人、监理、设计及有关部门联系，协调现场工作关系。

   二、劳务分包人的主要义务

   对劳务分包合同条款中规定的劳务分包人的主要义务归纳如下。

   1．对劳务分包范围内的工程质量向工程承包人负责，组织具有相应资格证书的熟练工人投入工作；未经工程承包人授权或允许，不得擅自与发包人及有关部门建立工作联系；自觉遵守法律法规及有关规章制度；

 2．严格按照设计图纸、施工验收规范、有关技术要求及施工组织设计精心组织施工，确保工程质量达到约定的标准；

 科学安排作业计划，投入足够的人力、物力，保证工期；

 加强安全教育，认真执行安全技术规范，严格遵守安全制度，落实安全措施，确保施工安全；

 加强现场管理，严格执行建设主管部门及环保、消防、环卫等有关部门对施工现场的管理规定，做到文明施工；

 承担由于自身责任造成的质量修改、返工、工期拖延、安全事故、现场脏乱造成的损失及各种罚款；

   3.自觉接受工程承包人及有关部门的管理、监督和检查；接受工程承包人随时检查其设备、材料保管、使用情况，及其操作人员的有效证件、持证上岗情况；与现场其他单位协调配合，照顾全局；

   4．劳务分包人须服从工程承包人转发的发包人及工程师的指令；

5，除非合同另有约定，劳务分包人应对其作业内容的实施、完工负责，劳务分包人应承担并履行总（分）包合同约定的、与劳务作业有关的所有义务及工作程序。

三、保险

   1．劳务分包人施工开始前，工程承包人应获得发包人为施工场地内的自有人员及第三人人员生命财产办理的保险，且不需劳务分包人支付保险费用。

   2．运至施工场地用于劳务施工的材料和待安装设备，由工程承包人办理或获得保险，且不需劳务分包人支付保险费用。

   3．工程承包人必须为租赁或提供给劳务分包人使用的施工机械设备办理保险，并支付保险费用。

   4．劳务分包人必须为从事危险作业的职工办理意外伤害保险，并为施工场地内自有人员生命财产和施工机械设备办理保险，支付保险费用。

   5．保险事故发生时，劳务分包人和工程承包人有责任采取必要的措施，防止或减少损失。

   四、劳务报酬

   1．劳务报酬可以采用以下方式中的任何一种：

（1）固定劳务报酬（含管理费）；

（2）约定不同工种劳务的计时单价（含管理费），按确认的工时计算；

   （3）约定不同工作成果的计件单价（含管理费），按确认的工程量计算。

   2．劳务报酬，可以采用固定价格或变动价格。

采用固定价格，则除合同约定或法律政策变化导致劳务价格变化以外，均为一次包死，不再调整。

   3．在合同中可以约定，下列情况下，固定劳务报酬或单价可以调整：

（1）以本合同约定价格为基准，市场人工价格的变化幅度超过一定百分比时，按变化前后价格的差额予以调整；

（2）后续法律及政策变化，导致劳务价格变化的，按变化前后价格的差额予以调整；

   （3）双方约定的其他情形。

   五、工时及工程量的确认

   1．采用固定劳务报酬方式的，施工过程中不计算工时和工程量。

   2．采用按确定的工时计算劳务报酬的，由劳务分包人每日将提供劳务人数报工程承包人，由工程承包人确认。

   3．采用按确认的工程量计算劳务报酬的，由劳务分包人按月（或旬、日）将完成的工程量报工程承包人，由工程承包人确认。

对劳务分包人未经工程承包人认可，超出设计图纸范围和因劳务分包人原因造成返工的工程量，工程承包人不予计量。

   六、劳务报酬最终支付

 1．全部工作完成，经工程承包人认可后14d内，劳务分包人向工程承包人递交完整的结算资料，双方按照本合同约定的计价方式，进行劳务报酬的最终支付。

   2．工程承包人收到劳务分包人递交的结算资料后14d内进行核实，给予确认或者提出修改意见。

工程承包人确认结算资料后14d内向劳务分包人支付劳务报酬尾款。

   3．劳务分包人和工程承包人埘劳务报酬结算价款发生争议时，按合同约定处理。

2z106024掌握物资采购合同的主要内容

   一、建筑材料采购合同的主要内容

   1．标的

      标的物的质最要求应该符合国家或者行业现行有关质量标准和设计要求，应该符合以产品采用标准、说明、实物样品等方式表明的质量状况。

   约定质量标准的一般原则是：

   ·按颁布的国家标准执行；

   ·没有国家标准而有部颁标准的则按照部颁标准执行；

   ·没有国家标准和部颁标准为依据时，可按照企业标准执行；

   没有上述标准或虽有上述标准但采购方有特殊要求，按照双方在合同中约定的技术条件、样品或补充的技术要求执行。

    2．数量

   3．包装

 包装物一般应由建筑材料的供货方负责供应，并且一般不得另外向采购方收取包装费。

   包装物的回收办法可以采用如下两种形式之一：

（1）押金回收：

适用于专用的包装物，如电缆卷简、集装箱、大中型木箱等；

（2）折价回收：

适用于可以再次利用的包装器材，如油漆桶、麻袋、玻璃瓶等。

   4．交付及运输方式

   5．验收

   验收方式有驻厂验收、提运验收、接运验收和入库验收等方式。

（1）驻厂验收：

在制造时期，由采购方派人在供应的生产厂家进行材质检验；

（2）提运验收：

对加工订制、市场采购和自提自运的物资，由提货人在提取产品时检验；

   （3）接运验收：

由接运人员对到达的物资进行检查，发现问题当场作出记录；

   （4）入库验收：

是广泛采用的正式的验收方法，由仓库管理人员负责数量和外观检验。

 6．交货期限

 应明确具体的交货时间。

如果分批交货，要注明各个批次的交货时间。

   交货日期的确定可以按照下列方式：

（1）供货方负责送货的，以采购方收货戳记的日期为准；

（2）采购方提货的，以供货方按合同规定通知的提货日期为准；

   （3）凡委托运输部门或单位运输、送货或代运的产品，一般以供货方发运产品时承运单位签发的日期为准，不是以向承运单位提出申请的日期为准。

   7．价格

（1）有国家定价的材料，应按国家定价执行；

（2）按规定应由国家定价的但国家尚无定价的材料，其价格应报请物价主管部门的批准；

   （3）不属于国家定价的产品，可由供需双方协商确定价格。

   8．结算     9．违约责任

二、设备采购合同的主要内容

 ，还需要注意的是以下几个方面。

   1．设备价格与支付

   合同价款的支付一般分三次：

（1）设备制造前，采购方支付设备价格的10%作为预付款；

（2）供货方按照交货顺序在规定的时间内将货物送达交货地点，采购方支付该批设备价的80%；

   （3）剩余的10%作为设备保证金，待保证期满，采购方签发最终验收证书后支付。

   2．设备数量      3．技术标准      4．现场服务，可能包括：

供货方派必要的技术人员到现场向安装施工人员进行技术交底，指导安装和调试，处理设备的质量问题，参加试车和验收试验等。

   5．验收和保修

2z106030施工单价合同、总价合同与成本加酬金合同

2z106031 掌握单价合同的运用

   当发包工程的内容和工程量一时尚不能明确、具体地予以规定时，则可以采用单价合同（unitpricecontract）形式，即根据计划工程内容和估算工程量，在合同中明确每项工程内容的单位价格（如每米、每平方米或者每立方米的价格），实际支付时则根据实际完成的工程量乘以合同单价计算应付的工程款。

   单价合同的特点是单价优先，当总价和单价的计算结果不一致时，以单价为准调整总价。

例如，某单价合同的投标报价单中，投标人报价如表2z106031所示。

   根据投标人的投标单价，钢筋混凝土的合价应该是300000元，而实际只写了30000元，在评标时应根据单价优先原则对总报价进行修正，所以正确的报价应该是8100000+（300000-30000）=8370000元。

      由于单价合同允许随工程量变化而调整工程总价，业主和承包商都不存在工程量方面的风险，因此对合同双方都比较公平。

另外，在招标前，发包单位无需对工程范围做出完整的、详尽的规定，从而可以缩短招标准备时间，投标人也只需对所列工程内容报出自己的单价，从而缩短投标时间。

   采用单价合同对业主的不足之处是，业主需要安排专门力量来核实已经完成的工程量，需要在施工过程中花费不少精力，协调工作量大。

另外，用于计算应付工程款的实际工程量可能超过预测的工程量，即实际投资容易超过计划投资，对投资控制不利。

 单价合同又分为固定单价合同和变动单价合同。

    固定单价合同适用于工期较短、工程量变化幅度不会太大的项目。

   。

实际工程款的支付也将以实际完成工程量乘以合同单价进行计算。

2z106032掌握总价合同的运用

   一、总价合同的含义     总价合同又分固定总价合同和变动总价合同两种。

   二、固定总价合同

   。

在这类合同中承包商承担了全部的工作量和价格的风险，   ；对业主而言，在合同签订时就可以基本确定项目的总投资额，对投资控制有利；在双方都无法预测的风险条件下和可能有工程变更的情况下，承包商承担了较大的风险，业主的风险较小。

   当然，在固定总价合同中还可以约定，在发生重大工程变更、累计工程变更超过一定幅度或者其他特殊条件下可以对合同价格进行调整。

因此，需要定义重大工程变更的含义、累计工程变更的幅度以及什么样的特殊条件才能调整合同价格，以及如何调整合同价格等。

  。

承包商的风险主要有两个方面：

一是价格风险，二是工作量风险。

价格风险有报价计算错误、漏报项目、物价和人工费上涨等；工作量风险有工程量计算错误、工程范围不确定、工程变更或者由于设计深度不够所造成的误差等。

   固定总价合同适用于以下情况：

（1）工程量小、工期短，估计在施工过程中环境因素变化小，工程条件稳定并合理；

（2）工程设计详细，图纸完整、清楚，工程任务和范围明确；

   （3）工程结构和技术简单，风险小；

   （4）投标期相对宽裕，承包商可以有充足的时间详细考察现场，复核工程量，分析招标文件，拟订施工计划；

   （5）合同条件中双方的权利和义务十分清楚，合同条件完备。

三、变动总价合同

   变动总价合同又称为可调总价合同，合同价格是以图纸及规定、规范为基础，按照时价（currcntprice）进行计算．得到包括全部工程任务和内容的暂定合同价格。

它是一种相对固定的价格，在合同执行过程中，由于通货膨胀等原因而使所使用的工、料成本增加时，可以按照合同约定对合同总价进行相应的调整。

当然，一般由于设计变更、工程量变化或其他工程条件变化所引起的费用变化也可以进行调整。

因此，通货膨胀等不可预见因素的风险由业主承担，对承包商而言，其风险相对较小，但对业主而言，不利于其进行投资控制，突破投资的风险就增大了。

   根据《建设工程施工合同示范文本》（gf—99--0201），合同双方可约定，在以下条件下可对合同价款进行凋整：

（1）法律、行政法规和国家有关政策变化影响合同价款；

（2）工程造价管理部门公布的价格调整；

   （3）一周内非承包人原因停水、停电、停气造成的停工累计超过8h;

   （4）双方约定的其他因素。

   四、总价合同特点和应用

   显然，采用总价合同时，对发包工程的内容及其各种条件都应基本清楚、明确，否则，承发包双方都有蒙受损失的风险。

因此， 一般是在施工图设计完成，施工任务和范围比较明确，业主的目标、要求和条件都清楚的情况下才采用总价合同。

对业主来说，由于设计花费时间长，因而开工时间较晚，开工后的变更容易带来索赔，而且在设计过程中也难以吸收承包商的建议。

   总价合同的特点是：

（1）发包单位可以在报价竞争状态下确定项目的总造价，可以较早确定或者预测工程成本；

（2）业主的风险较小，承包人将承担较多的风险；

   （3）评标时易于迅速确定最低报价的投标人；

   （4）在施工进度上能极大地调动承包人的积极性；

   （5）发包单位能更容易、更有把握地对项目进行控制；

   （6）必须完整而明确地规定承包人的工作；

   （7）必须将设计和施工方面的变化控制在最小限度内。

   总价合同和单价合同有时在形式上很相似，例如，在有的总价合同的招标文件中也有工程量表，也要求承包商提出各分项工程的报价，与单价合同在形式上很相似，但两者在性质上是完全不同的。

总价合同是总价优先，承包商报总价，双方商讨并确定合同总价，最终也按总价结算。

2z106033 了解成本加酬金合同的运用

   一、成本加酬金合同的含义

      采用这种合同，承包商不承担任何价格变化或工程量变化的风险，这些风险主要由业主承担，对业主的投资控制很不利。

而承包商则往往缺乏控制成本的积极性，

   二、成本加酬金合同的特点和适用条件

   成本加酬金台同通常用于如下情况：

（1）工程特别复杂，工程技术、结构方案不能预先确定，或者尽管可以确定工程技术和结构方案，但是不可能进行竞争性的招标活动并以总价合同或单价合同的形式确定承包商，如研究开发性质的工程项目；

（2）时间特别紧迫，如抢险、救灾工程，   

   对承包商来说，这种合同比固定总价合同的风险低，利润比较有保证，因而比较有积极性。

其缺点是合同的不确定性大，由于设计未完成，无法准确确定合同的工程内容、工程量以及合同的终止时间．有时难以对工程计划进行合理安排。

三、成本加酬金合同的形式

   成本加酬金合同有许多种形式，主要如下。

（1）成本加固定费用合同   （3）成本加奖金合同

      在招标时，当图纸、规范等准备不充分，不能据以确定合同价格，而仅能制定一个估算指标时可采用这种形式。

   （4）最大成本加费用合同

    五、三种合同计价方式的选择

 不同的合同计价方式具有不同的特点.应用范围，对设计深度的要求也是不同的，其比较如表2z106033所示。

2z106040施工合同执行过程的管理

2z106041掌握施工合同跟踪与控制

   合同签订以后，合同中各项任务的执行要落实到具体的项目经理部或具体的项目参与人员身上，承包单位作为履行合同义务的主体，必须对合同执行者（项目经理部或项目参与人）的履行情况进行跟踪、监督和控制，确保合同义务的完全履行。

   一、施工合同跟踪

   施工合同跟踪有两个方面的含义。

一是承包单位的合同管理职能部门对合同执行者（项目经理部或项目参与人）的履行情况进行的跟踪、监督和检查；二是合同执行者（项目经理部或项目参与人）本身对合同计划的执行情况进行的跟踪、检査与对比。

在合同实施过程中二者缺一不可。

   对合同执行者而言，应该掌握合同跟踪的以下方面。

   1．合例跟踪的依据

   合同跟踪的重要依据是合同以及依据合同而编制的各种计划文件；其次，还要依据各种实际工程文件如原始记录、报表、验收报告等；另外，还要依据管理人员对现场情况的直观了解，如现场巡视、交谈、会议、质量检查等。

   2．合同跟踪的对象

（1）承包的任务   

（2）工程小组或分包人的工程和工作   （3）业主和其委托的工程师的工作

二、合同实施的偏差分析

   通过合同跟踪，可能会发现合同实施中存在着偏差，即工程实施实际情况偏离了工程计划和工程目标，应该及时分析原因，采取措施，纠正偏差，避免损失。

   合同实施偏差分析的内容包括以下几个方面。

   1．产生偏差的原因分析   2．合同实施偏差的责任分析   3．合同实施趋势分析

   三、合同实施偏差处理

   根据合同实施偏差分析的结果，承包商应该采取相应的调整措施，调整措施可以分为：

（1）组织措施，如增加人员投入，调整人员安排，调整工作流程和工作计划等；

（2）技术措施，如变更技术方案，采用新的高效率的施工方案等；

   （3）经济措施，如增加投入，采取经济激励措施等；

   （4）合同措施，如进行合同变更，签订附加协议，采取索赔手段等。

2z106042掌握施工合同变更管理

   合同变更是指合同成立以后和履行完毕以前由双方当事人依法对合同的内容所进行的修改，包括合同价款、工程内容、工程的数量、质量要求和标准、实施程序等的一切改变都属于合同变更。

   工程变更一般是指在工程施工过程中，根据合同约定对施工的程序、工程的内容、数量、质量要求及标准等做出的变更。

工程变更属于合同变更，合同变更主要是由于工程变更而引起的，合同变更的管理也主要是进行工程变更的管理。

   一、工程变更的原因

   工程变更一般主要有以下几个方面的原因。

（1）业主新的变更指令，对建筑的新要求。

如业主有新的意图，业主修改项目计划、削减项目预算等。

（2）由于设计人员、监理人员、承包商事先没有很好地理解业主的意图，或设计的错误，导致图纸修改。

   （3）工程环境的变化，预定的工程条件不准确，要求实施方案或实施计划变更。

   （4）由于产生新技术和知识，有必要改变原设计、原实施方案或实施计划，或由于业主指令及业主责任的原因造成承包商施工方案的改变。

   （5）政府部门对工程新的要求，如国家计划变化、环境保护要求、城市规划变动等。

   （6）由于合同实施出现问题，必须调整合同目标或修改合同条款。

   二、变更的范围和内容

   根据国家发展和改革委员会等九部委联合编制的《标准施工招标文件》中的通用合同条款的规定，除专用合同条款另有约定外．在履行合同中发生以下情形之一，应按照本条规定进行变更。

（1）取消合同中任何一项工作，但被取消的工作不能转由发包人或其他人实施；

（2）改变合同中任何一项工作的质量或其他特性；

   （3）改变合同工程的基线、标高、位置或尺寸；

   （4）改变合同中任何一项工作的施工时间或改变已批准的施工工艺或顺序；

   （5）为完成工程需要追加的额外工作。

   在履行合同过程中，承包人可以对发包人提供的图纸、技术要求以及其他方面提出合理化建议。

三、变更权

   根据九部委《标准施工招标文件》中通用合同条款的规定，在履行合同过程中，经发包人同意，监理人可按合同约定的变更程序向承包人作出变更指示，承包人应遵照执行。

没有监理人的变更指示，承包人不得擅自变更。

   四、变更程序

   根据九部委《标准施工招标文件》中通用合同条款的规定，变更的程序如下。

   1．变更的提出

（l）在合同履行过程中，可能发生通用合同条款第15.1款约定情形的[变更，即上述二、变更的范围和内容的

（1）～（5）]，监理人可向承包人发出变更意向书。

变更意向书应说明变更的具体内容和发包人对变更的时间要求，并附必要的图纸和相关资料。

变更意向书应要求承包人提交包括拟实施变更工作的计划、措施和竣工时间等内容的实施方案。

2．变更指示

   根据九部委《标准施工招标文件》中通用合同条款的规定，变更指示只能由监理人发出。

变更指示应说明变更的目的、范围变更内容以及变更的工程量及其进度和技术要求，并附有关图纸和文件。

承包人收到变更指示后，应按变更指示进行变更工作。

五、承包人的合理化建议

   根据九部委《标准施工招标文件》中通用合同条款的规定，在履行合同过程中，承包人对发包人提供的图纸、技术要求以及其他方面提出的合理化建议，均应以书面形式提交监理人。

合理化建议书的内容应包括建议工作的详细说明、进度计划和效益以及与其他工作的协调等，并附必要的设计文件。

监理人应与发包人协商是否采纳建议。

建议被采纳并构成变更的，应按合同约定的程序向承包人发出变更指示。

   承包人提出的合理化建议降低了合同价格、缩短了工期或者提高了工程经济效益的，发包人可按国家有关规定在专用合同条款中约定给予奖励。

   六、变更估价

   七、变更的估价原则

   除专用合同条款另有约定外，因变更引起的价格调整按照本款约定处理。

（1）已标价工程量清单中有适用于变更工作的子目的，采用该子目的单价。

（2）已标价工程量清单中无适用于变更工作的子目，但有类似子目的，可在合理范围内参照类似子目的单价，由监理人按第3.5款商定或确定变更工作的单价。

   （3）已标价工程量清单中无适用或类似子目的单价，可按照成本加利润的原则，由监理人按第3.5款商定或确定变更工作的单价。

 八、计日工

 根据九部委《标准施工招标文件》中通用合同条款的规定：

 1．发包人认为有必要时，由监理人通知承包人以计日工方式实施变更的零星工作。

其价款按列入已标价工程量清单中的计日工计价子目及其单价进行计算。

 2．采用计日工计价的任何一项变更工作，应从暂列金额中支付，承包人应在该项变更的实施过程中，每天提交以下报表和有关凭证报送监理人审批；

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2z106051掌握施工合同索赔的依据和证据

   一、索赔的依据

   索赔的依据主要有：

合同文件，法律、法规，工程建设惯例。

   二、索赔的证据

   常见的索赔证据主要有：

（1）各种合同文件，包括施工合同协议书及其附件、中标通知书、投标书、标准和技术规范、图纸、工程量清单、工程报价单或者预算书、有关技术资料和要求、施工过程中的补充协议等；

（2）经过发包人或者工程师批准的承包人的施工进度计划、施工方案、施工组织设计和现场实施情况记录；

   （3）施工日记和现场记录，包括有关设计交底、设计变更、施工变更指令，工程材料和机械设备的采购、验收与使用等方面的凭证及材料供应清单、合格证书，工程现场水、电、道路等开通、封闭的记录，停水、停电等各种干扰事件的时同和影响记录等；

   （4）工程有关照片和录像等；

   （5）备忘录，对工程师或业主的口头指示和电话应随时用书面记录，并请给予书面确认；

   （6）发包人或行工程师签认的签证：

   （7）