房地产估价大作业.docx

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山东建筑大学商学院房地产估价大作业

大作业

课程名称：

房地产估价

班级：

_________________

任课教师：

学生姓名：

学号：

所属学期：

2014－2015学年第2学期

第14页

报告目录

一、估价对象名称-------------------------------------------2

二、致委托方函----------------------------------------------3

三、项目基本概况-------------------------------------------4

四、估价测算过程-------------------------------------------5

（1）方法

1市场比较法

2收益法

（2）计算--------------------------------------------7

五、估价结果确定-------------------------------------------13

六、附件-------------------------------------------------------14

房地产估价测算报告

估价项目名称：

济南海尔绿城喜来登酒店的价值评估

估价人员：

于清浩

致委托人函

济南海尔绿城喜来登酒店：

受贵酒店委托，本所秉着客观公正科学独立的原则，我们对位于济南高新区奥体东路，经十路济南奥体中心南侧的济南喜来登酒店的土地价值进行了估价，为贵酒店估价对象的土地使用权转让价格提供参考意见，不得作其他用途。

本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点2015年6月27日

日可能实现的市场价值为:

8750万元，大写金额:

人民币捌仟柒佰伍拾萬元整，土地单价25000元，大写金额：

贰万伍仟元整。

山东建筑大学房地产估价事务所（盖章）：

法定代表人签字（盖章）：

2015年6月27日

一基本概况：

济南喜来登酒店位于历城区北路，邻近全新建成的奥体中心，西邻龙奥大厦。

四周美丽壮观的山景一览眼下，地理位置优越，环境优雅。

酒店周边环境优美，安静怡人，交通方便。

酒店拥有410间奢华舒适的客房及套房，均配有喜来登独有的“甜梦之床”，宽敞的行政工作空间及高速因特网接入让您享受到“家外之家”的住宿感受。

考察济南市地价区类划分，估价对象用地属于五类地价区。

四至:

根据《国有土地使用证》，东至奥龙官邸和万达，南至济南奥运村;西至龙奥大厦和银丰财富广场，北至济南奥体中心和浪潮软件园。

土地面积及使用年限:

该地块总面积为3500平方米,土地用途为商业用地,总容积率小于等于2.5。

出让年限自2010年1月1日至2060年1月1日，截止2015年6月27日，尚余45年；

建筑面积：

根据委托方提供的有关资料知，建筑面积为2500平方米。

产权性质及出让条件:

土地产权性质为出让土地使用权，出让条件为五通一平:

即宗地通上水,通下水,通路,通讯,通电,宗地内土地平整。

委托方持有《国有土地使用证》。

济南喜来登酒店拥有无与伦比的极致景观，与第十一届全运会主会场奥体中心相临，全新建成的奥体中心及四周美丽壮观的山景一览眼下。

酒店开业时间2009年9月，楼高23层，共有客房总数410间（套），标间面积48平米。

　　地址：

山东省济南市历下区龙奥北路8号

　　交通：

1.距济南遥墙国际机场约20分钟车程；2.距济南火车站约30分钟车程；3.距泉城广场约20分钟车程；4.距大明湖、趵突泉约20分钟车程

　　餐饮：

1.盛宴西餐厅：

盛宴的每一道菜都是集现代审美与手工烹调艺术于一体。

我们为来自其他国际城市的游客和本地的客人提供各类自助菜肴，其中有50％为西餐风味，另50％为别具亚洲风味的菜肴；2.采悦轩中餐厅：

采悦轩餐厅拥有众多的点菜选择，以经营广东菜和当地美食为主，具有浓郁的中国特色。

所有食物由最新鲜的原料做成，其中，特级官燕，金汤海虎翅，特色海参是您不可不尝的人间美味。

　　服务：

宴会厅、酒店内餐厅、酒吧/酒廊、商务中心、会议室、夜总会

　　会议：

1.Ballroom：

1222平米使用面积，宴会形式容纳1000人；2.燕韩厅：

240平米，宴会形式容纳200人；3.楚厅：

180平米，宴会形式容纳150人；4.鲁厅：

210平米，宴会形式容纳170人。

二估价测算过程：

1、方法

（1）、市场比较法

市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格,交易时间等估价相关数据资料;对所选取的案例分别进行交易情况,时间因素,区域因素,个别因素修正,以求取比准价格;将所取得比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。

选择三个与估价对象的用途相近（同）、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的交易的实例，以它们的价格作比较，结合影响房地产的因素，进行因素修正，求取估价对象的价格。

由于估价对象周边新建出售的写字楼项目较少，选取实例时以同一地价区位的写字楼为参照。

具体实例如下：

实例A：

济南索菲特酒店

济南索菲特银座大饭店由著名法国雅高酒店集团管理，位于济南市中心之核心商业区所在地，距会展中心、大明湖、趵突泉、千佛山和黄河等名胜古迹咫尺之遥。

饭店楼高185米，共49层，拥有客房326间，所有房间都位于20层和以上，每个房间都具有大型玻璃窗，房间均配有免费宽带上网。

设有无烟楼层、女宾楼层及日本楼层。

饭店餐饮丰富，设有中式、法式、日式餐厅，位于49层设有旋转餐厅，提供正宗的西式自助餐。

饭店1173平方米的大型舞厅可容纳720名宾客参加宴会，还可分隔成小一些的独立房间用于举办小型活动，配有最新的音频/视频设备，此外饭店拥有15间容纳5-80人的多功能室，可用于举办研讨会、演示会和董事会。

饭店康乐中心集健身、保健、娱乐于一体。

1999年开业。

2000年装修。

酒店星级：

5酒店地址：

济南 历下区泺源大街66号所属商圈：

泉城广场商业区　周围景观：

泉城广场趵突泉银座商城千佛山大明湖

实例B：

济南皇冠假日酒店

济南贵和皇冠假日酒店地处济南天地坛街，酒店毗邻著名的泉城广场和济南商务、购物中心区。

趵突泉、大明湖、千佛山等著名旅游景点信步可达，交通便利。

酒店拥有各式空调客房300间套，其中套房74间，设有非吸烟楼层。

酒店第6层餐饮专区提供国际自助餐、意大利比萨、巴西烧烤、亚洲美食、风味面点以及中式佳肴。

酒店拥有设备齐全的商务中心、以及10个能容纳10-380人不等的配备最新设施（如视频会议）的现代宴会厅和会议厅。

此外，酒店设有健身中心、室内游泳池、特色酒吧、夜总会等休闲娱乐场所。

2001年开业。

2004年装修。

酒店星级：

5酒店地址：

济南 历下区 天地坛街3号所属商圈：

泉城广场商业区周围景观：

趵突泉大明湖泉城广场 五龙潭千佛山

实例C：

山东大厦

山东大厦为山东大厦坐落于济南市区南部，位于1300多亩的南郊园林和700多亩的泉城公园之中，东邻千佛山，环境优雅、宁静，素有“皇家园林”之称。

大厦主体由世界著名的美国波特曼设计事务所设计，内部装修由南澳洲“五合国际”设计完成。

大厦占地150亩，建筑面积13万平方米，由客房楼、会展中心和山东会堂三部分构成，是一座集会议、展览、商务、住宿、休闲、娱乐、宴会于一体的综合性多功能建筑群体。

山东大厦餐饮拥有大宴会厅、小宴会厅、中心宴会厅、多功能厅、江园风味厅、泉之韵咖啡厅、锦屏春晓、巴西烤肉及西餐厅等各式中西餐厅11处。

不同风格的单间包房35个，营业面积5000平方米能够容纳1300余人同时就餐。

提供各种形式、不同规格的就餐方式及服务内容。

有正宗西餐，大型冷餐酒会，千余人的自助餐，高规格档次的大型宴会及各式零点。

同时拥有像茶室、酒吧这样有着显著风格特点的休闲式酒吧。

　　大宴会厅在一楼南侧，面积800多平米，容纳400多人同时就餐，可举办大型宴会、自助餐、鸡尾酒会及高档婚宴，该厅宽敝高大、古朴典雅、装饰豪华，地面为高级纯毛地毯，灯光为光芒四射的水晶灯。

配有最为先进专业的镭射音响系统。

大堂东部步梯拾级而上向右一转便到了具有典型南美风格的巴西烤肉餐厅。

此餐厅面积200平方米，餐位80余个，有单间3个该餐厅装修高雅，结构紧凑实用，异国情调浓厚。

凉菜、热菜、色拉、水果中西面点采用自助形式，品种50余个，烤肉现场料理30余种，其特点肉质香嫩可口，使您口颊生津、回味无穷。

这里还为您提供具有清热，明目的纯正巴西茶，用那造型别异的茶壶吸管，轻轻一吸，一咂顿感泌人心脾，在这里可品尝到正宗地道的巴西烤肉。

　　山东大厦娱乐项目齐全，设有桑拿浴、游泳池、健身房、沙狐球、保龄球、模拟高尔夫、模拟射击场、壁球、乒乓球、台球等项目，是住宿、游览的宾客的良好休闲娱乐场所。

一楼大厅还设有美容美发中心。

　　客房楼建筑面积6.76万平方米，拥有客房380间，标准间面积36平方米。

设有总统套、豪华套、行政套、单人间、标准间、残疾人间及写字间，房间宽敞，设有独立阳台，客房楼整体呈椭圆形，采光性能良好

。

（2）编制比较因素条件说明表，估价对象与可比实例的比较因素条件详细见下表。

表一比较因素条说明表

比较因素

估价对象

实例A

实例B

实例C

交易地价

（万元/㎡）

待估

2

2.5

3

交易情况

正常

正常

正常

正常

交易日期

2015.06

2015.01

2015.03

2014.10

区域因素

基础设施状况

齐全

齐全

齐全

齐全

位置

济南奥体中心南

济南市洛源大街

济南市历下区

济南市西南区

公共设施状况

较齐全

齐全

齐全

齐全

交通设施状况

较优

较优

较优

较优

商服繁华程度

繁华

繁华

繁华

繁华

比较因素

估价对象

实例A

实例B

实例C

个别因素

临街状况

四面临街

四面临街

三面临街

四面临街

临街道路情况

龙奥东路

罗源大街

天地坛街

经十路

容积率

2.5

2

2

2

项目知名度与美誉度

普通知名度

知名度高、美誉度高

知名度高、美誉度高

不知名

建筑档次

高档

高档

高档

高档

物业管理状况

自有物业管理

自有物业管理

专业物业管理

专业物业管理

总建筑面积/m2

3500平方米

1173平方米

2000平方米

5000平方米

使用年限

50年

50年

50年

50年

建筑内部设施情况

基本设施

基本设施

高档设施

基本设施

（3）比较因素条件指数表

将比较实例相应因素条件与估价对象土地相比较,确定相应指数,见表二

表二比较因素条件指数表

比较因素

估价对象

实例A

实例B

实例C

土地用途

100

100

100

100

交易情况

100

100

100

100

交易日期

100

100

100

100

区域因素

基础设施状况

100

100

100

100

位置

100

100

100

100

公共设施状况

100

100

100

100

交通设施状况

100

100

100

100

商服繁华程度

100

100

100

100

比较因素

估价对象

实例A

实例B

实例C

个别因素

临街状况

100

100

100

100

临街道路情况

100

100

100

100

项目知名度与美誉度

100

100

100

100

建筑档次

100

100

100

100

物业管理状况

100

100

100

100

容积率

100

100

100

100

总建筑面积/m2

100

100

100

100

使用年限

100

100

100

100

建筑内部设施情况

100

100

100

100

（4）比较因素条件指数表

根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表

表三因素比较修正系数表

比较因素

实例A

实例B

实例C

交易地价

（万元/㎡）

2

2．5

3

交易情况

100/100

100/100

100/100

交易日期

100/100

100/100

100/100

区域因素

基础设施状况

100/100

100/100

100/100

位置

100/100

100/100

100/100

公共设施状况

100/100

100/100

100/100

交通设施状况

100/100

100/100

100/100

商服繁华程度

100/100

100/100

100/100

比较因素

实例A

实例B

实例C

个别因素

临街状况

100/100

100/100

100/100

临街道路情况

100/100

100/100

100/100

项目知名度与美誉度

100/100

100/100

100/100

建筑档次

100/100

100/100

100/100

物业管理状况

100/100

100/100

100/100

容积率

100/100

100/100

100/100

总建筑面积/m2

100/100

100/100

100/100

使用年限

100/100

100/100

100/100

建筑内部设施情况

100/100

100/100

100/100

可比价格A:

2×（100/100）×（100/100）×（100/100）×（100/100）×（100/100）=2万元/㎡

可比价格B:

2.5×（100/100）×（100/100）×（100/100）×（100/100）×（100/100）×（100/100）×（100/100）×（100/100）×（100/100）×（100/100）×（100/100）=2.5万元/㎡

可比价格C:

3×（100/100）×（100/100）×（100/100）×（100/100）×（100/100）×（100/100）×（100/100）×（100/100）=3万元/㎡

（5）选取交易实例时，根据估价对象的实际用途，采用了中高档写字楼作为实例。

但是估价对象在商业与办公集聚度等区域因素及临街方面均劣于实例。

因此市场法测算的价格低于可比实例的平均价格。

根据注册房地产估价师的估价经验和市场状况，采用加权平均求取房价，权重分别为济南索菲特酒店0.3、济南皇冠假日酒店0.4、山东大厦0.3。

则采用市场法测算的计算结果为：

办公部分单价：

20000×0.3＋25000×0.4＋30000×0.3＝25000元/㎡

总价为：

25000元/㎡×3500=8750万元

（2）、收益法

收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

估价对象价格=年收益折现之和

已知：

2015年1月19日进行的市场调查情况如下：

（1）在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为50万元，月平均费用为15万元，此外出租时可收取押金60万元，押金收益率为5%；

（2）该办公楼耐用年限为60年，残值率为0，

（3）土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。

1）资本化率确定为6%

2）求押金收益

押金收益=C×（1+i）45-C=60万元×（1+0.05）45-60万元

=479.10万元

3）求出租收益

出租收益=A×[1-1/（1+i/12）540]/i

=（50-15）[1-1/（1+0.06/12）540]/0.06×12=9323.33万元

4）求总收益

总收益=479.10+9323=9802.43万元

2房地价格估价结果

（1）根据国际惯例及估价对象本身的特点,本次估价采用了收益法、市场比较法两种方法进行了综合测算.其中的市场比较法的理论依据为“替代原则”,更体现市场行为；收益法以预期原理为基础，预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素。

经综合考虑,确定对上述两种方法的计算结果采用加权平均的方法作为股价对象的现值。

表四

评估方法

估价对象现值（RMB万元）

权重

市场比较法

8750.00

50%

收益法

9802.43

50%

加权平均值

9276.21

（2）、计算后续费用及应得利润

1、根据济南市当前建筑行业造价信息中钢混结构建安费为2500元/平方米。

表五

钢混结构

1、建安费

2500元/㎡

2、专业费=建安费×5%

125元/㎡

3、管理费=（建安费+专业费）×3%

78.75元/㎡

4、利息=（建安费+专业费+管理费）×[（1+r）^n/2-1]

216.3元/m2

5、利润=（建安费+专业费+管理费+利息）×6%

175元/m2

6、销售费用=P×3%

3%×V

7、税费=P×8%

8%×V

每平方米合计

3478元/m2

面积

3500平方米

合计

8695000元

（3）、计算估价对象土地价值

估价对象土地价值=房地价格-后续费用及应得利润

=9276.21万元-869.5万元=8406.71万元

估价结果确定

估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价工作程序,利用科学的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过周密详细的测算,并结合估价人员的经验,综合考虑影响房地产的各项因素,最终确定估价对象在估价时点2015年1月19日的现值为:

人民币8406.71万元。

大写金额:

人民币贰仟肆佰零捌点柒壹万元整，土地单价25000元/平方米，大写金额：

贰万伍仟元整。

估价人员：

于清浩

2015年6月27日

附件

1.《济南市国有土地使用权出让合同》（略）；

2.《国有土地使用证》（略）；

3.委托方企业法人营业执照副本（略）；

4.委托方提供的其他相关资料（略）；

5.估价对象外观图片（见图1、2、3、4）；

6估价中引用的其他专用文件资料（略）；

7估价机构资质和估价人员资格的证明（略）。