机电设备管理规定.docx
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机电设备管理规定.docx
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机电设备管理规定
17.0机电设备管理制度
1.0目的
通过对物业公共设备的管理,使所有公共设备在使用中保持完好状态,满足服务的要求。
2.0适用范围
适用于公司物业管理权限内的公共设备。
3.0职责
3.1建筑物配套的设备由开发商负责定货安装调试、试运行,物业管理公司及有关人员负责承接查验使用的验收。
3.2维修主管负责承接查验后设备运行维保管理和技术资料、档案的收集,负责零星设备、配套、材料的采购计划的编制报工程管理部审核。
3.3机电人员对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作,并做好标识及记录。
3.4公司工程管理部对各类设备技术资料、档案进行汇总,对管理处、项目部设备运行提供指导,对各项设备改造等进行审核,对设备维保项目根据合同评审程序进行评审后外委。
4.0工作程序
4.1承接查验设备的验收
4.1.1设备的承接查验与验证(收),由公司主管副总经理组织,工程管理部牵头,管理处、项目部有关人员参加与开发商办理设备承接查验及资料承接查验手续。
4.1.2设备承接查验时按照设备出厂说明书及有关国家规范、标准进行验收。
如验收不合格,则应在验收单中说明实际情况及原因,并提出整改建议,限期由承建商负责整改。
4.2设备验收四个确认
4.2.1接收确认(AQ)
4.2.1.1包装确认:
包装符合运输要求,不破损,不损伤设备表面;
4.2.1.2设备确认:
名称、规格、型号、厂家、新旧程度符合合同要求;
4.2.1.3设备部件确认:
零部件、备品备件、检测仪器仪表、辅助零部件等符合合同要求.
4.2.1.4文件资料确认:
各种技术资料、图纸、说明书等文件资料符合合同要求。
4.2.2安装确认(OQ)
4.2.2.1安装技术确认:
安装过程、位置、环境符合相关技术标准、图纸和说明书;
4.2.2.2能耗系统确认:
运行所需能耗系统如:
电、气、水是符合设备设计标准;
4.2.2.3辅助系统确认:
运行所需辅助系统如通讯、过滤冷却装置符合设计标准。
4.2.3设备运行确认(OQ)
4.2.3.1检测仪表精度确认:
检测仪表精度应符合厂家提供的标准;
4.2.3.2设备功能确认:
各项功能应符合相关技术标准达到使用目的;
4.2.3.3安全装置确认:
符合相关国家规定
4.2.4设备工艺确认(PQ)
4.2.4.1符合工艺流程
4.2.4.2已确定检验检测方法及品质标准
4.3设备的标识、建帐和资料管理。
4.3.1设备的标识
所有设备均实行单机悬挂设备卡,标识该机的编号、技术参数、负责人、运行状况等。
设备卡由管理处、项目部负责制作、填写、塑封、张贴于设备醒目位置。
4.3.2设备的建帐
4.3.2.1管理处、项目部维修主管负责建立机电设备清单,清单内容包括:
设备名称
统一编号、型号、生产厂家、主要技术参数、技术资料、保养人安装、维修
要点等。
全套资料须报工程管理部存档。
4.3.2.2管理处、项目部经理每半年审核一次《设备全年维保工作安排计划表》。
4.3.2.3维修主管对重大的、主要的设备建立单机档案(以机组为单位,大型附件对
应主机另立档案,小型附件归入主机一体建档),形式为《设备登记卡》。
4.3.2.4重大设备资料原件由公司工程管理部统一保管,管理处、项目部持复印件。
4.3.3设备资料的归档
4.3.3.1维修主管建立《设备\设施清单》。
4.3.3.2每台设备资料依次编入:
每台设备所涉及的《设备检查保养计划表》、《设备
检查保养表》、《机电设备维修保养记录表》及《说明书》、《合格证》等。
4.3.3.3维修主管集中保存《维修单》、《公共设备(机电)对外委托维修申请单》、《设备全年维保工作安排计划表》。
4.3.4设备资料的管理
4.3.4.1所有的设备资料案卷档案,集中存放于工程管理部档案柜并标识清楚,管理处、项目部存放一套复印件备查。
4.3.4.2维修主管将所用资料的记录、案卷进行检查,保证资料记录和使用的有效性。
4.3.5设备的编号
4.3.5.1以《设备编号规定》为原则,各管理处分别编写,集中汇总于公司工程服
务中心。
4.4设备的运行
4.4.1设备的维修
4.4.1发现设备损坏,维修主管要组织人员进行维修,对于重大维修以工程事项联系(通知)单的形式通知工程管理部,公司工程管理部应派专业工程人员进行指导并给予书面批复。
4.4.2解决不了的故障需要委外维修的,维修主管应填写《公共设施委外维修申请单》,经管理处、项目部经理签字,报请公司工程管理部审核,总经理批准执行,维修结束,维修主管需对设备进行检测,检测合格方予以验收。
4.4.3所有设备的维修按单机记录在各自设备登记卡内。
4.5设备的保养
4.5.1机电人员依《设备全年维保工作安排计划表》的安排,对应各设备检查保养要求进行检查周、月季度、半年、年度维保,并将结果按单机记录于设备检查保养记录表中,一般情况下设备年度大修保养均委外进行。
4.6设备及零星部件的请购按楼宇正常运作或维修的需要,由总经办填写采购计划单,经管理处、项目部经理签字后报请公司工程管理部审核,然后交财务部采购。
4.7采购
4.7.1采购人员按照采购计划的规格要求,会同购置申请人共同采购,在确认所
购产品性能、规格要求,且具有产品合格证书,价格合理的情况下着手考察以下几个方面:
4.7.1.1运行生产需要性;性能适宜性;物理状态适宜性;零部件耐用性;设备可维修性;节能降耗性;环保性;安全性;设备成套性。
4.8验证
对新购置的产品,由维修主管会同机电人员进行验证,对重要设备的验证需会同工程管理部专业工程技术人员共同进行。
验证完毕管理处、项目部维修主管办理入库建帐手续,填写进货检验报告单。
对所购工程物资?
(A、B、C类)均由管理处、项目部相关人员验证,特殊情况工程管理部可派员参加。
4.9设备库存的管理
4.10设备事故处理
4.10.1发生重大设备事故,应先切断电、气(汽)、水、油源,保护现场,通知管理处、项目部工程管理部及管理处、项目部领导到场。
4.10.2工程管理部经理现场调查原因,决定自行修复或委外维修。
4.10.3事故排除后,相关人员做好详细记录,填写事故分析报告,预防措施报告,经调查系认为事故,管理处、项目部应提出对责任者的处理意见。
4.10.4对相关人员进行培训、教育、总结,以防再次发生类似事故。
4.11设备的报废
4.11.1因损耗或损坏无法修复,致使设备无法继续使用时,由维修主管组织相关人员确认,提交管理处、项目部经理审核,报公司工程管理部批准后,始的报废并除帐。
5.0相关文件
5.1各类设备运行管理规程
5.2各类设备维修保养规程
5.3各类设备操作规程
6.0质量记录表格
6.1月物资采购计划清单
6.2交接班记录
6.3公共设备(机具)委外维修申请表
6.4设备全年维保工作安排计划表
6.5设备卡
6.6设备登记表
6.7应急(代用)材料采购审批单
6.8采购计划审批单
6.9进货检验报告单
6.10工程事项联系(通知)单
6.11设备事故报告单
6.12设备报废单
设备分类代码编号规定
1.0目的:
通过对设备的分类及编号、更加清楚地展示设备,便于日常的设备管理。
2.0适用范围
适用于公司各管理处、项目部管辖的设备。
3.0分类代码
变压器BA
高压配电柜GP
低压配电柜DP
材油发电机CT
配电箱PX
电机DJ
避雷针BL
电表DB
庭院灯TD
照明灯LD
照明灯LD
霓虹灯HD
消防控制柜XK
消防报警装置XJ
防火卷帘门JL
母线槽(桥架)MJ
控制箱KX
公用天线TX
电视监控JK
天线TC
烟感探头TW
生活给水泵GB
空调水泵KB
消火栓泵XB
转输泵ZS
喷淋泵QB
阀门FM
湿式报警阀SJ
减压阀JY
水池SC
水箱SX
污水池WQ
潜污水泵QP
补压泵(气压给水)BP
污水处理设备WL
消防电梯XT
客梯KT
货梯HT
扶梯FT
蒸汽锅炉GL
热水锅炉GS
软水器RS
除氧器CY
油罐YG
油箱YX
离心式冷水机LS
分水器FS
集水器JS
快速热交换器KH
风机盘管FG
空调冷却塔ST
新风机组XF
变风量机组BZ
活塞式冷水机组HL
板式热交换器BR
汽车道闸DZ
煤气表QB
水表SB
油表YB
容积式热交换器RG
4.0编号规定
4.1设备编号内容包括各物业现用机电设备,以<设备设施清单>表格形式分列出来
4.2《设施设备清单》内容包括系统分类、设备编号、设备名称、设备型号、规格、主要参数和安装位置等内容。
4.3系统分类及排列顺序为:
供配电----给排水----电梯----空调-----消防-----公共天线-----防盗对讲------电视监控---车辆管理设备-----办公等固定资产设备。
每一系统又以如下排列顺序进行分类:
4.3.1供配电系统:
高压配电柜-----变电器-----低压配电器-------发电机------楼层配电柜----控制柜
4.3.2给排水系统
地下蓄水池----生活水泵系统-----供水箱-----减压阀-----潜水泵
4.3.3电梯
消防电梯-------客梯------货梯-------扶梯
4.3.4空调
空调主机----冷却水泵----冷却水塔---冷冻水泵-----分集水器----风机蒸汽锅炉-----热水锅炉----软水器----除氧器------油罐-----油箱
4.3.5消防系统
主控柜----模拟柜-----联动控制柜----消防水泵-----喷洒泵----(排烟、正压送风)风机------防火卷帘部门
4.3.6公共天线
天线架------放大器
4.3.7防盗对讲
主机
4.3.8电视监控:
控制器----电视机-----摄像镜头
4.3.9车辆管理设备
汽车道闸等;
4.3.10办公等固定资产设备:
属固定资产,由公司总经办建帐,在此手册中不列入。
4.3.11遇新购设备及本手册中某给出代码的设备由使用部门提出工程管理部统一编码;
5.0设备编号的基本原则
××××——×××××
设备序列号(001,002,003-------999)
设备所在楼层(F1,F2,F3,---999)
设备分类代码(见3条规定)
物业代码
5.1安装位置应写明设备的具体位置
5.2质量记录表格
5.3设备设施清单
机电设备操作通用规定
1.0目的
确保设备操作人员按照正确的规范去工作,保证各类设备安全、稳定、长周期、满负荷、优化运行。
2.0适用范围
各类设备的操作和维修人员。
3.0规定
3.1设备操作“三好”
3.1.1管好
3.1.1.1操作人员对设备负有责任,不经领导同意,不准别人乱动设备。
3.1.1.2操作人员应使设备及仪表、附件、安全防护装置等保持完好无损。
3.1.1.3设备开启后,不准擅自离开工作岗位,有事必须停车、断电。
3.1.1.4设备发生事故后,要立即停车,保持现场,如实将事故情节报告上级领导。
3.1.2用好:
3.1.2.1严格执行操作规程,禁止超压,超负荷使用设备。
3.1.2.2操作人员不准脚踏设备表面,不准用脚踢操纵把和电器开关。
设备上不准放工具,工件等。
3.1.3修好:
3.1.3.1操作人员应经常保持设备外观和传动部分经常保持新安装时或大修后的良好状态。
3.1.3.2操作人员应经常保持设备性能良好,定型设备应达到国家标准,一般设备能满足工艺要求。
3.1.3.3操作人员应保持设备没有较大缺陷,仪器仪表和润滑油系统灵活可靠。
3.2设备操作“四会”
3.2.1会使用
3.2.1.1操作人员应严格遵守操作规程。
3.2.1.2要熟悉设备结构、性能、传动原理。
3.2.2会保修
3.2.2.1操作人员要保持设备内外清洁,做到班前润滑,班中班后及时清扫。
3.2.2.2操作人员应保持设备各滑动面无油垢,无碰伤,无锈蚀,无四漏。
3.2.2.3操作人员应按设备润滑图加油,做到四定:
定质、定时、定量、定点,保持油路畅通。
3.2.3会检查
3.2.3.1设备开动前,必须检查设备各操纵机构,限位器等是否灵敏可靠,各运转滑动部位润滑是否良好,确认一切正常后再开车;
3.2.3.2接班时,发现上班事故或部位故障,要立即报告,修好后再开车;
3.2.3.3设备开动时,应随时观察各部位运转情况,细听设备运转声音,如有异音,立即查出原因直到查明为止。
3.2.4会排除故障
3.2.4.1操作人员发现电器短路,断路如保险丝烧断,电线接地,接触不良等,应协助电工排除。
3.3操作人员发现油路、管路、水路、气(汽)路系统发生故障时,应会排除。
3.4设备操作“四项要求”
3.4.1整齐:
工具、工件等要放置整齐,安全防护装置要齐全,线路管道要完整;
3.4.2清洁:
设备内外要清洁,各滑动表面、齿轮、齿条等处应无油垢、无碰伤、切屑垃圾应清扫干净。
3.4.3润滑:
按时加油换油,加油和装油要保持清洁,油标、油线要清晰。
3.4.4安全:
不出事故。
3.5机房“三干净”
3.5.1设备干净
3.5.2机房干净
3.5.3工作场地干净
3.6机房“四不漏”
3.6.1不漏电
3.6.2不漏油
3.6.3不漏水
3.6.4不漏气(汽)
3.7设备操作“五项纪律”的内容
3.7.1凭操作证使用设备,遵守安全操作规定。
3.7.2经常保持设备清洁,按时加油,精心保养。
3.7.3遵守交接班制度和操作规程。
3.7.4设备附件工具齐全无损,不得遗失。
3.7.5随时监察设备运行情况,发现故障立即检查报告。
临时施工用电的管理规定
1.0目的
为了加强物业楼宇修缮和业主装修工程的临时施工用电管理,确保物业电源线路安全和电气设施设备安全运行,维护物业业主(住户)正常的工作秩序和生活秩序。
2.0适用范围
公司管辖的所有物业
3.0职责
3.1管理处、项目部维修主管负责对临时施工用电的审批,重大用电项目必须报工程管理部审核、监督、安装、实施。
3.2巡逻护管员负责日常巡视对发现违规者予以处理。
4.0工作程序
4.1对物业进行较大的修缮工程使用施工电动设备和电动工具的用电,必须在不影响业户正常运作和业户供电负荷允许范围内进行。
4.2业主在进行房屋修缮使用电动设备或工具的名称、数量、规格,必须在申报表中登记注明,同时管理处、项目部要派维修主管对其电动设备工具进行抽查、核实,并查验电工操作人员的上岗证,禁止无证操作。
4.3凡进入物业内进行施工的单位和个人使用的电动设备、工具及电源线等器材,必须符合国家有关产品质量规定和安全要求,并安装带漏电保护器开关,配电分线电闸箱和安全电表,在管理处、项目部维修主管指定的地点接线,禁止乱接电线。
4.4进入物业的临时施工人员使用的电动设备和工具必须在管理处、项目部规定的时间内使用,禁止在其他时间内使用,以免发出各种噪音影响业主正常休息。
4.5管理处、项目部各级管理人员有权对违章操作的人员和电动设备工具进行检查,有权停止违章电动设备及工具的使用,对不听劝告者,应立即报告公司工程管理部,采取相应措施。
设备的通用维修保养制度
1.0目的
保证管理区域内内部各点的正常运行,不发生因设备原因造成的投诉,停业等,并延长设备使用寿命,提高设备效率,降低成本,减少消耗。
2.0适用范围
各管理处、项目部设备的维修保养
3.0职责
3.1设备的日常维修保养由管理处、项目部各维修主管军体负责编制计划、协调、监督实施。
3.2管理处、项目部经理每周抽查各类设备的维保,重大设备维保时必须到场。
3.3工程管理部负责对重大维保按程序文件规定进行确认和安排并派专业工程师监督实施验收。
4.0工作程序
4.1需急修设备应由使用部门(班组)电告管理处、项目部,后补办设备维修手续,管理处、项目部在接到电话后,即刻组织有关维修人员进行维修,维修结束后由使用部门验收签字,如一时不能完成,应向有关部门或业主解释,并向管理处、项目部经理以至分管付总汇报。
疑难问题应向工程管理部开出《技术支持联系单》以求帮助,工程管理部以《技术作业核定单》的形式下发有关指令及处理方法。
4.2设备事故故障若需维修,要将设备名称,损坏原因,损坏程度,使用单位和人名填写在事故报告单上,如属责任事故且损坏严重应由公司工程管理部安排调查做详尽的分析调查报告。
4.3经调查核实属责任事故者,应根据损害程度,责任轻重,按公司奖惩条例进行处罚。
4.4维修主管制定设备全年(周、月、季度、半年、年)维护保养计划,经管理处、项目部经理审核后报公司工程管理部批准并监督实施,做到定时进行维修保养,保证设备处于良好的技术状态。
4.5对维修保养过的设备,由技术主管尽心质量检查,重大的维保由工程管理部予以验收。
4.6凡重大节日,销售旺季,主要贵宾来访,管理处、项目部事先应对设备进行特别的技术性检查,做到万无一失。
4.7对设备的正常维修保养,要视业主的经营特点和规律进行,一般安排在夜晚或休息日,以不影响业主正常生活、工作为前提。
4.8保养内容是:
清洁、润滑、紧固、调整、防腐、更换易损件。
4.9设备的保养按《设备全年维保工作安排计划表》执行。
4.10设备的日常例行保养
4.10.1保养内容:
清洁、润滑、紧固易松动的螺丝,检查零部件运行状况,检查零部件的完整,日常保养的重点在设备的外观。
4.10.2保养人员:
操作工
4.10.3保养频度:
每天(周)例行保养,操作工每班巡视各机房内管辖设备。
4.10.4保养对象:
空调设备、锅炉、制冷设备、电梯、配电房设备、污水处理、泵、电机各管井内设备。
4.10.5保养具体工作:
4.10.5.1检查设备的操作机构,及安全防保险装置是否灵敏可靠。
4.10.5.2检查设备润滑情况,并定时定点加注定质量的润滑油。
4.10.5.3检查设备容易松动、脱离的部位是否正常。
4.10.5.4检查设备腐蚀、砸碰、拉伤和漏油、漏气(汽)、漏电、漏水等情况。
4.10.5.5搞好设备的清洁卫生工作。
4.10.6监督方式:
自检、互检、维修主管不定时抽检。
4.11设备月度(季度)保养
4.11.1保养内容:
对设备进行普遍的拧紧、清洁、润滑、并做部分调整、拆卸、清洗。
4.11.2保养人员:
操作工,相关工种配合,专业技术人员指导。
4.11.3保养频度:
每月或设备连续运转500小时后保养一次。
一般停机8小时,视运行情况、设备状况、人员配备情况而定。
4.11.4保养对象:
同4.10.4
4.11.5保养具体工作:
4.11.5.1根据设备使用情况,对部分零部件进行清洗。
4.11.5.2对设备的某些配合间隙进行适度调整。
4.11.5.3清除设备表面黄袍、油污、检查调整润滑油路,保证畅通不泄露。
4.11.5.4清扫电器箱,电动机,电器装置,做到固定整齐,安全防护装置牢靠。
4.11.5.5检查各类标识,要求准确、完整。
4.11.5.6检查各了设备管路油漆。
4.11.6监督方式:
互检(必须指定具体责任人员)。
4.12设备半年保养
4.12.1保养内容:
对设备进行内部清洁、润滑、局部解体检查修理、调整、紧固。
4.12.2保养人员:
操作工及相关人员、专业技术人员全面指导,
4.12.4保养频度:
半年一次。
4.12.4.1具体保养内容:
4.12.4.2根据设备使用情况对设备进行部分解体检查。
4.12.4.3对各种传动箱、液压箱、冷却箱清洗换油。
4.12.4.4修复和更换易损件。
4.12.4.5检修配电箱、电动机,整修设备。
4.12.4.6检查、调整、恢复精度和校正水平。
4.12.5每次保养之后(不包括日常保养),由保养人员填写保养验证记录单,并由主管设备人员和部门领导签字。
作为考核依据,最后整理归档。
4.13全年保养
4.13.1保养内容:
对设备各主体进行检查、调整、更换磨损零件,对主要零部件进行鉴定、测量,对设备由内至外进行一次全面彻底的技术保养。
4.13.2保养频度:
一年依次
4.13.3具体保养内容:
根据设备不同情况和状况分别制定保养内容,保养结束后设备均应达到出厂或铭牌技术指标(参数)。
4.13.4监督方式:
指定具体责任人员监督外委单位人员进行,工程管理部专业技术人员应到现场监督。
5.0相关文件
5.1各类设备的维修保养规程
6.0质量记录表格
6.1公共设施设备维修保养验证记录表
6.2公共设施设备维修保养过程记录表
6.3工程、外包项目验收单
6.4技术支持联系单
6.5QR/GC-01-18技术作业核定单
设备保养的通用标准及方法
序
号
设备
名称
保养
周期
检测标准
方法
备注
一
电
动
机
根据
手册
和备
规定
而定
1、手动盘转应无异常声响无卡阻。
2、三相绕组绝缘合乎要求。
3、联轴器的联结可靠,间隙合乎标准,传达室动皮带或传动皮带或传动链的联结可靠,松紧适度。
4、带负荷运行无异常声响。
5、三相电流应平衡。
1、耳听
2、用1000V摇表测
3、联轴器联结间隙约2-3毫米,传动皮带、转动链在两传动轮中部下压可压下一指高为松紧适度。
4、用长螺丝刀一端与电动机相接触,另一端与耳朵相贴,听其内部声响
二
柴
油发
电
机
一
季
度
1、机油油位、水箱水位、柴油油位,合乎标准。
2、整个机组无漏油、漏水现象。
3、蓄电池电解液位、输出电压合乎标准。
4、开机试运行运转正常,各仪表指示在规定范围内。
5、运行机声正常,排烟口排出的烟为灰白烟。
1、目测
2、目测
3、液位高于极片约10-15MM,输出电压不低于24V。
4、综合考察分析。
5、耳听目测。
三
干
式
变
压
器
一
年
1、变压器内外清洁无异物。
2、母线、电缆线与变压器联接良好。
3、高低压侧面绕组绝缘合乎要求。
4、带负荷试运行声响正常。
1、目测
2、用手扳动无松动感。
3、用2500V播表摇测。
4、耳听。
四
低
压
配
电
柜
半
年
1、配电柜内外清洁无尘、无异物。
2、母线、电缆之间联接处接触良好。
3、各电器开关完好无损。
4、各电器在投入运行后能正常运行,无异常声响。
1、目测。
2、抽查联接处用手板动无松动感。
3、抽取部分操作作试验。
4、综合观察。
五
水
泵
一月
1泵体外观清洁,标识无破损。
2手动盘转无卡阻、无异常声响。
3泵体与电机联接可靠,同轴度合乎要求。
4泵体和附近与之相连的管道阀门无漏水。
5压力表指示正常,单向阀无倒流。
6润滑油脂在规定范围内密封良好。
7试运行无异常声响。
1目
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