长春房地产总体分析.docx

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长春房地产总体分析

附录：

2006年长春房地产总体分析

第一篇2006年长春房地产总体分析

一、2006年房地产市场总体分析

2006年，政府对房地产市场高度重视，明确提出“引进全国知名房地产品牌企业和本地开发商共同提高开发水准，搞活二手房市场，包括政策调整、创造良好的市场环境和条件”的想法，从各项指标看，做到了整体水平逐渐提高，供销结构基本平衡、市场价格基本稳定。

房交会的成功举办，为百姓了解长春房地产现状和购房提供了便利的条件。

在房交会期间，各有关部门、开发企业及相关商业企业均不同程度地给百姓购房提供便利条件，两届房交会交易手续费减免达80万元，房交会的交易量预计占全年交易总量的近20%。

在行业管理上，开发企业注重企业形象，诚信程度、服务水平有所提高，百姓对开发企业的信可程度也有所提高。

在政府加强行业管理力度的情况下，开发企业也在积极地遵守市场规则，严格规范开发行为，形成了良好的房地产市场氛围。

按城市化水平的程度和人均居住面积等指标分析，明年，长春市房地产市场还有很大的发展空间。

在国家宏观调控大环境下的长春地产市场，2006年虽然受到了来自政策和市场等多方面的压力，但整个市场环境却趋于良性发展，整个行业更加的成熟与规范。

从2001年到2006年的几年间，长春的地产销售一致在稳步小幅攀升，整个地产界也已经从曾经的浮躁变为冷静，购房者更是从盲目走向理性！

虽然12月份的数据没有统计，但较2003年不会有太大的波动。

2006年，是长春房地产市场经历“转身”的一年，楼市少了几分躁动，多了几分平和。

上半年，市场几乎处在无为的状态，几家最能够影响长春楼市的开发商在八、九、十月份集中发力，显现了长春房地产市场存在的旺盛需求。

整体来看，今年长春楼市无论在开发量、成交量等方面的投入量上均呈现增长态势，发展速度在东北部都是一个亮点。

2006年1-11月，长春市辖区房地产交易情况如下：

（1）从今年的房屋交易情况看：

长春市房屋转让成交446.8万平方米，同比增浮33.1%；比去年年末交易总量多了63.7万平方米，增浮16.6%，创造了历史最好水平。

预计到今年年末，全长春市房屋转让成交量可达460万平方米。

成交额已达84.4亿元，同比增浮28.2%；比去年年末交易总额增加近10亿元，增浮13%；预计今年年底，交易额可超过90亿。

增量房屋成交面积255.4万平方米，同比增浮34.8%，成交额56.8亿元，同比增浮26.2%；存量房成交面积191.4万平方米，同比增浮30.9%，成交额27.6亿元，同比增浮31.8%，存量房屋交易与增量房屋交易之比是0.72:

1，趋势接近合理水平。

按可比口径分析，1-9月份，房屋交易额为66.9亿元，已经占长春市GDP的6.2%，比去年年末提高了30.7%。

（2）从房屋销售价格上看：

增量房屋销售价格平稳上扬，1—11月，增量房屋成交均价是2226.5元/平方米，同比下降6.2%。

其中商品住宅成交均价2151.3元/平方米，同比下降5.5%；非住宅成交均价4428元/平方米，同比下降3.4%；经济适用房成交均价1649.3元/平方米，同比下降3.6%。

综合整体房屋开发区位、由中心区向外围转移的趋势等各种因素，按国家统计局综合统计指示，长春市房价增浮1.9%，长春市房价实际上是明降暗升。

存量房屋成交均价1440.4元/平方米，同比增浮0.7%。

其中住宅成交均价1268元/平方米，同比增浮3.7%；非住宅成交均价1846.4元/平方米，同比下降2.3%；已购公有住房成交均价1350.9元/平方米，同比增浮8.5%。

（3）各区经济适用房成交均价统计为：

南关区1545.5元/㎡，二道区1622.7元/㎡，宽城区1651.2元/㎡，绿园区1696元/㎡，朝阳区1715.5元/㎡。

（此数据为2006年1——10月份统计数据）

（4）在5区商品住宅销售中，南关区占住宅销售总量的40.3%，朝阳占25.3%，二道占18.4%，绿园占11.3%，宽城占4.7%。

可见商品房销售的区域化已并不绝对化。

（此数据为2006年1——10月份统计数据）

总体看，2006年1-11月住宅投资额持续增长，但受到各项宏观调控的影响，增幅均有所回落。

受项目清理、土地清查、控制信贷规模等一系列宏观调控措施的影响，商品住宅新开工面积继续增长，但增幅逐月回落，竣工面积增幅亦有所回落。

住宅新开工面积与竣工面积增速减缓。

住宅供应结构趋于合理：

随着一系列加快解决中低收入阶层的住房问题的政策相继出台，普通居住用地的出让面积增加，普通住宅供应面积增加。

住宅平均销售价格变化不大，宏观经济高速发展，居民购房能力不断增强。

市场表现出需求拉动供给、消费拉动投资的发展态势。

别墅市场进入盘整阶段。

由于别墅用地审批叫停，短期内新增供应不会增加，别墅市场进入盘整阶段，整体成交量稳中有降。

在市场构成方面，经济型别墅、联排别墅是消费者关注焦点，市场上低总价、小户型的经济型别墅更受欢迎。

另外，由于别墅类土地供应被叫停，前期以别墅立项并已经拿到地块进行观望的开发商纷纷开始了别墅项目开发的前期准备工作，预计未来别墅市场的供应量将会持续放大，别墅的开发热潮仍将持续。

随着轻轨二期工程和市政府的南迁，长春南部新城有着广阔的升值空间。

在《长春市城市总体规划（2006-2020）中》，长春三环以南的区域（包括雕塑公园）被定位为长春市的第二城市中心。

整个南部的功能也将日见凸现；金融、研发、物流、商业服务等配套功能将逐步完善。

在总体规划的大背景下，郊区住宅将成为新的热点，随着城市的发展和政策的带动，2005年普通住宅市场仍为住宅市场主体，其供应量上升，需求持续旺盛。

中、低档楼盘以及经济适用房项目继续保持供不应求态势，而一些定位于中、高档项目的在售楼盘，房价将保持平稳态势。

二、2006年长春市房地产政策因素分析

2006年即将过去，长春的房地产市场在经历了上半年一系列宏观调控政策后依然繁荣，房地产并逐步趋于稳定。

（1）土地政策及其影响

2006年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（简称“71号令”），规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。

而是国有土地使用权以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。

土地大限政策给房地产市场带来不同影响，使得开发商们的资金压力进一步加大，企业之间纷纷达成战略联盟，以提高自身的抗风险能力。

（2）金融政策及其影响

中央双管齐下，一方面通过政策下发和监管来控制银行的放贷规模，从而有效抑制过热行业的资金源头，另一方面则通过调整资本金比例，来进一步抬高过热行业的准入门槛。

4月11日央行宣布，从2006年4月25日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行8%的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行7.5%的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张。

房地产业是信贷调控的首要对象之一。

随着中央对房地产开发信贷规模的控制，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，限制了开发和销售。

（3）加息幅度影响房价短期走势

目前房地产市场中的投资性比例已经很高，而短期投机性需求更是占了绝大多数。

银行贷款利息的提高使得这部分投机者的还贷压力进一步增加，加息幅度较大时，消费者的购房支出陡然上升，短期内将对潜在购房需求产生较大冲击。

（4）长春市城市总体规划（2006-2020）提出

长春市主城区空间发展方向为“南拓北优、西控东展”。

主城区空间结构为“双心三翼、多组团”：

“双心”分别指人民广场一带主中心和人民大街南端的南部副中心；“三翼”分别指西南、东南和东北三个主要城市发展方向；多组团是指城市的空间拓展采取组团的布局模式。

主城区用地布局的基本要点：

疏解中心压力，在人民大街南端建设南部副中心，与现有人民广场中心构成未来长春城市中心的“双心”结构。

培育多个分区副中心。

工业用地发展沿东北和西南两个方向，在城市西南建设“长春国际汽车城”，整合汽车产业的发展；城市东北部布局综合工业的发展用地。

居住用地主要改造棚户区和向南及东南方向发展。

构筑楔形绿地，地表水系、保持良好的城市生态。

城市综合交通发展战略：

以优先发展公共交通为主要方针，建设市区快速轨道交通、准快速公共交通网络；建立社会化、集约化的客货运输体制；积极引导出行方式选择，优化城市交通结构，提高交通运输效率。

城市综合交通规划要点：

启用城市东部国际机场，城市西部新建高速客运铁路站场；构筑城市“五横六纵”的快速交通体系，解决城市组团之间的联系；发扬原有密集支路的特色，缓解城市交通压力。

这一提案将引导长春房地产市场的发展方向，也将带动又一轮的开发热潮，并在今后几年内逐渐显露出来。

三、长春市各区域房地产市场形势分析

随着城市规划的逐渐调整和完善，长春未来几年的房地产发展将向东部、东南、西南几个主要方向发展：

1、东南

目前东南板块在售的楼盘有十几家之多，尤其在中海·水岸春城的带动下，售价有不同程度的上涨。

进入10月份，东南板块各楼盘的销售业绩非常好，而且中海推出的精装修房已经销售一空。

很多二次或三次购房者，会在东南选择，这里的生活环境和未来升值潜力还有不少。

2、西南

西南在售的楼盘大部分为中高档住宅，为市民公认的富源区。

虽然西南各楼盘的售价较高，但教育与科技产业的进入，完善的规划和巨大的发展潜力，让西南区域具有无可比拟的特性。

3、东部区

东部楼盘优劣不一而足，随着新机场的建成、吉林大路的拓宽改造和旧城改造力度的加大，东部区域地位已今非昔比，越来越被更多的人所认同。

第二篇长春房地产细分市场综合分析

一、2006年长春在售的中高档项目综合分析

在继2003年房地产销售形式良好的前提下，各外埠品牌公司纷纷进入长春市场进行房地产开发建设，使2006年整个房地产市场的竞争更加激烈。

但就其销售形式来看各有不同，名钻地产策划部通过对万科·上东区、富宛华城、长影世纪村、融创·上城、中海·水岸春城、长春上海城等十几个中高档项目的市场调研，对中高档楼盘分析如下：

（一）重点楼盘2006年销售情况

1、融创·上城

由长春融创置地有限公司开发，其占地面积为60万平方米，建筑面积为58万平方米。

一期占地15万平方米，包括景观公寓、复式洋房以及独立别墅等53栋产品500户住宅，以170米四房景观公寓与200-300米联排别墅为主，最低价2700元/㎡，最高价8000元/㎡，均价4500元/㎡，总价为33-240万，一期2005年6月30日入住，通过我们了解，此项目目前的实际销售率大约在五成左右。

2、长春明珠

由大连万达集团长春房地产有限公司开发，其占地面积为100万平方米，建筑面积为100万平方米。

现正开发第二期，二期明珠风景总建筑面积60万平方米，产品主要以多层为主，二期二组团是由15栋多层与3栋小高层组成，总户数700余户，最低价3200元/㎡，最高价3800元/㎡，均价3400元/㎡，总价范围30-80万元。

目前，已销售近80%。

3、中海·水岸春城

由长春中海地产有限公司开发，总占地100万平方米，建筑面积94万平方米。

产品以多层、别墅为主，二期主要由7栋多层构成，最低价2600元/㎡，最高价4100元/㎡，均价2800元/㎡，总价范围26万-90万。

一期现处于尾盘阶段，二期销售状况热度未减较为稳定。

4、万科·上东区

由长春万科房地产开发有限公司开发，项目占地15万平方米，建筑面积20万平方米，总户数达1200户，其产品形态以“情花”、“多层”及“高层”三个产品类别为主，最低价2738元/㎡，最高价4800元/㎡，均价3500元/㎡，总价范围25—70万元，一期建筑栋数为9栋，其销售率已达80%以上。

5、富苑华城

由长春天正房地产开发有限公司开发,其占地面积22万平方米，建筑面积31万平方米，总户数近2000户，一期1026户，由22栋高层与8栋别墅组合而成，一期最低价2880元/㎡（特惠房除外），最高价7600元/㎡，均价3700元/㎡，二期最低价2398元/㎡，均价3000元/㎡，总价范围26-300万元。

目前，一期销售率已达50%以上。

（二）热销项目总结分析：

1、品牌实力：

开发公司的品牌实力是产品销售形式良好的首要因素。

目前长春市房地产中高档项目均具有品牌实力的影响，只是影响的深浅不同而已。

如天安、万科、中海具有全国影响力的品牌地产公司，其他如顺驰、亚泰等影响力则稍小。

2、产品创新：

产品创新是使项目销售形式良好的一个重要因素。

如天安·第一城的庭院别墅、融创·上城“桥、下沉式庭院”引入室内的概念、中大·世纪城的小户型、万科上东区的“情花”等，这些创新点均为项目提高了市场占有率与市场竞争力。

3、产品形象：

产品形象的包装和展示是项目热销与赢得市场不可缺少的因素。

如万科·上东区、融创·上城的样板环境展示等均具有强势的营销作用。

4、营销理念：

超前的营销理念是使产品热销一个重中之重的因素。

万科的产品，中海的产品之所以一经推出就广受市场的欢迎与认可，分析其原因除了具有其它公司所具有的优势，而另外一个重要因素就是“产品来自市场，产品为市场服务。

”市场的需要就是企业的需要，市场需要什么样的产品就做什么样的产品。

5、售后服务的附加值：

一个好的产品是否有一个好的售后服务，也是影响销售的一个不可忽视的因素。

从万科物业、中海物业到世邦威仕理全球第一大物业顾问公司的进入，这足以说明售后服务是使项目销售良好与保值、增值的重要因素。

（三）表现的不足之处

1、营销资源整合不够：

通过本次市场调研，发现各个地产公司的营销资源整合不佳，比如物业公司与开发商、开发商与营销公司、工程与物业、策划与营销、营销与销售、销售与现场的配合管理均不够，不能充分的利用整合项目的所有有效资源。

2、户型配比不佳：

通过对目前房地市场调研分析以及所剩产品的分析，发现各公司160米以下的中小户型基本销售完毕，剩余的均为大户型，成为市场滞销产品。

（四）2005年开发动态

从2006年房地产的销售形式来看，160米以下的中小户型产品广受市场的青睐，存量较少；而160米以上的大户型成为整个市场的滞销产品，存量较大。

预计2005年各地产公司根据目前的市场情况会增加中小户型的开发建设，中高档品牌项目影响力的开发公司其产品形态会以多层为主，整个市场会增加别墅的开发量。

中高档项目的品牌房地产开发公司2005年的市场开发动态详细预计分析如下：

1、万科·上东区：

万科在今年所推出的“情花”广受市场欢迎的前提下，明年仍会以“情花”类产品为主。

此后，会陆续在高层建筑上增加小户型的开发，会以60—90平米为主。

2、富苑华城：

2005年富苑华城在一期的西侧进行二期的开发建设。

从开发节奏上看，会以组团滚动式的开发模式进行，不会向一期一样进行大规模的开发，一方面资金压力较大，另一方面给销售增加了难度。

二期开发的占地面积为4万平方米，目前正在规划中。

开发栋数为5栋，均为高层住宅，其户型以中小户型为主，除了18—60米的“星座”户型外，其余户型会为110—170米适中户型为主。

3、融创·上城：

2005年融创·上城在一期销售形式良好的前提下，将在一期的北侧进行二期的开发建设。

占地面积15万平方米，根据目前一期剩余房源情况（200—300㎡较多）二期可能会增加中小户型的开发建设，如90—180米之间的户型，产品形态会以多层住宅（景观公寓）为主。

4、亚泰花园：

亚泰地产继杏花苑热销春城，明年将进行三期樱花苑的开发建设。

占地面积约25万平方米，建筑面积为40万平米，产品形态以多层为主、高层为辅，分析户型会以中小户型开发为主，会增加60—90米的户型的开发量。

5、长春·上海城：

长春·上海城一期占地34万平方米，共分三个组团开发，现在开发了B组团，占地面积约12万平方米，于2005年将进行A、C两个组团的开发建设，占地面积约22万平米，产品形态以多层为主，户型会以100米以上三房户型为主。

6、长春明珠：

长春明珠在一期、二期热销以来，2005年将进行三期的开发建设，其占地面积约20万平米，现正在规划中。

产品形态仍以多层为主，有可能会增加别墅的开发量，从户型上看分析会增加70—90米户型的开发量。

7、中海·水岸春城：

中海水岸春城在2005年的开发建设中对整体规划会有大的调整。

二期占地约30万平米，主要以多层以及别墅产品为主，从户型上看多层会以120米以上的大户型为主。

二、长春市别墅市场形势分析

1、长春市房地产别墅市场的区域分析：

长春市的房地产别墅市场以“高新技术开发区”与“净月潭旅游开发区”西南与东南两大开发区为主，其它则以南关区与朝阳区为辅。

长春高新技术开发区的别墅项目主要是天安·第一城和融创·上城。

在项目的开发量、整体规划以及建筑风格均有所不同。

融创·上城的别墅产品是大规模的开发模式，一期占地15万平米，以别墅类产品为主，从整个建筑风格上来看属于欧洲各小镇的建筑风格。

长春净月旅游开发区的别墅项目主要是以森林华墅与蕴城别墅为代表。

从规划、建筑风格均以欧洲建筑风格为主，高绿化率及紧临净月潭成为项目两个突出的特点。

其它区域的别墅项目以鸿城国际、我的家园、富苑华城为主。

其中，鸿城国际的别墅产品类别较多，我的家园别墅产品类别是花园洋房，富苑华城别墅产品类别是独立别墅。

2、2006年房地产市场别墅项目销售形势分析：

房地产市场的别墅产品自2003年的非典时期以来，广受市场的欢迎与认可。

特别是非典对人们健康的危害，更加让市民意识到居住条件，绿化以及居住环境的重要性，同时也让别墅产品从花园洋房到TOWNHOUSE到独立别墅发展较为迅速，产品类型较多。

自从国家对别墅市场的整体开发量的宏观调控，控制别墅类用地的审批，确实让长春的别墅市场“火”了一把。

2006年，长春市房地产市场是一个别墅年。

从融创·上城的景观别墅到森林华墅的独立别墅各具创新特点，但又各有不同的建筑风格与文化内涵。

但就其销售形式来看，均较为乐观。

其热销的主要原因除了营销推广工作的全面、到位，各种资源整合较佳外，还有以下两个方面的主要原因：

品牌形象的影响与产品创新。

3、2005年房地产别墅市场的开发动态：

别墅产品在2006年持续热销的基础上，2005年已经审批的项目，会增加别墅的开发量，在开发量方面主要有以下两个方面的特点：

（1）在已经开发的别墅项目基础上，会持续进行别墅的开发：

如融创上城、森林华墅、蕴城别墅等。

（2）在原来没有别墅产品开发的其它项目基础上增加别墅产品的开发：

如中海·水岸春城、怡众名城等。

长春市别墅市场与别墅产品会在不断的开发过程中逐渐成熟，特别是在别墅产品的创新方面会更加完善。

经过对2006年各别墅项目的销售形势分析，品牌与产品创新是影响销售的两个重中之重的因素。

第三篇竞争对手情况简介

天安·第一城调研报告

资料时限：

04·10·10

项目名称

天安·第一城

地址

硅谷大街661号

投资单位

天安中国

开发单位

长春天安房地产开发公司

规划单位

法国PA

景观设计

贝尔高林

策划代理

名钻传播机构

营销代理

自销

物业管理

港力物业管理公司

物业费

1元/月·㎡

占地面积

42万㎡

建筑面积

60万㎡

容积率

0.94

房

型

情

况

户型

面积

备注

销

售

率

花园洋房

202—291㎡

联排别墅

300㎡

独体别墅

357㎡

80%

最低总价

80万元

最高总价

300万元

均价

6000元/㎡

总价范围

80—300万元

付款方式

8成30年；公积金

物业服

务内容

清洁、保安、维修

长春明珠市场调研报告

资料时限：

04·10·10

项目名称

长春明珠（二期）

地址

人民大街198号（卫星广场）

投资单位

大连万达集团

开发单位

大连万达集团长春房地产有限公司

承建单位

省6建、大正

交工日期

2006年12月20日

物业管理

下属物业管理公司

物业费

0．95元/月·㎡

占地面积

60万㎡

建筑面积

100万㎡

容积率

1．07

总户数

700余户

绿化率

61．7%

工程进度

现房（正修路）

建筑栋数

多层

30栋

车位数

1：

3

车位售价

地下8—10万元

高层

3栋

入住率

无

销售素质

优秀

别墅

11栋

产品定位

中、高档生活社区

房

型

情

况

户型

面积

得房率

备注

销

售

率

二室二厅

95㎡

0．85

三室二厅

114~160㎡

四室二厅

140~220㎡

60%

联排别墅

已售完

主力房型

三室二厅、四室二厅

最低价

3200元/㎡

最高价

3800元/㎡

均价

3500元/㎡

总价范围

30~80万元

付款方式

一次98折、按揭99折

定金收取

1万元

物业服

务内容

清洁、保安、业主班车

送600元物业费

项目

交楼

标准

交房以毛坯房为准，外立面瓷砖。

配套设施

智能化系统

会所（泳池待定），园区锻炼场，中学、幼儿园，垂钓池

HFC双向宽带网技术，国内最先进安防系统，住处管理系统。

长影世纪村市场调研报告

资料时限：

04·10·10

项目名称

长影世纪村·左岸丽景

地址

湖西路333号

投资单位

国信投资集团

开发单位

长春科信房地产开发有限公司

规划单位

深圳设计公司

景观设计

无

策划代理

香港中原地产代理公司

营销代理

香港中原地产代理公司

承建单位

建工集团

交工日期

04·12·31

物业管理

下属物业管理公司

物业费

0．95元/月·㎡

占地面积

20．5万㎡

建筑面积

52．4万㎡

容积率

1．85

总户数

1000余户

绿化率

40%

工程进度

准现房（内部装修）

建筑栋数

多层

——

车位数

700个

车位售价

10万元/地下

高层

13栋

入住率

无

销售素质

一般

别墅

——

产品定位

中档生活社区

房

型

情

况

户型

面积

得房率

备注

销

售

率

一室

35~57㎡

0．8

二室

64~73㎡

三室二厅

104~143㎡

70%（大）

40%（小）

四室二厅

127~156㎡

主力房型

三室二厅、四室二厅

最低价

3100/㎡

最高价

3700元/㎡

均价

3400元/㎡

总价范围

11~58万

付款方式

一次、按揭国庆97折

定金收取

1万元

项目

交楼

标准

交房以室内精装修（400元/㎡）

配套设施

智能化系统

为准，送厨、卫洁具，灯等。

二期有会所，居民健身场，影视广场。

周边相关生活配套齐全，紧邻红旗街，南湖公园。

电表、水表、煤气表，门禁系统，火灾自动报警及消防给水系统。

富苑华城市场调研报告

资料时限：

04·10·9

项目名称

富苑华城

地址

长春市朝阳区南湖大路28号

投资单位

长春天正房地产有限公司

开发单位

长春天正房地产开发有限公司

规划单位

新加坡雅科本设计

景观设计

新加坡景致园林设计有限公司

策划代理

欧绅宝沃

营销代理

与欧绅宝沃系合作单位

承建单位

南通第七建筑工程有限公司