《成都房地产行业与市场研究月报》(1月).doc
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成都房地产行业与市场研究月报
(一月)
品质研发中心
2012-2-8
目录
第一部分:
本月市场热点 3
1.1宏观环境 3
1.2金融信贷 4
1.3政策法规 4
第二部分:
成都房地产信息 6
2.1总体概况 6
2.2市场动态 8
2.3土地情况 10
2.4城市建设 13
第三部分:
房产企业情况 17
3.1开发商动态 17
3.2开盘资讯 20
3.3成都商品住宅1月销售前十统计 21
3.4当月热销楼盘解读 21
第一部分:
本月市场热点
1.1宏观环境
1.1.12011年GDP增幅9.2%房地产开发增幅回落
国家统计局于2012年1月17日上午十时公布2011年国民经济运行情况数据。
初步测算,全年国内生产总值471564亿元,按可比价格计算,比上年增长9.2%。
房地产开发呈回落态势,商品房销售增速回落。
全年全国房地产开发投资61740亿元,比上年名义增长27.9%。
分析:
2011年GDP增长持续向好,但作为其中重要组成部分的房地产开发投资开始出现了增幅回落,特别是随着调控政策的深入,该增速逐月递减,国家对房地产市场的调控效果越来越明显。
如今年如宏观环境不发生改变,预计全国房地产开发投资增速还将持续走低。
1.1.22011年全年CPI较上年涨5.4%,超4%预期
2011年12月份,全国居民消费价格总水平同比上涨4.1%。
其中,城市上涨4.1%,农村上涨4.1%;食品价格上涨9.1%,非食品价格上涨1.9%;消费品价格上涨4.9%,服务项目价格上涨2.0%。
全国居民消费价格总水平环比上涨0.3%。
其中,城市上涨0.3%,农村上涨0.3%;食品价格上涨1.2%,非食品价格下降0.1%;消费品价格上涨0.5%,服务项目价格下降0.2%。
2011年,全国居民消费价格总水平比上年上涨5.4%。
分析:
通过据国家统计局发布的数据可以看出,2011年全年CPI一直在高位徘徊,虽然经过一系列控通胀措施,CPI涨幅在7月开始逐月回落,但全年CPI高达5.4%的涨幅超出之前的预期,物价水平仍然较高。
因此控通胀仍是2012年宏观经济工作的重要内容之一。
1.1.3房价环比连跌3个月全国性下调通道开启
1月18日,国家统计局发布数据显示,去年12月全国70个大中城市中,有52个城市的新建商品住房价格环比下降。
房价持平的有16个,仅2个城市环比上涨。
据北京中原地产市场研究部发布的分析数据显示,反映目前市场情况的商品住宅环比指数,在最后一个月的平均下调幅度达0.24%,继去年11月份平均下调0.19%后再次扩大降幅。
同时,全国房价平均同比指数也降至101.63,涨幅比上月缩小。
分析:
各种数据显示,在房地产调控的持续作用下,全国房价回落的趋势仍在继续,房价出现下跌的城市范围不断扩大,楼市由升转降的拐点已经确立,全国性下调通道开启。
部分业内人士预计,随着库存压力的加大和开发企业资金状况的进一步紧张,房价整体下降的趋势还将持续,并可能转为实质性的同比下跌。
1.2金融信贷
1.2.1首套房贷利率重回“基准”四大行申请基准难度大于小行
新年伊始,房贷利率开始下调、重回基准的消息开始在市场传开。
在广州、深圳等地,目前中小银行的首套房贷利率已基本回到基准水平。
“只要不是资质太差,中小商业银行都不再对客户上浮利率了。
”业内人士透露,四家国有大行虽然会对客户的资质要求更高一些,但申请到基准利率的情况也不少见。
分析:
由于近期房地产市场的成交量较低,新年开始,银行在房贷业务上的额度比去年四季度宽松了不少,额度充足了,利率水平自然会有所下降。
业内人士认为,在目前观望氛围仍然浓厚的情况下,相比利率折扣的调整,降价对买家而言是更大的利好。
毕竟利率调整是一个长期过程,而价格的下降则是一次性的,所以如果价格下降能够配合利率的调整,部分地区有望在3月左右出现“小阳春”的局部回暖局面。
1.2.2成都近7成商品房和全部保障房可公积金贷款
2011年,成都公积金中心与成都市房管部门加强协作,联合发文对成都市商品房项目使用公积金贷款进行统一管理,要求开发企业在取得商品住房预售许可证之日起30日内,提出公积金贷款项目合作申请。
在相关举措的规范和促进下,2011年,成都市新增住房公积金贷款合作项目281个,累计合作项目达到1330个,占全市在售商品房项目的69%,住房公积金贷款楼盘覆盖面创历年新高,而保障房覆盖率则达到100%。
分析:
目前公积金贷款利率仅为4.9%,远远低于商业贷款利率。
根据统计,2011年,成都市住房公积金贷款额达到51.6亿元,超过2万户成都家庭享受到了住房公积金贷款的实惠,通过提高公积金使用效率,增加可贷楼盘覆盖面,在当前环境下对市场整体销售有着积极的促进作用。
1.3政策法规
1.3.1财政部官员称不排除广州、南京跟进房产税
在1月5日召开的“第二届中国房地产新年峰会”上,财政部财政科学研究所所长贾康表示,继上海、重庆实施房地产税试点之后,类似广州、南京这样的大城市,以及一些中西部的二、三线城市都不排除跟进实施的可能。
同时,全国工商联地产商会会长聂梅生指出:
2011年房价真正下降的城市其实并不多。
土地出让制度不解决,调控就是表面。
聂梅生进一步解释称,“土地财政包括了税收和非税收部分,土地财政的内涵就是将土地作为抵押贷款,作为抵押物向银行融资。
我们不能忽视地根、银根绑定的问题,必须形成长效的税收机制。
总而言之,“以房产税取代土地出让金这一步迟早要走,越早越好”。
分析:
从理论上来说,房产税的开征将有利于房地产市场结构均衡、合理,将有助于抑制市场上投机行为,最终取代土地出让金,从根源上调控房地产市场,经过上海重庆的试点后,相关政府部门表态将继续推进房产税实施,一些区域重点城市或将跟进。
但是从目前来看,未来房产税替代土地出让金成为稳定财源的转换需要很长时间。
中国人不习惯在住房上加税,买房子时已交了土地出让金,现在再交一笔税,心理上不能接受,这需要综合改革。
1.3.2住建部承诺2012年中实现40城市住房信息联网
在本月召开的“住房和城乡建设部召开机关工作会议”上,住建部部长姜伟新提出要求:
全国个人住房信息系统将在2012年6月末前实现40个主要城市的联网。
这40个城市包括除拉萨和港澳台之外的全部省会城市,以及深圳、大连、宁波、无锡、苏州、厦门、温州、青岛、北海、三亚十个房地产热点城市。
目前,北京、上海、青岛等城市已补充登记完毕,相关工作人员可查询城市内的个人住房信息情况,但要实现住房信息的系统联网并不一帆风顺。
照原部署,2011年底实现40个城市住房信息互联查询,到2013年实现全国住房信息系统联网。
但姜伟新在对全国人大常委会的报告中坦言,“住房信息系统启动两年多,目前还在艰难建设中”。
分析:
其实从技术上来说,住房信息录入、联网并不困难,但全国的住房信息系统之所以迟迟难以推动,在于地方上有对信息安全的顾虑。
房产涉及个人隐私,如何使用、管理系统里的信息,必须有明确的规则,没有全国层面的管理,把使用信息规范起来,系统就很难真正有效应用,目前住建部正在着手制定相关规定,该系统的建立对房地产市场调控有重大意义。
点评:
本月各项年度宏观数据相继发布,在GDP方面,2011年GDP增幅为9.2%,仍保持较高增长,但受制于政策调控,房地产投资增幅逐月回落,下降趋势明显。
在CPI方面,2011年涨幅为5.4%,超出之前预期,虽然经过一系列宏观政策调控,CPI增幅在下半年特别是第四季度有所放缓,但目前物价水平仍然较高,通胀压力依旧明显。
根据国家统计局公布数据显示,全国主要大中城市房价均出现不同程度下跌,房地产调控政策威力愈发显现。
由于新年伊始银根有所放松,在广州,深圳等地,有关房贷利率开始下调、重回基准的消息开始在市场传开,但业内普遍认为,利率的调整对市场观望者起到的作用并不如房价直接下跌来得明显,但如果利率的下跌配合房价的下降,有望给目前冷清的市场带来些许暖意。
政策方面,房产税试点在2012年继续深化,未来会有更多中心城市被纳入其中,房产税是对土地出让制度的重大变革,对抑制房价过快增长及房地产市场的平稳发展将起到举足轻重的作用。
同时从长远来看,房产税将最终取代土地出让金成为地方政府财政主要来源。
“个人住房信息系统”建设是今年住建部的一项重点工作,该系统建设主要是对全国住房情况的摸底,对房地产市场调控有重大意义,全国住房信息系统联网后,中央可以由此分析市场走势,制定调控政策,也可为今后房地产税的实施提供更多依据。
第二部分:
成都房地产信息
2.1总体概况
2.1.1成都主城区房地产供求关系及成交价格走势图
2012年1月成都主城区新增供应面积约10.64万方,本月恰逢农历新年,是传统销售淡季,因此新增面积与上月相比出现大幅下滑,成交量也同步出现下滑,而去年同期之所以供应量和成交量均保持在高位是因为当时市场盛传成都要出台限购政策,引发了一波“抢购”风潮,属于特殊情况。
本月成都主城区成交均价8488元/㎡,在各大开发商打折促销的活动中,1月成都楼市价格持续下降。
2.1.2成都1月主城区商品住宅分区成交统计
2012年1月成都市主城区商品住宅共成交2685套,比上月的4661套减少了1976套,成交套数锐减42.4%。
从成交区域来看,高新区成交最多,共成交765套,武侯区成交最少,仅为320套;高新区成交均价最高,为9221元/㎡,成华区成交均价最低,为8211元/平米。
2.1.3成都主城区商品住宅存量统计
从总体存量统计来看,由于上个月开发商集体冲量,新增供应激增,而销售却没有跟上,供需矛盾突出,因此上月成都主城区总存量达到了847.27万方的短期高点。
虽然本月存量面积与上月相比有所下降,但幅度并不大,截止到2012年1月底,成都主城区存量为835.26万方。
2.1.4成都主城区商品住宅分区存量统计
截止1月底,成都主城区存量房源套数为78315套。
在各行政区中,高新区存量房源最多,共有23271套,其次为金牛区,共有13459套,虽然目前成都仅有锦江区9000套以下,存量相对较少,但随着今年攀成钢板块高端项目陆续入市,预计未来该区域的存量压力并不小。
点评:
2012年1月恰逢传统农历新年,是房地产销售的传统淡季,各开发商大多以消化存量房源和年底扫尾工作为主,因此新增供应量和成交量都非常少,成交价格也持续走低,出现成交,供应和价格三者齐跌的局面,受上个月开发商冲量影响,本月主城区存量房源依然维持在835万方的高位,虽然本月情况较为特别,但结合近几个月的总体情况来看,市场仍为弱势,短期内也看不见有回暖迹象。
2.2市场动态
2.2.1世联发布上季度楼市信心指数成都位居第一2012-1-10
提要:
2011年四季度世联购房者信心指数为51.8,较三季度下降2.4,下降幅度超过2011年前三季度降幅的总和,表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度明显下降。
从本季度调查结果来看,未来地产形势已非常明朗,购房者的降价预期已经形成。
造成购房者信心下降的主要原因是购房者期望的降价幅度高,而开发商的降价力度和范围小。
ü降价预期已经形成;
ü西部二线城市购房信心最高;
ü“观望”之后暗藏商机。
分析:
世联购房者信心指标体系主要是从“居住环境”和“当前房价”来反映购房者对现状的满意程度,以及从“未来房价”和“购房时机”来反映购房者对未来的预期。
在世联此次提供的数据中,成都购房信心指数排名第一,一方面说明成都购房者对于本地楼市更有信心;同时也显示,尽管全国楼市总体处于低谷,但成都市场显然更为理性和稳健。
该机构认为,未来一段时期内,房地产市场将进入由买方决定的市场,了解购房者的心态是非常重要的。
从调查结果来看,沉寂了大半年的观望客户正在寻求一个合理的时机入市,对于开发商来说当前并非没有商机。
因此开发商在拿出新的市场策略前,必须足够了解购房者的“心理底价”在哪里,要掌握市场先机必须主动出击。
窗体底端
2.2.2机构预测成都楼市营销之变多点联动渐成主流2012-1-13
提要:
2011年的成都楼市,虽未经历极寒的冬天,却也有风霜袭来。
有的开发商在政策组合拳之下找不到方向,濒临出局;有的开发商却在调控之路上找准了方向,成为楼市黑马。
这是最好的时代,也是最坏的时代。
同样的产品,同样的价格,却有着迥然不同的销售成绩——这正是营销手段的魅力。
ü2012“马太效应”显现;
ü营销模式紧抓“快、准、狠”;
ü胶着市场,价格是关键;
ü创新营销模式助推产品抵御寒流。
分析:
过去的2011年,尽管面临严峻的市场调控,但不少大的开发商依然实现了业绩增长和市场份额的扩大,而在2012年,这种"马太效应"还会更加明显。
对于开发商来说,“弱市之下强营销”是必然的选择,因此,2012年营销模式的改变是开发商应对弱市环境的一个重点。
针对2012年成都楼市营销模式创新,业内人士也提出了三种模式,即电商、微薄营销和一、二手房联动。
可以预见,品牌知名度高、价格适中、产品契合市场需求的项目将在2012年获得更好的成绩。
真正撬动购买力的产品关注点仍在于价格、产品质量上,但不可否认,各种各样的营销方式将成为一项重要辅助,对项目热卖能起到很大的促进作用。
2.2.32012年成都别墅进入“微”时代低总价吃香2012-1-19
提要:
自2011年下半年开始,成都别墅市场的“微”时代也悄然到来。
一系列用微型、MINI、精致概念打造,用经典、多变、实用,超高性价比,等同于高层住宅的价格等诱人手法营造的别墅住宅,正在开启一个新的别墅式生活时代。
ü“微”别墅渐成气候;
ü低总价大行其道;
ü经济型别墅或将成为主流产品线。
分析:
适度的奢华与排场,在面积上进行控制,使总价普遍低于传统类型别墅,已经成为目前畅销别墅的成功秘诀。
龙湖悠山郡、恒大山水城、成都雅居乐花园长期占据别墅销售的前茅,也正是因为产品适合了‘低总价’的消费需求。
除金科的90万元独院产品、恒大100万元出头的山水别墅外,当前的成都楼市中,不少开发企业已经意识到这一点,开始以低总价策略赢得市场认同,业内人士认为,相对于高端别墅的越来越豪华,经济型别墅或将成为成都别墅市场的主流产品线。
点评:
本月成都楼市动态方面,根据世联机构发布的楼市信心指数显示,虽然购房者对未来的降价预期已经形成,但与其他典型城市相比,成都购房者信心仍然较高,说明成都楼市相对稳健。
经过了一段时间持续观望,购房者也在寻求机会入市,对于开发商来说,目前虽是淡市,但并非没有商机,关键是如何把握市场,制定相应营销策略,当然,这仅仅是开发商在战术层面解决问题的办法,除此以外,还需要在资本运作、土地运作等战略层面上布好局,在前期定位、产品设计上更加具有市场前瞻性,最后再通过营销模式的改进把房子卖出去。
在目前成都别墅市场,一些市场机构的成交数据分析报告指出,自2011年下半年到2012年初,成都别墅的畅销区间主要集中在双低产品,即低总价、低面积。
从越来越多的别墅开发项目中不难看出,别墅开始变得越来越小,大约就是70-150平方米,有的别墅项目,面积甚至微型到只有60多平方米。
花几十万元或者100多万元就能买到一套别墅也是稀疏平常的事,别墅已开始由小众化消费,逐渐走向大众消费的视野,从趋势来看,经过多年的产品研究和市场培育,“微”别墅产品已经能够对接来自市场的需求,可以预言,这类体量小、价格适宜的经济型别墅,将有望成为未来别墅市场开发的主流。
2.3土地情况
2.3.1土地信息
A.2012年土地市场价格或将见底商业用地成新宠
近日,美联物业发布研究报告称,预计2012年土地市场将是价格底部,开发商在拿地方面会偏重商业地块或商业+住宅的综合型地块。
此外,随着政府加大保障房用地供应,未来两三年内深圳约有108万平方米的保障性住房入市。
分析:
在2011年受房地产市场调控的影响,全国土地成交冷清。
根据机构统计,2011年四大一线城市除了深圳土地出让金额出现上涨外,其他三大城市均出现下跌,跌幅超三成。
由于2012年房地产调控不放松,开发商的资金依然不容乐观,因此预计2012年各地政府在住宅供地方面依然偏重于保障性住房用地供应,同时商业地块所占比例逐步提高。
开发商在拿地方面依然保持谨慎的态度,商业地块或商业+住宅的综合地块更适合开发商的胃口。
B.土地底价成交大增成都开发商看好商业地块
眼下,调控政策对房地产市场的影响,已经从下游销售逐渐深入到上游的土地市场,底价和流拍已经成为近来土地市场的惯例。
进入2012年,一个新的现象被业界所关注:
开发商对于商业用地和商业项目表现出异乎寻常的热情。
步入新年后的第一个月成都商业用地推量创下了近年来之最。
来自调研机构的数据显示,2010年1月成都商业用地供应3宗,净用地面积35218.82平方米;2011年1月成都商业用地供应9宗,净用地面积552704.88平方米;待到2012年1月商业用地出现井喷,整月成都商业用地供应12宗(含郊县),净用地面积719894.16平方米,楼面地价也从2010年的623.63元/平方米涨高至1126.18元/平方米。
分析:
在土地和楼市都极度低迷的情况下,成都却出现了力推商业用地情况,对此我们认为主要有以下三个原因:
第一,住宅市场限购将部分实力买家和投资者踢出了局,不少买家将眼光放到了商业地产上。
开发商在调控政策重压之下,选择商业地产避风也成为了众多房企躲避楼市调控政策的逃生之术;第二,商业地产租金能够在未来提供稳定的现金流,促使目前缺乏投资渠道的社会游资涌入了不限购的商业地产;第三,商业用地供应和城市规划有必然联系,目前二、三线城市的城市化进程在宏观面上促进了商业地产持续发展。
2.3.2成都主城区月度土地供应及成交情况
供应方面:
本月恰逢传统农历新年,因此土地市场比较平淡,本月成都主城区土地供应较少,仅有三宗土地推向市场,且均为纯商业用地,总计面积约为212.2亩,推量为上个月五分之一左右。
成交方面:
本月公告的三宗土地全部成交,,成交净用地面积共计约212.2亩,均为底价成交,
其中成华区二环路东二段宏明技校地块楼面价为3500元/平米,成交总价14227万元,是本月土地单价和总价最高的地块。
附:
本月公告“出让土地”一览附:
本月“成交土地”一览
点评:
本月在土地市场方面,目前调控政策对房地产市场的影响,已经从二、三级市场深入到一级土地市场,低溢价甚至零溢价土地将成为市场常态,有机构分析认为2012年土地市场将迎来一次价格探底;在成都,截至1月31日,当月成都土地市场已经和将要出让的商业用地地块多达12宗(含郊县),这一体量刷新了近5年来同期最高推量记录。
其他10宗挂牌土地均为商住混合用地,且商业用地面积均大于住宅用地面积。
商业地产或许已经成为开发商新一轮追逐的主战场。
本月恰逢传统农历新年,是市场传统淡季,成都主城区土地供应量非常少,仅有三宗纯商业用地出让,这三宗土地均以底价成交,被本地中小企业收入囊中,成交总价约在5000万-1.4亿之间。
2.4城市建设
2.4.1成都将借鉴香港经验大力发展地铁上盖物业2012-1-12
提要:
近日举行的市委经济工作会上提出,成都将从今年起借鉴香港发展地铁上盖物业的经验,沿着正在建设和即将建设的轨道线路,规划建设一批超大空间尺度、高密人口聚集、多功能、高效率的大型城市综合体,形成以轨道交通为轴线的服务业聚集走廊和人口聚居走廊。
ü底层是车站、中间是花园、四周是高层建筑;
ü既是交通换乘点、又是商业中心;
ü地铁与城市综合体1+1>2。
分析:
香港地少人多,是全球人口密度最高的地区之一,要保障城市正常运转,集合多种功能的城市综合体可以实现人流量快速转换、满足市民生活中的各种需求。
因为城市综合体在有限用地内高度聚集多种功能与城市设施,通过地铁、公交、出租车等多种交通工具在城市综合体内部转换,创造出一个舒适的可达性平台,便于人们往来。
最终出现了从地下、地面、地上三个空间层次高强度开发,依托地铁交通的种种优势,形成一个个自给自足的“城中之城”,同时,城市综合体与地铁等轨道交通有相互促进,相互支持的推动作用。
两者的整合,是双方有益的补充,能够产生“1+1>2”的效果。
成都大规模的地铁建设必将催生出大量城市综合体项目,未来城市综合体将成为左右成都商业格局的重要力量。
2.4.2成都地铁“2012新年计划”出炉2012-1-18
提要:
贯彻落实市委经济工作会议精神,践行“交通先行”战略,为尽快解决目前城市交通的拥堵问题出力,成都轨道交通建设将在今年打好“建设全面提速”、“安全系数提高”、“运营服务提升”三张牌。
1月16日,成都轨道交通“新年计划”出炉。
ü年内2号线一期工程和西延线工程实现通车;
ü4号线一期、2号线东延线工程建设全面开动;
ü对重要建设节点进行24小时动态监控。
分析:
根据成都轨道交通公司的“新年计划”,今年在建项目方面将全力推进,确保2号线一期工程今年10月1日前开通试运营,确保2号线西延线工程今年年底建成通车;在新开工项目方面,将全面加快4号线一期、2号线东延线工程进度。
在确保建设安全和质量的前提下,这两个已开工工程将努力压缩工期,同时在未开工项目方面,今年将全力加快项目前期工作。
成都地铁“新年计划”的出炉,预示着地铁建设将在2012年进入关键年,对地铁沿线的住宅、商业及综合体项目均会产生一定积极影响。
2.4.3城市综合体抢滩成都以轨交为轴暗战难分难解2012-1-25
提要:
无论是中心城区和天府新区服务业升级的需要,还是轨道交通加快建设的带动,现在成都已到了一个可以抓、也应该抓城市综合体建设的时候了。
1月6日的成都市委经济工作会议上,该市决策层高瞻远瞩地擂响发展城市综合体的战鼓:
“高端服务业的聚集,需要高品质、大规模、多功能的空间载体”。
ü综合体抢滩成都:
抢的是成都商业前景;
ü库存率50%:
成都大型综合体多了还是少了?
ü80余个,千万平米:
差异化竞争成关键。
分析:
就在半个月前,“龙之梦”300米双塔在成都东客站核心区正式奠基。
这个投资百亿的城市综合体用“西部最大”的豪气改写成都城市综合体纪录,紧随其后的还有来自九龙仓的国际金融中心、香港新鸿基的环球贸易广场等。
据不完全统计,成都目前在建和立项的城市综合体80余个,商业体量达千万平方米。
业内人士认为目前成都综合体已有了供大于求的倾向。
特别是现有的城市综合体规划大多缺乏平衡,导致其提供的服务、产品有同质化的倾向,在同质化水平饱和的情况下,差异化需求又得不到满足,怎么可能不过剩?
2012年的主要任务,将是“去除库存化”。
但也有人认为,城市综合体可以招来人流、解决就业、增加税收,所以不应该去谴责它该不该建,关键是要差异化竞争,这样即便一个区域内有多个城市综合体,它们同样具有生存和发展的潜力。
随着城市发展步伐加快,半径越来越大,城市综合体势必肩负起“城市副中心”的角色,为中心城区减负。
如果都能‘错位发展’,即便全市综合体数量偏多,但从长远眼光来看,也是成都与世界接轨过程中的必然,总的说来是符合发展需求的。
点评:
本月城市建设方面,成都地铁“新年计划”的出炉标志着2012年地铁建设将进入关键时期,在2012年地铁2号线一期
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