关于房地产项目损失报告.docx
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关于房地产项目损失报告
关于华亿明珠项目损失审核报告
*****局:
受贵局委托,我公司于2012年2月日至月日对*****房地产集团有限公司《关于***小区政府规划变更损失申报》进行了审核,根据《城乡规划法》第五十条“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后,因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的,应当依法给予补偿”。
法规中虽对规划变更的经济补偿做出了明确规定,但对于如何进行经济损失补偿,缺乏相应的操作标准。
我们通过对项目的调查了解,针对该项目的具体情况,对该公司的申报材料进行了逐项审核,提出了以下四种测算方式,为政府规划变更对该项目的损失赔偿提供决策参考,现将具体测算结果和测算过程报告如下:
一、项目情况简介
1、项目概况
*****房地产集团有限公司的***小区工程项目位于铁西区南湖大街以北,迎宾街东侧。
该项目是于2009年初立项实施的,2009年5月在市、区两级政府的帮助协调下与广播电视大学达成了校址转换协议,用从新月房地产公司购得的7680平方米的原卫校教学楼及附属的4173平方米的院落装修,并购置全新的桌椅板凳和50套教学用电脑与电大置换未拆迁的土地。
2010年4月中旬开始动工,同步完成了工程建设的立项、审批、规划、施工质量及安全等监督手续。
此时市政府对该地进行了大规模规划调整,开始建设的工程被迫停工。
***小区原规划建筑用地10467㎡,规划建筑面积64046㎡商住楼,政府规划调整占用约1722㎡,而原规划图中的G1#楼、G3#楼、D1#楼就坐落在这政府占用的1722㎡土地上,因此,原规划除G2#楼外其余六栋楼不得不进行大规模颠覆性调整。
为保持项目原规划的建设规模政府将北侧两栋“中房高都楼”所在地块4037㎡划归我们作为削减建设用地的补充。
为此,我公司又增加北侧两栋“中房高教楼”拆迁面积7247.34㎡。
2、项目变更前后主要经济指标对比
项目
计量单位
规划前指标
规划后指标
增减变化
规划总用地面积
㎡
10467
13552
3085
总建筑面积
㎡
64042
84600
20558
其中
计入容积率面积
㎡
58294
72600
14306
其中
住宅面积
㎡
45794
49990
4196
公建面积
㎡
12500
22610
10110
不计容积率面积(全地下车库面积)
㎡
5748
12000
6252
容积率
h㎡/h㎡
5.57
5.35
-0.22
建筑密度
%
58%
38.50%
-19.50%
绿地率
%
---
25.40%
居住户数
套
约650
二、损失测算思路及结果
方案一:
1、测算结果:
损失赔偿额3177.5万元。
2、测算思路
损失赔偿额=政府规划调整占用土地1722㎡损失+实际投入的建安成本+规划调整减少建筑面积的预期收益;
其中:
(1)占用土地损失=已开发土地平均单位成本×1722㎡
(2)实际投入的建安成本=已投入到G1号楼的实体建安成本损失
(3)规划调整减少建筑面积的预期收益=减少建筑面积×市场单价(不含地价)×利润率
本思路主要从政府规划直接占用土地的角度考虑给企业带来的直接损失及间接损失,主要参考规划变更所致的房地产损失的评估技术路线,对于已进入开发阶段的在建工程,房地产损失价值=直接损失(或收益)+间接损失(或收益)。
其中:
直接损失即为企业实际的已开发土地的成本投入及已投入实体工程的建安成本;间接损失即为规划变更减少建筑面积的预期收益,因减少的土地已给予补偿,因此预期收益中不应包含土地预期分摊的收益,在计算预期收益的市场单价中扣除地价。
3、测算过程
(1)已开发土地平均单位成本
序号
项目
申报金额
审定金额
依据
1
购置协议书
12,000,000.00
12,000,000.00
购置资产协议书
2
税金
200,612.00
200,612.00
主要明细见缴税支出表及凭证
3
装修(土建\水\电\电教室等)
5,008,000.00
5,008,000.00
施工协议书
4
30户回迁安置费
9,146,865.00
9,122,824.50
详见附明细表一
5
电大职工购房补贴
10,685,490.00
8,521,573.55
详见附明细表二
6
电大院后二栋楼96户动迁安置费
31,850,000.00
24,639,361.50
详见附明细表三
7
土地出让金
7,330,000.00
7,330,000.00
见出让金缴款凭证
8
前期开发费及各种配套费
9,705,446.68
9,705,446.68
详见工程审核表
9
动迁户赔偿、管理费、利息等
10,904,134.00
7,387,101.75
主要是延期进户过渡费、利息、管理费;详见测算表
10
土地开发成本合计
96,830,547.68
83,914,919.98
11
项目占地面积(㎡)
10,467.00
10,467.00
12
规划建筑面积
64,042.00
64,042.00
13
土地单位成本(元/㎡)
9,251.03
8,017.09
13=10/11
14
楼面地价(元/㎡)
1,511.99
1,310.31
14=10/13
(2)损失赔偿额
序号
项目
单位
数量
计算过程
1
占用土地损失额
元
13,805,435.39
①×②
①
规划直接占用土地面积损失
㎡
1,722.00
②
单位成本
元/㎡
8,017.09
2
已投入建安工程费
元
5,200,000.00
工程实体审核后费用
3
损失建筑面积预期收益
元
12,769,612.66
1×②×③
1
因规划变更减少总建筑面积
㎡
25,060.00
其中
住宅面积
㎡
22,971.67
商业面积
㎡
2,088.33
两层商网
②
市场单价
**市2011年1-6月份成交平均单价
其中
住宅市场单价
元/㎡
2,189.69
扣除地价(市场房地合一价3500-楼面地价1,310.31)
商业市场单价
元/㎡
5,189.69
扣除地价(市场房地合一价3500-楼面地价1,310.31)
③
利润率
其中
住宅利润率
%
20.00%
商业利润率
%
25.00%
合计
元
31,775,048.05
1+2+3
方案二:
1、测算结果:
损失赔偿额2230.88万元。
2、测算思路
损失赔偿额=新增土地拆迁成本+已投入建安成本损失+土地前期开发配套费+增加土地面积需补缴的土地出让金+预期增加的管理费及占用资金利息-规划变更增加建筑面积的预期收益
其中:
(1)新增土地拆迁成本=拟拆迁面积*1.3*房屋市场价格(补偿面积倍数主要根据105户待拆迁户已签订合同平均测算)
(2)已投入建安成本损失=已投入到G1号楼的实体建安成本损失
(3)土地前期开发配套费=每平米预计缴纳配套费*增加的面积
(4)增加土地面积需补缴的土地出让金=单位面积土地出让金(暂以原规划缴纳标准计算)*增加的土地面积
(5)管理费及占用资金利息;管理费按3%计,资金成本按同期贷款利率计息,期限分别按投入时间预估。
(6)规划变更增加建筑面积的预期收益=增加的建筑面积×市场单价×利润率
本思路主要从新地块预计的增加土地开发成本的角度考虑预期给开发公司造成的损失。
主要原因政府为保持项目原规划的建设规模将北侧两栋“中房高都楼”所在地块4037㎡划归开发公司作为削减建设用地的补充。
为此,开发公司又增加北侧两栋“中房高教楼”拆迁面积7247.34㎡,由于近年来拆迁难度较高,拆迁成本不断上涨,该部分拆迁不仅影响了开发公司的工期,又增加了开发成本。
3、测算过程
序号
补偿项目
单位
补偿金额(元)
计算过程
1
规划变更后回迁户补偿费用
元
33,476,329.80
参考已签合同测算
①
拆迁补偿房屋费用
元
32,990,685.00
拆迁面积7250.7平方米,回迁补偿面积是按已签合同平均标准计算,补偿倍数约为1.3倍,补偿费用=Σ每户补偿面积*房屋市场单价
②
安置补助费
元
464,044.80
8元/平米.月(合同签订标准),补助费用=补助标准*补助面积*月数,月数按合同签订18个月暂计
③
搬迁补助费
元
21,600.00
每户200元,共计108户,补助费用=每户补偿*户数
2
已投入建安工程费
元
5,200,000.00
按工程审核后为准
3
前期开发费及各种配套费
元
1,644,640.00
按每平米80元估算
4
需补缴土地出让金
元
2,160,413.68
733000/10467*增加土地面积
5
增加的管理费及资金利息
元
3,569,826.30
1项*6.31%*1年+*5.81%*2+1项*3%
6
规划变更增加建筑面积预期收益
元
13,514,050.00
(②-①)×③×④
①
原规划建筑面积
㎡
64,042.00
其中
住宅面积
㎡
51,542.00
含车库
商业面积
㎡
12,500.00
②
现规划建筑面积
㎡
84,600.00
其中
住宅面积
㎡
61,990.00
含车库
商业面积
㎡
22,610.00
③
市场单价
2011年1-6月份成交单价
其中
住宅市场单价
元/㎡
3,500.00
商业市场单价
元/㎡
6,500.00
④
利润率
其中
住宅利润率
%
20.00%
商业利润率
%
25.00%
合计
元
22,308,859.79
1+2-3
方案三:
1、测算结果:
损失赔偿额3803.64万元
2、测算思路
损失赔偿额=政府规划调整损失建筑面积25026㎡经济损失+已投入到G1号楼的实体建安成本损失
=损失建筑面积25026㎡×已投入资金计算建设单位成本
其中:
(1)政府规划调整损失建筑面积经济损失=已投入建筑面积均摊的单位成本*损失G1号楼的建筑面积25026㎡
(2)已投入到G1号楼的实体建安成本损失,按工程审核后数值为准。
该思路与方案一类似,主要是考虑因规划变更直接导致G1号楼无法建设,损失额即为已经投入G1号楼的摊入的土地成本和直接投入到G1号楼建安成本。
3、测算过程
(1)单位建筑面积土地成本
序号
项目
申报金额
审定金额
依据
1
购置协议书
12,000,000.00
12,000,000.00
购置资产协议书
2
税金
200,612.00
200,612.00
主要明细见缴税支出表及凭证
3
装修(土建\水\电\电教室等)
5,008,000.00
5,008,000.00
施工协议书
4
30户回迁安置费
9,146,865.00
9,122,824.50
详见附明细表一
5
电大职工购房补贴
10,685,490.00
8,521,573.55
详见附明细表二
6
电大院后二栋楼96户动迁安置费
31,850,000.00
24,639,361.50
详见附明细表三
7
土地出让金
7,330,000.00
7,330,000.00
见出让金缴款凭证
8
前期开发费及各种配套费
9,705,446.68
9,705,446.68
详见工程审核表
9
动迁户赔偿、管理费、利息等
10,904,134.00
7,387,101.75
主要是延期进户过渡费、利息、管理费;详见测算表
10
合计
96,830,547.68
83,914,919.98
11
规划建筑面积
64,042.00
64,042.00
12
单位建筑面积土地成本(元/㎡)
1,511.99
1,310.31
(2)损失赔偿额
序号
项目
单位
数量
计算过程
1
政府规划调整建筑面积损失
元
32,836,386.97
①×②
①
规划调整损失建筑面积
㎡
25,060.00
②
单位成本
元/㎡
1,310.31
2
已投入建安工程费
元
5,200,000.00
工程实体审核后费用
合计
元
38,036,386.97
1+2
方案四:
1、测算结果:
损失赔偿额2764.14万元
2、测算思路
损失赔偿额=原规划损失建筑面积成本+已投入到G1号楼的实体建安成本损失
1)原规划损失建筑面积成本=规划变更后增加面积单位成本×停建损失面积(25,060.00平方米);
其中:
规划变更后增加面积单位成本=规划变更后增加成本/规划变更后增加面积(现规划面积84,600.00-原规划面积64,042.00)
规划变更后增加成本=增加回迁户补偿费用+增加土地的前期开发费及各种配套费+需补缴土地出让金+增加的管理费及资金利息
2)已投入到G1号楼的实体建安成本损失,按工程审核后数值为准。
该测算思路主要从损失的建筑面积角度方面考虑,包含两部分:
一部分是由于规划变更,政府后划给企业土地,但由于增加的土地不是净地,另外拆迁成本提高较大,导致整个项目单位建筑面积的成本增加,政府划给土地后虽然整个项目的建筑面积增加,原损失面积得到了补偿,但这部分面积增加的成本应为规划变更造成的损失;另外一部分就是已投入到原损失建筑面积G1号楼的实体建安成本损失。
3、测算过程
序号
补偿项目
单位
补偿金额(元)
计算过程
1
规划变更后回迁户补偿费用
元
33,476,329.80
参考已签合同测算
①
拆迁补偿房屋费用
元
32,990,685.00
拆迁面积7250.7平方米,回迁补偿面积是按已签合同平均标准计算,补偿倍数约为1.3倍,补偿费用=Σ每户补偿面积*房屋市场单价
②
安置补助费
元
464,044.80
8元/平米.月(合同签订标准),补助费用=补助标准*补助面积*月数,月数按合同签订18个月暂计
③
搬迁补助费
元
21,600.00
每户200元,共计108户,补助费用=每户补偿*户数
2
前期开发费及各种配套费
元
1,644,640.00
按每平米80元估算
3
需补缴土地出让金
元
2,160,413.68
733000/10467*增加土地面积
4
增加的管理费及资金利息
元
3,569,826.30
1项*6.31%*1年+*5.81%*2+1项*3%
5
规划变更后增加成本
元
40,851,209.79
1+2+3+4
6
原规划损失建筑面积成本
元
22,441,389.74
⑥×③
①
原规划建筑面积
㎡
64,042.00
其中
住宅面积
㎡
51,542.00
含车库
商业面积
㎡
12,500.00
②
现规划建筑面积
㎡
84,600.00
其中
住宅面积
㎡
61,990.00
含车库
商业面积
㎡
22,610.00
③
停建损失面积
㎡
25,060.00
④
停建后剩余面积
㎡
38,982.00
①③
⑤
规划变更后增加面积
㎡
45,618.00
②④
⑥
规划变更后增加面积单位成本
㎡
895.51
5÷⑤
7
已投入建安工程费
元
5,200,000.00
按工程审核后为准
合计
27,641,389.74
6+7
三、有关事项说明
1、土地拆迁成本的测算过程中,我们对华亿公司提供的华亿明珠项目前后三期拆迁合同进行了核实,对已完成的占地拆迁成本按实际签订的拆迁合同测算,未完成的占地拆迁成本参照已签订拆迁合同房屋的补偿办法进行估算;
2、已投入建安工程费主要指投入在因规划变更无法建设的G1号楼的已投入建安成本,本次按工程审核后的数值为测算依据。
3、前期开发费用及配套费,我们根据企业账上实际缴纳情况进行了逐项核实,以核实后费用为测算依据;
4、对华亿公司申报的土地的其他各项前期投入,我们对其合同、入账凭证等相关原始依据进行了核实,以核实后的金额为测算依据;
3、房地产预期收益的测算,因房地产预期收益不确定因素较大,各个开发项目的利润率波动也较大,与项目个别因素有关,因此本次测算过程中,房地产市场单价主要根据《**市二O一一年一至六月份房地产市场信息》中商品房交易价格为测算依据,利润率按**市房地产平均利润率进行估算。
4、根据《城乡规划法》第五十条“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后,因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的,应当依法给予补偿”。
法规中虽对规划变更的经济补偿做出了明确规定,但对于如何进行经济损失补偿,缺乏相应的操作标准。
以上测算结果仅作为双方商谈的价值参考。
二O一二年三月二十九日
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