2012年武汉房地产市场年度报告(德盛行).doc
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武汉市房地产市场年度报告
(2012年)
德盛行地产机构
市场研究中心
目录
前言
第一部分宏观经济
1.1GDP
1.2CPI
1.3PPI
1.4信贷
1.5全国房地产市场概况
1.5.1全国房地产开发投资完成情况
1.5.2全国商品房销售和待售情况
1.5.3全国房地产开发企业到位资金情况
第二部分政策
2.1全国政策
2.2武汉政策
2.32012年武汉城市建设,城市规划
第三部分武汉市一级市场
3.12012年武汉市土地成交情况
3.22012年武汉市土地成交分析
3.22012年武汉市土地市场总结
第四部分武汉市二级市场
4.12012年德盛指数
4.1.1德盛指数的
4.1.2德盛指数定义分析
4.1.3德盛指数走势分析
4.1.4德盛指数应用
4.22012年武汉市商品房新增供应,成交及价格情况
第五部分2012年武汉市商品房销售排名
第六部分2013年房地产市场展望
前言
2012年,跌宕起伏,精彩纷呈!
2012年,无论对于整个中国经济而言,还是对于房地产行业而言,都有着重大意义,作为本届政府执政的最后一年,同时也预示着新一轮政治周期的开端!
2012年是一个不同寻常的年份。
举世瞩目的中共十八大成功召开,勾勒出中国经济社会新的发展蓝图,社会各阶层重新达成改革的共识;中央经济工作会议提出“城镇化是我国现代化建设的历史任务”,中国股市和国际大宗商品同步上涨;这一年,中国经济需求疲软增速下滑,各行业去库存的行为持续全年;这一年,房地产行业深度调整后向死而生,销量持续回暖让各房企避免了偿付危机。
2012年国家对房地产政策一是完善,二是调整,三是继续整顿,坚持宏观调控不变的政策,国家进一步理顺房地产政策,力求让房地产业健康发展。
2012年,房地产业在挤压与淘汰中顽强成长!
2012年武汉楼市经历了由冷到热的巨大转变,开发商“由忧转喜”,迅速推盘的同时也提前完成了年内销售目标。
2012年,武汉市全年房地产市场整体保持平稳的发展态势,开发投资平稳增长,住房成交量明显回升,价格波动趋稳,结构趋向合理,对武汉市投资和消费起到持续带动作用。
虽然经历了一系列的波动,2012年的武汉房地产市场最终还是形成了供需两旺的局面,总体而言,2012年的武汉房地产市场有一个不错的收官!
第一部分宏观经济
2012年,面对复杂严峻的国际经济形势和国内改革发展稳定的繁重任务,国家以加快转变经济发展方式为主线,按照稳中求进的工作总基调,及时加强和改善宏观调控,把稳增长放在更加重要的位置,国民经济运行缓中企稳,经济社会发展稳中有进。
1.1GDP增长7.8%
全年国内生产总值519322亿元,按可比价格计算,比上年增长7.8%。
分季度看,一季度同比增长8.1%,二季度增长7.6%,三季度增长7.4%,四季度增长7.9%。
分产业看,第一产业增加值52377亿元,比上年增长4.5%;第二产业增加值235319亿元,增长8.1%;第三产业增加值231626亿元,增长8.1%。
从环比看,四季度国内生产总值增长2.0%。
1.2CPI居民消费价格涨幅回落
全年居民消费价格比上年上涨2.6%,涨幅比上年回落2.8个百分点。
其中,城市上涨2.7%,农村上涨2.5%。
分类别看,食品价格比上年上涨4.8%,烟酒及用品上涨2.9%,衣着上涨3.1%,家庭设备用品及维修服务上涨1.9%,医疗保健和个人用品上涨2.0%,交通和通信下降0.1%,娱乐教育文化用品及服务上涨0.5%,居住上涨2.1%。
在食品价格中,粮食价格上涨4.0%,油脂价格上涨5.1%,肉禽及其制品价格上涨2.1%,鲜菜价格上涨15.9%,鲜果价格下降1.2%。
12月份,居民消费价格同比上涨2.5%,环比上涨0.8%。
全年工业生产者出厂价格比上年下降1.7%;12月份同比下降1.9%,环比下降0.1%。
全年工业生产者购进价格比上年下降1.8%;12月份同比下降2.4%,环比下降0.1%。
1.3PPI工业生产缓中趋稳
全年全国规模以上工业增加值按可比价格计算比上年增长10.0%,增速比上年回落3.9个百分点。
分季度看,一季度同比增长11.6%,二季度增长9.5%,三季度增长9.1%,四季度增长10.0%。
1.4信贷货币供应量平稳增长
广义货币(M2)余额97.42万亿元,比上年末增长13.8%,增速比上年末加快0.2个百分点;狭义货币(M1)余额30.87万亿元,增长6.5%,回落1.4个百分点;流通中现金(M0)余额5.47万亿元,增长7.7%,回落6.1个百分点。
12月末,人民币贷款余额62.99万亿元,人民币存款余额91.74万亿元。
全年新增人民币贷款8.20万亿元,比上年多增7320亿元;新增人民币存款10.81万亿元,比上年多增1.17万亿元。
2012中国货币供应量月份对比
1.5全国房地产市场概况
1.5.1全国房地产开发投资完成情况
2012年,全国房地产开发投资71804亿元,比上年名义增长16.2%(扣除价格因素实际增长14.9%),增速比1-11月份回落0.5个百分点,比2011年回落11.9个百分点。
其中,住宅投资49374亿元,增长11.4%,增速比1-11月份回落0.5个百分点,占房地产开发投资的比重为68.8%。
2012年,房地产开发企业土地购置面积35667万平方米,比上年下降19.5%,降幅比1-11月份扩大4.7个百分点;土地成交价款7410亿元,下降16.7%,降幅扩大6.4个百分点。
1.5.2全国商品房销售和待售情况
2012年,商品房销售面积111304万平方米,比上年增长1.8%,增幅比1-11月份回落0.6个百分点,比2011年回落2.6个百分点;其中,住宅销售面积增长2%,办公楼销售面积增长12.4%,商业营业用房销售面积下降1.4%。
商品房销售额64456亿元,增长10%,增速比1-11月份提高0.9个百分点,比2011年回落1.1个百分点;其中,住宅销售额增长10.9%,办公楼销售额增长12.2%,商业营业用房销售额增长4.8%。
2012年,东部地区商品房销售面积53224万平方米,比上年增长5.7%,增速比1-11月份提高0.7个百分点;销售额38413亿元,增长12.9%,增速提高2.7个百分点。
中部地区商品房销售面积30140万平方米,增长2%,增速回落1.8个百分点;销售额13020亿元,增长8.5%,增速回落2.8个百分点。
西部地区商品房销售面积27940万平方米,下降5.3%,降幅扩大1.8个百分点;销售额13023亿元,增长3.7%,增速回落0.5个百分点。
12月末,商品房待售面积36460万平方米,比11月末增加2893万平方米,比2011年末增加7752万平方米。
其中,住宅待售面积比11月末增加2166万平方米,办公楼待售面积增加122万平方米,商业营业用房待售面积增加348万平方米。
1.5.3全国房地产开发企业到位资金情况
2012年,房地产开发企业本年到位资金96538亿元,比上年增长12.7%,增速比1-11月份回落1.4个百分点,比2011年回落4.8个百分点。
其中,国内贷款14778亿元,增长13.2%;利用外资402亿元,下降48.8%;自筹资金39083亿元,增长11.7%;其他资金42275亿元,增长14.7%。
在其他资金中,定金及预收款26558亿元,增长18.2%;个人按揭贷款10524亿元,增长21.3%。
【德盛观点】:
受欧债危机和国内需求不足的共同影响,2012年我国经济调整压力加大,经济增长率自2002年以来首次“破8”。
经济增长下滑的主因是出口增长的明显放慢。
出口不足加上消费不足,就是最终需求不足。
因此,中国经济增长速度的放慢是趋势性的。
同时,随着最终需求不足的延续,前期大量投资所形成的产能释放,未来一段时间的产能过剩问题将更加突出,这对PPI和CPI构成巨大的向下压力。
工业企业销售收人增幅明显放慢,利润增长放慢则更加明显,就业压力显著增大,这对消费增长和物价上涨产生了影响。
2012年下半年,央行的货币政策明显放松,金融政策的放松,流入房地产的资金明显增加,房地产再次获得发展机会。
第二部分政策
2.1全国政策
2012年,房地产政策稳中趋紧。
为了巩固房地产调控政策,中央及相关部委密集强调房产调控不放松。
2012年12月25日2013年继续限购,房价过快上涨问责。
全国住房城乡建设工作会议上,住房和城乡建设部部长姜伟新明确表示,2013年将继续严格执行限购、差别化住房信贷、税收政策,并配合有关部门继续加快推进房产税改革试点扩大工作。
2012年12月18日国土部:
坚持楼市调控不动摇。
国土资源部表示,将认真贯彻落实中央经济工作会议精神,继续坚持房地产调控政策不动摇,保持从严从紧调控基调。
2012年12月17日中央经济工作会议2012年12月15日至16日在北京举行。
会议提出了2013年经济工作的主要任务。
加强和改善宏观调控,促进经济持续健康发展;夯实农业基础,保障农产品供给;加快调整产业结构,提高产业整体素质;积极稳妥推进城镇化,着力提高城镇化质量;加强民生保障,提高人民生活水平;全面深化经济体制改革,坚定不移扩大开放。
2012年11月19日国务院修改土地法征地补偿可能提高10倍。
在国务院常务会议上,讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》,对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。
2012年7月26日2012下半年严格实施差别化住房税收政策。
财政部部长谢旭人7月26日部署2012年下半年财政工作重点时提出,严格实施差别化住房税收政策,加强交易环节和持有环节相关税收征管,抑制投机投资性购房需求。
同时要落实和完善结构性减税政策。
加快和扩大营业税改征增值税试点,促进服务业发展。
2012年6月18日住房和城乡建设部发文,强调将继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作。
这已经是2012年该部第三次表态坚持房地产调控不动摇。
同时,当天多部委密集表态:
房地产调控不动摇。
2012年5月18日住建部关键期定调:
决不让调控反复。
地方政府小动作不断,各方声音此起彼伏——房地产调控关键时刻,住建部终于发出声音:
明确调控方向不改,回调仍是主基调,并称“决不让调控出现反复。
”
2012年5月16日住建部部署督察全国住房公积金。
住建部党组书记、部长姜伟新针对此项工作进行了部署,并将其列为2012年住建部开展的八项重点工作之一。
姜伟新还特别强调,住房公积金领域的专项督察工作,是“认真抓好住房城乡建设领域立法执法工作”的重要组成部分,并要求要查办一批典型案件。
2012年5月15日国土部:
对房价上涨过快地区将督导。
据国土资源部消息,2012年全国住房用地计划供应17.26万公顷,是前五年年均实际供应量(8.73万公顷)的近两倍。
其中,保障性安居工程用地和中小套型商品住房用地计划占79.3%。
国土部也发布了相关公告,与去年的实际落实量相比,2012年全国住房用地计划供应增加21.3%。
能够落实2012年“新开工700万套以上”保障性安居工程用地“应保尽保”的目标任务。
2012年5月10日住建部:
国务院明确2012年扩大房产税试点。
住建部政策研究中心主任秦虹表示:
政府调控的目的,是想让市场持续、稳定、活跃,这就需要保护好刚性需求。
秦虹称,“支持首次置业的需求是没有政策风险的。
”
2012年5月4日禁墅令拖住别墅入市脚步,销售策略改变。
商品市场历来是物以稀为贵,这对9年中被5次提及禁令的别墅类住宅产品十分恰当。
2012年2月国土部第5次发出禁墅令,致使别墅住宅市场再度成为市场关注的热点。
而事隔不过两、三个月,禁墅令效力已显现。
2012年4月17日国土部:
警惕一些地方放松调控。
国土资源部表示,2012年房地产用地管理和调控的中心任务是,以保障性安居工程用地落实为重点做好住房用地供应工作,努力保持土地市场平稳运行;以促进形成住房有效供应为重点做好已供住房用地的监管工作,加强住房用地供应和开发利用的动态监测监管。
2012年2月22日土地监管新政策出炉,国土部严打小产权房。
国土资源部执法监察局巡视员王宗亚重申小产权房不予确权登记,不受法律保护的规定。
2012年2月18日住建部:
加快推进房产征收税扩大试点范围。
住房和城乡建设部部长姜伟新在部署2012年工作重点时,已经将对个人住房征收房地产税作为“房地产领域长效机制建设”任务的一部分,要求配合有关部门加快研究推进对个人住房征收房产税工作。
2.2武汉政策
2012年12月29日从2013年1月1日起武汉新房办房产证“立等可取”
2013年1月1日起,市民在武汉所有房屋登记窗口,办理商品房转移登记等5项业务,将被控制在2小时内。
这5项业务具体为商品房转移登记(个人购买新房办理房产证)、所有权名称(自然人)变更登记、抵押权名称(自然人)变更登记、抵押权注销登记(还清按揭后房产证,注销房产证抵押)以及异议登记。
2012年11月21日武汉敲定经适房二手房买卖细则合同满5年可交易
2012年7月前获得建设计划的经适房项目的家庭,若合同签约满了5年,房子就可以上市交易了。
值得注意的是,如果上市时将经适房的土地性质由原来的“划拨”改为“出让”,则需要缴纳差价的七成作为土地出让金。
2012年10月24日武汉房管部门正式启动房屋租赁备案全覆盖
针对个人出租住宅、非住宅,企业事业单位出租房屋等情况,又分不同综合税率。
个人出租住宅,月租金5000元以下的,税率为4%;5000元(含)-2万元的,为5%;2万元(含)以上的,为7.68%。
如个人出租一套月租金3000元的住宅,每月的税负为120元。
个人出租非住宅,月租金5000元以下的,税率为6.1%;5000元(含)-2万元的,为8.1%;2万元(含)以上的,为15.7%。
对于企事业单位出租房屋,若租给个人用于居住的住房,按月租金收入的9.7%征收;出租非住房的,按13.7%征收。
2012年10月1日《武汉市新建商品房预售资金监管暂行办法》)于10月1日正式实施10月1日后备案的预售商品房项目,开发商必须在合作银行开立专用账户,并与监管机构、合作银行签订三方协议。
且开发商不得直接收取预售款,只能根据工程进度分节点从监管账户中提取。
具体支付方式发生变化:
购房人通过售楼部专用POS机,将购房款打入房管、银行、开发商三方协议监管账户;开发商依据POS机签单,为购房人换领购房专用发票。
如果售楼部没有专用POS机,或购房人使用现金,可凭开发商打印的缴款通知书,到银行缴纳房款,由银行划转至监管账户,开发商再根据银行凭证,为购房人换领发票。
2012年8月22日武汉市住房公积金管理中心:
商贷转公积金贷款政策
武汉住房公积金管理中心制定政策,取消评估程序。
公积金贷款的额度仅仅以商贷的剩余金额确定。
另外,职工单身时买房,婚后想用夫妻二人公积金贷款,需要提供财产公证,即指定这套房子的贷款为夫妻共同承担的债务、双方的债务比例等。
这项要求也将改为夫妻自主约定,即双方签订共同还贷声明,公积金中心不介入具体的产权分割,不做强制性的财产公证。
2012年7月1日起,武汉市131万城镇职工住房公积金缴存额度开始调整
调整后,职工每月缴存最少不得低于176元,最多不得超过2738元,超过上限者需缴纳个人所得税。
武汉地区各住房公积金缴存单位,2012年度的月缴存额,为上一年度职工月均工资总额乘以缴存比例。
新参加工作的职工,从其参加工作的第二个月开始缴存住房公积金。
2012年5月8日武汉公租房申请执行新标准申请人收入社保等都放宽
洪山区公租房新申请标准,正式获得武汉市住房保障工作领导小组通过,其中对申请人收入、工作年限、社保等要求都有所放宽。
今后,武汉市各区如有公租房源上市,都将参照执行这一新标准。
城市住房困难家庭收入条件为:
家庭上年度人均月收入2500元以下,单身居民平均月收入3000元以下;新就业职工收入条件为:
申请人和共同申请人上年度人均月收入3000元以下,单身职工上年度平均月收入3500元以下(均较原标准提高1000元)。
同时,针对新就业职工,毕业年限要求由“5年以内”放宽至“10年以内”;新就业职工缴纳社会保险或住房公积金的要求,由原来的“连续缴纳一年以上”,放宽为“正常缴纳”。
2012年4月16日武汉市出台《保障房工程建设和管理意见》
由武汉市硚口区率先制定的保障房一揽子质量监管方案,明确规定了开发商对工程质量负有“终身责任”。
对于分户验收的保障房,开发商应设置永久性标牌,接受社会监督。
同时,开发商对交付使用且在保修期内的保障房,进行季度回访和驻点维修。
由于保障房质量涉及建管、房管等部门,武汉市对保障房主体结构和建筑材料的质量实行第三方检测制度,以杜绝渗、漏、裂等房屋质量隐患;建立回访保修制度,半年组织一次住宅保修情况检查。
采取多项质量安全措施,避免保障房的监管脱节。
2012年3月3日房管、财政、物价三部门,新出台了武汉公租房租金和补贴管理暂行规定,明确了相关标准的总原则规定:
公租房租金一个季度一交、公租房租金补贴按人头算、三口之家最高月补贴为240元、公租房租金有望用公积金支付。
2012年2月27日武汉市政府常务会讨论通过《武汉市住宅与房地产业发展“十二五”规划》描绘了武汉市2015年的居民住房状况,将按“小幅平稳增长”的原则安排商品住房建设,同时将完成40万套保障房建设。
房产投资将突破8000亿,竣工总面积达5400万平方米。
2012年2月6日武汉房租超家庭月收入20%可用公积金支付
每月租赁房屋租金超出家庭月工资收入20%的,在承租期内每年提取公积金1次,职工及配偶提取金额合计不得超过承租期内租赁费用扣除同期家庭工资收入20%后的差额部分,且单身职工每月最高提取额度不超过600元,夫妻双方每月最高提取额度合计不超过800元。
【德盛观点】:
2012年,在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币政策等影响下,加上企业“以价换量”的策略,自住性需求不断保持释放,我国房地产市场从去年6月开始出现了回暖的迹象,之后市场不断向好发展。
2012年的房地产市场调控已经成为一项政治任务。
总体而言,2012年楼市调控略见成效。
我们看到的是房价稳健无暴涨,房价有小幅上升而成交量大幅上涨。
2012年,无论对于整个中国经济而言,还是对于房地产行业而言,都有着重大意义。
在2012年12月的中央经济工作会议提出“城镇化”是我国现代化建设的历史任务”后,中国股市和国际大宗商品同步上涨,“城镇化”被普遍认为是房地产拉动经济的升级版。
作为本届政府执政的最后一年,同时也预示着新一轮政治周期的开端,目前中央高层正在对过去的房地产调控政策进行反思,并且在思考未来房地产发展方向!
2.3武汉城市建设、城市规划
2012年12月30日汉鄂高速公路通车武汉城市圈1小时交通网形成
12月30日凌晨,汉鄂高速公路通车,武汉至鄂州的车程仅需半小时,较原来经武黄高速公路节省一半时间。
至此,汉孝、汉洪、汉蔡、武麻、武英、青郑、和左等7条武汉高速出口路以及互通的城市圈高速公路已全部通车,武汉“1+8”城市圈1小时交通网格局正式形成。
通过交通圈的发展促进经济圈发展,再由经济圈发展促进城市圈发展。
武汉的“圈子”活了。
2012年12月28日武汉“地铁时代”来临。
12月28日上午10:
00,武汉轨道交通2号线一期工程开通试运营,省委常委、市委书记阮成发等省市领导与千名市民群众一起,乘坐首发列车,共同见证大武汉地铁梦想成真这一激动人心的时刻。
武汉“地铁时代”来临。
2012年12月26日京广高铁全线贯通武汉架起高铁经济圈
2012年12月26日京广高铁全线贯通,武汉“米”字格局架起。
中国的四面八方,都有高速铁路始发或经过武汉,以武汉为中心的半小时至8小时经济圈依次形成。
京广客运专线开通后,将与其他高速铁路一起,形成以武汉为中心,辐射全国主要经济区域、全省2小时内经济圈、省外8小时内共8个经济圈层,辐射人口近8亿,覆盖全国主要人口密集区,武汉将与全国主要大中城市间基本实现客运高速化出行。
2012年12月07日水资源作为城市对外发展的新名片
为加强生态环境保护,彰显“三镇三城”滨水特色,武汉将在“十二五”期间实施生态水网构建、百里江滩画廊、湖泊综合治理、水资源供给保障体系、城市生态廊道、滨水资源开发利用、排水管网建设7大领域重点工程,共涉及48个重大项目,投资估算近3000亿元。
今后,武汉市将充分发挥武汉滨江滨水的特色优势,将水资源作为城市对外发展的新名片,围绕水资源推进武汉高端服务业发展,并推动武汉经济的发展
2012年11月21日全国七成长江大桥“武汉造”武汉被誉建桥之都
被誉为“百湖之市”的大武汉,因江湖阻隔,也成就了江城桥建军团和建桥实力。
从在汉召开的2012武汉国际桥梁科技论坛上获悉,在国内,有七成的长江大桥是“武汉造”;在世界上,跨度居前十的大桥中,中国有5座。
出席论坛的全球桥界泰斗表示,中国的建桥水平已走在世界前列。
而作为“建桥之都”,武汉桥建军团的技术和实力已让世界专家侧目。
2012年11月16日长江大道建设全面展开范湖至鲁巷段预计明年7月基本建成
经半年系统准备、科学规划和高标准设计,穿越武汉三镇、全长30公里的长江大道,其“终极版”实施规划基本敲定。
从我市召开的长江大道工程动员部署大会上获悉,这条穿越武汉城市年轮、彰显大武汉神韵的生态、文化、景观大道,目前工程建设全面展开,预计2013年7月范湖至鲁巷示范段主体工程基本建成。
唐良智说,让武汉变得更宜居、生态、美丽和富有文化内涵,是武汉千万人民的期盼和愿望,全市上下要克服一切困难,着眼长远,服从大局,坚持景观、交通、历史和文化“四位一体”,以百年大计、百年标准打造百年大道。
2012年11月14日武汉成为全国首个绿色建筑研究试点城市
住建部科技发展促进中心将武汉列为“全面推进绿色建筑研究试点城市”,武汉市成为全国首个绿色建筑研究试点城市。
当天,该中心与武汉市建委在汉签订合作协议,提出共同开展“推进绿色建筑实施方案”研究。
绿色建筑,指最大限度节约资源、保护环境和减少污染,为人们提供健康、适用和高效的使用空间,与自然和谐共生的建筑。
和此前武汉推广节能建筑相比,绿色建筑不仅要节能,还要水资源利用、土地利用、材料消耗、环境保护等方面也都要达到一系列要求。
武汉市建委方面称,全市将围绕绿色建筑设计、建造、推广等内容展开试点。
目前,武汉市获批国家最高标准“三星绿色建筑”的绿色建筑有5个,分别为武汉高尔夫城市花园
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