商品房预售合同登记备案后当事人能否单方面申请房产登记.docx
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商品房预售合同登记备案后当事人能否单方面申请房产登记
商品房预售合同登记备案后,当事人能否单方面申请房产登记
篇一:
商品房预售合同备案登记制度
商品房预售合同备案登记制度
摘要:
1995年我国以立法的形式规定了商品房预售合同登记备案制度,但由于立法没有明确该制度的性质,并且对该制度法律条款设计得过于简单,从而引起理论层面不同的理解和实践层面对该制度操作的地方差异。
本文试结合纠纷现实,从基本内涵、制度现状以及完善等方面论述商品房备案登记制度。
关键字:
商品预售合同备案登记制度预售合同登记
一、商品房预售合同备案登记制度的基本概说
(一)商品房预售合同备案登记制度的概念
商品房预售合同登记备案制度是指政府行政管理部门针对房地产开发公司(预售方)与商品房预购方就商品房预售交易达成的明确双方权利与义务关系的合同进行登记备案的法律制度。
(二)商品房预售合同备案登记制度的法律基础
1、《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。
2、《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。
预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。
第13条还规定:
“开发企业未按本办法办理预售登记,取得商品房预售许可证明预售商品房的,责令停止预售、补办手续,没收违法所得,并可处以已收取的预付款1%以下的罚款”。
3、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。
从对备案登记制度现实意义与法律源渊两方面的分析可知,商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记。
商品房预售合同一经备案,开发商虽然保留预售房的所有权,但其所有权的四项权能占有、使用、收益和处分,就仅限于占有权能,其他三项权能尤其是处分权能已经丧失。
未经预售人的同意,径行向第三人出售该预售房或者金融机构抵押贷款的行为无效。
(三)商品房预售合同登记备案制度的优点
虽然商品房预售合同登记备案制度存在上述缺陷和漏洞,但是该制度的立法也有进步的一面。
法律规定,开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
此制度有以下优点:
1、预售项目只有符合法律规定的预售条件,预售合同才能进行登记备案。
登记备案前,登记部门会对开发商所售房屋的相关材料进行全面查阅,这是对开发商和预售项目合法性审查的一道屏障。
2、同一套房屋已出售并且已办理了预售合同登记备案手续,如果开发商再将该房屋出售给第三人,则后一合同不能办理登记备案手续,今后也就不能办理房产证。
这就防止了开发商的一房二卖。
3、预售合同未办理登记备案手续的,不能办理房屋产权权属变更手续。
预售合同备案登记作为前置程序,一定程度上保证了交易安全。
(四)商品房预售合同的登记备案制度意义及要件
1、登记备案的意义
商品房预售合同的登记备案是其生效要件之一,确立登记备案制度,从立法的原意来说,主要目的在于从行政管理的角度和试图规范整个商品房预售市场所做出的规定。
从实践来看,商品房预售合同登记备案只具有行政意义。
预售合同备案的法律性质是国家对商品房预售行为的行政管理行为和措施。
当然,经过法律本身的不断发展,同时也由于经济的不断发展,商品房预售合同登记的法律意义也在发生变化。
其已经由一种行政管理效力向确立一种法律权利,尤其是赋予该登记以
一定的物权效力发生转变。
2、登记备案与预售合同本身的效力相分离,登记与否并不影响预售合同的效力
根据民法的一般原理,以及根据合同法及相关司法解释的规定,法律行为的效力是否以登记为准,应以法律规定为准;在法律没有明确规定合同没有登记,合同无效的,登记本身并不影响到合同的效力。
法律对于商品房预售都要求进行登记,但同时又都明确指出登记只是备案,同时并未明确规定登记与否是否影响到合同的效力。
也就是说,商品房预售合同登记只是从行政管理的角度,要求备案,合同的效力是另外一个问题。
最高人民法院的有关司法解释中,体现了这样一种精神,即设立商品房预售合同登记备案制度的核心目的在于加强对商品房预售的行政管理,商品房预售合同的效力与登记备案是相分离的。
《最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释
(一)》第九条规定“……法律、行政法规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。
”依据该条,凡法律、行政法规规定了合同应当办理登记手续但未同时规定合同登记后才生效的,如果当事人没有依照法律、行政法规定办理登记手续的,合同效力不因此受到影响,即如果合同除未登记外都合法,那么合同生效。
关于商品房预售登记与预售合同本身的效力关系问题,最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[20XX]7号)
第六条的规定,很显然明确了二者相分离,登记与否不影响合同效力的问题。
如果因预购人没有办理预售合同备案,就导致预售合同无效,就不能保障双方当事人的合法权益。
实践中,假如因开发企业违法不能办理预售合同备案,预购人就要承担合同无效的后果,对预购人不利;或者因预购人原因不能办理预售合同备案,开发企业也要承担合同无效的后果,则对开发企业不利。
所以,预售合同是否办理备案不应影响合同效力。
我们判断商品房预售合同是否生效的主要标准,应是上文谈到的四个生效条件,而不应该把商品房预售登记看作商品房预售合同的生效要件。
登记备案与预售合同本身的效力相分离,登记与否并不影响预售合同的效力。
3、登记是商品房预售合同的对抗要件
商品房预售合同的登记是合同的对抗要件,而不是有效要件。
因为从法律的规定来看,《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》都规定,预售方应当将预售合同报有关部门登记备案。
这就十分明确地说明,商品房预售合同签订在先,登记备案在后,而登记机关只能对有效的商品房预售合同予以登记备案;其次,在商品房预售合同中,预购方处于比较弱的地位,面临的风险比预售方要大得多。
所以,如果认为登记备案是商品房预售合同的有效条件,那么没有经过登记备案的预售合同就是无效合同。
这样,一旦商品房预售合同设有登记备案,预售方就不会受合同的约束,可以任意将商品房再预售第三人,预购方也就无法追究预售方的违约责任,这极不利于保护预购方的利益。
所以,登记备案不是商品房预售合同的有效条件,而应当是对抗要件。
二、商品房预售合同登记备案制度的现状
(一)我国商品房预售市场发展到现在,仍处于尚未成熟的初步发展阶段,伴随着的是商品房预售市场的初步形成和相应法律制度的逐步完善。
从上个世纪九十年代开始,随着我国国有土地有偿使用制度和城镇住房商品化制度的推行,房屋预售作为商品房买卖合同的一种新的、特殊销售形式,在最早实行改革开放政策的经济特区和沿海城市出现,并逐步扩展到全国其他地区。
十多年来,商品房预售经营在整个商品房交易市场中,占有了越来越大的比例和份额。
商品房预售的经营方式对于搞活房地产经营,广泛筹集建设资金,活跃房地产市场,促进商品房消费和促进房地产业健康发展等具有积极的意义。
对购房消费者来说,能以比现房较低的价格买到合适的房屋,也未尝不是件好事。
从我国房地产开发市场和商品房销售市场的发展状况来看,商品房预售经营的方式还会稳步发展,至少在今后相当长的一个时期内存在。
但是,在建商品房的预售毕竟不同于商品房现房买卖,政府部门管理不善,房地产开发商违规经营或蓄意诈财、偷工减料、延迟交房或中途倒闭等损害消费者合法权益现象等大量存在。
为此,我国相继公布了《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开放经营管理条例》等法律法规和规章,对什么
是商品房预售,商品房预售的条件,商品房预售合同的登记备案制度,商品房预售所得款项的专款专用制度,预售商品房的再行转让等,都做了比较明确和具体的规定。
最高人民法院公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,就商品房预售合同的效力及其有关纠纷处理,也做出了相关的司法解释。
但是,由于目前我国的商品房预售市场仍处于起步发展阶段,尽管国家的有关法律、法规和行政规章已公布和实施近十年,但我国商品房预售制度和预售市场中的经营方式仍未定型、管理方法和监督手段还不够成熟,原有的商品房预售法律制度及其配套的监督管理体制也显得不够完善。
众多的购房消费者对商品房预售的法律制度还不甚了解,购卖预售房的风险意识和依法维权意识明显不强,面对商品房预售开发商不断变化的违法、违规经营形式或手段,以及合同出现的问题束手无策,往往处于被动状态。
据我国南方某市的一个中级人民法院去年的不完全统计,商品房预售合同纠纷案件增长幅度很大,已占该中院房地产开发合同纠纷案件的64%.其中,开发商为被告的占90%;开发商败诉的竞占到80%.充分表明,开发商的信用和守约意识仍较淡薄,房地产开发企业侵犯购房者利益的情况更为突出。
购房者作为群体性诉讼的案件也越来越多。
因此,我国目前的商品房预售经营市场,尤其是对商品房预售经营市场的监督管理形势仍很严峻,形势不容乐观。
对此现状,我们必须有充分估计和冷静的预测。
(二)我国有关商品房预售的法律制度仍不够完善。
尽管在十年前我国就公布和实施了《中华人民共和国城市房地产管理法》及其《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开放经营管理条例》等法律法规,但是,作为商品房预售及其市场规范化管理的一项法律制度来讲,显然存在不少缺陷。
尤其是最近几年商品房预售市场发展出现的许多新情况和新问题,更凸现了市场经济发展变化的超前性与法律法规的滞后性。
虽然最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,在一定程度上对于及时有效地处理房地产纠纷,发挥了重要的作用。
但是,仍难以适应商品房预售市场在发展中的变化。
如我国《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定:
“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”,但对于商品房预售的
篇二:
试说商品房预售合同的“注销登记备案”
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试说商品房预售合同的“注销登记备案”作者:
黄河
来源:
《中国房地产·综合版》20XX年第04期
对已经生效的商品房预售合同“登记备案”,当事人能否申请注销?
房屋登记机构(或者其他办理商品房预售合同“登记备案”的房地产管理部门,下同)注销已经生效的商品房预售合同“登记备案”,有什么风险?
这两个问题,近年引起了一些房屋登记机构的困惑,也引起了笔者的思考。
房屋登记机构开展的商品房预售合同“登记备案”,源于以下规定:
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定,“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。
建设部《城市商品房预售管理办法》(第131号令)第十条规定,“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。
开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。
商品房销售包括商品房的“预售”和“现售”。
一些城市推行“商品房预(销)售网上签约和预售登记备案管理”工作后,不少房屋登记机构在观念上,将“商品房预(销)售网上签约”和“商品房预售合同登记备案”一并视为“商品房合同备案”。
这样,法律和规章规定的商品房“预售”合同“登记备案”,在事实上成为商品房“销售”合同“登记备案”。
由于《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》只规定了商品房预售合同的“登记备案”,对当事人能否申请“注销”已经生效的“登记备案”无规定,加上商品房销售中常有“购房人和开(:
商品房预售合同登记备案后,当事人能否单方面申请房产登记)发商串通逃税炒楼花”、“开发商假售房造人气”、“假购房骗贷款”等传闻,一些房屋登记机构在对待当事人申请“注销”已经生效的“登记备案”时,往往顾虑重重,担心遭遇风险。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,“有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。
该法第五十四条规定,“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:
(一)因重大误解订立的;
(二)在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销”。
该法第九十三条规定,“当事人协商一致,可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。
解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”。
该法第九十四条规定,“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期
篇三:
预售合同登记备案房屋的执行问题思考
预售合同登记备案房屋的执行问题思考
中创联律师事务所刘钰
[论文提要]:
一些房开商拖欠债务后,利用商品房预售合同登记备案来“转让”房产逃避执行,导致债权人的债权不能实现。
由于我国现行法律对涉及房地产执行的规定不够具体,司法实践中各地法院做法不一,给律师代理执行案件的代理思路造成不确定性。
本文从执行已办理预售合同登记备案的房屋的案例出发,分析目前预售合同登记备案的法律性质、效力、对买受人权力的保护,以及与《物权法》中预告登记制度的关系进行比较和分析,认为预售合同登记备案不是预告登记性质,买受人对于法院执行并没有当然的对抗力。
执行中应该正确理解《查封规定》的精神,平衡保护善意的债权人、债务人、第三人合法利益。
最后,对《物权法》实施后预告登记制度与商品房预售合同登记备案制度的关系,以及预告登记制度对执行工作的影响提出了建议。
[关键词]:
预售合同执行预告登记
一、绪言
律师代理执行案件,工作重点是确定执行财产线索请求法院强制执行,由于我国房地产市场的发展,在近年来的执行案件中,被执行人的房地产成为重要的执行对象,但是房地产执行一直是执行工作中的老大难问题。
20XX年最高人民法院、国土资源部、建设部联合下发了《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(以下简称《联合通知》),同年又出台了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封规定》),对规范房地产执行起到极大的推进作用,但是执行中仍然存在理解适用不一致的问题。
《联合通知》、《查封规定》中就法院对属于被执行人的房地产或预期权益采取执行措施作出了较明确的规定,对于案外人没有交清购房款没有办理过户登记的房屋,规定明确法院可以查封。
对于案外人没有交清购房款没有办理过户登记,但是办理了商品房预售合同登记备案的,法院能否对该房产查封执行,对此实务中存在理解分歧。
房开商利用商品房预售合同登记备案来转让房产逃避执行,导致大量债权人的债权长期不能实现的案件屡见不鲜,造成了极坏影响。
对此类案件如果处理不好,不是无法保障债权人的权益,就是有可能会侵害第三人的合法权益,成为影响构建社会主义和谐社会的不良因素。
本文通过本人代理的一个执行
案例的分析,对商品房预售合同登记备案的房屋的执行问题进行探讨,以及对《物权法》中相关的预告登记制度对执行工作的影响进行分析思考。
案例:
甲房开公司拖欠被拆迁户乙货币安臵补偿费300余万元,在诉讼过程中甲将其开发建设的尚未取得所有权属登记的商品房预售给丙,并办理了商品房预售合同登记备案,丙仅支付部分购房款,也未办理房屋所有权过户登记。
被拆迁户乙根据法院生效判决申请执行甲房开公司,法院对甲房开公司预售给丙的商品房采取查封措施,丙知悉后向法院提出执行异议,法院能否查封该房产?
对于这一案件,有两种不同的观点:
第一种观点认为,案外人丙购买被执行人甲的房屋并办理房屋预售合同登记备案,因此丙对房屋享有合法所有权,或者享有对抗第三人的排他权,因此法院不能查封执行该房产。
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