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广州
10
12
26
183
1099
1006
1
-
816
深圳
3
9
1561
江门
佛山
36.7
49
6316
二、近期各地住宅市场:
节后回升,但仍未走出低谷,楼价开始下降
1月楼市历经春节与调控双重因素影响,成交陷入历史性低点。
元宵节过后市场虽然逐渐恢复,各地楼市开盘、促销大幅增加,成交量开始回升,但仍远不及去年同期,总体仍未能走出低谷。
另外各地开发商虽火爆促销降价,但主要是郊区楼盘,中心城区均价仍然坚挺,城市整体均价并未出现大幅下滑,刚需购房者也并未大规模出手购房。
由此可见,虽然楼市压力与日俱增,但市场各方博弈还处于胶着状态。
成交价格方面,表现出稳中有降的态势。
(一)广州市场情况:
1、总体市场情况:
供应及成交均以3房及以下户型为主,成交价格跌幅10%
2月,广州住宅市场供应15.15
万㎡,集中在90-125
㎡3房。
成交53.03
万㎡,总价100万以下、90㎡以下最热销,占成交总量的50%左右;
其次为90-125
㎡3房,占34.58%。
成交价11522
元/㎡,环比跌9.27%。
2、各区域市场情况
A、南沙:
各盘楼价开始跳水,成交量开始回升
南沙楼市去年受“十二五”规划及省政府搬迁等消息的刺激,区域均价一度飙升至1万元/㎡以上。
但受市场大环境影响,自去年年底开始楼价逐步下探。
目前市场已出现4字头单价。
率先掀起打折风的是时代南湾,春节前夕出现100多套均价8200元/㎡带装修的一口价,最低7200元/㎡起。
之后,万科也推出团购价6800元/㎡。
今年2月,越秀地产将打折风进行到最高峰,旗下一系列楼盘全部88折出售。
南沙滨海隽城也推出96套内部员工团购单位,只要是该集团内部员工的亲朋好友都可以买,最低只要5050元/㎡,而早前该项目报价毛坯6600元/㎡起,均价7500元/㎡米,优惠幅度超过20%,据称当天早上就被抢空。
随后,南沙拉开了大幅度降价潮,南沙奥园直接跳水至6680元/㎡,珠光南沙御景最低5000多毛坯。
伴随着价格的跳水,成交量也随之回升。
2月南沙共成交392套住宅,相比1月大增64%;
成交均价7754元/㎡,相比1月下跌8%。
这也是南沙楼市自去年11月成交均价达10353元/㎡上升至顶峰以来,连续3个月下跌。
B、从化:
供过于求,300㎡以下300万以内别墅市场接受度高
⏹供应量月度不均;
2011年别墅共供应25.17万㎡、874套,基本集中在元旦、两会期间、金九期间、年底等节点。
2012年1-2月份,别墅“零”供应。
⏹供过于求,成交前升后跌:
2011年别墅共成交19.33万㎡、713套。
全年处于供过于求的状态,供销比1.3。
前5个月成交量逐步走高,并于5月创年内新高。
自4月份明确“不限购”之后,成交量从6月份一路走低。
按照10个在售的别墅项目算,平均每个项目全年销售1.9万㎡、71套,平均每月销售0.16万㎡、5.9套。
实际上,富力泉天下(165套)、方圆明月山溪(110套)、珠光流溪御景(66套),以及我司东方夏湾拿(144套)、珠江国际城(83套)已是全年成交量排行榜前5名,合计成交568套,占了全市成交量的80%。
⏹成交均价稍有波动,整体回落7%左右:
2011年,成交均价在9151-11401元/㎡之间波动。
自2月份创年内新高后,全年成交均价震荡下行,下半年比上半年整体回落7%左右。
⏹从成交结构看,300㎡以下的别墅最受欢迎,占77%。
2011年从化共销售别墅713套。
其中,250-300㎡的别墅销量最好,共销售316套,占总量的45%。
其次,200-250㎡、200㎡(含)以下的别墅分别占17%、15%。
⏹从单价段看,成交主力单价集中在1.1万元/㎡以下,占71%。
其中,9000元(含)以下的别墅最畅销,占33%;
其次9000-10000元,占20%;
1-1.1万的别墅占18%;
三者合计占71%。
⏹从总价段看,成交主力总价集中在300万元以下,占68%;
350万以下的占82%;
400万以下的占92%;
400万以上的成交量少之又少。
其中,250万(含)以下的别墅最受欢迎,共成交334套,占47%;
其次是250-300万㎡,占21%。
⏹小结:
2011年,从化别墅成交集中在250-300㎡,占45%;
单价集中在1.1万/㎡以下,占71%;
总价集中在350万元以下,占82%。
(二)江门:
1、总体市场情况
⏹供应量:
新增供应仍旧低迷,以90㎡以下刚需产品为主
市场持续低迷的成交量使开发企业信心不足,导致新增供应维持在相对较低的水平。
直至2月下旬才开始出现新批预售,江海区依旧是供应的重点区域。
2月,蓬江、江海区批准预售项目4个,面积3.68万平方米,其中住宅面积3.27万平方米,环比下降43.8%;
住宅套数312套,环比下降30.4%。
新增供应户型中,90㎡以下的比例近半(48%)。
⏹成交量:
节后开始回升,但同比仍显低迷
2月,蓬江、江海区新建商品房网签面积6.82万㎡,其中住宅面积5.80万㎡,环比上涨64.8%,同比下降33.5%;
住宅网签套数486套,环比下上涨63.1%,同比下降27.0%;
其中公寓476套,环比上涨65.3%,同比下降21.8%。
(三)佛山:
春节后,楼市供需均有所上升
2月份,佛山住宅市场供应37万㎡,环比上涨129%;
成交49万㎡,环比上涨44%。
虽然成交量较上月有所回暖,但距离去年同期水平相比,仍相差甚远;
成交价格约7760元/㎡,较上月有小幅下调。
A、禅城区:
推新货欲望不强,新增供应少;
价格开始下调,成交迎来小高峰
⏹新增供应少:
年后禅城供应量仍处于较低水平,由于受春节因素及限购影响,目前市场上存量较多,导致各开发商推新货的欲望不强。
2月仅保利香槟有新增供应,约1万㎡,环比涨110%,产品以刚需的中小户型为主。
⏹成交迎来小高峰:
经过春节的成交低谷后,进入2月,部分开发商为了提升业绩,拉开了新一轮降价风暴,导致成交活跃,成交量大幅回升。
2月成交8.3万㎡,环比上涨118%。
热销产品多为刚需的中小户型,由于部分楼盘价格的调整出现了限购后罕见的日光盘,如保利香槟、依云上城、碧桂园等。
⏹价格开始下调,拉开新一轮降价风暴:
2月住宅成交价格8306元/㎡,环比下跌1%。
B、南海区:
供应及成交均上涨,桂城及里水是成交主力
⏹2月新增供应14万㎡,环比上升75%。
新增供应主要集中在中海金沙湾和保利东语2个楼盘。
⏹2月成交11.8万㎡,环比涨35%,同比降57%。
节后消费者一改观望态度,纷纷入市,节后不少楼盘均可持续出货,主要集中在东部片区,如桂城及里水2各区就占了总成交面积的60%。
其中,桂城2月成交3.6万㎡,里水2月成交3.3万㎡。
⏹热销户型是以实用的2、3房为主。
2月成交价格为9495元/㎡,同比基本持平。
三、近期各大发展商促销政策一览
表1:
各大发展商近期促销策略一览
发展商总体情况
发展商
时间
地区/项目
策略
具体表现
效果
万科
2011年11月至今
全国
1、深圳88-93折网络团购
2、一二线城市新货降价20%或比吹风价低20%以上开盘
3、华南14个城市网上销售10亿房源
4、定价大宗团购降价25%以上
1、深圳万科分别在2011年7、9月份开展了网络“万团大战”后,11月份又启动了第三波的“万团大战”。
公园里和清林径各推50套特价,93折起,每销售10套、折扣增加1%,最低88折
2、11月份之后,万科在一二线城市开始降价20%以上推新货,而且价格低于市场预期。
3、12月份,万科还启动了至今最大规模的一次网络销售活动,在深圳、广州、厦门、福州、长沙等华南14个城市在线发售10亿元房源
4、在南沙万科府前一号,12月底,华工教职工以6650元(毛坯)的均价团购了约500套住房,南沙区政府以7500-8200元(精装)的均价进行了团购,团购价格降幅25%-34%。
近三个月共网签了339套
全集团1月份销售金额环比大涨104%,而且为去年以来第四高的水平,主要由于12月新开盘项目集中在1月份签约所致
保利
2012年1月1日至3月底
1、针对刚需及过年返乡人群,集团牵头“囍春行动,40城百盘10亿大惠战”
2、新货降价20%以上开盘
4、部分项目毛坯改精装销售;
5、加入EJU电商平台,实行网上销售
1、在全国40多个主要城市联合促销,共涉及100余个在售项目和2万套房源,涉及金额10亿元
2、在售项目中,例如广州保利公园九里、保利西海岸推出“八重新春置业大礼”,总价减1万,购房额外99折,老带新送3000元油卡等。
3、新推组团中,上海保利叶语从1.9万(毛坯)降至1.7万(送2000元精装),相当于79折;
保利香槟国际楼王单位降1.78万元起,比此前的2.4万元降了26%
虽然1月份销售15亿元创去年以来新低,但进入2月份以来销售良好,例如广州芳村的公园九里2月份网签了101套,广州保利西海岸网签了111套
恒大
1、2011年7、8月
2、2012年2月份开始
1、2011年员工内部7折卖房
2、2012年“恒大周年庆,10亿大优惠”,旧货原有折扣后额外92-95折
3、新推组团85折开盘
1、2011年7、8月份,所有项目针对内部员工“7折购房”,即除了在原有销售价格、优惠结扣以及员工付款折扣的基础上,另外再享受7折的优惠,付款方式可以选择一次性付款、按揭付款还有分期付款
2、从2月8日起,全国范围内推出“15周年大庆,10亿大优惠”,涉及22个城市60个项目。
旗下项目在优惠幅度上比较保持一致,为特享周年庆95折,前3名享额外97折等
3、新推组团仍然保持85折优惠,例如广州恒大御景半岛江景小户型“御景湾”开盘额外85折,10500元(精装)起,此前售价12700元(精装)起,降幅17%
1月份销售金额环比增73%
招商
2012年2月18日至3月31日
1、推出“真情越百年·
春惠大地,利在龙年”活动,优惠活动总量将让利10亿元
2、不同城市的不同项目价格优惠幅度不相同,刚需型产品降价20%-25%
3、部分在售房源特价8-85折
1、2月18日至3月31日之间,活动期间除购房客户自动升级为招商会银卡会员、会员积分双倍积累并赠送招商局收藏品外,多个项目都推出了幅度不等的价格折扣
2、涉及的全国14个城市分别为北京、上海、广州、深圳、苏州、南京、重庆、成都、镇江、厦门、漳州、佛山以及天津。
其中深圳有4个项目、重庆和天津分别有3个,其他城市项目数量大都为2个或1个
3、重庆招商江湾城将于2月25日推售,7000元起,此前1月份均价9200元,降幅24%
4、2月25日开始在厦门和漳州推出招商海德公园、招商卡达凯斯、招商假日365以及招商花园城“四盘联动”,四盘联动的最低价为5656元/平方米,部分房源特惠优惠幅度达8.5折;
天津招商雍华府项目优惠幅度接近8折
2月份,深圳招商果岭花园网签了128套
富力
2012年春节至2月底
1、“八盘联动,百套特价千万钜礼,诚意回馈”促销活动
2、一口价单位,送2.8万管理费
此次长达一个半月时间的活动期,只要购买富力地产广州地区旗下的楼盘,均可享受百套一口价特惠单位、高达28888元管理费礼包等多重大礼,还可以参加惊喜大抽奖,赢取以超低价秒杀指定洋房的机会,单个优惠高达十几万
1月份销售业绩中,广州区域销售收入占了全集团50%之多
越秀城建
2012年2月18日起,18天内
1、“春促计划”,限时88折起
2、精装改毛坯
旗下五盘金沙洲星汇金沙、南沙区滨海花园隽城、大学城区域星汇文华、荔湾区岭南湾畔、花都区逸泉韵翠全线产品8.8折起售
星汇金沙、滨海花园隽城新货货量当天售罄,分别销售80、130套
表2:
重点城市个盘促销策略一览
地区
降价前价格
降价后售价
2011年
纵横
纵横国际公寓
直降,精装改毛坯
由2.3-2.8万/㎡带精装,直接降至1.38万/㎡起,毛坯
产品销售不佳,2011年国庆曾推出过一批1.6万元/㎡(毛坯)的特价产品。
此后又恢复了市场报价,销售仍然不畅。
到了12月初,团购专场惊现1.38万元/㎡(毛坯)起的大特惠,成为中心区楼价“跳水”第一盘。
2.3-2.8万/㎡带装修
1.38万/㎡起毛坯,但加900元/㎡即可获得简单装修
当天售出近百套单位,其中1.5万/㎡以下被抢购一空。
原本当天只计划推出60套单位,但在一个半小时内即告售完,开发商随即又加推了40套,当天也基本售完。
-
淘金峰景
直降,装标不同。
打折单位均在22层以下
11年11月5日开盘,50-144㎡。
12月开始发送促销短信:
东山楼7折!
铁底!
直降1万!
两房1.8万元起,三四房2.2万元起,仅限三天
北向均价2.8万/㎡,南向均价3.5万/㎡,带装修。
12月底降价,北向1.8万/㎡起,南向2.2万/㎡起
促销单位当晚被抢购一空,客户过多,晚上8时开始加价,每㎡加500元,晚上10时加800元,晚上11时半加2000元
11年12月
柏悦湾
比吹风价2万元低20%-25%
推T10、T11栋83㎡两房,120㎡三房,最低1.3万,主力1.5-1.6万元,精装
吹风价2万
1.5-1.6万
当天推150套,全部售罄
2011年12月底
府前一号
华工、南沙政府集中团购,降价25%以上
华工教职工以6650元(毛坯)的均价团购了约500套,南沙区政府以7500-8200元(精装)的均价进行了团购
9000-10000元(精装)
华工团购:
6650元毛坯;
南沙政府团购:
500-8200元精装
近三个月共网签了399套,均价7400-8200元
今年2月
星汇金沙
精装改毛坯
2月18日,推售全新G7栋,2-21层,货量共80套。
户型93-116平方米两至三房
1.3-1.4万
(精装)
9400-9800元(毛坯)
当天推出80套,
全部售罄,去化率100%;
财富世纪
降价
主推前期滞销产品114㎡,价格降至2.4-2.5万
3万(精装,送家电)
2.4-2.5万精装送家电
降价后销售情况比较好
南沙滨海花园
员工团购名义
2月27日,以员工内部价团购的名义在城建大厦推售,上午推两栋共96套,下午加推34套,合计130套
去年10月份,9000元,今年1月份7900元
5050元起,主力6500-6700元,(毛坯)
2月27日推出130套,
全部售罄,去化率100%
越秀
星汇名庭
直降
2月21日,新推货量约90套,105-175㎡,靠近路边或望园景
2月22日,加推一栋相同产品
路边7300元;
园景8500元;
(毛坯)
6000-7000元毛坯
2月21日推出90套,全部售罄,
2月22日加推一栋共90套,去化60%-70%
逸泉映翠
特价,精装改毛坯
2月底开始,推新一批特价单位,靠近荔枝林9-11栋,134、137、140方的大3至4房,货量51套
5900元/㎡起,带装修
4950元/㎡起,毛坯
2月网签17套
12年2月
中海
中海金沙湾
特价
庆贺楼盘五周年,续5天特价,其中东区二期、中区三期部分尾货售价为“9字头”,东区C11、C12栋新货售价为“万元出头”
1.25-1.45
9000多-10000多(精装)
当天推出400套,成交300套,约5亿元,去化率75%
2012年3月2日
东江首府
降价,在原折后价基础上多了2万抵10万
120㎡左右大3房,120套
8500-9500元/㎡带装修
7800-8800元/㎡
3月10日开盘当天售出72套,之后几天又售出几套,共约80多套
东门港澳8号
首付一成
2月25日开盘,只需付1成,其它两成由开发商垫付,一成为免费的优惠,另外一成购房者在1年内分三次无息还清
报价3.1万(精装)
主力2.7-2.9万(精装)
截至25日下午16点,564套住宅及商务公寓已售出408套,去化72%
11年11月
果岭花园
比预期价低22%
10月29日,招商果岭花园开售,带装修售价由预计的1.8万元/平方米下调至1.4万元/平方米起,
1.8(精装)
1.4万(精装)
开盘至今年2月份,累计成交536套
12年3月2日
金山谷
降价,新品低价策略
40-70㎡公寓,最低1万/㎡起带装修
洋房1.3-1.4万/㎡(精装)
公寓新品:
1万/㎡毛坯
2012年
敏捷
锦绣半岛
降价,原折后价基础上多给3万抵15万
年前开始推出3万抵15万优惠
1.1-1.3万/㎡带2000装修
1万/㎡左右。
带装修
自2012年元旦以来,至3月2日已签约近200套。
瑞安
瑞安创逸
新品低价,后再由豪装改为毛坯
不限购公寓40-140㎡单间-3房;
洋房79-200㎡2-4房。
洋房3万/㎡均价带豪装,年前公寓新品低价开售,2.5万/㎡带豪壮,年后又直降为2万,精装改毛坯
开盘价直接跳至2.5万/㎡,带装修
年后3月份公寓直降为2万,毛坯
共200多套单位,一周内收了200多个筹,定于3月18或19日开盘,排队选房
2月
碧桂园
凤凰城
1、直降、精装改为毛坯;
2、新品直接一口价,但配合10周年庆,旧业主介绍,新旧业主均可获5年管理费;
旧业主自购,可获10年
在售天麓山2期:
中小户型楼栋,北向105㎡左右,南向135㎡左右;
大户型楼栋,266㎡。
中小户型为新品,实价销售,不打折,符合条件可送管理费;
266㎡可以打折
中小户型:
9000-1.2万/㎡
大户型:
折完1.2万-1.4万/㎡带装修
6000-7000元/㎡,毛坯;
折后望别墅8000-9000元/㎡,望园林6000-7000元/㎡毛坯
自2月中下旬降价及促销以来,每周末可销售100多套
家和集团
东湖映月
家和特惠月,
E1、E2栋余货,81-123㎡,单价1万带2500装修,相当于7500元/㎡,毛坯
1.1万-1.2万/㎡
2月底周末成交40套
四、后期楼市走势研判
在“楼市调控”遭遇了“经济放缓”时,08年底政府选择了妥协,但却引发了通胀以及新一轮房价上涨。
这次政府选择了强硬,不仅主动将GDP增速调低到7.5%,而且两会期间,一直强调坚持调控不放松。
在调控效果刚显的背景下,政府不可能放松,尤其在两会这个关键节点上,更不可能松口。
不过我们认为,政府还是会为了经济而稳定房地产市场。
住建部已明确提出,楼市调控不会再出新招。
因此可以说,楼市最艰难时期已经过去了,政策调控已经见底。
上半年,市场虽然还将陷入惯性下跌中,但下半年将会有筑底回稳的机会。
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- 近期 各地 房地产市场 情况 11 促销 政策 走势 研判