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这一界定给出别墅一个明确定义。
二、2006年5月17日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究促进房地产业健康发展措施。
“国六条”出台,这一消息让房地产的神经再度绷紧。
三、2006年5月,国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》称为九部委调控十五条,再次给地产行业施压。
四、2006年05月31日起中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用手续,并对别墅进行全面清理。
在国六条颁布后不久,国家土地资源部再次下发了“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”。
五、国家税务总局于5月31日出台的《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》满5年转手豪宅买卖差价要征税税率仍然按照5.5%。
六、2006年7月20日,北京市建委房屋市场交易管理处下发了名为《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》对171号文进行了一些细化,对港澳台地区居民和华侨因生活需要,可在境内购买自住商品房的数量暂定只能购买一套住宅。
该规定从7月21日起执行。
对港、澳、台人士在京买房进行了限制。
七、2006年7月24日,新华网消息称,建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。
这份意见明确规定,“符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制”。
限制了境外人士在京购房,尤其对中央别墅区一些高端项目影响显著。
八、2006年9月28日,京承高速二期(顺义高丽营-密云沙峪沟)的贯通,以及机场北线(鲁疃-机场)的开通,带动了沿线地产的区域升级,周边的别墅项目价格应声而涨。
2007年别墅用地再三被明令禁止上海别墅进入创新阶段
○2007年3月5日,温家宝总理在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时对禁止别墅开发的强调,再为别墅用地标出红线。
据此,4月下旬,国土资源部下达了2007年全国土地利用计划,继续禁止别墅类、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。
○2007年十届全国人大五次会议高票通过《物权法》。
正式实施的《物权法》规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。
”草案中住宅用地满70年续费的条文被删除。
别墅最大的价值在于拥有土地几乎已成为共识,《物权法》的通过使别墅价格的上涨又多了一个理由。
○2007年9月27日,央行出台新政购买第二套住房首付比例不得低于50%。
○2007年11月7日,国家发改委和商务部联合发布了2007年版本的《外商投资产业指导目录》。
要求各地商务和外汇管理部门依法加强对外商投资房地产业的审批和监管。
其中规定,外商投资内地房地产项目必须通过审批。
与此同时,所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。
该新《目录》明确规定,限制外商进入房地产的多个领域:
土地连片开发、高档物业如别墅、酒店、高尔夫等项目开发和房地产中介、经纪领域。
诸如对外商投资房地产限制的系列文件,逐步压缩外商投资房地产的空间。
○2007年,央行年内连续5次加息。
○2007年12月3日,国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》此举旨在完善土地储备制度,加强土地调控,规范土地市场运行,促进土地节约集约利用等。
2007年上海别墅供应量只有167.44万平方米,而成交量为268.81万平方米,高达101.37万平方米的供应缺口,使得别墅市场供不应求的紧张氛围突起。
类似汤臣湖庭花园和保利海上五月花那种上市就被抢购一空的别墅项目屡见不鲜。
金地格林风范城和复地北桥城等一些大类别墅项目的年销量都突破了200栋。
成交均价为14236元/平方米,环比上涨6%。
从区域看,松江、闵行这两个传统别墅区,依旧占据全市别墅成交量的前两位,两者总成交量占据了全市的半壁江山。
松江、闵行两区的别墅成交量分别为2787栋、73.53万平方米和1597栋、40.88万平方米。
其中闵行马桥、浦江镇两个板块有望成为闵行区内别墅的两个新焦点。
马桥的中高端别墅在2007年有了新突破,在中房森林别墅被高价收购之后,更加高端的上海·
绿城瑰玫园更是受到市场追捧。
从2007年别墅交易的类型上看,2007年上海独立别墅成交3440栋118.16万平方米,环比增长19%,成交均价为18670元/平方米,环比上涨3%。
联排别墅成交6791栋、150.56万平方米,环比增长23%,成交均价为10750元/平方米,环比上涨12%。
2008年全球金融危机影响政策支持下上海别墅成交仍低迷
○2008年5月30日,监察部、人力资源与社会保障部、国土资源部联合下发《违反土地管理规定行为处分办法》,土地阀门把紧,具体政策:
商品住宅开发不得超3年;
土地管理不作为将受严惩等。
自2008年6月1日起执行。
○2008年6月10日,财政部和税务总局规定:
企业为个人购买房屋或其他财产需征收个人所得税,同时在批复中对具体的征收办法作出了规定:
企业为个人购买房需征收个人所得税。
○2008年7月14日,面对全国各地愈演愈烈的小产权房,国土资源部今日出台文件,开展集体建设用地流转试点和集体建设用地整理,必须首先完成宅基地使用权登记发证,因被小产权房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具备登记发证的资格。
○2008年8月25日,中国人民银行、银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》,《通知》要求,严格建设项目贷款管理。
对列入国家《禁止用地项目目录》的项目,严禁发放贷款;
已发放贷款的,应在采取必要保全措施的基础上,逐步收回。
严格市政基础设施和工业用地项目贷款审核。
对于不符合国家标准,未取得国土资源部门用地批复的市政基础设施、生态绿化项目以及工业项目建设,不得予以任何形式的信贷支持。
○2008年10月12日,系列新政支持房地产
○2008年,央行年内三次下调利率
2008年1~11月上海别墅市场供应累计总量为216万㎡,成交累计总量为121万㎡,供求比为1:
0.56。
受到全球经济下行和市场观望的影响,新增供应量和成交量的大幅萎缩是导致供求比下降的主要原因。
2008年共有13个区有别墅新增,其中,新增区域中松江、浦东和青浦名列前三,三者之和占新增总量的54%。
共有16个区有别墅成交,松江、闵行、青浦的成交面积位列三甲,占今年全市别墅成交总量的一半。
作为上海别墅市场成交最活跃的区域,松江一直是上海市别墅市场的供应和成交大户。
随着上海几个传统别墅区可售量的下降,青浦别墅正在迅速崛起,在上海别墅市场的版图中占据更加重要的地位。
除青浦东区徐泾板块成熟别墅生活区外,近年西部的赵巷和朱家角地区,迅速成为上海别墅市场的重要板块。
赵巷别墅区吸引了合生、绿地、中海、龙湖等实力开发商纷纷进驻,打造出一片高品质居住社区。
朱家角板块则是更多的依托淀山湖等优越的自然环境和古镇的人文环境,开发出的别墅产品不论是经济型别墅还是高端独立别墅,均获得良好的市场反应。
朱家角大淀湖畔的绿洲江南园紧年成交均价高达53000元/㎡,排名青浦区别墅楼盘成交价格第一。
○2009年1月3日,四大国有银行宣布,只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率。
○2009年6月10日,国土资源部强调,“小产权房”实质是违法建筑,违反土地管理法律,违反城乡规划、建设管理的法律,违反相关政策,各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。
○2009年12月9日,国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施,将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,遏制炒房现象。
国办发〔2008〕131号文件中的四大税种的优惠措施,只有营业税优惠取消,契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。
○2009年12月14日,国务院常务会议明确提出:
“加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头”,同时强调“地方政府要切实负起责任”,加强和改善对房地产市场的调控。
○2009年12月17日,财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》(财综〔2009〕74号),将开发商拿地首付款比例提高到五成,且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。
2009年上海共成交别墅13067套,成交面积315.75万平方米,同比分别大幅增长135.19%和129.69%,达到历史最高值。
从月度成交情况来看,3-6月份是交易量增幅最大的月份,月平均增加7.24万平方米、287套,到7月份,单月成交量达到最大值,为41.03万平方米、1662套,之后成交量有所回落,但依然保持高位运行,从8-12月,月平均成交量为30.22万平方米、1248套。
2009年上海别墅成交均价为22433元/平方米,同比上涨7.19%,达历史最高值。
这一方面由于2008年金融危机导致土地开工低迷,2009年别墅供应不足,供不应求的市场状况推高了房价,而另一方面对于通胀预期的加强,使得许多高收入阶层选择投资别墅作为保值增值的最佳选择,旺盛的投资性需求推高了房价。
就成交单价来看,上海别墅市场的成交单价主要集中在1(含)-2万元/平方米,占43.89%,其次为2(含)-3万元/平方米,占25.87%,3万元/平方米以上的高端别墅占16.92%,占比最少的为1万元/平方米以下的低端别墅,占13.32%。
2009年上海别墅市场迅速回暖,由于受到用地容积率等因素限制,大户型别墅供应有限,加之价格过高,因此,2009年上海别墅市场的成交以300平方米以下的经济联排别墅为主。
2009年上海300平米以下的别墅共成交1311套,占全市别墅成交总量的71.6%;
300(含)-500平米别墅共成交450套,占总成交量的24.58%,500(含)平方米以上大套型别墅共成交70套,仅占3.82%。
2010年,宏观经济大势已趋于明朗,CPI高企、人民币升值预期加剧等一系列因素都导致通胀抬头,再加上国际经济回暖态势低迷,不少高端人士为了资产避险,纷纷选择购买保值能力较强的别墅。
截止到2010年,我国别墅楼盘数量约占住宅市场的15%。
2011年,在房地产调控政策频出的背景下,别墅市场受到了一定的冲击。
但是别墅作为稀缺产品,其独特的抗跌性与保值特性也更加凸显。
由于国家对别墅市场有一定的限制,别墅将成为越来越稀缺的产品,别墅市场未来的发展仍然看好,预计未来几年我国别墅市场仍将保持增长趋势。
受别墅产品的稀缺性影响,以及国内通胀短期内难以改变的现状,别墅产品的市场价格仍将处于进一步上涨态势之中。
另一方面,随着存量进一步去化,别墅更加稀缺,其产品也更趋于高端化。
2012年,国土资源部首次列出住宅项目容积率不得低于1.0的标准,对用地容积率控制标准作出的限定保持一致。
有业内人士指出,这是对独栋别墅“禁令”的又一次重申。
但尽管如此,这个“禁令”却未必能禁得住现在市场上不少打着“别墅”旗号在售的类别墅产品。
对于2012年下半年的别墅市场,购房者的购房心态如何?
对于市场的期待值究竟有多少?
搜房网6月底“2012上海别墅置业调查”对于7072名网友进行了问卷调查。
二次置业人群为别墅置业主力超6成受访者年内购别墅意向
据上海搜房网最新调查数据统计显示,有超过6成(62.5%)的受调者表示在2012年年内有买别墅的意愿。
其中又以二次置业人群为主力,占到了总调查者的65.07%,远超首次置业人群的14.71%。
国土资源部首次列出住宅项目容积率不得低于1.0的标准
【CUTV报道】据广州日报消息日前,国土资源部、国家发展改革委联合印发通知,《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》即日颁布实施。
与同时废止的2006年目录和2009年增补目录相比,新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定。
首次列出住宅项目容积率不得低于1.0的标准与国土资源部近两年为规范房地产用地供应管理,对用地容积率控制标准作出的限定保持一致。
对此,业内有关人士指出,这是对独栋别墅“禁令”的又一次重申。
因为,“住宅项目容积率不得低于1.0”这一标准只是对别墅产品给出了一个明确界定——容积率小于等于1。
但在实际建设中,尤其是一些大型的住宅小区,基本都会采用分期开发的形式建设,只要有容积率高于1的产品存在其中,那即使是建设部分容积率小于1的产品也无妨。
前提是整个地块的综合容积率大于1即可满足政策的要求。
也正因为此,当下,不少双拼、多联等别墅类产品依然能在市场大行其道。
以广为市场认可的碧桂园凤凰城为例,该盘作为超大型的住宅小区,目前小区内洋房、别墅一应俱全。
其中,别墅产品就是合法化的产品。
因为,该小区的容积率为2,已充分满足了“住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)”这一限定。
在售别墅产品大搜罗
广州容积率低于1的楼盘
基本集中在从化花都
记者在采访中发现,当下,广州的住宅市场容积率只在1.0以下的楼盘已经是买少见少,目前,基本上只有从化、花都等远郊的楼盘才有容积率低于1的楼盘,且这些楼盘所属地块也大多是早年所拿下的。
像本稿中所列的多个容积率在1以下的楼盘就都属此列。
目前在售的别墅盘如中信香樟墅、迪亚春天、东方夏湾拿、珠江国际城、富力泉天下以及碧桂园旗下的各大楼盘如碧桂园假日半岛、碧桂园清泉城、碧桂园莲山首府等,在售的大都是联排或双拼别墅产品。
虽然说,目前市场上在售的联排别墅并不属于“禁令”范围内,但业界人士就预测,由于“禁墅令”的执行,将直接从土地的源头切断别墅的供应。
同时,有消息指出,相关部门已着手重新定义别墅标准,未来打“擦边球”的别墅产品存在的可能性也将被掐断,因此,别墅将彻底告别市场舞台。
业内人士表示,一纸“禁墅令”虽然将别墅市场推向风口浪尖,但同时,也从侧面反映出未来别墅用地将越来越少,别墅所独具的稀缺性将令其成为奇货可居的物业类别,别墅保值增值的属性将进一步显现。
在广州,以近郊大盘为代表的别墅产品如今价格已动辄数千万甚至上亿元,几年前,总价100多万元的联排别墅产品现在不少价格已飙升到500万元以上,让其拥有者至少赚了好几倍。
因此,这对于在售的联排或双拼别墅产品而言,政策的出台,从另一个层面而言,反而成了楼盘促销的利好消息。
在售产品以紧凑实用型居多
就目前市场在售的产品而言,则以实用紧凑的中小户型别墅产品占据了市场的主导。
其实,小面积别墅最早出现在度假产品中。
像碧桂园凤凰城,最初开售时,就推出过140~170平方米的多联排别墅。
业界人士表示,如今,小别墅得以大行其道,是因为这样才具有总价做低的优势。
从所搜罗的别墅盘中不难发现,无论是近郊的、还是10区范围内的别墅盘,都是300平方米上下的别墅小户型占据了主导,这不仅是因为此面积段的户型已经能充分满足了别墅买家的居住或度假需求,同时也为了在总价上能更符合买家的心理预期。
尽管这些别墅面积较为小巧,但在设计上却也各有特色,有的采用的是中空设计,有的则层层配备附设的空间,有的附送多个大露台;
有的观山,有的望湖,还有的将温泉引入户……总之,别墅产品可谓是亮点频出。
别墅市场加速回暖城市别墅更受欢迎
当禁墅令遇上楼市回暖,常被看作楼市风向标的别墅市场又生变数。
多个房地产研究机构统计数据表明,今年上半年以来,特别是6月份禁墅令再次出台后,北京别墅市场回暖速度明显加快。
业内人士表示,别墅产品供需缺口或将进一步拉大。
不过,也有观点认为,禁墅令对于不同产品的影响各有不同,特别是“离尘不离城”的城市别墅,因土地稀缺性,价值或将进一步突显。
别墅市场加速回暖
今年6月18日国土资源部和国家发改委联合发布关于实施《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》的通知,已经是9年来的第六道“禁墅令”了,而此次禁墅令相比以往更为严厉,足见政府严抓狠打的决心。
DTZ戴德梁行近日发布2012年第二季度高端住宅市场报告。
报告显示,由于第二季度时,国土部再次下达“禁墅令”,导致别墅在第二季度销售量井喷。
另外也有数据指出,在禁墅令出台的6月份,就有9个项目成交金额过亿元。
全市别墅成交量约为350套,比去年同期翻了一倍多。
7月份,北京别墅市场进一步保持供需两旺的态势,据统计,7月上半月,已有9个年内新增别墅项目签约,其中4月19日入市的中海尚湖世家成交15套,相当于一天1.25套的成交节奏。
一些尚未开盘的别墅项目,也感受到了市场“气候”的变化。
位于国奥核心区的润泽庄园·
墅郡营销负责人贾涛接受记者采访时表示,近几个月特别是6月份以来,来访来电量明显增大。
“虽然现在别墅的市场价格整体未有提升,但在旺季和政策契机下,购买力集中爆发,未来价格上升概率很大。
不过别墅项目定位高端,市场份额很少,对普通商品住宅市场的影响不大。
”贾涛表示。
城市别墅更受欢迎
“目前楼市整体开始回暖,如果没有禁墅令,可能各种别墅产品回暖的速度会基本一致。
不过,禁墅令的出台,让别墅项目原有的土地价值进一步叠加和放大,也使买家的心态发生了变化。
”东汇置地CEO刘东表示。
刘东举例说,比如国奥核心区的别墅项目,其土地价格远大于郊区县别墅项目的土地价格。
特别在城区土地越来越稀缺的背景下,这种不同区域之间的土地价值差异将会越来越明显。
而禁墅令停止别墅类用地供应,实际上是在放大这种土地价值的差异化。
一项近期出炉的“2012北京别墅置业意向调查”结果也显示,51.13%的别墅置业者选择城市区域内,42%的调查者选择距离城市繁华区较近的区域。
从调查结果来看,别墅置业需求对区域的选择是随着与城市中心距离的远近发生相应变化,距离城市中心越近的项目,越受市场欢迎。
润泽庄园·
墅郡曾做过一个内部市场调研,在6月份以前的来访客户中,仅有20%明确指出要购买城市或近郊别墅,而6月份以后,这个比例增加到了50%。
“在国奥核心区新入市的项目中,像我们这样的别墅很少,买家的这种心态变化,对我们当然是利好。
”贾涛说道。
据记者了解,6月份以来,距离市区较近的别墅产品销售普遍看好,如润西山、远洋天著等项目,越来越多别墅购买者对市区便利性的要求正在增加。
稀缺性日益凸显
虽然当前别墅市场供需两旺,一片红火态势,但国家对别墅项目的限制越来越严厉。
在本次禁墅令下发之前,业内就“高端住宅项目是否应该纳入限购范围”有过争议。
部分专家担心高端楼盘房价上涨会引起普通商品房的跟涨。
另一种声音则认为,高端住宅项目的消费者群体较小,高端楼盘是否限购、是否降价对于普通购房者来说没有太大意义。
在贾涛看来,与其他住宅产品不同的是,别墅具有绝对的稀缺性,这会进一步提升别墅的价值。
“比如润泽庄园·
墅郡,在禁墅令出台后,区域内很难再出现新的别墅项目,这也进一步提升了墅郡的稀缺价值。
”
“或许短期内别墅的走势会受到政策的一定影响,但因为别墅项目越来越稀缺,所以它和其他高端住宅类型的差异化价值会越来越大,市场抗跌性也会越来越突出。
”刘东说道。
深圳
别墅时代:
实现终极置业梦想的最佳机会
进入八月,在深圳楼市淡静的外表下,一个潜伏已久的楼市“奇观”正在蓄势待发,这个“奇观”可以用四个字解读:
别墅时代!
据不完全统计,截至目前,即将推向市场的别墅项目超过10个,下半年深圳楼市将主打“别墅牌”。
8月,已有八年成熟史的尖岗山纯别墅经典招华曦城率先启动,以独栋特色成为市场新贵;
9月,位处鹭湖国际住区的别墅四大金刚也蠢蠢欲动,可以判定,一个属于深圳的别墅季节即将爆发。
但相对来说,真正意义上的独栋别墅并不太多,不少打着“别墅牌”的楼盘中,甚至没有一栋独栋别墅。
在其中特色鲜明的独栋别墅只有曦城一家,这更凸显出独栋别墅尤其显得珍稀而名贵。
事实上,别墅的价值原本就是由珍稀注定的。
众多业内人士表示,未来纯别墅项目将越来越稀缺。
从2004年开始,广东省首次在《2004年经营性房地产项目用地计划》中,叫停了别墅类土地供应,2006年,在国土资源部多次发布的《限制用地项目目录》,容积率低于1.0(含1.0)的住宅项目被列入限制用地目录,2010年和今年6月,更分别重申这一观点。
未来随着土地价值被进一步重视,容积率低于1.0的别墅项目将更加无法拿到开发用地。
日益稀缺的独栋别墅,随着“限墅令”的不断收紧,而显得更加弥足珍贵。
这次深圳别墅的疯狂入市,将成为深圳人现在终极置业梦想的一次最佳机会。
国土部和发改委日前联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录(2012年本)〉和〈禁止用地项目目录(2012年本)〉的通知》(以下简称《限制目录》和《禁止目录》),两目录自发布之日起实施,此前发布的2006年目录和2009年增补目录同时废止。
根据这一最新规定,别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录。
实际上,国土部近年为规范房地产用地供应管理,对用地容积率控制标准一直采取了限定的做法。
2003年2月,国土部首次发布了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》,强调“停止别墅类用地的土地供应”;
今年年初还曾强调,停止一切别墅类用地的土地供应,要求“严格控制高档住宅用地,不得以任何形式安排别墅类用地”。
现在一些别墅往往是开发商用以前拿的地开发的。
还有一种则是开发商会控制整体的容积率,然后做差异化的产品,例如在小
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