南京中心XX置业公司风险应对案例文档格式.docx
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11854.94
9742.51
37527.66
8427.34
36336.56
营业收入
3434.14
369913.94
362671.53
100679.53
339723.14
营业成本
0.00
252725.95
181937.19
50726.92
166983.61
销售费用
1999.86
2883.96
2150.35
2610.30
2855.02
管理费用
2534.19
2329.37
2663.72
3219.00
3306.10
财务费用
-31.46
-305.05
30.02
-297.48
-597.35
利润总额
-1272.62
87389.70
145899.15
36813.96
107073.92
所得税贡献率
345.21%
2.63%
10.35%
8.37%
10.70%
毛利率
100.00%
31.68%
49.83%
49.62%
50.85%
销售费用占收入比
58.23%
0.78%
0.59%
2.59%
0.84%
管理费用占收入比
73.79%
0.63%
0.73%
3.20%
0.97%
财务费用占收入比
-0.92%
-0.08%
0.01%
-0.30%
-0.18%
分析:
1、2013年期间费用与营业收入占比异常;
2、2013年企业所得税贡献率偏低,存在异常。
表2:
资产负债表整体分析表
项目
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
货币资金
64091.40
98631.93
84280.07
162944.21
107602.07
应收利息
200.35
3384.14
2426.94
8878.81
其他应收款
4618.05
10324.54
190943.45
25041.63
7050.37
存货
444510.08
335054.27
235310.51
228843.51
212684.78
长期股权投资
短期借款
30000.00
20000.00
应付帐款
1577.23
33497.94
43322.92
23385.83
71398.54
预收帐款
299271.47
78557.06
16790.48
253103.53
164309.97
应付工资
1321.09
780.11
820.27
882.35
997.19
其他应付款
3224.86
3752.09
3391.22
3466.76
3885.36
其他流动负债
86.07
26.25
长期借款
38000.00
24000.00
43000.00
1、期末账面存货金额较大,关注其与营业成本的变动情况;
2、2012年应收利息金额为0,与其他年度相比异常,同时其他应收应付款金额较大,关注其往来资金情况。
(二)收入分析
1、收入明细分析
表3:
企业所得税收入明细分析表
一、销售(营业)收入合计
111450.86
448472.31
336759.33
(一)营业收入合计
327939.04
1.主营业务收入
363133.73
362187.86
(1)销售货物
353842.77
96054.49
(2)提供劳务
709.80
(3)让渡资产使用权
8345.09
3915.24
其他业务收入
6780.20
483.67
11784.10
(4)其他
(二)视同销售收入
108016.71
78558.38
236079.80
(3)其他视同销售收入
(1)让渡资产使用权收入异常。
该科目2012、2013年有发生额,其他年度无金额不符合租金收入的正常情况,需关注其变化原因;
(2)视同销售收入2012、2014年无发生额,当期存在预售收入,关注其变化原因。
2、收入申报数据内外网比对分析
表4:
申报收入与外网采集数据比对
2010-2014年申报主营收入
项目可售总价(含车位收入)
差额
1175938.62
1434326.07
-258387.46
注:
项目可售总价取自网上房地产数据
申报收入小于网上房地产采集的销售情况统计的收入258387万元,存在少申报收入的风险。
(三)成本分析
1、成本结构分析
按照企业提供的开发成本相关数据对企业成本结构进行初步分析,了解企业成本对象确定原则,成本支出核算方法等内容。
表5:
开发成本科目余额表
科目名称
期初余额
本期发生额
借方
贷方
开发产品(已完工物业)
42,487.72
10,794.00
49,856.00
开发产品(已完工物业)_房屋
40,314.22
0.00
38,757.50
开发产品(已完工物业)_车位
2,173.50
11,098.50
开发成本(发展中物业)
128,886.72
106,430.91
13,511.83
开发成本(发展中物业)_基础设施费
24,588.16
8,161.19
开发成本(发展中物业)_预结成本(只适用于已完工项目)
469,814.63
-15,460.94
开发成本(发展中物业)_预结成本(只适用于已完工项目)_房屋
-9,892.67
开发成本(发展中物业)_预结成本(只适用于已完工项目)_房屋_土地开发费
178,431.11
1,043.68
(1)企业完工产品区分房屋和车位,但在成本归集环节(科目--发展中物业)未区分成本对象,应关注企业车位成本的核算方法。
(2)企业开发成本科目中出现预结成本的明细科目核算已完工项目。
按照税法规定,计税成本应为实际发生的成本(可预提部分除外),企业使用预结成本科目时是否符合税法规定应予以关注。
2、单位成本比较分析
根据企业提供的资料,我们对项目的分期单位成本进行了分析,掌握企业分项目单位成本的变化情
表6:
分项目单位成本变化表
元
面积
成本
单位成本
一期
233.76
2498222.64
10687.126
162.99
1,741,904.08
10687.184
二期
153721.43
1739869728
11318.329
12117.26
138045158
11392.44
309.22
3,522,770.30
三期
127287.98
1703514129.53
13383.15
(1)企业分期的单位成本呈现上升趋势,基本符合经济发展的规律,企业土地成本已锁死,需关注其他变动较大的建安成本;
(2)以二期为例,2012-2014年单位成本基本无变动,企业应发生工程后期结算和零星支出,单位成本理应有所变化,考虑企业采用预结成本,应关注企业计税成本是否实际发生。
3、开发成本明细分析
根据企业提供的资料,我们对单位成本进行了重点的明细分析。
表7:
开发成本明细分析表
单位:
年
月
日
凭证号数
摘要
方向
12
31
记-0672
预估XX一期开发成本
8097.35
贷
记-0457
预估XX二期成品房开发成本
16735.04
科目代码
期末余额
112111
开发成本(发展中物业)_进度成本差异
38,784.04
-23,494.77
15,289.27
50,540.08
65,829.35
备注:
2013年系统调整,核算规则有所变化
(1)企业期末都会进行开发成本的预估,应予以关注;
(2)系统调整后,关注进度成本差异科目核算的内容,是否为企业的预估成本,预估成本是否符合规定。
4、毛利率测算
根据南京建筑工程造价网公布的造价信息,对毛利率进行初步测算。
项目土地成本24.05亿元,用地总面积353126.5平方米,教育用地面积32000平方米,基本社区中心用地面积15000平方米,实际出让面积30万平方左右;
项目拟建32幢高层住宅,地上建筑约68.7万平方米。
三期售出单元的建筑面积为44,395平方米,均价约为人民币27,223元/平方米。
此次预售两日之内实现合同收入约为12.09亿元人民币。
土建成本1102.77元/平方米,安装工程成本160.61元/平方米。
装修费用:
4500元/平米
测算三期毛利率:
成本:
(2405000000÷
687000+1102.77+160.61+4500)×
44,395=411279719.5
毛利率(1209000000-411279719.5)÷
1209000000×
100=65%
测算毛利率与申报表毛利率存在差异,一般来说,房地产行业完工产品核算,计税收入不会有太大问题,可能存在多结转成本的风险。
(三)资金分析
根据企业提供的财务报表信息,对资金使用情况进行初步分析:
表8:
资金使用情况分析表
货币资金
短期投资
应收利息
应收帐款
415.19
10179.31
其他应收款
长期股权投资
短期借款
其他应付款
长期借款
财务费用
-453.65
1、货币资金、其他应收款金额较大,但未发生对外投资,关注资金去向;
2、房地产企业利息支出一般计入开发成本,财务费用为负数属于正常利息收入,但财务费用占货币资金的比率偏低,存在异常。
四、深度分析
围绕案头分析的风险指向,我们进一步获取企业关键涉税资料,进行深入分析。
(一)收入
案头分析收入存在差异,按照“实际收到销售款项—预收账款贷方入账—预收账款借方转出—主营业务收入—申报表主营业务收入”的工作思路,复核收入从财务入账到申报的各环节录入是否准确无误。
具体步骤:
1、检查明源销售系统中的销售台账是否与实际销售相符,数据更新是否及时;
2、检查预收账款科目明细帐,主要对比实际收到款项与预收账款贷方发生额,查看各住宅项目和车位收到房款是否都在预收账款科目归集。
3、将前台住宅销售台账、车库销售台账与科目余额表中的主营业务收入总和分项目进行一一比对,查看收入是否及时、准确入账,并核对年度所得税纳税申报表主营业务收入总额是否准确。
4、检查纳税调整表中预计利润的计算公式和数字来源,查看销售未完工开发产品收入是否按照规定的预计毛利率计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。
结论:
1、企业收入申报流转数据核对无差异,收入无税收风险。
2、前期外网数据与申报表数据存在差异,是由于外网数据不可以选择截止日期统计到分析时点,而内网企业所得税申报数据是截止上年底的收入,因此两者相差较大,排除前期收入分析的风险。
(二)成本
针对预提成本问题,对企业财务部、预算部人员进行访谈,了解成本结转流程及依据,发现企业是按照预算部提供的预算成本结转营业成本,在汇算清缴时也未按税法规定进行调整。
1、企业在2014年12月份交付第一批住宅,按照预算部提供的预算成本结转营业成本。
汇算清缴时调整计税成本,将截止2015年5月底发生的开发成本加上合同金额预提10%,按照已售面积计算结转。
依据税法规定,企业的计税成本应以实际发生的支出为前提;
在汇算清缴时,可以补充提供成本、费用的有效凭证;
企业预提成本,应按出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的发票不足金额进行预提,但最高不得超过合同总金额的10%,遵循孰低原则;
非出包工程和甲供材料的金额不可以预提。
企业计税成本调整公式:
2014年底开发成本实际发生数+合同预提数+已发生成本汇缴前取得发票数。
2、为了核实2015年1-5月份取得的发票是否是2014年已经实际发生的工程成本,对记账凭证进行逐笔查阅,看原始凭证中请付款时间、监理签字的工程量清单时间,判断工程完工时间。
对企业工程合同进行检查核对,剔除非出包工程和材料采购合同,对出包工程合同未最终办理结算而未取得全额发票的发票不足金额进行预提,但最高不得超过合同总金额的10%,遵循孰低原则。
3、按税法规定,核实企业明细数据,对企业结转计税成本进行分析性复核,税务口径计算应调减营业成本19850.34万元,调增应纳税所得额19850.34万元,扣除汇算清缴时已调增应纳税所得额18121.78万元,本次应调增应纳税所得额1728.56万元。
(三)资金
1、了解企业资金管理模式。
企业资金由集团统一管理,盈余资金根据项目公司需要划拨使用。
具体包括两种模式:
(1)签订委托贷款合同,委托银行管理,按季结息;
(2)直接划拨给关联方使用,不收利息。
2、梳理关联方无息借款金额。
企业的盈余资金包括自有资金和银行借款两部分。
关联企业向其借款占用其银行借款部分未支付利息,不符合配比原则,如果其与关联企业的实际税负存在差异且不符合独立交易原则应进行纳税调整。
我们对2010年-2014年的关联方占用资金按照对象进行了分析,发现其中两户关联方2010-2014年均处于亏损状态,双方形成了实际税负差异,应进行纳税调整。
3、计算利息收入调整金额。
统计这两户资金占用金额、占用时间,按照银行同期贷款利率计算利息收入调整金额。
五、风险确认
1、企业将资金无偿借给关联企业使用,应按照金融企业同期同类贷款利率计算收入,根据《中华人民共和国企业所得税法》第六条及《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十八条、第三十八条规定调增应纳税所得额11695.88万元,补缴企业所得税2923.97万元。
2、多结转成本,应调增应纳税所得额,根据《中华人民共和国企业所得税法》第五条、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第三十二条规定调增应纳税所得额1728.56万元,补缴企业所得税432.14万元。
3、发票不合规,根据《中华人民共和国税收征收管理法》第十九条、《南京市新型墙体材料专项基金征收返退实施细则》(宁建科字(2013)1173号)第六条、《江苏省散装水泥专项资金管理实施办法》(苏财综〔1999〕69号)第十条规定调增应纳税所得额653.88万元,补缴企业所得税163.47万元。
4、企业将食堂工人工资和福利费、职工购房优惠、部分差旅费中属于职工福利范畴费用未计入职工福利费中核算,在福利费中列支了旅游费,福利费超过限额部分需调增,根据国税函〔2009〕3号第三条、财企[2009]242号)第二条,调增应纳税所得额843.82万元,补缴企业所得税210.96万元。
5、企业将部分业务招待费记入促销策划费中,重新统计业务招待费,按规定计算业务招待费限额,根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条、第四十三条规定调增应纳税所得额121.24万元,补缴企业所得税30.31万元。
6、投资性房地产累计折旧起算时间错误,根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十九条规定调增应纳税所得额107.89万元,补缴企业所得税26.97万元。
六、启示
1、数据是基础。
房地产行业受行政监管环节多,几乎每个环节都可以通过第三方获取数据情报,为广泛获取数据提供了便利,在前期准备环节要突出获取数据的广度。
2、方法是关键。
面对获取的大量数据,如何加工成需要的情报,选择方法是关键,要根据业务流程的不同建立不同的数据模型,寻找蛛丝马迹,发现风险点。
3、指引是保障。
《大企业税务风险管理指引》、《税收风险应对工作模板》和《纳税评估法律指引》是我们开展大企业风险应对的保障,按照指引开展内控测试,按照模板一步一步去做,排除企业风险点,逐步提高企业纳税遵从度。
省局大企业风险应对南京中心
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