南京房地产市场运行年报Word文档下载推荐.doc
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宏观市场
一、2010年南京宏观经济运行状况
2010年,南京宏观经济呈现稳定较快增长态势,运行状况总体良好。
l截止2010年第三季度,南京实现地区生产总值3714.23亿元,同比增长13.3%。
l截止2010年第三季度,南京规模以上工业总产值达到6186.18亿元,同比增长29.7%,经济结构不断优化,实体经济稳步发展。
l南京固定资产投资平稳发展,截止2010年第三季度,全市完成全社会固定资产投资2338.45亿元,同比增长19.4%,其中房地产开发投资额达到566.41亿元,同比增长28.3%。
l国内贸易方面,南京消费品市场持续保持活跃,截止2010年第三季度,实现社会消费品零售总额1664.19亿元,同比增长18.2%。
l对外贸易方面,进出口规模也有所扩大,截止2010年第三季度,进出口总值为327.61亿美元,同比增长32.4%。
l2010年,南京财政金融运行平稳。
l南京人民生活水平持续改善。
截止2010年第三季度,城市居民人均可支配收入为21667元,同比增长10.7%,1-9月,城市居民消费价格指数为103.9。
u注:
根据南京市统计局截止2010年第三季度的数据整理
l附:
主要经济指标统计表
经济指标
2008年
2009年
2010年1-11月
地区生产总值(亿元)
3775
4230.26
3714.23(截止到9月)
规模以上工业总产值(现行价)(亿元)
6472.23
6756.15
7692.97
全社会固定资产投资总额(亿元)
2154.17
3012.41
房地产开发投资总额(亿元)
508.17
595.68
703.86
社会消费品零售总额(亿元)
1651.82
1961.58
2066.03
进出口总值(亿美元)
405.92
337.45
407.24
财政收入(亿元)
742.4
901.15
980.07
地方财政一般预算收入(亿元)
386.56
434.51
466.97
地方财政一般预算支出(亿元)
404.92
461.31
370.77
金融机构本外币存款余额(亿元)
8562.27
11088.39
12860.87
居民储蓄本外币存款余额(亿元)
2565.83
3125
3413.40
金融机构本外币贷款余额(亿元)
7483.10
9444.48
10980.35
城市居民人均可支配收入(元)
23122.69
25504.12
21667(截止至9月)
城市居民人均消费性支出(元)
15132.73
16339.1
13750(截止至9月)
消费价格指数
106.2
100.1
105.3
(注:
数据来源——南京市统计局)
二、2010年南京基础设施建设推进状况
2010年,南京城市建设再提速,给市民出行带来便捷的同时,也加快了南京城市发展速度,可以预见,未来的南京将是高速发展的南京。
l5月1日,宁溧路高架通车,大大缩短了江宁和主城的距离,5月28日,南京地铁一号南延线、二号线、长江隧道齐开通,7月1日,沪宁高铁正式驶进南京人的生活。
l纬七路西延高架7月10日通车,南京绕城高速东南段9月30日通车等等,如此多的城市重大基础设施建设的完工,在给市民出行带来便捷的同时,也加快了南京城市发展速度。
l正在建设中的更多城市建设工程,如地铁三号线、十号线、纬三路过江隧道、长江四桥、绕城高速东北段等,更是将极大的拉开南京城的整体框架。
基础设施建设推进状况一览
名称
开工时间
竣工时间
备注
宁溧路高架桥
2008.6
2010.5
宁溧路快速化改造工程是南京市“井字+外环”快速路网中的一条放射性道路,它使城区与红花机场、宁南、东山新区、铁路南站片区,通过便捷的快速路网紧密地联系在一起。
地铁1号线南延线
2006.9
1号线北起迈皋桥,沿南京主城区中轴线一路南下,至安德门分叉:
向西至奥体中心,为一号线西线,向东至中国药科大学,为一号线南延线。
地铁2号线及东延线
2007.10
地铁二号线一期是一条连接主城中心和城市副中心的东西向骨干线,全长25.27公里,共设车站19座,其中地下站18座,高架站1座。
地铁二号线东延线工程,由一期工程马群站沿宁杭公路向东延伸至仙林新市区,共设车站7座(不含马群站)。
长江隧道
2007
南京长江隧道连接南京河西新城、江心洲和浦口新市区的重要过江通道,双向6车道。
沪宁高铁
2008.7
2010.7
全线设站31个,平均间隔10公里,
届时可以实现从南京到上海1小时
左右到达的目标。
纬七路西延工程
纬七路西延以应天西路高架桥落地处为出发点,以高架形式跨过江东路、燕山路、华山路,乐山路、苍山路、扬子江大道,直抵夹江南岸与夹江大桥对接。
绕城高速东南段
2007.9
2010.9
绕城高速东南段主要连接南京三桥和沪宁高速公路的双向六车道高速公路环起自与沪宁高速公路交叉的麒麟互通(接东段),止于与宁马高速公路交叉的刘村互通(接西南段),全长约41公里。
绕城高速东北段
2010.6
2012
绕城高速东北段起自六合区横梁镇东,与南京长江第四大桥北接线相接,向西在程桥镇北止于宁淮高速公路,路线全长26.877公里,全线共设互通式立交6处,停车区一处,与八百桥互通合并处置。
地铁3号线
2014
南京地铁三号线北起浦口林场,南至江宁九龙湖,途经浦口、下关、玄武、白下、秦淮、雨花台、江宁七个区,线路全长40.188公里,共设车站28座,控制中心1座,主变电站2座,停车场、车辆段各1处。
其中地下站27座,高架站1座。
地铁10号线
2010.12
三号线北起京沪高速铁路林场站,南至江宁区的秣周路站,途经浦口、下关、玄武、白下、秦淮、雨花台、江宁七个区,线路全长44.8km,其中高架线约2.4km(含部分路基段及U形槽过渡段),地下线约42.4km。
高铁南京南站
2010.10
2011.6
高铁南京南站位于绕城公路、机场高速、宏运大道及宁溧路四路围合区域。
地下两层为地铁站,地面层为公路客运站,上面三层(包括夹层)为全国首创的“三站合一”的火车站。
汽车客运南站
汽车客运南站位于京沪高铁南京南站站场高架桥梁西北角,利用铁路站场桥梁设置,由站务用房和车辆到发场组成,建筑面积1.8万多㎡。
其规划定位为“客运一级站”,总投资4.21亿元,主要班线将是苏南、皖南、浙江方向。
纬三路过江隧道
2013年底
纬三路过江隧道以“X形”走向穿江而过,在江南分别与扬子江大道及定淮门大街衔接。
走向使得纬三路在江南对接入两条不同的主干道。
长江四桥
2008.12
2012年底
南京长江四桥在二桥下游10公里处,起点在六合横梁镇东的横梁互通,终点是江宁麒麟镇。
北段连接已通车的宁通高速,南端连接已通车的南京绕越高速东南段(南京绕城高速)。
地铁4号线
2011
地铁4号线一期工程全线共设车站17座,地下车站15座,地面车站1座,高架车站1座,车站的形式分别为岛式和侧式车站,其中9座换乘车站。
一期工程线路总长为33.2km,项目总投资将近200亿。
6号线机场段
规划中的南京地铁6号线由新生圩开往禄口机场,全长61.3公里,共19站,其中高铁南京南站至禄口机场段又叫机场线,为轻轨。
6号线机场段南端起于禄口国际机场,沿途经规划禄口新城、秣陵工业区、江宁经济技术开发区,终点位于高铁南京南站。
地铁12号线
地铁十二号线要搭大胜关铁路桥过江,在大胜关桥上,轨道交通的相关工程也正在全面展开。
初拟站点:
黄里、桥林、林东、滨江村、生态科技园、红河路、运河路、黄河路、恒河路、油坊桥、兴梅路、春江新城、铁心桥大街、景明佳园、高铁南京南站。
三、2010年重点政策盘点及效应分析
l《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》——“新政国十条”(2010年4月17日)
l主要内容:
1.建立考核问责机制。
稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制;
2.商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数;
3.财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策;
4.保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%,并优先保证供应;
5.严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。
6.对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。
l效应分析:
1.打击拥有多套住房的投机、投资需求;
2.针对异地购房者(基本可确认为投资者),打击投资;
3.控制部分央企进入房地产行业;
4.体现了国家对楼盘具体销售事项的关注,有利于房地产销售过程透明化;
5.把维护地方楼市的稳定与地方官员的政绩相统一。
l《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知》——“二套房认定标准”(2010年6月5日)
1.借款人首次申请利用贷款购买住房,如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统,下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;
2.借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房,又申请贷款购买住房的;
3.贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查,确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的;
4.对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。
1.大量的资金向银行回流,投资型需求被抑制,市场活跃度降低;
2.表明国十条的从严执行,房产税的推出也是势在必行;
3.刚需成市场的最后支撑,开发商陷入被动。
l“国五条“(2010年9月29日)
1.房贷首付提高至3成,停贷三套及以上住房贷款;
2.在一定时期内限定居民家庭购房套数;
3.严格限制异地购房,调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策;
4.发挥税收在房地产市场调控中的作用;
5.增加供应推进保障房及中小户型商品房建设;
6.加强监管,督促地方政府落实“国十条”,强调问责制。
1.此次政策的出台将整体抬升首次购房的门槛,会遏制一部分刚性购房需求,但也会遏制一部分打擦边球的炒房成份,从此告别“首付2成”房;
。
2.这一次明确提出停贷三套房及以上住房贷款,比“国十条”更为严格,能够有效打击投资投机行为;
3.再次重申“国十条”,异地购房、炒房被遏制。
l“南京市限购令“(2010年10月12日)
1.暂时限制购买第三套住房(暂未落地);
2.调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策;
3.新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”;
4.加快保障房、普通商品住房建设。
1.明码标价,使得住宅市场变得更加健康、透明;
2.增加有效供给、加快保障房建设;
3.有效地抑制了投资者,误伤了改善型需求购房者。
2010年度主要政策一览
发文时间
政策/关键词
核心内容
影响
1.5
南京2010年购房补贴发放细则
1、2010年买普通住房给予总房款0.5%购房补贴,高档房停止发补贴;
2、政策执行时间敲定从2010年的1月1号到2010年的12月31号;
3、营业税征免时限由2年恢复到5年;
4、商品房预售严格实行“实名制”认购退房必须摇号;
5、土地增值税和印花税暂免征收,个税补贴政策取消;
6、房企买地价款分期付款不得超过1年。
稳定市场需求,防止大起大落。
1.10
国务院重申:
二套房贷款首付款比例不得低于40%
1.对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价;
2.严格执行有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。
对不符合规定条件的,一律不得给予相关税收优惠。
提高二套房贷款首付款比例,打击了投资型购房需求。
1.12
央行决定上调金融机构存款准备金率0.5个百分点
1.执行时间:
从2010年1月18日起;
2.上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;
3.农村信用社等小型金融机构暂不上调。
国务院刚刚重申了二套房贷的首付不低于40%,这也意味着后期的政策将会因市场的变化,而不断收紧,从而影响部分买房人的出手。
2.12
央行决定上调存款准备金率0.5个百分点
从2010年2月25日起;
此次出台的政策导致买房人的观望情绪不断加深。
2.22
南京市公积金可贷额度降为20万暂停二次申请
1.降低最高可贷额度夫妻双方最高可贷60万降至40万;
2.暂时停放二次(含)以上公积金贷款,夫妻双方任何一方曾办过住房公积金贷款的,无论贷款是否结清,再次购房申请公积金贷款的均暂不办理;
3.执行时间:
自2010年2月23日起。
此次公积金可贷额度的降低对于不少使用过公积金并想再次使用的购房者而言无疑增加了门槛,尤其是部分投资炒房客。
3.11
国土“19条”
1.确保保障性住房土地供应不低于住房建设用地供应总量的70%;
2.各地土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,开发商拿地先缴20%保证金;
3.土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年;
4.公开住房供地计划,严禁向别墅供地。
土地市场的信息的及时披露及管理上的加强,使整个土地市场的透明度和规范性得到加强。
3.18
国资委:
78户央企须半月内制定退出楼市方案
1.公布了16家以房地产为主业的中央企业;
2.78户不以房地产为主业加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。
该政策主要是释放一个警示信号,表示要进一步严格管理,但实质性影响不大。
4.15
国务院:
二套房首付不得低于50%
1.对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;
2.对购买首套住房且套型建筑面积在90㎡以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;
3.对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平(目前南京市场上部分项目已停贷)。
这一新标准在短期内将会对买房人心理预期和一些资金不丰厚的炒房者产生影响,而对于某些资金雄厚的职业炒房者来说长期影响并不大。
4.17
国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知
1.实行更严格差别化住房信贷政策,抓紧制定二套房认定标准;
2.房价上涨过快地区,可暂停发放购买第三套及以上住房贷款;
3.限制异地购房贷款,房屋售价按申报价明码标价;
4.保障性住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%;
5.严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发;
6.建立考核问责机制,发挥税收调节作用。
打击拥有多套住房的投机、投资需求,控制部分央企进入房地产行业
,体现了国家对楼盘具体销售事项的关注,有利于房地产销售过程透明化。
4.20
住建部四举措再调楼市
1.加强市场监管:
可售房源必须一次公开,楼盘须10日内公开每套价格;
2.商品住房严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名;
3.完善预售制度:
预售资金纳入监管账户;
4.加强期房质量管理:
明确开发商对商品房质量承担首要责任;
5.清理预售房项目:
未开盘项目限期开盘。
土地、信贷、市场秩序的不断完善,使得房地产市场的宏观调控向更广、更深的方向发展。
5.2
央行年内第三次上调存款准备金率
从5月10日起;
3.农村信用社、村镇银行暂不上调。
央行此次政策的出台带有很强的针对性,主要是为了收紧流动性。
6.5
史上最严二套房认定标准出台
1.认房:
家庭有购房记录;
2.认贷:
有贷款购房记录;
3.对不能提供1年以上的当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民;
4.二套房认定标准出台:
借款人首次申请利用贷款购买住房,如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统,下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;
借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房,又申请贷款购买住房的;
贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查,确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的;
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。
这次出台二套房认贷细则后,投资型需求被抑制,市场活跃度降低。
房价受到政策影响,但降幅不是太大。
7.21
《成品住房装修技术标准》
1.成品住宅定义:
套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设施等全部完成,已具备基本使用功能的住房;
2.适用范围:
廉租房、经适房同样适用,既有住房装修也可参照执行;
3.使用质量合格、环保材料,基层质量验收合格后再施工,装修一体化;
4.先做样板房再施工,装修质量不低于样板房,分户验收。
全面推行成品房交付,并明确相关标准,首先可以全面提升产品质量,其次可以保护消费者的权益。
7.28
江苏:
大力发展公共租赁住房
1.三类人群可以申请公租房,初次承租期为3~5年;
2.政府投资房按名单轮候保障,只能自住,不得出借转租闲置;
3.户型严格控制在60㎡以下,各地政府负责投资建设。
住房是当前百姓最关注的问题,解决住房保障是一个重大民生工程。
8.2
南京实施新版《商品房预售方案》
1.项目整体分几期开发须事先写明;
2.申请房源必须一次性对外销售,精装修成本要明明白白写出来;
3.产权公摊面积等内容进行细化,明确房子质量谁负第一责任;
4.房价:
最高价最低价要一一标出,车位提前约定是租是卖是送;
5.住宅节能首次列入申领条件,开发商领预售许可须公示销售商品房价格、权利瑕疵说明、相关承诺、住房质量责任承担主体、住房节能情况等10方面。
新的商品房预售方案出台后,开发商销售方面变得更加规范,也规范了开发商的其他行为。
9.26
两部委调控:
囤地超一年禁拿地
1.因企业原因造成土地闲置1年以上的企业,禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动;
2.在房价高的地区,增加中小套型限价住房建设供地数量;
3.不得将两宗以上地块捆绑出让,不得“毛地”出让;
4.坚决制止擅自调整容积率等问题。
此次两部委出台的调控政策使房地产市场,尤其是开发商更加规范、健康的发展。
9.29
新“国五条”
对首付比例较高或者一次性付款居多的高端住宅影响并不大,主要影响的是中小开发商,如果是资金不充裕的企业,将会低价跑量。
10.11
江苏“省六条”
1.刚需购房契税优惠减少:
90平米以下唯一普通住房征契税1%;
2.改善型购房需求契税优惠减少:
90-144平米唯一普通住房征契税1.5%,非唯一住房契税一刀切:
3%;
3.个税优惠退出楼市;
4.明确执行时间:
本通知自2010年10月1日起执行,已购房但未缴纳契税的有缓冲时间。
江苏细则的出台主要还是响应国家政策,遏制投资、投机性购房。
10.12
南京市新政细则出炉
1.暂时限制购买第三套住房;
3.新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标“;
4.各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;
5.各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
通过暂时“限三”,目的很明确,严重打击了投资型需求的购房者。
10.19
央行首次加息0.25个百分点
自2010年10月20日起;
2.金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点,由现行的2.25%提高到2.50%;
3.一年期贷款基准利率上调0.25个百分点,由现行的5.31%提高到5.56%;
4.其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。
目前对存贷款基准利率的提高,主要产生两方面影响,一是提高贷款融资条件,二是加速热钱的流入。
11.10
央行11月16日起3次上调准备金率0.5%
1.2010年11月16日、29日、12月10日;
2.上调存款类金融机构人民币存款准备
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