新会计准则对投资性房地产公司的影响基于投资性房地产上市公司的案例分析.pdf
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新会计准则对投资性房地产公司的影响基于投资性房地产上市公司的案例分析.pdf
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上海交通大学硕士学位论文新会计准则对投资性房地产公司的影响基于投资性房地产上市公司的案例分析姓名:
朱冯娜申请学位级别:
硕士专业:
会计指导教师:
彭娟20090524新会计准则对投资性房地产公司的影响-基于投资性房地产上市公司的案例分析摘要本论文主要是基于对企业会计准则第3号投资性房地产理解,通过对采用公允价值计量投资性房地产上市公司的报表及公告比较分析,从中总结出新准则对于投资性房地产上市公司的影响,旨在帮助投资者更好的理解投资性房地产类的上市公司会计信息,也希望能对投资性房地产公司在新准则运用和实施上所碰到的问题有借鉴意义。
本文以新准则及其应用指南为理论基础,通过对2007年十四家采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司年报及公告的深入研究及比较分析,从中选取了具有代表性的三家上市公司进行案例分析,从新准则对投资性房地产上市公司的盈余管理、纳税、资产评估为三个主要环节着手,得出如下结论:
一.投资性房地产计量模式的转换在短期实质上并没改善公司的财务状况,且要付出公允价值取得与披露等相关成本.二.相关税收政策的不明确导致上市公司保持原有计量模式.三.资产评估平台的缺失造成了投资性房地产的公允价值的评估困难.关键词:
企业会计准则第3号,投资性房地产,盈余管理,纳税政策,资产评估THEIMPACTOFNEWACCOUNTINGSTANDARDONINVESTMENTPROPERTYENTERPRISES-BASEDONCASESTUDYONINVESTMENTPROPERTYLISTEDCOMPANIESABSTRACTBasedon,thisthesisdefinestheimpactofnewaccountingstandardoninvestmentpropertyenterprisesbyanalyzingreportsandstatementsoflistedcompaniesthatusefairvaluetocalculateinvestmentproperty.Theaimofthisthesisistohelpinvestorswellunderstandingtheaccountinginformationofinvestmentpropertylistedcompanies.Moreover,itsuggestsinvestmentpropertylistedcompanieshowtoimplementthenewaccountingstandardandsolvetheproblemstheymightmeetwith.Thethesischoosesthreetypicallistedcompaniesascasestudiesfromfourteencompaniesthatusefairvaluetocalculateinvestmentpropertyin2007,accordingtothetheoryandimplementationguideonnewaccountingstandard.Fromtheaspectsofprofitmanagement,tax,assetassessment,thisthesisconcludesasthefollowing,1.Itdoesntimprovefinancialperformanceinshorttermsactuallyifcalculatingfairvalueoninvestmentproperty.2.Listedcompanieskeeptheformercalculatingwaybecauseofvagueofrelatedtaxpolicies.3.Itisdifficultforinvestmentpropertycompaniestoassessfairvaluebecauseoflackofassetassessmentplatform.KEYWORDS:
AccountingStandardofBusinessEnterprisesNo.3,InvestmentProperty,ProfitManagement,TaxPolicy,AssetAssessment上海交通大学上海交通大学学位论文原创性声明学位论文原创性声明本人郑重声明:
所呈交的学位论文,是本人在导师的指导下,独立进行研究工作所取得的成果。
除文中已经注明引用的内容外,本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。
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年月日上海交通大学MPAcc学位论文新会计准则对投资性房地产公司的影响-基于投资性房地产上市公司的案例分析1第一章绪论11选题意义选题意义2006年财政部发布了新的会计审计准则体系,共39项企业会计准则和48项注册会计师审计准则,这标志着适应中国市场经济发展要求、与国际惯例趋同的企业会计准则体系和注册会计师审计准则体系正式建立。
我国新的企业会计准则基本准则明确地将公允价值作为会计计量属性之一,并在17个具体会计准则中不同程度地运用了这一计量属性,这表明我国会计向国际趋同迈出了实质性一步。
公允价值作为计量属性,第一次被正式写入对具体准则具有统驭作用的基本准则。
然而,公允价值准则在实务中的应用遭遇了不少的困难。
1998年,我国曾在非货币性交易和债务重组两个具体准则中短暂地运用过公允价值。
这次新准则中公允价值的引入是否又会如同上次的短暂运用后消失,也成了学界颇有争议的话题。
企业会计准则第3号投资性房地产是本次企业会计准则体系中新增的一项重要内容,是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露而制定。
根据2007年上市公司的年报,只有十余家上市公司选择采用公允价值模式计量投资性房地产,占拥有投资性房地产项目的上市公司的2%,占全部上市公司的1%。
值得关注的一点是,这十余家上市公司均非房地产行业上市公司,且这些上市公司中的大多数在改变计量模式后,对该公司的影响偏小。
此外,绝大多数拥有投资性房地产的上市公司,特别是原本最受关注的房地产公司,并没有改变原有的成本计量模式。
本文旨在通过对于小部分采取公允价值模式计量投资性房地产的上市公司的分析,从盈余管理,纳税影响,以及公允价值的评估三方面,对新会计准则的实施与运用说出自己的看法,为上市公司的盈余管理,为投资者能更好的辨别企业的真实会计信息,以及为管理当局对投资性房地产企业新会计准则的运用提供一些参考和意见。
12文献综述文献综述1.2.1国外文献综述国外学者对于投资性房地产的研究是建立在国际会计准则理事会(IASB)在2003年12月18日修改的国际会计准则40条的基础上的。
最典型的莫过于约翰维利及桑斯(JohnWiley&上海交通大学MPAcc学位论文新会计准则对投资性房地产公司的影响-基于投资性房地产上市公司的案例分析2Sons,2003)对于国际会计准则40条的逐字逐句的拆析。
戴维及托马斯(DavidLorenz&ThomasLutzkendorf,2008)在他们的文章中指出国际会计准则要求企业经常对资产进行重估,以使其帐面金额不至于与资产负债表日以公允价值确定的该项资产价值相差太大,投资性房地产的公允价值一旦变化,上市公司的财务报表将体现这一变化。
而这对投资者而言,这样做有以下好处:
(1)土地和建筑物的公允价值通常是其市场价值,而国际会计准则要求的评估系由专业评估人士进行,有助于投资者了解企业资产最近的真实价值。
(2)固定资产按评估值计提折旧,可以衡量企业真实的经营水平,有助于公司管理层和投资者做出明智的决策。
尼克(NickFrench,2006)更在他的文章中强调了公允价值在国际会计准则第40号中的定义:
公允价值是在公平交易中,熟悉情况的当事人之间自愿据以进行资产交换的金额。
所谓“熟悉情况”是指自愿的购买者和自愿的销售者双方都对投资性房地产的性质和特征、其实际和潜在的用途,以及资产负债表日的市场状况适度熟悉。
“自愿的当事人”包括了自愿的购买者和自愿的销售者。
自愿购买者是指自愿而不是被迫购买,该购买者既不过分急于也不准备按任意价格购买。
假定的购买者不会支付高于由熟悉情况的、自愿的购买者及销售者构成的市场所要求的价格。
而自愿的销售者则不是一个过分急于出手,也不是一个准备接受任何价格的被迫的销售者,更不是一个抱着固定价格不放,而不理性考虑当前市场状况的销售者。
自愿销售者愿意根据市场条件,以所能取得的最好价格出售其投资性房地产。
而“公平交易”是指在不存在特别或特殊关系的当事人之间进行的交易。
这种关系可使交易价格不具有市场状况的特征。
这一交易假定是在非关联方之间进行的,各方独立地发生行为。
综上所述,国外的学者均是结合了本国的资产评估,公允价值的取得等实际情况来分析国际会计准则40号。
这表明会计准则的实施不单单需要规定明确的政策,外部环境的配合也比不可少。
而这些恰恰是我国所缺少的,这个观点也体现在后文中。
1.2.2国内文献综述自2006年财政部公布新会计准则以来,针对第三号-投资性房地产这一准则,国内的学者展开了热烈的讨论。
以下是一些比较有代表性的成果:
杨传先(2008年)在投资性房地产的公允价值计量及其影响以及施颖投资性房地产中公允价值的应用及影响分析均详细的分析了公允价值在投资性房地产准则中的应用以及在多面可能产生的影响作了深入分析和探讨。
他们均认为对于上市公司管理层来说,往往自身对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量有所忌惮,因为公司业绩的波动性会影响其考核、相关上海交通大学MPAcc学位论文新会计准则对投资性房地产公司的影响-基于投资性房地产上市公司的案例分析3管理以及股权激励等方方面面,并且还要付出公允价值取得与披露等相关成本,尽管这种计量模式利于投资者决策。
付丽(2007年)在公允价值计量属性的引入对企业财务信息的影响中提出新会计准则中引入了公允价值计量对无论是盈余管理还是纳税方面都有很大影响。
她特别指出了由于计量模式的改变带来的此部分未分配利润未有真正的资金流入,所以短期内实质上并未改善公司财务状况,即公司分配利润的能力实质上并未得到提高。
这样,从利于公司未来发展的角度考查,为了避免企业资金状况进一步恶化,避免过度暴露财务风险,宜对这种“纸面”未分配利润予以一定限制。
裘宗舜及夏炎(2007年)在投资性房地产为什么不愿采用公允价值后续计量模式中从投资性房地产后续计量模式选择出发,分析了投资性房地产后续计量方式的现状,即多数经营房地产的上市公司不愿采用公允价值进行后续计量,提出了由于相关政策的不明确和滞后性,导致上市公司宁愿采取现在看来更稳健的成本模式进行计量投资性房地产。
综上所述,我国的学者均肯定了新会计准则在投资性房地产上的先驱性,但也纷纷表示了我国实际操作上的限制性。
这些都在我接下去的篇幅中有详细的分析和论述。
13基本概念1.3.1投资性房地产概念的界定投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产包括:
(1)已出租的土地使用权;
(2)持有并准备增值后转让的土地使用权;(3)已出租的建筑物。
下列各项不属于投资性房地产:
(1)自用房地产,即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
(2)作为存货的房地产。
至于以下两类则适用于其他准则:
企业代建的房地产,适用企业会计准则第15号建造合同。
投资性房地产的租金收入和售后租回,适用企业会计准则第21号租赁。
从上市公司已披露的2007年年报和2008年半年报的情况来看,披露投资性房地产绝大多数属于出租建筑物。
企业在将出租的建筑物确定为投资性房地产时,应重点关注以下三个方面的问题:
上海交通大学MPAcc学位论文新会计准则对投资性房地产公司的影响-基于投资性房地产上市公司的案例分析4
(1)出租房屋的产权问题。
企业将出租的房屋确定为投资性房地产,企业必须拥有该房屋的产权,并且出租采用的只能是经营性租赁方式。
企业应注意以下两个特殊情形:
对于那些房屋已抵押等产权模糊或不拥有产权的房屋出租则不能确认为投资性房地产;对于拥有独立的房产证但没有土地证(集体产权)的房屋出租则可以确认为投资性房地产。
(2)闲置厂房、仓库的出租问题。
企业将闲置的厂房、仓库出租,由于闲置的厂房、仓库通常不属于有活跃市场的房地产,确认为投资性房地产时一般不能采用公允价值模式进行后续计量。
此外,如果仓库提供的是专业的仓储服务,则收取的是保管费和服务费,这和仓库出租是有本质区别的,不应作为投资性房地产。
(3)房屋的部分楼层或部分房间的出租问题。
房屋的部分楼层或部分房间对外出租,如何出租的这些楼层或部分房间能够单独计量和出售,则应当确认为企业的投资性房地产,不能单独计量和出售,则应仍然作为“固定资产”或“存货(开发产品)”进行会计处理。
1.3.2投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产同时满足两个条件的才能予以确认:
与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业;该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
投资性房地产应当按照成本进行初始计量:
(1)外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
(2)自行建造投资性房地产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
(3)以其他方式取得的投资性房地产的成本,按照相关会计准则的规定确定。
1.3.3投资性房地产的后续计量企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,在符合新准则规定的条件下,才允许采用公允价值模式。
同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。
从上市公司披露的2007年年报来看,上市公司绝大多数对投资性房地产后续计量时采用了成本计量模式。
采用公允价值计量的投资性房地产,应当同时满足以下条件:
(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
“所在地”一般是指投资性房地产所在的大中型城市的城区。
(2)企上海交通大学MPAcc学位论文新会计准则对投资性房地产公司的影响-基于投资性房地产上市公司的案例分析5业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
不具备上述条件的,不得采用公允价值模式。
关于投资性房地产公允价值计量模式,企业会计准则讲解2008对此作了进一步的补充规定:
“在极少的情况下,采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业,有证据表明,当企业首次取得某项投资性房地产(或某项现有房地产在完成建造或开发活动或改变用途后首次成为投资性房地产时)时,该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的,应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置,并且假设无残值。
但是,采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业,即使有证据表明,企业首次取得某项投资性房地产时,该投资性房地产公允价值能够持续可靠取得,该企业仍应对该项投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
”此外,企业会计准则讲解2008对投资性房地产公允价值的确定也进行了规定:
“指在公平交易中,熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格。
确定投资性房地产的公允价值时,应当参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格(市场公开报价);无法取得同类或类似房地产现行市场价格的,应当参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格,并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计;也可以基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值计量。
”1.3.4投资性房地产的转换和处置企业有确凿证据表明房地产用途发生改变,满足下列条件之一的,应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产:
(1)投资性房地产开始自用。
(2)作为存货的房地产,改为出租。
(3)自用土地使用权停止自用,用于赚取租金或资本增值。
(4)自用建筑物停止自用,改为出租。
在成本模式下,应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入所有者权益。
当投资性房地产被处置,或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,应当终上海交通大学MPAcc学位论文新会计准则对投资性房地产公司的影响-基于投资性房地产上市公司的案例分析6止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
具体会计科目操作如下:
处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时,应当按实际收到的金额,借记“银行存款”等科目,贷记“其他业务收入”科目;按该项投资性房地产的账面余额,借记“其他业务成本”科目;按其成本,贷记“投资性房地产成本”科目;按其累计公允价值变动,贷记或借记“投资性房地产公允价值变动”科目。
同时结转投资性房地产累计公允价值变动。
若存在原转换日计入资本公积的金额,也一并结转。
需要注意的是,原转换日产生的资本公积转出时不得调整“其他业务收入”,而是调整“其他业务成本”。
1.3.5投资性房地产的披露企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息:
(1)投资性房地产的种类、金额和计量模式。
(2)采用成本模式的,投资性房地产的折旧或摊销,以及减值准备的计提情况。
(3)采用公允价值模式的,公允价值的确定依据和方法,以及公允价值变动对损益的影响。
(4)房地产转换情况、理由,以及对损益或所有者权益的影响。
(5)当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。
14研究方法与内容研究方法与内容第1章主要阐述了本文的选题意义,基本概念,方法与内容。
第2章从对盈余管理的概念和方法入手,以企业会计准则第三号-投资性房地产为理论基础,归纳总结了新会计准则下投资性房地产上市公司的盈余管理的空间。
并以昆百大A为案例,围绕盈余管理进行了深入的研究分析。
第3章从投资性房地产上市公司的纳税现状入手,归纳总结了新会计准则对投资性房地产公司的纳税影响。
并以金融街为案例,围绕该上市公司会计计量模式变更后的纳税影响进行了深入的研究分析。
第4章从投资性房地产的资产评估现状入手,着重分析了新会计准则对资产评估的影响。
并以沱牌曲酒为例,围绕该上市公司在资产评估上的披露进行了深入的研究分析,并引出了上市公司在资产评估上的问题。
第5章主要是对全文的结论进行归纳总结,分析本文的局限性,并对以后的相关发展及研究上海交通大学MPAcc学位论文新会计准则对投资性房地产公司的影响-基于投资性房地产上市公司的案例分析7方向进行展望。
下图主要展示了本文的主要研究路线:
文献综述选题意义基本概念盈余管理:
昆百大A纳税:
金融街资产评估:
沱牌曲酒总结与展望上海交通大学MPAcc学位论文新会计准则对投资性房地产公司的影响-基于投资性房地产上市公司的案例分析8第二章新会计准则下的投资性房地产上市公司的盈余管理2.1盈余管理的概念及方法概述2.1.1盈余管理概念界定盈余管理也称利润管理,是近来会计学界研究的热点问题之一,但关于盈余管理的概念,会计学界一直存有诸多不同意见。
权威的定义有美国会计学家雪普(KatherineSchipper,1989)曾在著名的“盈余管理的评论”文章中提出:
盈余管理实际上是旨在有目的地干预对外财务报告的过程,以获取某些私人利益的“披露管理”。
该定义突出了盈余管理的出发点是私人利益的满足。
美国会计学家斯可特(Scott,2000)认为“盈余管理是在GAAP许可范围内,通过会计政策选择使经营者自身效用或企业市场价值最大化的行为”。
但该定义是狭义的,将盈余管理限定在公认会计原则的约束范围内,采取的方法仅包括会计政策选择。
此外,美国前证监会主席莱维特(ArthurLevitt,1998)对盈余管理现象表示担忧,认为盈余管理已成为美国证券市场参与者之间违背市场原则的游戏,将给美国财务报告系统造成很坏的影响。
管理当局滥用“巨额冲销”的方式来调整费用正在威胁着财务报告的可靠性。
将盈余管理与财务舞弊之间不易区分的地带称之为“灰色地带”。
该定义是广义的盈余管理概念。
本文将盈余管理界定在狭义的盈余管理。
2.1.2盈余管理方法概述纵观国内外学者对盈余管理的方法主要归类为以下几种:
第一,对会计原则的选择与运用。
比如:
(1)谨慎性原则的运用。
即企业在进行会计核算时不得多计资产或收益、少计负债或费用。
(2)重要性原则的运用。
重要性原则认为,对微不足道的项目则不值得对其进行精确计量和报告。
企业可以运用会计职业判断中的重要性原则通过增加或减少认为不重要的会计数据来进行盈余管理。
第二,会计政策和方法的选用。
在选择会计政策时,企业一般要处于盈余管理的角度,站在有利于企业管理当局的角度进行选择,但是会计政策一旦选用不得随意更改。
第三,会计估计的时点和数量以及关联方交易的判断也给盈余管理提供了空间。
实务界在具上海交通大学MPAcc学位论文新会计准则对投资性房地产公司的影响-基于投资性房地产上市公司的案例分析9体操作中,往往结合管理层的意图和公司发展所处的客观环境,从做大盈余、均衡盈余、做小盈余以及除垢之中选择合适的盈余管理方式。
2.2新准则下盈余管理空间研究会计的不确定性是会计本身所固有的,它使得同一个企业的经济业务或经济事项运用不同的计量方法,或由不同的会计师进行计量,会产生不一致的结果,这就给合法的盈余管理提供了机会。
在会计标准的框架内,如果企业能够合理地运用会计职业判断进行合法的盈余管理,那么会计监管机构就会鼓励会计人员大胆地进行更多的判断,使会计人员的职业判断水平有所提高。
反之,如果大部分企业都是出于不合法的盈余管理目的而滥用会计职业判断,那么会计监管机构势必会通过修订会计标准而缩减会计职业判断的空间,以堵住企业管理当局运用会计职业判断进行盈余管理可钻的漏洞。
因此,我把与投资性房地产有关盈余管理空间的部分作了如下的归纳:
根据企业会计准则第3号投资性房地产,投资性房地产后续计量模式选择,采用公允价值模式必须能够对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
就我国目前房地产市场的现状来看,企业的会计人员应当判断为采用公允价值模式。
我国房地产市场总体来说有持续稳定的增势潜力,执行新准则将会给企业带来额外的利润增长。
此外,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负
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