第十一章房地产税收法律制度.docx
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第十一章房地产税收法律制度
第十一章房地产税费法律制度(8000)
第一节房地产税费概述
1.简述房地产税收的概念?
答:
房地产税收,和以房地产开发、经营、流传过程中特定行为为纳税依据的税种的总称。
在我国现行税收体制下,主要房地产在开发、转让、保有、使用等环节涉及的所有税种的统称。
目前,我国的房地产税主要包括城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、房产税、契税、印花税、销售不动产营业税、转让房地产所得税等。
2.简述房地产税收的作用?
答:
我国现行房地产税收体系基本涵盖了房地产的取得、保有、转让三个环节,对我国房地产市场的运作起着多层次的调节作用。
在我国现阶段,房地产税收的作用主要体现在以下几个方面:
(1)房地产税是国家组织财政税收的重要来源。
(2)房地产税是国家对房地产市场宏观调控的有效工具。
(3)房地产税可以有效地调节收入分配。
(4)房地产税收可以抑制房地产投机行为。
(5)房地产税收可以促进土地资源的合理利用。
3.简述房地产费的概念?
答:
房地产费是在房地产开发、经营活动中有关行政机关、事业单位向房地产开发企业、房地产交易各方和房地产产权人等收取的税以外的其他各种费用,是上述机关实行管理和提供服务而向被管理者或被服务人收取的成本。
房地产费主要包括土地使用权出让金和土地闲置费、房地产行政性收费和房地产事业性收费。
第二节房地产税
1.简述城镇土地使用税的概念?
答:
城镇土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,以其实际占用的土地面积为计税依据而征收的一种房地产税。
2.简述土地使用税的内容?
答:
(一)纳税人
土地使用税的纳税人是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。
(二)征税范围
土地使用税范围是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地。
城市的征税范围为市区和郊区;县城的征税范围为县人民政府所在的城镇;建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。
(三)计税依据
土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。
(四)税额
土地使用税每平方米年税额如下:
(1)大城市1.5元至30元;
(2)中等城市1.2元至24元;
(3)小城市0.9元至18元;
(4)县城、建制镇、工矿区0.6至12元。
(五)土地使用税的减免
下列土地免缴土地使用税:
(1)国家机关、人民团体、军队自用的土地;
(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地;
(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地;
(4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地;
(5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地;
(6)经批准开山填海政治的土地和改造的废弃土地,从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年;
(7)由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。
(六)土地使用税的缴纳和征收
土地使用税按年计算、分期缴纳。
土地使用税由土地所在地的税务机关征收。
(七)关于地下建筑用地的土地使用税问题
对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地,按规定征收城镇土地用税。
地下建筑用地按应征税款的50%征收城镇土地使用税。
3.简述耕地占用稅的概念?
答:
耕地占用税是指对占用耕地建房或者从事非农业建设的单位和个人征收的一种房地产税。
4.简述耕地占用税的内容?
答:
(一)纳税人
耕地占用税的纳税人为占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人。
(二)征税范围
耕地占用税的征税范围,包括进行建房或者其他非农业建设而占用的耕地。
(三)计税依据
耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据,按照规定的适用税额一次性征收。
(四)税额
耕地占用税的税额规定如下:
(1)人均耕地不超过1亩的地区,每平方米为10元至50元;
(2)人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区,每平米8元至40元;
(3)人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区,每平米为6元至30元;人均耕地超过3亩的地区,每平方米为5元至25元。
(五)耕地占用税的加收
经济特区、经济技术开发区的经济发达且人均耕地特别少的地区,适用税额可以适当提高的部分最高不得超过当地适用税额的50%。
(六)耕地占用税的减免
下列情形免征耕地占用税:
(1)军事设施占用耕地;
(2)学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。
(七)耕地占用税的缴纳和征收?
耕地占用税由地方税务机关负责征收。
土地管理部门在通知单位或者个人办理占用耕地手续时,应当同时通知耕地所在地同级地方税务机关。
获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳占用税。
土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。
5.简述土地增值税的概念?
答:
土地增值税是指对转让房地产并取得收入的单位和个人、以其转让房地产所取得增值额为计税依据而征收的一种房产税。
6.简述土地增值税的内容?
答:
(一)纳税人
土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
(二)征税范围
土地增值税的征收范围是转让的国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物。
(三)计税依据
土地增值税以纳税人转让房地产所得的增值额为计税依据。
增值额等于纳税人转让房地产所取得的收入减去法定扣除项目金额后的余额。
(四)税率
税率土地增值税实行四级超率累进税率:
(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;
(2)增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;
(3)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;
(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
(五)土地增值税的减免
有下列情形之一的,免征土地增值税:
(1)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;
(2)因国家建设需要依法征收、收回的房地产。
(六)土地增值税的缴纳和征收?
纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
土地增值税由税务机关征收。
7.简述房产税的概念?
答:
房产税是以城镇房产为征税对象,以房产余值或房产租金收入为计税依据而征收税的一种房地产税。
8.简述房产税的内容?
答:
(一)纳税人
房产税由产权所有人缴纳。
(二)征税范围
房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
(三)计税依据
房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。
房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。
(四)税率
房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。
(五)房产税的减免
下列房产免纳房产税:
(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产;
(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;
(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;
(4)个人所有非营业用的房产;
(5)经财政部批准免税的其他房产。
(六)房产税的缴纳和征收
房产税按年征收、分期缴纳;
房产税由房产所在地的税务机关征收。
9.简述契税的概念?
答:
契税是指在土地、房屋的权属发生转移时,按房地产价的一定比例向承受产权的单位和个人征收的一种税赋。
10.简述契税的内容?
答:
(一)纳税人
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当按照规定缴纳契税。
(二)征税对象
契税的征收对象为转移土地、房屋权属的行为,具体包括国有土地使用权的出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。
其中土地使用权转让,不包括农村集体土地承包经营权的转让。
(三)计税依据
契税的计税依据分为以下几种情形:
(1)国有土地使权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格;
(2)土地使用权赠与、房屋赠与、由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;
(3)土地使用权交换、房屋交换、为所交换的土地使用权、房屋的价格的差价。
(四)税率
契税税率为3%至5%。
契税的应纳税额计算公式为:
应纳税额=计税依据×税率
(五)契税的减免
有下列情形之一的,减征或者免征契税:
(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的、免征;
(2)城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征;
(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征;
(4)财政部规定的其他减征、免征契税的项目。
(六)契税的缴纳和征收
契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报、并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。
11.简述房地产印花税的概念?
答:
印花税,是指国家对在经济活动中书立或领受特定凭证的单位和个人征收的一种税赋。
12.简述房地产印花税的内容?
答:
(一)纳税人
在我国境内书立、领受应税房地产凭证的单位和个人,都是房地产印花税的纳税义务人,应当按照法律规定缴纳印花税。
(二)征税对象
房地产印花税的征税对象是书立和领受应税房地产凭证的行为,主要包括以下几种:
(1)书立房地产买卖、建设工程承包、房地产租赁、房地产保险合同或者具有合同性质的凭证;
(2)书立房地产权转移数据;
(3)书立房地产营业账簿;
(4)领受房地产权利、许可证照。
(5)领受或书立经财政部确定征税的其他凭证。
(三)计税依据
房地产印花税的计税依据分两种:
(1)对于房地产合同或具有合同性质的凭证、房地产产权转移数据、房地产营业账簿中记载资金的账簿,计税依据应税凭证上所记载的价款数额;
(2)对于房地产权利、许可证照和营业账簿中的其他账簿,计税依据为应税凭证的件数。
(四)税率
房地产印花税的税率由两种形式:
(1)比例税率,适用于房地产合同或具有合同性质的凭证、房地产产权转移书据、房地产营业账簿中记载资金的账簿。
具体为房地产购销合同按购销金额万分之三,建设工程勘察设计合同按收取费用万分之五,建设安装工程承包合同按承包金额万分之三,房地产租赁合同按租赁金额千分之一,房地产保险合同按投保金额万分之零点三,房地产产权转移书据按所载金额万分之五;
(2)定额税率,适用于房地产权利证照和营业账簿中的其他账簿,适用税额为每件5元人民币。
(五)房地产印花税的减免
下列凭证免纳印花税:
(1)已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本,但以副本或者抄本视同正本使用的,应另贴印花;
(2)财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据;
(3)经财政部批准免税的其他凭证。
(六)房地产印花税的缴纳和征收
印花税实行由纳税人根据规定自行计算应纳税额,购买并一次贴足印花税票的交纳办法,应纳税凭证应当在书立或者领受时贴花。
房地产印花税由税务机关负责征收管理。
印花税票由国家税务局监制。
13.简述销售不动产营业税的概念?
答:
销售不动产营业税是指在中国境内销售不动产的单位和个人,国家以其营业额为计税依据而征收的一种税赋。
14.简述销售不动产营业税的内容?
答:
(一)纳税人
在我国境内销售不动产的单位和个人,为销售不动产营业税的纳税人。
有偿转让不动产所有权的行为是销售不动产营业税的应税行为。
单位、个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位、个人、或者单位、个人自己新建建筑物后销售的,视同发生应税行为,赠与人、自建人也是纳税人。
(二)征税对象
销售不动产营业税的对象为销售不动产收取的全部价款和价外费用。
(三)计税依据
销售不动产营业税以营业额为计税依据。
(四)税率
销售不动产营业税实行比例税率,税率为5%。
(五)销售不动产营业税的减免
营业税的免税、减税项目由国务院规定,任何地区、部门均不得规定免税、减税项目。
个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
(六)销售不动产营税的缴纳和征收
纳税人销售不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。
销售不动产营业税的纳税义务发生时间为纳税人销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的,其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。
纳税人发生自建行为的,其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。
(七)营业税附加
营业税附加是指对缴纳营业税的单位和个人,究其实际缴纳的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。
凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人,都是城市维护建设税的纳税义务人,要以其实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据,分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳,税率为:
纳税人所在地在县城、镇的,税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城或镇的,税率为1%。
教育费附加,以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税赋为计征依据,费率为3%,分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。
15.简述房地产所得税的概念?
答:
房地产所得税是指对纳税人就转让、出租房地产的收入所得征收的一种税收。
根据纳税主体的不同,可分为企业所得税和个人所得税。
16.简述房地产所得税的内容?
答:
(一)企业所得税
与房地产相关的企业所得税主要涉及以下几个内容:
(1)纳税人
在我国境内的企业和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人,但不包括个人独资企业和合伙企业。
企业分为居民和非居民企业。
居民企业,是指依法在中国境内成立,或者依照外国法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。
非居民企业,是指依照外国法律成立且实际管理机构不在中国境内,但在中国境内设立机构、场所的,或者在中国境内未设立机构、场所、但有来源于中国境内所得的企业。
(2)计税依据
企业所得税的计税依据是纳税所得额,应纳税所得额是企业每一纳税年度的收入总额,减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前亏损后的余额。
房地产所得税中,企业取得的与房地产相关的收入有以下三种:
一是转让房地产收入;二是房地产租金收入;三是接受房地产捐赠收入。
(3)税率
企业所得税的税率为25%。
但是非居民企业在中国境内未设立机构、场所的、或者虽设立机构、场所但取得与其所设机构、场所没有实际联系的,应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税,并且适用税率为20%。
(二)个人所得税
个人转让房地产或者出租房地产所得的收入,按照“财产转让所得”和“财产租赁所得”缴纳个人所得税,房地产个人所得税主要涉及以下几个内容:
(1)纳税人
纳税人即取得收入所得的个人,个人分两种情况:
第一种为在中国境内有住所,或者无住所而在境内居住满一年的个人,就其从中国境内和境外取得的所得,缴纳个人所得税;
第二种为在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人,仅就其从中国境内无住所又不居住或者无任何所而在境内居住不满一年的个人,仅就其从中国境内取得的所得,缴纳个人所得税。
(2)计税依据
对下列房地产收入征收个人所得税:
一是房地产租赁所得,每次收入不超过4000元的,其计税依据为每次所得收入减去800元后的余额;4000元以上的,减除20%的费用,其余额为应纳税所得;
二是房地产转让所得,以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额。
(3)税率
房地产租赁所得和房地产转让所得的个人所得税税率均为20%。
第三节房地产费
1.简述土地使用权出让和土地闲置费?
答:
土地使用权出让金是指,国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时,土地使用者须向国家支付的土地出让的全部价款。
在下列情况下需要缴纳土地使用权出让金:
(1)各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,受让人需缴纳土地出让的全部价款;
(2)土地使用期满,土地使用者续期时,须向土地管理部门缴纳续期的土地出让价款;
(3)原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资、须按规定补交土地出让价款。
土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式,但采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定的最低价。
土地闲置费是指向依法取得土地使用权但未按照规定动工建设满一年、不满二年的建设单位和个人征收闲置土地的费用。
以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地用途、动工开发期限开发土地。
超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
2.简述房地产行政收费的概念?
答:
房地产行政收费是指房地产行政收费管理机关或其授权机关,履行行政管理职能,管理房地产业所收取的费用。
房地产行政性收费中主要由房屋登记费和交易手续费。
3.简述房屋登记费的概念和内容?
答:
房屋登记费是指县级以上地方人民政府房地产主管部门对房屋权属依法进行各类登记时,向申请人收取的费用。
房屋登记费按件收取,具体为:
住房等级收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元;经济适用住房登记收费标准减半收取。
房屋查封登记、注销登记和因登记机关错误造成的更正登记,不收取房屋登记费。
房屋登记费标准中包含房屋权属证书费。
向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时,每增加一本证书加收证书工本费10元。
房屋登记费向申请人收取。
4.简述房屋交易手续费的概念和内容?
答:
房地产交易手续费是房地产交易双方在办理房地产交易时,房地产交易中心所收取的服务性费用。
住房交易手续按以下标准计收:
(1)住房手续费按住房建筑面积收取。
收费标准为:
新建商品房每平米3元,存量住房每平米6元。
新建商品房转让手续费由转让方承担,经济适用房减半计收;存量住房转让手续费由转让双方各承担50%。
(2)住房租赁手续费按套收取,收费标准为每套100元,由出租人承担。
5.房地产事业性收费的概念?
答:
房地产事业是收费是指房地产行政管理机关及其所属事业单位为社会或个人提供特定服务所收的费用。
目前房地产事业是收费主要就是房屋估价收费。
6.简述房屋估价收费的概念?
答:
房屋估价收费,也叫房地产价格评估费,是房地产价格评估机构接受委托进行房地产价格评估而向产权人或委托人收取的费用。
具体标准为:
房地产价格总额为100万元以下(含100万元),费率为5%;101万元以上至1000万元,费率为2.5%;1001万元以上,费率为0.4%;8001万元以上至10000万元,费率为0.2%;10000万元以上,费率为至2000万元,费率为1.5%;2001万元以上至5000万元,费率为0.8%;5001万元以上至8000万元0.1%。
第十一章房地产税费法律制度
第一节房地产税费概述
1.简述房地产税收的概念?
2.简述房地产税收的作用?
3.简述房地产费的概念?
第二节房地产税
1.简述城镇土地使用税的概念?
2.简述土地使用税的内容?
3.简述耕地占用稅的概念?
4.简述耕地占用税的内容?
5.简述土地增值税的概念?
6.简述土地增值税的内容?
7.简述房产税的概念?
8.简述房产税的内容?
9.简述契税的概念?
10.简述契税的内容?
11.简述房地产印花税的概念?
12.简述房地产印花税的内容?
13.简述销售不动产营业税的概念?
14.简述销售不动产营业税的内容?
15.简述房地产所得税的概念?
16.简述房地产所得税的内容?
第三节房地产费
1.简述土地使用权出让和土地闲置费?
2.简述房地产行政收费的概念?
3.简述房屋登记费的概念和内容?
4.简述房屋交易手续费的概念和内容?
5.房地产事业性收费的概念?
6.简述房屋估价收费的概念?
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