房地产项目开发过程中的质量管理-毕业论文Word下载.doc
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房地产项目开发过程中的质量管理-毕业论文Word下载.doc
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3影响房地产项目质量的因素……………………………………………………2
3.1人员因素的影响………………………………………………………………2
3.2项目前期决策与设计…………………………………………………………3
3.3工程材料………………………………………………………………………3
3.4施工机械设备…………………………………………………………………4
3.5施工环境………………………………………………………………………4
3.6劳动环境………………………………………………………………………4
4房地产项目质量管理的措施……………………………………………………4
4.1设计阶段的质量管理…………………………………………………………5
4.2工程建设阶段的质量管理……………………………………………………7
4.3房地产项目成品交付后的质量管理………………………………………11
结论…………………………………………………………………………………12
致谢…………………………………………………………………………………13
参考文献……………………………………………………………………………14
1绪论
本文详细分析了目前房地产开发项目的质量管理过程及各阶段质量管理要点,分析影响质量的五大因素人、机械、材料、方法、环境,以及质量管理的方法。
结合房地产开发流程,强调房地产开发企业应重视项目开发决策阶段、设计阶段、竣工验收交付使用阶段的质量管理。
工程质量管理是房地产项目管理的重要任务之一,它贯穿与建设项目的整个建设过程中,一个房地产项目质量管理的成功与否所以开发商一定注意房地产项目开发过程中的质量管理。
2房地产项目开发过程中的质量管理
2.1房地产质量的基本概念
质量是指反映实际满足明确或者隐含需要能力的特性的总和。
实体在此作为质量的主体可以是活动或者过程的有形产品,比如建好的厂房,装修后的住宅:
或者是无形的产品,比如某项工程的规划或解决方案:
某些时候也可以是某个组织或者具体的个人。
由此可以看出,质量的主体不仅包括产品,而且包括过程、活动、具体的人或者组织体系及上述的组合,透过这些大体可以得到质量要求的某些共通行的东西比如实用、安全、可靠、耐久等。
2.2房地产质量管理的特点
房地产项目的质量管理除了具有上述普遍意义上的质量含义外,自身还有一些特点需要去注意。
这里的某些要求不仅仅是针对开发企业和购买者,同时需要考虑到社会的整体发展已经国家相关的法律法规的制约,因此房地产项目的质量有以下的特点。
2.2.1项目质量的单一性
这是由房地产建设项目施工的单一性所决定的,每个工程都对应了相应的一种情况,即使是同一施工单位同一种施工工艺,也不会有完全相同的工程质量控制。
所以房地产质量的控制应精确到每个具体工程甚至具体的工序。
2.2.2项目质量的过程性
由于房地产即房子的建成是由工程上的一道道工序组成的,而每道工序的执行质量都对最终的质量有着很大的影响,因此房地产质量管理应该突出工程建设过程中的质量特点,即将管理深入到每到工序中。
2.2.3项目质量的强制性
房地产不仅具有商品价值,也具有民生价值。
因此它关系到国民的最基本的诉求。
因此房地产建设开发有着政府的介入及相关法律对于房屋质量,类型,大小等方面的某些强制性规定。
而且这种介入的力度往往远大于其他类的质量控制。
2.2.4影响项目质量的因素多
在开发项目的时间建设中,决策、设计、材料、环境、机械、施工方案、技术措施、操作方法、管理制度等等都会直接或间接地对工程项目的质量造成影响。
2.2.5质量波动比较大
工程建设因为复杂、单一的特性所以不像大部分的商品或工业制成品有着相对固定的生产设备和生产流水线。
同时在质量检测上也受到人们的经验以及感官的影响,容易造成质量上的大的波动。
2.2.6检测的局限性
项目建成后,不能像普通产品一样进行拆来检查内部的构造或质量是否有问题。
因此房地产项目在最后检验时某些环节检查可能不到位。
2.2.7质量的隐蔽性
这一点和上一点是相辅相成的,由于施工过程中有很多道工序,同时加上隐蔽工程,需要在建设过程中及时发现问题,否则很容易出现质量问题。
2.2.8评价方法的特殊
工程质量的验收是按检验批、分项工程、分部工程、单体工程来进行的。
在施工单位自行组织检查的基础上,组织相关的单位,人员确认验收。
这种方法体现出了验评分离,强化验收,完善手段。
过程式控制的思想。
3影响房地产项目质量的因素
3.1人员因素的影响
人是项目质量活动的主体,泛指与项目有关的单位,组织和个人。
包括建设单位、施工承包单位、勘察设计单位、监理及咨询服务单位、政府主管等。
在此过程中人既是项目的监督者,又是实施者,因此,人员的素质和质量意识以及管理能力是非常重要的。
这主要反映在人的思想意识,文化水平,技术能力,工作经验,身体状况等等。
这些都会直接间接的影响到工程质量。
应从人的资质条件,生理条件和行为等方面进行控制。
3.1.1资质条件
制定领导者和主要管理人员的素质要求对项目的质量控制有着非常重要的作用。
在设定岗位时应该对各不同岗位的集体要求,人员的能力要求,身体要求进行详细的说明后择优选择。
同时应该对参与人员的相应的专业技能专业证书提出要求,必要时可以进行上岗前的考核力求人员对所参与项目的了解。
3.1.2生理条件
这里主要指的是建设者是否有身体上的疾病或是生理上的缺陷,比如精神疾病,影响工作的各种疾病等。
同时在某些特殊工种中还应考虑特殊情况。
比如有恐高症心脏病的人不应从事高空作业或水下作业。
实力和听力不好的人不要从事测量,指挥等方面的工作。
3.1.3心理因素
人是情绪恶化的动物,在进行房地产开发特别是工程项目建设时对人的心理因素也有着很高的要求。
如果人们不能集中精力或者在作业时嬉戏打闹,粗心大意就很容易产生工程质量方面的问题。
3.2项目前期决策与设计
3.2.1项目的决策
项目的前期策划阶段是一个房地产项目能否良好的开发建设成型的重要基础,它是一个导航灯,这一阶段的内容关系到整个全局。
前期对于房地产开发涉及的领域,技术可行性,经济上的承受能力,社会影响等多方面要有一个全面的评估。
否则盲目的进行开发很容易到后期难以继续,更谈不上品质要求了。
3.2.2项目的规划与设计
项目的规划与设计是建设过程中的一个关键环节。
资源是否合理的利用,总体布局是否达到最优,施工组织是否科学在很大程度上都依赖与前期的设计是否科学合理。
在设计时应该满足项目开发所针对的功能和使用价值。
同时还有兼顾环境,资源,经济和技术等方面的制约影响。
另外,国家的相关法律法规,环境保护,城市规划等综合因素的考虑也会对项目开发,工程建设的质量带来影响,所以项目的规划设计是不可马虎行事的。
3.2.3项目施工工艺的选择
作为房地产项目开发中耗时最长的工程建设阶段,这一段的质量对整个项目的影响不言而俞。
建设质量的好还直接影响项目的开发与销售,因此在工程建设时的施工方法与施工工艺选择也非常重要。
相应的施工工艺,技术措施,检测方法等都会影响到工程质量,还会对工程预算等方面有巨大的影响,因此在施工前期应做好设计规划工作。
3.3工程材料
项目工程材料包括原材料,半成品、成品、构配件、仪器生产设备等等。
材料是工程施工的物质条件,材料质量是工程质量的基础,材料质量不符合要求,工程质量也就不可能符合标准。
所以加强材料质量的控制,是提高工程质量的重要保证。
很多的项目在工程建设时由于忽视了材料上的选用或者选用不当造成对工程工期延误,使得开发商,建设单位和消费者都承担了本可以避免的损失。
此外不仅仅是材料本身的质量,材料的保养,存放,运输等环节也可能产生问题,如在运输过程中的损耗,或者存放过程中的老化变质等等。
在平时必须加以控制。
3.4施工机械设备
施工机械和机具是实现项目施工的物质基础和手段,是高质量的完成施工任务所不可缺少的设备。
施工工具设备是否合理科学,先进与适用直接影响施工的最后进度与质量。
因此在施工前对机械设备应有严格的选择和控制。
合理适用机械设备,正确的操作。
操作人员必须认真执行各项规章制度,严格遵守操作规程,并加强对施工机械的维修、保养、管理。
3.5施工环境
环境因素对于房地产项目开发中特别是工程建设过程中的质量和进度有着较大影响,主要有施工环境和劳动环境(自然环境)两个方面。
施工环境主要有一下几个方面
3.5.1工程技术环境
影响质量控制的工程技术环境有工程地质、地形地貌、水文地质、工程水位和气息等。
这些都或多或少的影响到工程最后的质量。
3.5.2工程管理环境
工程管理环境的主要影响因素有质量的管理制度,管理体系是否健全、工程制度、质量保证活动、各方面的协调管理能力等。
如总承包单位和各分包单位的管理协调能力。
施工过程中各工种各专业的共同协调施工等等。
这些会对项目的质量产生很大的影响。
3.6劳动环境
劳动环境主要包括施工现场的气候,通风,照明和安全卫生防护设施等等。
在房地产项目的开发与质量控制中,环境的影响是一个不断变化的变量。
比如技术措施,施工方法,人员调配等随着施工进度的不同会不断的变化,这样也会引起管理环境的变化,所以应该根据项目的特点以及具体的问题采取相对应的有效的措施来预防可能的外部环境的变化。
将这一变量降到最低。
比如平时要保证材料堆放的整齐,在雨季或冬季施工时进行必要的防滑防冻措施等等。
4房地产项目质量管理的措施
房地产项目是有地段的选择、可行性研究、项目的前期策划、设计、工程实施、物业管理等一系列相互关联、相互制约的过程所构成。
因此想要完整全面的对所开发的项目进行控制应该是全过程控制,包括施工前的设计阶段的质量控制,全过程的工程施工控制以及竣工后的质量控制物业管理以及后期的保修等质量等,这其中的重点是全过程的工程施工控制。
这几方面相辅相成,缺一不可。
4.1设计阶段的质量管理
想要控制好项目开发的质量,首先应该从设计方面着手。
这其中包括规划和施工图设计质量。
4.1.1规划设计质量控制
规划设计阶段在房地产开发项目中,前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位,是后来作为规划方案设计的依据。
作为房地产投资人,他投开发项目的根本目的是获得效益(经济效益和社会效益),因此,作为房地产开发商最好是请一个全程策划的咨询公司。
在咨询公司得出较为科学的项目开发产品定位后,应该参与到后一阶段的规划方案设计。
开发商在寻找规划规划方案设计单位时也要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察,因为规划方案设计是一个创造性的工作。
根据一些工程方案设计的经验教训,建议开发商根据楼盘的策划定位,选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计,在都有意向作该项目的几家方案设计单位作设计前,请作本项目咨询公司相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解,设计人员在此基础上进行规划方案设计。
这就叫作承上启下,在方案设计过程中,作为业主尽量不要对方案设计人员指手划脚,不要随意干涉,让设计师尽情发挥。
在几家都拿出不同方案后,由建设方组织相关专家讨论会,评选出最优的初步规划方案。
建设方再与作出最优方案的初步设计单位签订合同,在此基础上进行细化,作出报批方案。
房地产开发经营涉及面很广,有多家协作单位,市政园林、通讯、供水、供电、供气等部门都要有涉及,因此要协调好和各部门以及政府主管的关系,进而保证规划的质量。
规划设计阶段在房地产开发项目中,前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位,是后来作为规划方案设计的依据。
开发过程中可以向不同的咨询公司进行方案设计方面的咨询,在咨询公司得出较为科学的项目开发产品定位后,综合考虑各方案的优缺点,最终选定一个最优方案。
除此以外应注意正确地编制设计任务书。
设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。
为了有效地控制设计质量,就必须对设计进行质量跟踪,定期对设计档进行审核。
在设计过程中和阶段设计完成时,审核人员应以设计招标档(含设计任务书、地质勘查报告等)、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据,对设计档进行深入细致的审核。
在审查过程中,特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。
过分设计,导致经济性差;
不足设计,存在隐患或功能降低。
建立设计经理质量责任制。
开发商设计主管人员在项目经理的领导下,对设计过程进行管理,监督检查建设方各专业工程师对专业设计中执行公司的质量体系档情况,确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求;
组织设计策划,并将策划结果编人设计计划;
根据项目计划、项目质量计划和设计计划的规定,对设计过程进行控制;
负责各专业之间的衔接;
负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调,确保综合技术的合理性;
负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证;
负责控制设计变更,按设计更改控制程序按规定进行控制;
对设计关键控制点进行检查,亲自组织或检查对设计质量有重大影响的活动和设计档。
明确建设方各专业工程师的控制设计质量和职责。
建设方各专业工程师要编写专业设计任务书,明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求。
作为建设方对设计控制一般都按专业控制,实行专业和项目组相结合的矩阵方式管理,要求设计单位的各专业部署和项目组与建设方相关专业人员和项目部形成对应衔接的工作关系,建设方相关人员对设计质量都负有管理和控制的职责。
并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制;
要求设计单位为项目派遣符合资格要求的专业负责人和各级设计人员,保证项目具有足够质量和数量的人力资源,以确保设计质量;
负责确定设计中采用的专业技术方案,对设计专业技术方案的先进性、可靠性、合理性负责;
组织或参加设计各阶段设计输入、输出、成品的评审或验证。
4.1.2施工图纸的设计质量控制
房屋质量控制的第一步是从设计开始的如果前期的设计没有做好则必然导致后面的施工管理过程中出现问题,不仅浪费了人力物力也会对进度有不好的影响。
施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的,因此,规划方案是做项目初步设计的设计依据。
工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行的。
技术上复杂的特大项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。
二阶段设计和三阶段设计,是我国工程设计行业长期形成的基本工作模式,各阶段的设计成果包括设计说明、技术挡(图纸)和经济挡(概预算),其目的是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。
(1)开发项目的设计阶段质量控制方法。
正确地编制设计任务书,设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。
为了有效地控制设计质量,就必须对设计进行质量跟踪,定期对设计文件进行审核。
在设计过程中和阶段设计完成时,开发商的项目设计主管人员应以设计招标文件(含设计任务书、地质勘察报告等)、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据,对设计文件进行深入细致的审核。
(2)建立设计经理质量责任制。
开发商设计主管人员在项目经理的领导下,对设计过程进行管理,监督检查建设方各专业工程师对专业设计中执行公司的质量体系文件情况,确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求;
负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调,确保综合技术方案的合理性;
对设计关键控制点进行检查,亲自组织或检查对设计质量有重大影响的活动和设计文件。
(3)明确建设方各专业工程师的监控设计质量的职责。
作为建设方对设计监控一般都按专业监控,实行专业和项目组相结合的矩阵方式管理,要求设计单位的各专业部室和项目组与建设方相关专业人员和项目部形成对应衔接的工作关系,建设方相关人员对设计质量都负有管理和控制的职责。
4.2工程建设阶段的质量管理
工程建设建设过程是整个房地产项目开发过程中耗时最长,投资最大也是影响最大的一个阶段。
这一阶段的质量高低直接影响了最后项目成型的质量,因此应该把这一过程作为主要矛盾来抓,对施工过程进行全面的质量督查与控制。
这其中包括了施工之前的各项准备工作,施工过程中的控制以及各工程完工后对后期安装及整体质量的控制。
施工是开发项目形成实体的过程,也是决定最终产品质量的关键阶段,要提高开发项目的工程质量,就必须狠抓施工阶段的质量控制。
工程项目施工涉及面广,是一个极其复杂的过程,影响质量的因素很多,使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动,机械设备的正常磨损,都会产生质量变异,造成质量事故。
工程项目建成后,如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件,更不能实行“包换”或“退款”,因此工程项目施工过程中的质量控制,就显得极其重要。
4.2.1房地产项目施工前期管理
房地产项目施工前期管理审核有关技术档、报告这个过程是对整个工程质量进行全面的监督、检查的重要途径。
其中包括对分包单位的资质证明档的审查;
对施工单位的开工申请书,施工计划或者施工方案进行审查。
审查有关材料和构配件质量证明的档,以及施工组织设计,反映给施工质量的动态统计表格,工序交接记录,有关设计变更等。
以及工程的质量缺陷报告或者事故处理报告等,力求对工程有一个全方位的认识准确地确定质量目标。
如何准确地确定质量目标?
首先,要进行质量投入的收益和费用分析,在项目投资人和项目团队中增强质量成本认识,要树立开发项目全寿命周期成本观念。
适当增加项目的一致成本,减少非一致成本;
适当增加预防成本,大力降低事故成本。
制定项目建设实施的质量管理计划制定实现质量目标的措施和方法,正确的使用计划编制的输入、工具和技术(质量基准计划、流程图、坚持设计样板带路、准确的使用质量标准)编制切实可行的质量计划。
明确项目团队的相关质量责任,项目经理对项目质量管理负责,项目质量经理具体对项目质量负责,项目团队各专业工程师对项目的规范负责,实施单位承担对项目的结果负责。
做好质量保证工作质量保证就是实施质量计划,增强项目投资人、项目最终用户对项目质量的信心。
比如,开发项目工程建设严格实行招投标制和建设监理制,委托有资格的监理单位对中标的施工单位资质进行核查,使施工单位的资质等级与承揽的工程项目要求相一致,对施工人员素质和人员结构进行监控,使参与施工的人员技术水平与工程技术要求相适应;
在标前举行标前说明会,在会上公开讲明本开发项目的质量目标,进度目标,成本控制目标以及招标条件,作到透明公正;
对施工组织设计和质量计划进行审查;
对进场的原材料、构配件和设备进行监控;
对施工机械设备的选择,应考虑施工机械的技术性能、工作效率、工作质量和维修难易、能源消耗以及安全、灵活等方面对施工质量的影响与保证;
组织由设计单位和施工单位参加的设计交底和设计会审会议;
检查施工单位是否建立和健全了质量管理体系等。
现场质量监督检查主要有开工前的检查;
工序施工中的质量跟踪控制;
工序产品、交接检查及隐蔽工程的检查。
分项分部工程的检查和对某些难度较大的关键部位的检查。
同时做好现场的质量检验工作。
检测工程产品的各项数值和有关数据并将其与标准数值进行比较,对其质量进行评估。
安排好合格的原材料等同时对不符合的产品进行处理.
4.2.2房地产项目施工事中质量管理
房地产项目工程施工事中控制是指施工过程中的质量控制,实际就是程控和过程偏差控制。
它的主要内容包括协调承包商单位完善工序,严格的工序检查,重要工程部位的专业检验,已完成的分部分项工程的自检验收,审核设计变更途中等等多方面的内容。
在房地产开发项目的建设过程中的过程式控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较,找出工作范围在执行中的偏差,运用各种手段进行控制,主要有以下方法:
旁站监督这是一种常用的现场检查形式,在施工的过程中安排专业人员到现场进行施工过程的观察监督,在此过程中主要并及时发现施工中存在的错误或者质量隐患,随时加以制止指正。
在隐蔽工程的建设过程中旁站监督显得非常重要。
进行技术交底做好技术交底记录是保证施工质量非常重要的措施之一。
项目技术人员应认真负责的编制技术交底并经项目技术负责人批准。
在施工前向承包方或作业方提供技术交底方案并存档。
明确施工方法、质量标准和验收标准。
测量控制项目开工前编制测量控制方案,项目技术负责人批准后方可实施。
对相关部门提供的测量控制点应做好复核工作,审批以后才可进行测量放线,同时保存测量记录。
在施工时应对设置的测量点进行保护。
注意施工过程中产生的偏差并及时纠正。
计量控制这是保证房地产工程质量的有一个重
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