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受贵公司委托,本估价机构秉着独立、客观、公正、科学的原则,对位于唐山市路南区新华贸房地产进行价格评估。
本报告估价对象于估价时点二O一三年四月三十日状态下的公开市场价格,估价目的是为估价对象转让提供公开市场价格参考。
在本报告中已说明的假设与限制条件下,要估价机构根据估价目的,遵循估价原则,采用科学合理的估价方法,在认真分析现有资料基础上,经过测算,结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析,确定价对象在市场上有足够的买方和卖方,并且进入市场无障碍的条件下,于估价时点最可能实现的市场价格总值为人民币(大写)壹亿玖仟陆佰玖拾万柒仟壹佰整。
法定代表人:
二O一三年四月三十日
估价师声明
我们郑重声明:
⑴我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
⑵本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。
⑶我们与本次估价的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
⑷我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。
⑸我们已对本估价报告中的估价对象进行了现场勘察,并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任,但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况,对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分,依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。
我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
⑹没有其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。
⑺委托人以及相关部门在使用本估价报告时,对因忽视本估价报告提示的相关事实所引起的相关法律责任,本估价机构以及估价人员不承担相应责任。
⑻本估价报告是本估价机构根据估价目的,遵循估价原则,采用科学合理的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过测算,结合估价经验与对影响房地产市场价格因素时行分析,为估价对象转让提供公开市场价格目的而出具的,但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响。
⑼本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)相关规定。
⑽未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响,本报告未考虑抵押风险,抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。
参加本次估价的注册房地产估价师签名盖章
二O一三年四月三十日
估价的假设和限制条件
本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制:
⑴合法性前提。
合法性是指估价对象必须合法使用、合法交易或合法处分为前提。
具体前提如下:
①估价对象为在建工程,因委托人提供资料有限,本次评估以估价对象合法开发为所设前提。
②估价对象为在建工程,尚未进行竣工测绘及产权登记。
故本估价报告中估价对象建筑面积数据为委托人所提供的经批准的施工图纸数据,因设计变更等原因导致建筑面积变化时,应对估价结果进行调整。
③估价对象占用土地使用权性质为国有出让性质,出让土地年限为50年至2033年4月30日结束,报告分析中以土地出让金已完全缴付为前提。
⑵最高最佳使用假设。
最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可靠,能使估价对象产生最大效应的使用。
本次评估是以估价对象按设计文件中的设计方案建成为酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为最高最佳使用。
⑶估价时点假设。
即要求估价结果是估价对象当前状态于估价时点当时市场状况下形成的客观合理价格。
估价时点后,估价报告有效期内,估价对象质量、使用功能布局、基础设施配套以及房地产市场状况等发生变化,均会对估价结果产生一定的影响。
如果对估价对象评估价值产生明显影响时,应对本估价结论进行必要的调整。
⑷公开市场假设。
即估价结果是在公开市场条件下形成的价格。
公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益,并掌握必要的市场信息,有较充裕的时间进行交易,对交易对象具有必要的专业知识,交易条件公开且不具有排他性。
⑸报告使用限制条件如下:
①本估价报告的估价结果仅为委托人在本估价目的——房地产转让下使用,不得做其他用途。
②本估价报告不作为估价对象权属确认的依据。
③估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年,当市场变化较大时,报告的有效期不超过半年。
⑹其他假设与限制条件。
对估价对象公开市场价格产生影响的因素是多方面的,具体规定如下:
①估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。
②本次评估未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。
估价技术报告
1、评估对象概况
新华贸位于河北省唐山市市区的核心区域,新华道与华岩路交汇处,北邻新华道、西侧陵园路、东侧华岩路围合而成,项目地块成长方型,沿新华道方向东西延伸。
二、评估范围
项目占地面积近1.4万平方米,总建筑面积13.8万平方米。
采用的土地报酬率为5%,房地产报酬率为7%。
三、估价目的
评估其2013年4月30号的市场价值,为资产处置进行价值参考。
四、估价依据
房地产估价规范(GB/T50291—1999)
五、估价原则
1、合法原则
2、替代原则
3、估价时点原则
4、最高最佳使用原则
5、公平原则
六、评估过程
1、估价技术思路与方法
(1)个别因素分析
本地块位于目前唐山市的传统的核心商圈—新华道商圈(涵盖唐山百货大楼、三利购物中心、华联商厦等等)。
地块周边新华道、陵园路均为市政重要道路,东为新街商业步行街。
还处于市中心黄金商贸区域,地理位置优越,交通便利,由主要公共汽车路线环绕,周边聚集了大规模的商业、金融群体,有足够的客源。
110米高的新华贸写字楼不仅为目前唐山的第一高度,同时在外立面的选材及设计上借鉴了唐山皮影特有的灯影灵感,集理性商务气质与唐山精神于一身,大厦以向几何肌理石材与玻璃幕墙相结合的手法,助力企业打造国际化品牌形象力。
新华贸写字楼全面依托于新华贸中心13万平方米多元商务配套,引进集中央空调系统的舒适宜人与分户式空调系统的便利于一身的水环泵热空调系统,配备6部瑞士独资迅达电梯全面提升办公效率;
10.6米挑空大堂与阔绰额公共空间彰显无上气派与尊贵。
在新华贸写字楼6层设计有1500平方米的独立企业办公配套功能区,集专业的视频音频会议中心;
票务、旅游、邮政中心;
租赁服务中心、会务中心、咖啡吧,构造全方位、多元化的商务服务平台,为各类企业提供强大的商务配套支持。
这可以称为是目前唐山第一家拥有如此强大的商务配套功能的写字楼。
新华贸写字楼采用经济高效的中央核心筒布局,具有使用空间大、视野采光好、交通线路便捷、办公空间无干扰等优势;
内部格局方正规整,空间实用性高,中央无柱式空间即可灵活划分,又可整层规划,打造真正的好用、实用的空间布局。
(2)区域因素分析
由于地处唐山市核心地带,交通状况便利,15分钟车程时间圈内便可覆盖整个市区,10分钟可抵达唐山西站。
目前有近二十条公交线路经过项目所在地,可供出行选择。
(3)市场背景分析
现在日趋流行的“一站式”购物环境,实现各业态的相互带动和全面发展,形成投资者、经营者、商家、消费者多方共赢局面。
新华贸购物中心在我市首次引入“青年时尚”的多元化购物主题,建筑面积约6万平米,吸引经营商铺700余户,场内从业人员2000余人,购物中心工作人员200余人。
以“城市核心商业,一站式活力消费主场”为理念,购物中心分为地下和地上两部分,地下一层为华润万家大型生活购物超市,满足家庭日常生活所需;
地下二、三层设置600余辆停车位,充分满足经营者、消费者的泊车需求。
新华贸购物中心弥补了我市缺乏大型主题购物休闲中心的空白,给传统的新华道中心商圈带来了全新的城市活力与风尚潮流,携最优质的服务为唐山市民营造了一个集休闲、购物、餐饮、娱乐于一体的“青年时尚”多元化的一站式大型购物中心。
(4)最高最佳使用分析
最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行.经充分合理论证,能使估价对象产生最高价值的使用。
当下的房地产运营中,说到最受市场欢迎和精明的开发商青睐的物业,写字楼物业虽然不能说是绝对第一的答案,至少是最主要的一个。
因为市场常态下,写字楼是能产生较高回报的业态。
大厦的整体布局以及功能已经齐全,不能再用来发展商业。
其次如果在高层建写字楼既不会影响整体布局,使大厦功能性更强,而且高层商务公寓、写字间追求高品质生活的白领阶层与时尚一族的生活品质就近得到保障,又会给大厦的商业提供更多高消费者,提高利润。
最后市中心交通发达,给写字楼工作人员提供交通便利
2、估价方法选用
合理公正的估价必须遵守一定的估价原则和适当的估价程序,科学地使用估价方法。
估价方法的选择需根据估价目的、委估对象的本身特性、市场条件及资料取得情况,以合理地确定委估物现时的公允价值。
本次估价的土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取,建筑物价格用成本法求取,合理地确定委估房地产的价值。
在评估方法选用上主要考虑一下几点:
(1)求取土地的重新购建价格时,因为交易类型较多,可采用市场比较法求取,公式为土地的比准价值=土地的交易价格×
交易情况的调整×
交易日期的调整×
房地产状况的调整;
用成本法求土地重新购建价格即用征收农地的费用加土地开发费用和土地使用权出让金等,再加上地段差价调节的办法求取50年土地使用权价格。
(2)由于该房地产为现有的可假设重新开发的房地产,故可以采用成本法来求取建筑物的重新构建价格。
计算公式为:
建筑物现值=建筑物重新构建价格-建筑物折旧
则房地产价格=土地的重新购建价格+建筑物的现值
3、估价测算过程
(1)用市场比较法求取土地的重新购建价格
1)选取3个可比实例,情况如下表:
实例
交易价格(元/m^2)
交易日期
交易情况
房地产状况
A
7300
2013.1.1
+2%
-4%
B
7500
2013.3.1
-3%
+5%
C
7000
2013.4.1
+1%
2)各种情况的系数调整
交易情况的调整
可比实例A的交易情况调整系数为100/102
可比实例B的交易情况调整系数为100/97
可比实例C的交易情况调整系数为100/101
交易日期的调整
可比实例A的调整系数为(1+0.5%)4
可比实例B的调整系数为(1+0.5%)2
可比实例C的调整系数为(1+0.5%)
房地产状况的调整
可比实例A的调整系数为100/96
可比实例B的调整系数为100/94
可比实例C的调整系数为100/103
3)求取比准价格
比准价格A=7300×
100/102×
(1+0.5%)4×
100/(100-4)=7605.29元/m2
比准价格B=7500×
100/97×
(1+0.5%)2×
100/(100+5)=7437.59元/m2
比准价格C=7000×
100/(100+1)×
(1+0.5%)×
100/(100-3)=7502.30元/m2
取平均值为(7605.29+7437.59+7502.30)/3=7515.06元/m2
故土地的价值为元7515.06元/m2×
14000m2=10521.08万元。
(2)用成本法求土地重新购建价格
1)征收农地费用
1亩=666.67平方米,298.2万元×
14000平方米/666.67平方米=6262.17万元
2)土地开发费用、利润、税金
140元/m2×
14000m2=196万元
3)土地使用权出让金
200元/m2×
14000m2=280万元
4)地段差价调节
地段差价调整系数为2
5)考虑土地年限调整系数为[1-1/(1+5%)20]/[1-1/(1+5%)50]=0.683
土地重新购建价格为(6262.17+196+280)×
2×
0.683=9204.34万元
(3)两种方法求取土地重新购建价格取平均值为9862.71万元
(4)用成本法求取建筑物价格
1)建筑物的重新购建价格
1800×
138000=24840万元
2)建筑物的物质折旧
其中门窗等损坏的修复费用为10万,装修的重置价格为30万,平均寿命为5年已使用3年,设备的重置价格为60万,平均寿命为15年已经使用10年,残值均为零。
可修复项目的折旧=10万元
短寿命项目的折旧为
装修的折旧额=30×
(1/5)×
3=18万元
设备的折旧额=60×
(1/15)×
10=40万元
长寿命项目的折旧=(24840-10-30-60)×
1/50×
30=14844万元
3)建筑物的功能折旧
80万元
4)建筑物的经济折旧
20万元
5)建筑物的价值为24840-10-18-40-14844-80-20=9828万元
(5)评估对象的价值为9828+9862.71=19690.71万元
七、估价结果的确定
经评估,唐山市新华贸写字楼的房地产总值为19690.71万元,其中:
建筑物价值为9828万元,土地总价为9862.71万元,单位地价为7020.5元/m2。
河北滨海房地产评估有限公司
2013年4月30日
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