重庆大渡口区某住宅地产项目策划报告Word文档下载推荐.docx
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这些情况表明美国次级抵押贷款引发的金融问题还在发展中,其对美国经济及世界经济的影响还在发展中。
金融衍生产品曾经起到分散风险,扩大流动性,扩大房地产等方面需求的作用,而金融衍生产品的问题,也会集中引爆风险,紧缩流动性,紧缩房地产等方面需求。
前者对美国经济繁荣曾经发挥重要推动作用,后者则会导致美国经济走向萧条。
目前这一问题还在发展之中,美国政府、美联储、国际银行组织纷纷采取措施控制这一问题的发展,但大量增加财政支出,会引起财政赤字进一步扩大,导致美元进一步走弱,有可能引发美国长期双赤字所潜伏的经济危机。
2008年财政收入总体增长较快,但增幅呈现明显的前高后低走势。
当时前期预计全年全国财政收入将突破6万亿元,增长19%左右。
但是11月份中国财政收入同比下降3.1%。
谢旭人在5日召开的全国财政工作会议上指出,2008年上半年,我国经济增长较快,企业效益比较好,同时,受汇算清缴上年企业所得税入库较多、税收政策调整翘尾增收等特殊因素影响,上半年全国财政收入增长33.3%。
下半年,这些特殊因素没有了,尤其是受国际金融危机影响,经济增幅下降,企业效益减少,并且在企业所得税税率大幅下调基础上,又出台了一系列促进经济增长的税费减免政策,全国财政收入增幅逐月回落。
①全国GDP及人均GDP分析
财政部统计显示,2008年1至11月,全国财政收入58068.21元,比上年同期增长20.5%。
全国财政支出45825.34亿元,增长23.6%。
谢旭人说,去年前11个月财政各项重点支出得到较好保障。
其中,农林水事务支出3062.63亿元,增长29.7%;
教育支出6822.41亿元,增长22.3%;
医疗卫生支出1948.71亿元,增长37.3%;
社会保障和就业支出5517.83亿元,增长33.7%;
科学技术支出1448.32亿元,增长23.4%;
环境保护支出830.8亿元,增长42.9%。
2月26日,中国国家统计局发布2008年中国国民经济和社会发展统计公报。
据《公报》称,我国2008年国内生产总值300670亿元,比上年增长9.0%。
分产业看,第一产业增加值34000亿元,增长5.5%;
第二产业增加值146183亿元,增长9.3%;
第三产业增加值120487亿元,增长9.5%。
第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.3%,比上年上升0.2个百分点;
第二产业增加值比重为48.6%,上升0.1个百分点;
第三产业增加值比重为40.1%,下降0.3个百分点。
②城市化进程
改革开放30年来,我国城市化率从20%左右提高到44.9%,设市城市从193个发展到655个,建制镇从2173个发展到19369个,城镇人口达到5.9亿,城市化建设已成为推动我国经济增长、社会进步的重要手段。
我们已进入快速城市化进程,大量农村剩余劳动力进入城市就业,经济发展的轴心转向了城市。
按此发展趋势达到中等发达国家水平的70%还需大约20年。
若以15亿人口为基数,每年有2115万村人口进入城镇生活。
按全国城镇人均住宅建筑面积26.11平方米计算,每年需要新增住宅5.5亿平方米。
按新开工面积最高量2004年4.8亿平方米框算,至少也有10年的发展期。
农村人口向城镇集中为房地产市场提供了不断扩大的消费群体。
城市化率大幅提升一直是国内房地产行业赖以蓬勃发展最为重要的契机。
③固定资产投资
2008年,面对国内严重自然灾害和国际金融危机等诸多不利因素,全国固定资产投资保持了平稳较快增长,投资的地区结构和行业结构发生了一些积极的变化,但投资领域存在的新开工项目相对不足、投资资金来源增速缓慢、房地产市场下行趋势明显等因素将对2009年的固定资产投资持续稳定增长形成较大压力。
2008年固定资产投资运行状况
固定资产投资平稳较快增长。
2008年固定资产投资延续了自2003年以来的较快增长态势。
全年全社会固定资产投资完成172291亿元,比上年增长25.5%,增幅比上年提高0.7个百分点(扣除价格因素影响,全社会固定资产投资实际增长15.2%,增幅比上年回落4.9个百分点)。
其中城镇投资148167亿元,比上年增长26.1%,农村投资24124亿元,增长21.5%。
分季度看,一季度全社会固定资产投资增长24.6%,上半年增长26.3%,前三季度增长27%,全年增长25.5%。
分月度看,城镇固定资产投资增长速度比较平稳。
各月投资增长速度保持在24%-28%之间,波动幅度不大,呈平稳较快增长态势。
而重庆市在经济发展中迎难而上,提前谋划、积极应对、及时调整,确保了固定资产投资的持续稳定增长。
截止12月末,全市累计完成固定资产投资4045.25亿元,同比增长28.0%。
其中城镇投资3781.56亿元,增长27.2%;
农村投资263.69亿元,增长39.0%。
④中国城乡居民消费水平提高,消费结构有五大变化
城乡居民消费结构向发展性和享受性方向变化。
今年以来,城乡居民发展性和享受性消费比重不断提高,食品支出比重持续下降。
一是恩格尔系数下降。
城镇居民恩格尔系数由2002年的37.7%下降到2008年的35.8%,下降了1.9个百分点。
农村居民恩格尔系数由2002年的46.2%下降到2008年的43.0%,下降了3.2个百分点。
二是发展性和享受性消费比重提高。
在城乡居民生活消费支出中,交通通讯、文教娱乐、医疗保健等发展性和享受性消费的支出大幅度增加,所占比重稳步提高。
随着汽车进入家庭,电脑和手机等电子产品的普及,交通和通信成为消费新亮点。
三是服务性支出比重提高。
随着居民生活水平的提高,城镇居民家庭服务社会化趋势愈来愈明显,服务性消费的需求不断上升,居民消费支出逐步向服务性消费支出分流。
2008年人均服务性消费支出2441元,比2002年增长了47.9%,占消费支出的比重由2002年的27.4%上升到2008年的28.1%。
在农村居民生活消费支出中,服务性支出由2002年的人均528元提高到2008年的867元,占生活消费支出的比重由28.8%提高到30.6%,提高了1.8个百分点。
四是城镇居民居住支出增加较多。
生活水平的提高使居民对居住的条件、环境更加关注,追求环保、舒适的家居生活。
2008年城镇居民人均居住支出904元,比2002年增长了44.9%。
五是农村居民货币消费支出比重持续提高。
农村居民生活消费现金支出由2002年的1468元提高到2008年的2415元,增长了64.6%;
现金消费支出占生活消费总支出的比重由2002年的80.0%提高到2008年的85.4%,提高了5.4个百分点。
⑤消费价格上涨较快,房屋价格上涨较多
全年居民消费价格上涨5.9%,涨幅比上年提高1.1个百分点。
其中,城市上涨5.6%,农村上涨6.5%。
分类别看,食品价格上涨14.3%,拉动价格总水平上涨4.65个百分点;
居住价格上涨5.5%,拉动价格总水平上涨0.82个百分点;
其余各类商品价格有涨有落。
工业品出厂价格比上年上涨6.9%,12月同比下降1.1%,全年涨幅比上年提高3.8个百分点。
原材料、燃料、动力购进价格上涨10.5%,涨幅比上年提高6.1个百分点。
70个大中城市房屋销售价格比上年上涨6.5%,12月同比下降0.4%,全年涨幅比上年回落1.1个百分点。
⑥总结
总的来说,国家进一步加强和改善宏观调控取得明显成效,经济运行中的不稳定、不健康的因素得到抑制,国民经济保持平稳较快发展的势头。
工业、建筑业、基础设施建设和社会事业等薄弱环节得到加强,部分行业投资增长过快的势头得到初步遏制,各项改革稳步推进,对外开放进一步扩大,居民生活继续改善,国民经济保持平稳较快发展,各项社会事业加快发展,故现阶段中国经济发展逐步稳定,投资环境较好。
对于房地产行业,从2008年至今的宏观调控政策来看,降低流通环节税费,促进房屋流通成为稳定房价的一个手段。
在对房地产交易环节税收实行优惠政策后(财政部、国家税务总局3月发出通知,个人购买经济适用住房,在法定税率基础上减半征收契税;
廉租住房经营管理单位的租金收入,免征营业税、房产税;
对个人出租住房取得的所得减征10%的个人所得税),附加在流通环节的各种费用开支,就又成为主管部门调整的对象。
2.1.22009年经济形势展望
2009年的经济走势很大程度取决于政策的调整情况。
从三大需求分析,应该注意以下问题:
①消费需求和消费结构升级潜伏减慢可能
受股市走弱影响,居民财产性收入增速减缓;
随着企业困难增加和劳动工资成本的提高,就业增长预计也将受到一定影响,并进而影响居民收入增长。
经济趋冷的苗头,可能会从多方面影响到居民的消费信心,改变居民的消费预期。
考虑到目前买房需求的变化,油价提高和用车条件的变化对家庭买车需求的影响等,应该注意未来消费需求增长放缓、消费结构升级步伐放缓的问题。
这个问题一旦发生,其影响链条很长,会从终端需求逐步向上游产业传递,可能导致经济增长比较长时间的调整。
②房地产投资和企业投资潜伏减慢的可能
2008年中国城市房屋销售价格指数同比和环比涨幅均呈现持续回落态势,深圳等部分特大城市房价,出现了明显下降。
这一变化引起了普遍的看跌预期,导致住房销售量减少。
从当前房地产市场供求关系变化看,预计这一态势会进一步发展。
城市房价过快上涨带来了一系列严重问题,必须加以控制,但也要注意大涨之后出现大落的可能。
如果仅仅由市场进行调节,预计未来住房市场将继续低迷,加上贷款紧缩因素,估计会有越来越多的房地产企业因现金流断裂而陷入困境,房地产业有可能进入周期性调整。
由于房地产建设周期比较长,一般在5年左右,因此调整一旦开始,预计会持续较长时间。
这一情况必然会影响到房地产投资增长。
受生产资料价格上涨,劳动力工资成本提高,融资困难和融资成本提高,节能和控制污染排放方面的费用增加等因素影响,企业生产成本增加较为明显。
另一方面,随着总需求增幅放缓,市场竞争变得越来越激烈,企业提高产品销售价格转移成本上升压力的空间有限。
2008年家电产品、轿车产品等酝酿的提价活动最后都没有实现,相反,在激烈的市场竞争中,价格水平还有所下降。
综合这两方面情况,企业的经营困难比较突出。
1-8月份规模以上工业企业实现利润同比增长19.4%,增幅较上年同期降低了近10个百分点。
企业利润减少,经营困难加大,可能会影响到企业的投资能力,进而影响到企业投资的增长。
近年来的投资调控,重点控制政府主导的行政性投资,投资增长更多的依靠市场引导的投资。
房地产和企业投资是市场引导投资的主体,其中房地产投资占全社会固定资产投资的五分之一强,企业投资占全部投资的比重也较大。
这些投资增幅下降,预计对全部投资增长将产生明显影响,因此,2009年投资增长有可能明显下降。
2008年,美国次级抵押贷款危机扩散,国际金融动荡进一步加剧,再加上我国春季雪灾和5.12汶川大地震的多重因素,可能对我国经济发展带来较大影响,但是我国的经济增长不可能出现下降,经济增长仍在高位运行。
2.1.32008年全国房地产投资开发情况
①2008年全国房地产开发投资情况
从全国的情况来看,全国房地产开发本年资金来源合计自2008年3月起增速逐月下滑,显示出房地产行业的融资困境正日益恶化。
图2.12008年房地产开发本年资金来源合计增速-累计(%)
图2.22007-2008年11月各月份全国房地产分类别开发投资完成额
从图中可以看出,分类别来看,住宅开发投资总额在2008年9月后大幅度下降,其它类型地产投资保持平稳。
但由于住宅开发投资在房地产投资中占有绝对大的比重,导致房地产行业投资下降较大。
②2008年1-11月全国房地产开发资金来源
2008年1-11月全国房地产开发投资资金来源共33404.5亿元,同比增长4.2%,增幅比上年同期下降了36.6个百分点,继续呈现下降趋势,同今年前几个月的增幅相比,增幅下降速度较快。
同时,从11月的国房景气指数看,房地产开发综合景气指数为98.46,连续两个月低于100,且呈现下降趋势,房地产开发投资分类指数为100.98,也比上月减少近1个百分点,土地开发面积指数为94.79,呈现下降,减少的幅度有所减缓,而全国商品房平均销售价格的分类指数连续3月低于100,这些数据表明,房地产行业还未走出低迷状态,投资者对房地产业增长信心不是很强。
2006-2008年11月全国房地产开发投资资金来源构成
表2.1
图2.32008年1-11月全国房地产开发投资资金来源构成
从各资金来源数据看,1-11月,全国房地产开发投资资金来源于国内贷款有6416.4亿元,同比增长5.2%,增幅较去年同期减少了26.8个百分点,今年以来持续减缓;
利用外资601.6亿元,同比增长11.6%,继6、7、8三个月增幅到达20%以上外,近三个月,增幅有所减缓,本月比去年同期增幅减少了60.3个百分点,而其中资金来源于外商直接的投资达到527.8亿元,同比增长24%;
来源于房地产行业的自筹资金共13444.1亿元,同比增长30.9%,增幅比去年同期减少7.6个百分点,自筹资金一直是我国房地产行业资金来源中的重要来源方面,在资金来源中占有较大的比重,其中自有资金7611.5亿元,同比增长27.8%,自有资金的投入下半年以来亦有趋缓的趋势,但依然处于高位的增幅;
其他资金来源共12942.4亿元,同比减少14.5%,连续四月呈现负增长态势,且减少的速度加快,而其他资金来源中的定金及预收款共有8017亿元,同比减少11.2%,下降速度较快,出现2位数的负增长,定金及预收款的减少,对于商品房的销售产生了巨大的压力。
③08年中国房地产市场情况
图2.42007年11月-2008年11月全国房地产开发投资走势
2007年的投资过热,导致2008年整体市场供给压力增大,房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行,下半年涨幅出现回调。
受2007年房地产投资过热的影响,上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度,下半年,国际上受金融危机的影响,国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进,以及经济进入调整期等因素的影响,出现涨幅下降的趋势。
全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。
尽管下半年涨幅回调明显,但涨幅的绝对值仍超过了20%以上,可见与房地产销售较大幅度下滑相比,房地产开发投资并没有出现过大的波动,仍维持了相对稳定的增长速度。
图2.52007年11月-2008年11月土地购置开发面积情况
与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比,2008年,中国土地市场开始恢复理性,土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。
土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%,到年中(1-6月)的7.6%,1-11月的-5.9%,除1-5月外,增幅都是逐月在下降;
而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的20.2%,一路回落到1-11月的-2.7%,除1-6月外,也是逐月下降,2007年狂热的土地市场降温明显。
图2.61998年11月-2008年11月土地购置开发面积情况
1998年以来土地购置未开发面积统计表明,该数据高达11.9亿平方米,如果不考虑国家收回土地的情况,以容积率为2计算,能为市场提供23.8亿平方米的房地产,以前三年平均销售面积来看,这些土地全部消化还需3年半多的时间,市场潜在供给量很大。
图2.72007年11月-2008年11月竣工面积、
新开工面积、施工面积增长情况
竣工面积、新开工面积、施工面积涨幅高位回调,但市场供给压力仍偏大2008年,竣工面积、新开工面积、施工面积均处于涨幅回调过程,竣工面积、新开工面积和施工面积涨幅分别由年初的31.6%、27.2%和32.1%下降到1-11月的6.1%、5.4%和17.7%。
1-11月新开工面积8.4亿平方米,超过销售面积71%,而施工面积25.5亿平方米,相当于前三年平均销售面积的近4倍,可见尽管供应指标涨幅回调,但市场供应压力仍较大。
④2008年房地产市场发展的特点
2008年不仅是“政府换届年”、“奥运年”,更是充满挑战的改革之年,房地产市场也将正式进入“奥运年”的百米冲刺阶段。
虽然2008年的房地产市场充满变数,有些地方难以号脉,但研究分析中国房地产市场发展的现状,同时结合2005年以来频繁的房地产调控政策,以及春节前后房地产市场呈现的新现象,我们仍然可以判断2008年甚至未来几年中国房地产市场特点与发展的总体趋势。
趋势1调控显效
2007年之后,国家对房地产行业的宏观调控政策一改以往追求“立竿见影”的做法,更加注重长效。
2007年加强的调控政策最终都将会在2008年以及今后的若干年内得以显现。
因此,在宏观调控的各种因素相互作用之下,2008年将是中国房地产市场很关键的一年。
趋势2消化新政
一路前行,宏观调控方向从“国六条”、限外令、增加个人所得税、增加二手房交易营业税,到调低利息税、历次加息、提高存款准备金率,再到多部门联手严查、加强住房保障、央行和银监会联合出台提高第二套房首付款政策、国土资源部开征土地闲置费和增值地价费等,调控政策出台之密集、时间持续之长、措施之严厉,在我国房地产发展史上实属罕见。
2008年,房地产业亟须消化这些新政。
趋势3叠加效应
随着政府对房地产市场宏观调控的进一步深化,系列政策将得到落实执行。
政府对市场秩序的监管、整顿以及对房地产市场广告管理加强,房地产市场将进一步得到规范。
一直在不断发酵的调控政策的威力,会持续爆发,其叠加效应日益显现。
因此,持续高温的房地产热在2008年将会逐步降温,房地产投资可能回落。
趋势4地价回归
土地价值回归,房价稳定缓涨,但房地产开发利润率下降。
特别是房地产企业面临银根紧缩的压力,拿地融资、开发难度增大,招挂牌制度的全面实施使土地价格上升,土地成本在开发成本中的比重明显上升。
趋势5融资困难
融资困难将会进一步困扰房地产行业,上市融资会更踊跃。
事实上,房地产开发商普遍面临着拿地时资金紧缺的难题。
但只要第一笔资金到位,支持房地产公司运行的资金,就可以依靠预售得到“预付款”。
换句话说,开发商是用业主预付的钱在盖房。
传说中的REITS和私募、基金等融资方式,由于受到政策限制基本上与开发商无缘,这使上市成为开发商融资的唯一选择。
这意味着,房企融资将趋向多元化、全球化。
房企将加快房地产证券化,创新金融产品,通过上市、信托、基金出售股份、收购、兼并乃至与外资企业合作等途径进入资本市场,以拓宽企业筹资渠道。
2.1.42008年全国房地产政策回顾
由于2008年中国楼市呈现普遍低迷的态势,以及受世界金融危机的波及,为稳定中国经济持续健康发展,2008年中国政府对房地产市场做出十八项政策调整,分别为:
①央行决定上调存款准备金率0.5个百分点
为落实从紧的货币政策要求,继续加强银行体系流动性管理,抑制货币信贷过快增长,中国人民银行决定从2008年1月25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
上调存款准备金率会直接影响到房地产行业,会控制地产商的投资行为,从而控制现在逐步盘升的房价。
减少货币量限制房地产开发,会及时的抑制目前炒房热的状况,在减少了供给之后,炒房的人减少,政府相应限制炒房的规定出台,这些政策共同作用下会使房价趋于正常。
②上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
央行宣布,从4月25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,调整后的存款准备金率水平为16%,这是我国自1984年设立存款准备金制度以来的最高水平。
根据商业银行的存款数据估算,此次调整后可以一次性冻结资金2000亿元左右。
是为了防止经济过热防止物价上涨转变为普遍的通货膨胀,有助于抑制投资过热、平抑物价、缓解通胀压力,推动国民经济的稳定健康发展。
尤其是对房地产行业影响较大,上调利率,资金使用成本上升,企业信贷成本上升,而且银行可贷资金的减少,使得企业融资难,对银行信贷资金依赖较重的行业影响较大。
③央行上调存款准备金率
为加强银行体系流动性管理,央行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点,于2008年6月15日和25日分别按0.5个百分点缴款。
地震重灾区法人金融机构暂不上调。
上调存款准备金率使得房产开发商可贷到的钱少了,央行提高贷款利率是为了增加房地产投资商的成本,以减少他们的投资行为。
④央行下调个人住房公积金贷款利率0.27个百分点
央行10月22日宣布,个人住房公积金贷款利率各档次利率分别下调0.27个百分点;
五年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%,五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%。
降低公积金贷款利率,可以减少贷款成本,刺激新的需求,也降低已经申请贷款的购房人的还款压力。
⑤调整房地产交易环节税收
为适当减轻个人住房交易的税收负担,支持居民首次购买普通住房,经国务院批准,财政部国家税务总局现就房地产交易环节有关税收政策问题做如下调整:
对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%。
首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具;
对个人销售或购买住房暂免征收印花税;
对个人销售住房暂免征收土地增值税。
本通知自2008年11月1日起实施。
希望通过增加房地产交易拉动内需、GDP增长,去年全国地方财政收入有相当大的份额都是靠出让土地获得的。
⑥国务院出台的十条政策
中央出台扩大内需促进经济增长的十条措施,对于克服当前的困难和保持长远的发展都具有重大意义。
实施这些措施,总的要求是,出手要快,出拳要重,措施要准,工作要实。
“快”就是要迅速出手,争分夺秒,不可贻误时机;
“重”就是要实施坚决有力的措施,从根本上扭转经济增速过快下滑趋势;
“准”就是要抓住关键,突出重点,能起到立竿见影的效果;
“实”就是要抓好落实。
对于房地产行业而言,降低
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