英国共有产权住房制度及对我国启示Word下载.docx
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共有产权住房(SO)开始于1980年代,共有权益住房
(SE)开始于1990年代。
此后,多项低成本自有住房计划均涵盖了这两种形式(见图1)。
(二)发展规模
1.1990年代以来,共有产权住房得到较快发展,但占住房总存量的比例仍不足1%
自90年代开始,包含共有产权住房和共享权益住房的低成本自有住房新增供应逐步增加。
但在住房总存量中,共有产权住房仍不足1%。
主要有两个因素助推了共有产权住房数量的增加。
2.购房者条件的放宽助推了共有产权住房规模的扩大低成本住房计划最初一直是面向公务员、教师、警察、
护士、公交司机等中低收入的关键工作者(Keyworkers)。
但后来,供应对象扩大为家庭年总收入6万英镑及以下的首次购房家庭,这是一个非常宽松的条件。
如表3所示,6万英镑超过了年平均家庭收入约4万英镑的水平,基于相当于较高收入家庭收入水平。
3.将提供可支付住房作为住宅项目规划批准的前置条件助推了共有产权规模扩大
共有产权住房的增加和英国规划政策有很大关系。
1990年开始实施的《城乡规划法》第106章节(S106)以及相配套的《规划通告》、《规划政策指引》中规定,如果
住房开发项目超过一定规模(这个规模是25户或者1公倾,在伦敦内城则是15户或0.5公顷),开发商要提供一定比
例的可支付住房。
尤其是在房价高、住房供需矛盾大的地方,这个要求更强烈。
如果开发商不这样做,项目很难通过地方政府批准。
配建可支付住房成为住房项目规划得到批准的重点前置条件(Materialconsiderations)。
由于共有产权住房的购买者收入要比社会住房住户高,为了使项目更好销售,开发商更愿意配建共有产权住房。
在英格兰,S106条款下的共有产权住房(SO)占可支付住房比例由2001/02年的13%,提高到2007/2008年的38%。
(三)两种模式的运作机制比较
1.运作机制不同,本质相同
共有产权住房(SO)是购房者先购买房屋价值的部分份额,一般在25%-75%之间,购买部分购房者可以应用传统抵押贷款。
剩下的部分由住房协会购买,购房者需要给住房协会支付租金,租金水平是比市场租金低的优惠租金。
也就是说,对于购房者没有购买的部分,是享受了政府的租金补贴的。
随着购房人支付能力的提高,购房人可以逐步购买剩余份额,直至获得全部产权。
所购住房可以是住
房协会开发、建设、持有的住房,也可以是在公开市场上购买的住房。
共享权益住房(SE)是购房者应用自有资金和传统抵押贷款购买一部分产权,一般在20%-50%之间,剩下的部分通过权益贷款购买。
购房者直接取得了房屋全部产权。
权益贷款可以是住房协会、政府、开发商或者私人金融机构提供,也可以是几方联合提供。
权益贷款部分有的收利息,有的不收利息,有的利息随时间增加而增长。
一般在出售房屋时,要归还权益贷款本金并支付房屋增值收益。
购房者一般是在公开市场上购买住房。
两种共有产权模式运行机制不同,但本质是相同的,都体现为“共享资产增值收益,共担资产缩水损失”。
不同的是,分享权益的依据一种是共有产权契约,一种是权益贷款合同契约。
2.SE比SO的灵活度大
由于SE的购买者直接取得了全产权,然后通过权益贷款合同分享资产增值收益。
因而,相比SO,SE抵押、出售等方面的限制更少,处理起来法律关系更加明晰。
此外,权益贷款的提供者不仅仅限于政府、住房协会,还可以是市场主体。
SE灵活运用了市场机制,充分发挥了市场的作用。
3.SO基本采取了封闭运行模式
SO的购房者取得完全产权后,如果要出售住房,住房协会有优先购买权。
未取得完全产权时,如果要转让,也只能在住房协会指定的有资格的购房人中间转让。
因此,
SO基本采取了封闭运行的模式。
同时,SO通常是土地批租物业(Leaseholdproperty),也就是说,达到一定年限,房屋所占土地所有权仍归住房协会所有。
这种模式保证了保障房源的不流失。
(四)两种模式的购房者特征比较
选择SO和SE同时应用,并且制度设计变动不大的时期(2000.4-2005.3)进行比较。
图3是这段时间两种住房的发展规模。
1.SO的购买者年青人多、单身多,SE的购买者年龄稍大,结婚成家的多,SE购买者收入略高于SO
SO的购买者年龄在30岁以下的占46%,SE为35%,30-49岁之间的SO为47%,SE为60%,对比而言,SO的购买者年青人多。
从家庭类型看,SO单身购买者显著较高,占40%,SE购买者家庭型居多。
从购买者收入来看,大多集中在15000-45000英镑之间,SE的购买者收入略高于SO。
2.SO的购买者多来自于“临时居所”和私人租赁部门,SE的购买者多来自于社会租赁住房部门和私人租赁部门
共有产权购买者之前的居住方式主要是家庭、朋友的
“临时居所”、私人租赁住房以及社会租赁住房。
SO来自于“临时居所”、私人租赁的居多,SE来自于私人租赁、住房协会租赁的居多。
3.SE购买者所购房屋比SO稍大,房价压力小的地区更为突出
伦敦所在的南部地区是英国房价较高的地区,北部地区是房价相对较低的地区。
从两个地区共有产权住房购买者看,SE购买者所购房屋比SO稍大。
在伦敦,SE购买平房的比例占到71%,SO为50%;
北部地区更突出,SE购买平房的比例占95%,SO为62%。
从卧室数量也可以得到同样的结论,在伦敦,55%的SO购买2个卧室的住房,而50%的SE购买3个卧室的住房。
在北部地区,48%的SO购买2个卧室的住房,而63%的SE购买3个卧室的住房。
4.SE和SO购买者都倾向购买距离工作地点近的住房,
SE倾向更强些
共有产权住房主要是面向有一定支付能力的有工作的家庭,因此,购买者都倾向于选择距离工作地点更近的住房。
SE的购买者的倾向性比SO更强些。
5.SO和SE不是市场上价格最低的住房,SO比SE价格还要稍高
通过共有产权住房的价格与首次购房家庭购买的住房价格对比发现,SO和SE的价格比首次购房者所购住房价格
高。
原因是首次购房者不一定买离中心城区特别近的住房,因此,即使是通过市场购房,住房价格不见得高。
而共有产权住房的购房者倾向选择离工作地点近的住房,因此,即使是通过共有产权方式购买,价格也不见得低。
通过对比,SO的购房者所购房屋价格比SE要高些。
6.SO购房者比SE购房者的房价收入比高
由于共有产权住房购买者所购住房价格相对较高,而收入比首次购房家庭要低,因此,房价收入比高。
SO为
5.5,SE为4.5,而首次购房者仅为2.7。
7.SO购房者比SE购房者承受的住房成本高
每月的住房成本包括按月归还的抵押贷款、房租、权益贷款费用、物业费、维修费等住房支出。
住房成本占月收入的比例,SO为32.5%,SE为26.3,而首次购房者仅为
13.8%。
(五)正反两方的意见
1.赞成方认为:
共有产权房帮助“夹心层”实现住房自有,增加了社会租赁住房供应量,还有助于社区融合发展
一是,帮助公务员、教师、警察、护士、公交司机等关键工作者(Keyworkers)以及其他支付能力不足的工人实现了住房自有的梦想,让这些家庭也有权享受资产增值。
并且,相对于私人租赁市场,这种居住方式更加稳定、体
面、有保障。
二是,使住房协会在较少的政府补贴下,可以建造更多的社会住房,解决更多家庭的住房问题。
三是,有助于社区融合发展。
在高收入阶层社区里有共有产权房,或者在社会租赁房社区里有共有产权住户,均有利于发展混合社区,减少低收入阶层的过度集中。
四是,增加住房总的供应量,以及空出更多的社会租赁住房投入使用,减少社会租赁房排队人数。
如果这类住房供应量不断增加,很可能会影响房价。
2.反对方认为:
政府财政补贴应该用于住房最困难家庭,而不是满足住房自有
一是,共有产权住房是满足一部分“夹心层”的住房需求,他们往往不是住房最困难的家庭。
政府拿出这么多或明或暗的补贴帮助这些家庭不是最有价值的。
政府补贴应当优先满足社会租赁住房需求。
当前的社会环境下,政府可支付住房补贴应当集中提供给可负担的租赁住房,而不是满足住房自有需求。
二是,如果共有产权住房是住房协会建造,出售是为了回笼资金,增加资金流动性,以便建造更多的社会住房,这是可以理解的。
但如果仅仅是花了政府的补贴,帮助部分家庭从公开市场上购买住房,这是政府资金的一种流失。
三是,共有产权住房在各种住房形式中所占比例非常小,并且没有广泛应用,也没有显著提升住房自有率,也没有显著降低房价。
这种住房形式虽然没有过多的坏处,但大多数情况下,只是一个政治噱头。
因为,社会住房轮候名单上排队的家庭依然有增无减。
四是,对于参与共有产权计划的家庭,由于其收入水平不高,他们欠债、拖欠、房屋收回的风险都很大,抵押贷款往往不愿涉及这一领域。
五是,共有产权住房满足了一部分“夹心层”的住房自有愿望,但这部分人是收入水平相对较高的家庭,有一部分家庭根本连最便宜的共有产权住房也无力购买,也不符合社会住房标准,又形成了新的“夹心层”。
这些“夹心层”应该通过私人租赁市场解决住房问题。
因此,提高私人租赁市场住房环境,保护租房者利益是当务之急。
或者,如果一定要发展共有产权住房,还可以通过中间租赁住房
(Intermediaterent)、先租后买(RenttoHomeBuy
Schemes)的方式来满足这部分“夹心层”的需求。
二、对我国的启示
(一)共有产权住房是解决“夹心层”住房问题的一种制度选择
共有产权住房是解决“夹心层”住房问题的一种途径。
这部分“夹心层”无力从市场上购买住房,也不符合社会
租赁住房的条件。
这些家庭的成员或部分成员都是有工作的,他们有些是关键工作者,有些是工资水平相对较低工作者。
共有产权住房制度可以满足这部分家庭拥有自有住房的需求,让他们有机会分享资产增值的收益。
(二)发展共有产权住房的同时,不能放松公共租赁住房发展
在各国的住房制度安排中,与住房自有、私人租赁、社会租赁相比,共有产权形式均是“小众”。
比如,2011年的英国,住房自有率为65.3%,社会租赁住房占17.3%,市场租赁住房占17.4%,而其他形式住房不足1%。
共有产权住房是满足有部分支付能力的家庭逐步获得住房产权的制度安排,过低收入的家庭是无力进入共有产权住房的。
因此,在发展共有产权的同时,决不能放松租赁型保障房发展。
(三)需要设计共有产权住房与公共租赁住房相互转化机制
从英国共有产权经验可以看出,是否购买共有产权住房,以及购买什么位置、什么价格、什么户型的房子,购房者有自己的选择。
当由政府建设、分配共有产权住房时,需要注重与实际需求的匹配度。
距离过远、房型过小或者其他不可预料的原因,都很可能造成空置。
因此,需要设计共有产权住房与公共租赁住房的转换、衔接机制。
如果
共有产权房销售不出去,可以转为公共租赁住房。
同样,公共租赁住房在满足某些条件时,也可以转换成共有产权住房。
(四)政府对共有产权住房的政策支持可以是多种形
式
不论购房者是和政府共有产权、还是和住房协会共有
产权、或者由政府引导和开发企业共有产权,没有政府的政策支持,是不可能做到的。
这种政策支持体现在政府的租金补贴(如SO住房协会持有的低租金部分)、权益贷款的利息补贴、以及规划管制(开发住宅小区配建可支付住房)等。
因此,发展共有产权住房,政府的政策支持可以有多种形式。
(五)应当随房地产形势变化灵活设计共有产权住房实施规则
无论是房价上升时期,还是房价下降时期,共有产权住房均能起到一定调节作用。
在房价上升期,共有产权住房一方面解决了“夹心层”的住房问题,另一方面,足够量的住房,能够增加住房供应量,改善住房供求关系,影响房价。
在房价下降阶段,发展共有产权住房,能够刺激房地产市场发展,促进市场走出低谷。
而且,在房价下降时,更加有利于利用开发企业等市场主体发展共有产权住房,开发企业也会有发展共有产权住房的积极性。
需要根据经济形式和房地产市场形势变化,灵活设计共有产权住房实施规则。
在英国,受2008年经济危机影响,住房的开工、竣工量一直较低迷,2013年英国政府推出的HelptoBuy计划,对于发展共有产权住房就给了相对较宽松的条件,使更多的家庭可以参与其中。
此外,该计划中还推出了政府抵押贷款担保,对于新建住房降低首付比的支持政策。
但同时,吸取美国次贷危机的教训,各项产品均要求了至少5%的首付款,权益贷款也设置了20%的高限,这有助于防范贷款无法收回的风险。
(附背景资料)
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