河北省房地产估价师《理论与方法》:价值时点模拟试题文档格式.docx
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住房和城乡建设部
住房和城乡建设部住宅与房地产业司
住房和城乡建设部信息中心
中国房地产估价师与房地产经纪人学会
执行层的组织协调
6、一块前后两面临街、总深度为20m的矩形土地,前街路线价(土地单价)为1000元/m2,后街路线价(土地单价)为500元/m2。
采用重叠价值估价法计算其前街的影响深度为()m。
A.13.33
B.6.66
C.11.33
D.8.66
7、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是之日。
建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请
房屋拆迁许可证颁发
拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议
房屋拆迁实施
8、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用,与之类似的现房价格为5000元/㎡,现房出租的年末净收益为500元/㎡.若按折现率10%和风险补偿值100元计,该幢房地产目前的价格应为.【2004年考题】
4400元/㎡
4409元/㎡
4445元/㎡
4455元/㎡
9、某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款,则该开发商第一年的还本收益为万元。
6.00
7.05
7.59
13.59
借款合同
10、某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积为120㎡,单位建筑面积的重置价格为600元/㎡,年折旧额为1440元,用直线法计算该建筑物的成新率是__。
A.16%
B.42%
C.58%
D.84%
11、一个住宅小区的住宅建筑基底总面积是3600m2,而该小区的住宅用地面积是100000m2,该小区的住宅建筑净密度是__。
A.3.6%
B.4%
C.36%
D.40%
12、在某商业街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地,总价为1200万元。
根据四三二一法则,求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。
A.1504
B.1404
C.1304
D.1204
13、下列属于大城市土地使用税幅度定额税率的是元。
0.5—10
0.4—8
0.7—10
0.6—9
执行层的组织协调
14、在房地产交易中往往需缴纳一些税费,包括__。
①营业税;
②土地增值税;
③交易手续费;
④契税;
⑤补交土地使用权出让金;
⑥印花税
A.①③④⑤⑥
B.①②④⑤⑥
C.①②③④⑤
D.①②③④⑤⑥
15、以下房地产价格中,属于政府定价的是。
经济适用住房价格
公有住房出售的成本价
普通住房价格
高档住宅价格
16、在项目评估过程中,租金或售价的确定是通过得来的。
近期交易物业的租金或售价进行比较
市场上交易物业的租金或售价进行比较
类似物业的比较
市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较
17、在实际估价中,设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的。
中位数
简单算术平均数
众数
加权算术平均数
18、随着我国房地产金融的不断创新和发展,以前不适合在房地产投资领域使用的形式越来越得到普遍应用。
长期投资、实物投资和直接投资
长期投资、间接投资和实物投资
短期投资、实物投资和金融投资
短期投资、间接投资和金融投资
19、房地产投资信托不包括的类型是__。
A.经营型
B.权益型
C.抵押型
D.混合型
20、对于置业投资来说,房地产投资的经济效果主要表现为__。
A.两个方面:
租金和物业增值
B.三个方面:
租金、物业增值和股权增加
C.四个方面:
租金、物业增值、减少纳税和股权增加
D.五个方面:
租金、物业增值、减少纳税、股权增加和销售额加大
21、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商,所以现在翻建房屋使其面积扩大,那么他应当进行__登记。
A.转移登记
B.变更登记
C.先进行变更登记再进行转移登记
D.先进行转移登记再进行变更登记
22、房地产估价之所以要遵守替代原则,是因为根据经济学原理,同一种商品在同一个市场上具有相同的。
成交价格
理论价格
评估价值
市场价格
工业用地的监测点评估价格
23、按照规定,预售商品房项目应当在之前完成选聘物业服务企业。
取得《土地使用证》
取得《施工许可证》
取得《商品房预售许可证》
取得《房屋所有权证》
24、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,最高可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。
A.5%
B.10%
C.15%
D.20%
25、房地产开发企业销售商品房的保修期从__之日起计算。
A.房屋竣工
B.房屋质量验收合格
C.房屋交付用户使用
D.业主委员会成立
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;
少选,所选的每个选项得0.5分)
1、证券一般具有的特点包括。
买卖时不存在证券交易价格
可以依法转让
票面上标有具体金额,代表一定的财产权利,并能给持有者带来收益
证券又是一种资本,可以为持有者带来一定的收益
证券是一种商品,可以进行依法买卖
2、按照规定,租赁合同的,房屋租赁当事人应当到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。
签订
变更
终止
执行
遵守
3、暂定期内的三级资质房地产估价机构,能承接的估价业务有()。
A.在建工程抵押估价业务
B.城市房屋拆迁补偿估价业务
C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务
D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务
4、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是__。
A.服务市场
B.合格有效市场
C.有效市场
D.潜在市场
5、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是.【2007年考题】
说明估价报告的合法性、真实性
说明估价的独立、客观、公正性
规避估价风险
保护估价报告使用者
防止委托人提出高估或低估要求
6、投资者可以控制的风险包括()。
A.利率风险
B.政策性风险
C.资本价值风险
D.持有期风险
E.比较风险
7、房地产开发项目施工阶段的王程质量控制工作不包括。
对原材料的检验
对配套设施的检验
确立质量文件档案制度
确立成本控制档案制度
8、国家无偿收回划拨土地使用权的原因有__。
A.土地使用者自动放弃土地使用权
B.矿场、机场等核准报废土地
C.非法转让土地
D.不按批准用途使用土地
E.转让时未补交土地使用权出让金或土地收益
9、会计核算一般原则具体包括三个方面。
衡量会计信息质量的一般原则
确认和计量的一般原则
起修正作用的一般原则
起规范作用的一般原则
起修正作用的特殊原则
10、荷载分为。
永久荷载
恒荷載
可变荷载
偶然荷载
必然荷载
11、要做到现金流量折现,首先应做到__。
A.后续开发经营期间究竟多长要估算准确
B.各项支出收入何时发生要估算准确
C.各项支出、收入在其发生时所发生的金额要估算准确
D.投资项目评估中的现金流量分析的途径是否一致
E.各项支出、收入发生的机率
12、我国有期限的出让土地使用权应计提__。
A.利率
B.损失
C.升值空间
D.折旧
13、采取随行就市定价法确定价格的情形有。
(2009年试题)
开发商处于市场领导者地位
开发商难以估算成本
开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近
开发商打算与同行和平共处
开发商具有向市场领导者挑战的实力
14、下列不属于合同终止的原因有。
债权债务同归于一人
债务已经按照约定履行
债务相互抵消
债权人要求偿还债务
15、一个估价项目中的价值类型,本质上是由()决定的。
A.估价委托人
B.估价师
C.估价目的
D.估价对象
16、由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动,并可处以违法所得3倍以下但不超过30000元的罚款;
没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有__。
A.同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的
B.未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的
C.以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的
D.准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的
E.两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的
17、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括。
开发商违法预售
借款人赖账不还
借款人拖延还款
房地产市场供需失衡
18、影响房地产价格的区位因素有()。
A.建筑规模
B.临路状况
C.楼层
D.繁华程度
E.建筑容积率
19、编制城市规划,一般分总体规划和__两个阶段。
A.分区规划
B.详细规划
C.区域规划
D.专业规划
20、房屋转租期间,原租赁合同发生变更、解除或终止,转租合同__变更、解除或终止。
A.也随之相应
B.无需
C.由原出租人决定是否
D.由原出租人与转租人共同协商议定是否
21、下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中,正确的有。
国家实行房地产价格评估人员资格认证制度
《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发
房地产估价师执业资格注册有效期为3至5年,具体由各省、市、自治区人民政府确定
取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的,需达到继续教育合格标准
房地产估价师受刑事处罚的,其注册应被撤销
22、按照规定,采取协议出让的土地使用权出让金。
不得低于评估价格的50%
不得高于评估价格的50%
由政府决定
不得低于按照国家规定所确定的最低价
23、某房地产投资项目的表面收益率为16%,计算后得到该项目的实际收益率为12%,银行的贷款利率为5.44%,则在该项目的计算期内,年平均通货膨胀率是()。
A.3.57%
B.4.00%
C.6.56%
D.10.56%
24、下列关于城市规划实施控制,表述不正确的是__。
A.一般来说,城市规划实施控制可以分为通则式和判例式
B.规划审批的主要依据是控制性详细规划,同时还考虑其他相关因素
C.我国的城市规划控制基本上属于通则式
D.我国的城市规划控制基本上属于判例式
25、投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划,并在附近预先投资,最后取得巨大成功,则该投资商利用的是房地产投资特性中的。
位置固定性
不一致性
适应性
相互影响性
借款合同
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