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楼宇经济空间进展体系研究
楼宇经济空间进展体系研究──以杭州市为例
楼宇经济的进展是城市竞争力的重要表现,是城市经济活动的重要组成部份。
据统计,一幢高级商务楼里众多公司所产生的效益与城乡结合部地域所产生的经济效益相等。
因此,“楼宇经济”作为新型财富效应,被形象地比喻为都市里的“垂直印钞机”。
目前,楼宇经济已成为国内大城市经济进展的“生力军”。
但与此同时,在缺乏计划指导的情形下,国内各大城市楼宇经济的进展不可避免地产生如进展无序、产业集聚度低、区域恶性竞争等一系列问题,相关的配套设施的进展也相对滞后。
本文在对国内外大城市楼宇经济进展案例进行研究的基础上,以杭州市为例,初步成立楼宇经济空间进展体系,以期将城市楼宇经济的进展纳入科学化、系统化、协调化的进展轨道。
1解读楼宇经济
楼宇经济内涵解读
关于“楼宇经济”,较为典型的概念为:
“楼宇经济”即以楼宇为载体的经济形态,是通过开发、出租楼宇进行招商引资,从而引进税源,增加收入,带动区域经济进展的一种经济形态。
它是城市经济和市场经济的必然产物,是城市经济进展的新风向和现代都市新的“掘金地”。
由这一概念来看,楼宇经济的内涵主要包括三个方面:
(1)楼宇经济是城市经济进展的高级形式。
即由原来以简单的产业复制和粗放型的外延扩张的方式进展城区经济转向以楼宇为核心的集约型进展方式。
(2)楼宇经济是功能板块经济。
特定的经济要素必需聚集整合形成必然的功能性板块,才能产生集约化效应。
(3)楼宇经济是环境经济。
不同的经济要素对于诸如交通环境、人文环境、社区环境等各有不同的要求,城区的环境必需围绕楼宇承载的经济要素实施特定的优化,方能吸引相应的经济要素的进入。
楼宇经济模式解读
纵观国内外大城市楼宇经济的进展进程,能够总结出城市楼宇经济进展的普遍模式,对其他城市进展楼宇经济有极大的参考作用:
(1)多核多中心的进展结构。
不仅是纽约、东京、伦敦、香港等国际多数市,与杭州进展阶段较为接近的上海也出现了浦东浦西两大商务商业集聚区和各区分散进展的特点。
(2)与快速公共交通线路(尤其是地铁网络)的延伸相结合。
如香港的几大商业商务中心,均为大型交通集散枢纽;伦敦更是以地铁网络为基础、地铁站点为节点构建的楼宇经济网络。
(3)楼宇业态进展多元化。
在楼宇经济进展的多核多中心结构中,分化出的次级中心一般表现出与原中心高低互补、类型互补的产业特征。
如纽约曼哈顿,老城保留金融交易功能,中城以行政管理功能为主,而如布鲁克林、长岛、皇后区等以后台服务功能为主,实现功能和层次的互补。
(4)利用计划和政府引导的手腕。
城市次核的建设,一般都是政府为疏解老城区的压力,引导新城区开发的重要手腕。
计划和政府引导在进展前期起到了超级重要的作用。
楼宇经济类型解读
楼宇经济的进展类型,从狭义上来讲,就是写字楼、商业楼、城市综合体;从广义上来讲,还应包括如科技孵化器、工业遗产、历史建筑、标准厂房和SOHO(smalloffice,小型办公;homeoffice,在家办公)等现代产业进展中的新兴楼宇类型。
本文的研究取楼宇经济进展的广义类型,分三个层次进行。
(1)基础类型:
狭义所指的楼宇经济类型。
商务楼宇:
不包括行政办公、事业单位和各类社会集体的自用办公用房。
商业办公综合体按商务楼统计。
商业楼宇:
各类商业楼,但不包括各类已有特定投资和经营主体的新建、改扩建商场、市场等。
城市综合体:
城市综合体的狭义概念,即混合功能的建筑。
(2)拓展类型:
主要指工业研发等新兴类型。
如硅谷即为科技研发的楼宇集聚;而幕张副都心和横滨MM21等,是以高标准工业为基础实现的楼宇集聚。
科研楼宇:
除大专院校、科研机构外的各类研发、信息咨询等建筑,包括科技孵化器。
标准厂房:
仅指工业用地内的高标准厂房。
(3)城市特色类型(杭州市):
各个城市的特色产业作为城市经济进展的重点扶植对象,也应在楼宇经济的进展中有所表现。
以杭州市为例,文化创意产业是城市产业进展的新方向,而保护建筑、农居SOHO为杭州市文创产业的主要载体,也应是杭州市楼宇经济进展的重要类型。
保护建筑:
各类历史建筑、工业遗产、校园遗产、农居保护建筑等通过功能替换后再开发利用。
农居SOHO:
以不收税、不交级差地租为特点和优势,进展SOHO特色区。
2现状调查与计划导向
本文按商务楼宇、商业楼宇、城市综合体、科研楼宇、标准厂房、保护建筑、农居SOHO等七种类型进行研究,但由于城市综合体、保护建筑、农居SOHO等三种类型建筑目前尚处在计划和实施前期,暂未作具体统计。
现状统计资料按商务楼宇、商业楼宇、科研楼宇、标准厂房四类进行分析。
另外,考虑到楼宇经济的规模集聚特点,统计项目标准为建筑面积在5000m2以上的楼宇。
杭州市楼宇经济现状调查
2.1.1楼宇经济项目统计
杭州楼宇经济进展雏形始于20世纪90年代初。
至2008年4月,杭州市楼宇已建面积达到1415万m2,在建931万m2,共2346万m2。
其中,商务楼项目总建筑面积约为1461万m2,占%,在杭州市楼宇经济进展中占主导地位。
商业楼项目总建筑面积约629万m2,占%;另外,科研楼项目总建筑面积约199万m2,占%;标准厂房项目总建筑面积约58万m2,占%。
从规模上来看,648宗动工项目中,建筑面积大于10000m2的楼宇经济项目共503宗,占总动工项目的78%;建筑面积5000~10000m2的楼宇经济项目共76宗,占12%;建筑面积小于5000m2的楼宇经济项目共69宗,占10%。
另外,处于计划审批阶段的楼宇经济项目约有469万m2,同时有计划意向的项目约684万m2。
2.1.2基于现状统计为主的楼宇经济功能区
按照楼宇经济项目已建、在建、在批、计划意向项目统计情形,及其在杭州市区空间的散布,计划肯定10个集聚度较高的楼宇经济功能区:
(1)旅游商业中心区:
包括武林商圈、庆春凤起沿线、湖滨商圈、城站吴山一带。
该区是城市整体计划肯定的两个市级公共中心之一,是杭州市楼宇经济进展最先、最成熟的板块,其楼宇开发以主城区中心地段的庞大商业价值为依托。
(2)中央商务区:
是城市整体计划中肯定的两个市级公共中心之一,即钱江新城与钱江世纪城,处于建设与进展的时期,是未来楼宇经济进展的重中之重。
(3)黄龙板块:
杭州市高端商务集聚板块。
(4)城西文教区:
为信息业、软件业集中区域。
(5)杭州市汽车工贸园:
以汽车相关产业为主,计划意向项目较集中,将在近期进展。
(6)石桥商贸物流区:
以比邻汽车北站的地理优势进展商贸产业,计划意向项目较集中,将在近期进展。
(7)下沙新城:
以启动区块和新城中心区为主。
(8)滨江新城:
以滨江行政文化中心周边区域、高新区江南区域为主。
(9)临平新城:
临平副城中心。
(10)萧山新区:
为江南城三大区块(滨江区、萧山城区和江南临江地域)之一萧山城区中心区域。
杭州市楼宇经济计划导向
2.2.1影响楼宇经济进展的重大工程与计划
(1)杭州市城市整体计划。
《杭州市城市整体计划(2001-2020年)》中指出杭州市“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间布局结构,城市建设由“西湖时期”迈向“钱塘江时期”,以城市结构为基础肯定楼宇经济的进展架构。
(2)楼宇招商“831”工程。
杭州市楼宇招商的“831”工程即推出80幢左右的重点招商楼宇、30幢左右的特色楼宇和10大文化创意产业园,增进楼宇经济的健康快速进展。
(3)“20大新城”、“100个城市综合体”的重大计划。
2008年7月召开的杭州市委十届四次全部(扩大)会议提出了“与世界名城相媲美的‘生活品质之城’”的宏伟目标,明确了打造“20大新城”、“100个城市综合体”的重大计划,丰硕了楼宇经济建设的内涵。
(4)地铁相关计划与地铁上盖物业的开发。
杭州市于2004年开始进行地铁建设,至2011年,地铁一、2号线将建成通车。
地铁的建设和地铁上盖物业的开发,也是对杭州市楼宇经济进展产生增值效应的重大工程。
2.2.2基于计划阶段统计的楼宇经济功能区
结合杭州市近期重大工程与计划,肯定几类处于计划阶段的楼宇经济功能区:
(1)文化创意产业园。
即楼宇招商“831”工程肯定的西湖创意谷、之江文化创意园、西湖数字娱乐产业园、运河天地文化创意园、杭州创新创业新天地、创意良渚基地、西溪创意产业园、湘湖文化创意产业园、下沙大学科技园、白马湖生态创意城等10个文化创意产业园。
(2)新城。
在杭州市区范围内的之江新城、钱江新城、城东新城、滨江新城、下沙新城、湘湖新城、钱江世纪城、空港新城、江东新城、临江新城、临平新城、塘栖新城、南湖新城等13个新城。
(3)城市综合体。
在杭州市区范围内城市综合体共有84个。
(4)地铁上盖物业。
杭州市地铁一、2号线将于2011年建成通车,在计划中将一、2号线地铁上盖物业归为楼宇经济功能区的研究范围。
(5)其他楼宇经济功能区。
其他正在计划、进展中的楼宇经济重点区域。
3空间结构计划与建设进展导引
杭州市楼宇经济功能区空间结构计划
3.1.1楼宇经济功能区进展能级分析
各个楼宇经济功能区的进展规模、进展阶段、进展方向均有较大不同。
按照各楼宇经济功能区的具体情形,由进展能级的高至低分为四级功能区:
(1)一级功能区。
在城市进展整体结构中地位高(城市中心或城市副中心),现状建成、计划项目较多,区域范围内大型城市综合体等重要项目也较多的楼宇经济功能区。
(2)二级功能区。
包括两种情形:
其一,在城市进展整体结构中地位高(城市中心或城市副中心),现状建成、计划项目多,进展相当做熟,但后续项目相对较少的楼宇经济功能区。
其二,在城市进展整体结构中地位高(城市中心或城市副中心),现状建设情形一般,但计划项目较多,区域范围内大型城市综合体等重要项目也较多的楼宇经济功能区。
(3)三级功能区。
包括三种情形:
其一,城市次级商业商务中心,现状建成、计划项目较多,区域范围内有大型城市综合体等重要项目的楼宇经济功能区。
其二,城市特色功能区,现状建设情形一般,但计划项目较多,区域范围内有大型城市综合体等重要项目的楼宇经济功能区。
其三,计划中的部份新城项目,现状建设情形一般,但计划整体规模较大,处于城市空间拓展的枢纽地域,其进展将影响杭州未来城市空间结构形成的楼宇经济功能区。
(4)四级功能区。
四级功能区主要包括一、二、三级功能区外的楼宇经济集聚区域,主要分为四大类型:
其一,未在一、二、三级功能区集聚范围之内的城市综合体。
其二,区级中心。
其三,各区其他重点区域。
其四,在一、二、三级功能区之外的地铁上盖物业,原则上归为四级功能区,但由于地铁上盖物业的特殊性,在深切研究的时候应作为一种特殊的楼宇经济功能区进行独立研究。
3.1.2空间结构计划
按照杭州市楼宇经济功能区的进展能级,结合总规肯定的城市进展结构与近期重大工程项目与计划,肯定杭州市楼宇经济进展整体结构为“两轴两核,六心十三区”,实现城市楼宇经济空间的有机增加、有序开发、持续进展。
(1)两轴──城市进展两大轴线。
杭州市楼宇经济进展的中心与重点区块应在城市进展轴线上,表现与城市一路进展的方向。
其一,城市进展轴:
南北向主城—江南城的进展轴线。
其二,生态进展轴:
东西向的钱塘江为轴线,实现南北与东西的和谐进展。
(2)两核──两个一级功能区。
“两核”即两个楼宇经济一级功能区,也是《杭州市城市整体计划(2001-2020年)》肯定的两个市级中心。
其一,旅游商业中心区:
主要包括现状中的庆春凤起沿线、武林商圈、湖滨商圈、城站吴山一带,楼宇经济项目进展较早、环境气氛成熟,楼宇经济项目的进展在必然程度上依托于本地繁荣的商业,但进展受到主城中心的交通限制,进展后备空间较小。
其二,中央商务区:
中央商务区包括西兴大桥与钱江二桥之间两岸临江地域,主要包括钱塘江北岸的钱江新城和南岸的钱江世纪城,承担行政办公、金融贸易、会议展示、文化娱乐、旅游服务等功能,是区域性商务中心。
(3)六心──六个二级功能区。
其一,黄龙板块:
高端商务集成,杭州市楼宇经济精品地块。
其二,城东新城:
结合浙江省规模最大的现代化综合交通枢纽中心建设,实现区域整体提升。
其三,下沙新城、临平新城、滨江新城、萧山板块:
别离为总规肯定的三大副城(下沙城、临平城、江南城)的中心区。
(4)十三区──十三个三级功能区。
其一,创新创业新天地、九堡板块、运河两岸商务区:
进展与计划中的城市次级商业商务中心。
其二,城西文教区、西溪板块和白马湖生态创意城:
为城市特色功能区,别离以电子信息、生态旅游与文化创意、动漫基地与SOHO为进展特色的楼宇经济区块。
其三,之江新城、湘湖新城、空港新城、江东新城、临江新城、塘栖新城、南湖新城:
处于城市空间拓展的枢纽地域的新城。
3.2.1楼宇经济功能区进展时序分析
楼宇经济功能区的进展,与道路交通、配套设施的建设密不可分。
以杭州市楼宇经济现状进展情形为基础,结合《杭州市城市综合交通计划(修编)》中关于市区三快网络(快速道路网、城市轨道网、快速公交BRT网),主如果城市轨道计划的内容,进行杭州市楼宇经济功能区进展时序分析。
(1)现状进展较好楼宇经济功能区:
即现状楼宇经济进展有必然基础,区位条件与交通条件较好的楼宇经济功能区,包括旅游商业中心区、黄龙板块、城西文教区和萧山板块。
(2)近期进展楼宇经济功能区:
2011年末之前,杭州地铁一、2号线正式通车,沿一、2号线地铁站点的各楼宇经济功能区的进展优先度急剧提升,将在近期实现快速进展,主要包括中央商务区(钱江新城和钱江世纪城)、城东新城、下沙新城、滨江新城、临平新城、九堡板块、白马湖生态创意城等七大楼宇经济功能区。
另外,创新创业新天地、运河两岸商务区和西溪板块处于城市快速路网交通节点,近期有大量重点项目推出,且其密度低、环境优、文化创意产业为特色的定位对大运量公共交通的要求不高,因此也属于近期进展的板块。
(3)中远期进展楼宇经济功能区:
湘湖新城虽在地铁1号线畔,但现状进展基础较薄弱,其旅游度假区尚待地铁通车以后聚集人气;而空港新城作为地铁1号线起点站,其打造临空型经济集聚群的高端化定位,需要一个较长的进展进程,将在中远期进展阶段形成规模。
另外,江东新城、临江新城、南湖新城、之江新城、塘栖新城等五大新城区位相对较偏,现状基础薄弱,应在中远期实现进展。
3.2.2建设进展导引
按照楼宇经济功能区进展时序,肯定楼宇经济功能区的建设进展导引(表2)。
(1)重点开发区域:
近期将重点进展的楼宇经济功能区。
(2)重点提升区域:
现状进展较好,但在产业、配套等方面相对滞后,需要进一步进展提升的楼宇经济功能区。
(3)存量整合区域:
目前进展相对成熟,企业入驻率高,招商量较小,近期建设量也较少的区域。
近期进展重点应为整合存量。
(4)进展潜力区域:
处于计划研究或前期基础设施配套建设阶段,且进展范围较大,基础偏弱,形成楼宇经济高集聚度所需时刻较长的楼宇经济功能区。
4分区楼宇经济空间进展框架(下城区)
国内大城市普遍采取“两级政府”的管理体制,楼宇经济进展的主体为各城区政府,因此,本文以杭州市下城区为例,成立分区楼宇经济空间进展框架,将市区楼宇经济空间布局计划落到实处,增强可实施性。
区块解析
考虑到一、二、三级功能区范围较大,在分区进展的层面操作性不强,因此以功能区在区内的主体部份为城区楼宇经济进展的主腹地块,便于城区政府实施。
结构拓展
下城区的现状进展情形较为复杂,南北不同较大:
南部的武林商圈是杭州市最繁华的商业地段,而城北的石桥等区域楼宇经济进展较为低端化,和城区进展不同较大。
虽然在市商业中心地段表现了较为明显的轴线进展的特征(即沿延安路、庆春路、凤起路、武林路进展),但就全区而言,轴线进展的模式功能辐射范围较小,难以带动中心区边缘之外区域的进展。
计划以组团进展为下城区楼宇经济进展的大体模式,形成下城区楼宇经济五大组团:
(1)武林组团:
以传统商贸商务为特征,组团内部表现沿延安路、庆春路、凤起路、武林路轴线进展的特征。
(2)和平会展组团:
以和平会展中心为核心形成的商务会展组团。
(3)体育公园组团:
以城北体育公园为核心形成的生态休闲组团。
(4)创新创业组团:
以创新创业新天地为核心形成的区级次中心组团。
(5)石桥组团:
以商贸物流为特色的组团。
项目建设
下城区现状楼宇经济项目建设类型以商务楼宇为主,商业楼宇、科研楼宇也占必然比例。
考虑到下城区楼宇经济以组团进展为主要进展模式,而商业楼宇在组团进展中有带动人气、推动先期开发的作用,因此应适当提高商业楼宇的比例。
另外,随着“20个新城,100个综合体”重大计划的推动,城市综合体的建设量也将稳步提升(图8)。
5结语
“楼宇经济”是最近几年来大城市进展的热点与主流方向。
它第一是一个经济学的概念,但作为其载体的楼宇的建设与进展又无可争议地属于城市计划的范围。
目前对于“楼宇经济”国内计划界仍处于理论研究的阶段,缺乏能够指导实践的计划。
本文结合杭州市楼宇经济进展的实际情形,构建了城市楼宇经济进展的量化论证和空间计划的体系,并将沿着这一方向不断研究和探索。
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