赢商网武清区域市场分析55pPPT格式课件下载.pptx
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住宅分为10个居住区;
3个工业区:
逸仙科技工业区、武清开发区、武清工业区;
2条带:
田园风光绿廊、运河风景区;
1个商贸圈:
从杨村火车站、建国道两侧延至老城区作为主要商贸服务带,前进道、泉州道至光明道为商场商贸服务带,两条道形成一个商贸圈。
中心区,工业区,工业区,工业区,运河风景区,田园风光绿廊,区域市场分析,第二部分,天津市市场,分析天津市2010年至今成交数据,武清区成交量占天津市总成交份额约14.2%;
从成交面积分析,武清区约占天津市总体比例13.85%。
从数据中了解,武清区销售情况对天津市总体成交量,尤其是在郊县项目中起到较大支撑。
区域市场发展迅速,武清成为市场成交主力,郊县市场,区域市场发展迅速,武清是市场成交主力,武清区市场成交量一直保持领先于郊县市场,2013年1月-11月成交面积55.58万平米,共成交套数53192套,约占区域1/3市场份额。
整体市场成交状况及分布2013年1-11月份,武清区总计成交土地129宗,成交面积5848671.7平方米。
其中,综合用地14宗,居住用地13宗,商服用地32宗,工业仓储用地69宗,批发零售用地1宗。
武清一级市场,2013年1月-11月,工业土地市场火爆。
下朱庄、开发区成为土地成交量领先。
武清区成交土地区域占比,成交土地主要来源于下朱庄,土地成交23宗,占比约18%;
开发区土地成交12宗,占比约10%;
汊沽港镇土地成交12宗,占比约9%;
武清区新城土地成交12宗,占比约9%;
王庆坨镇土地成交10宗,占比约8%,其余乡镇土地成交均未达到5%的占比。
武清一级市场,2013年1月-11月,武清二级市场,03年开始武清区房地产市场每年以惊人的速度发展,03年-08年武清区成交面积共1753664平米,08年因经济危机影响成交量下滑,但09年后均表现为成交强势反弹,价格稳步提升;
09年-2011年武清区市场实现成交3473447平米,(09-2011年)仅用三年时间即超过(03年-08年)成交面积1.98倍。
2012年受市场政策调控影响成交面积呈小幅下滑趋势,全年成交量1163736平米,进入2013年后稳步回升,截至13年11月成交1748685平米。
成交均价方面,武清区市场由于整体基数较低,08年市场低谷期区域价格回落至3500元/平米左右,进入09年后稳步回升,目前在6783元/平米左右小幅波动。
2003年-2013年武清商品房走势,武清二级市场,分析2003-2013年成交面积,共销售76964套,其中90-120平米户型受关注度最高,销售占全部面积48.34%,其次成交量较高的是70-90平米户型,销售占比约23.01%;
从销售情况中看出,144平米以上大面积产品及70平米以下小户型在当地市场销售较不理想。
武清二级市场,2013年新增户型二室居多为12401套,而2013年武清区客户购房对户型面积的需求无较大差异,截至目前主力户型仍以90-120平米为主,占比为45.5%,其次是70-90平米户型,占比为25.9%;
50平米以下小户型及144平米以上大户型,成交量所占市场份额较小;
截至目前,存量最多为二室户型,剩余13185套,此外三室户型剩余7525套,其余户型存量均不足1200套。
2013/1-2013/11主力供求情况,成交面积占比,90-120平米户型为成交主力,四室以上及一室备受冷落。
区域市场小结,在天津市新城规划的影响下,武清区房地产市场在03年还在缓慢发展进程中,而09年伊始房地产市场销量逐年攀升进入新的增长高点,仅09-2011年三年期间,实现成交面积3473447平米,与之前六年发展相比,仅用三年时间即超越1.98倍,达到历史峰值。
2010年-2013年武清区成交面积约占天津市总体比例13.85%,武清区为天津市房地产发展起到积极推动作用,其快速发展已成为郊县中成交主力2013年武清区新增户型以90-120平米二室产品为主,这与当地客户购买需求相符,二室户型成为当地主力户型亦在情理之中,成交占比为45.5%,此外70-90平米户型也较受市场青睐。
土地成交情况,武清区已放缓对居住用途的土地供应,2013年全区土地成交为以工业为主要用途,按用途划分,出让的工业土地主要集中在汊沽港镇及开发区,居住土地以下朱庄为主要成交区域。
重点项目分析,第三部分,17,下朱庄乡,梅厂镇,曹子里镇,武清城区,黄花店镇,石各庄镇,汊沽镇,重点项目分析,重点项目分析,TOP20,武清区2013年销售排名榜,重点项目分析,重点项目分析,典型案例分析,总体规划由低密度、花园洋房、小高层住宅板块、文体教育板块、商业金融板块、医疗卫生板块、城市公园板块和市政设施板块等六部分共同构成,建筑风格设计由西班牙、南法、英伦、瑞士和意大利五种欧洲代表风格共同组成,项目总占地面积298公顷,总建筑面积约300万平米,综合容积率1.0,整体绿化率超过40%,分区居住组团地块12个,总体开发周期5年左右,未来将可容纳5-10万人口居住。
首创国际半岛-鸟瞰图,项目名称:
首创国际半岛开发商:
首创置业代理商:
北京金网络房地产经纪有限公司占地面积:
2900000平方米建筑面积:
229741平方米容积率:
1.10绿化率:
40%产权年限:
70年户数:
当期户数212户产品形式:
联排、独栋、洋房、高层、公寓销售情况:
2013年11月9日加推1-5号楼联排别墅(地上三层),主推户型面积180-230平米,对外报价11500元/平米;
小高层在售,主推面积81平、85平,报价6000元/平米。
实际成交均价:
别墅均价10175元/平米高层/小高均价6332元/平米,首创国际半岛,首创国际半岛,截止11月,首创国际半岛凭借产品优势及较高的性价比位列武清区销售榜首。
2013/1-2013/11共成交808套,成交面积114124.1平米,总成交额100065.43万元。
成交户型以二室为主,共成交485套,占比约60%,此外四室户型成交量较高,共成交242套,占比约30%。
项目整体成交情况,按产品划分成交情况,首创国际半岛,墅类产品从2013.1月即显现出厚积薄发的势头,2-3月受春节影响销量较低,今年销售高峰出现在4月、10月、11月,成交价格较平稳,别墅共成交339套,成交均价10175元/平米;
2013.7加推高层、小高层产品,也取得了较理想的业绩,7-11月共成交469套,成交均价6332元/平米。
成交客户区域,首创国际半岛,分析成交客户区域,别墅、高层,以及小高层主力购买客户群为北京客户,北京客户约占88%以上。
首创国际半岛,2013/1-2013/11共新增产品1800套,总面积227336.7平米,新增70-90平米为主力户型,占比约63%。
目前存量共1058套,面积135281平米,存量产品以70-90平米为主,占比约73%,其次180-250平米联排户型占比约21%。
保利海棠湾,保利海棠湾是保利地产在天津打造的第一个高端别墅产品。
保利海棠湾位于武清区的文化、政治中心,紧邻英华国际学校和栖仙西区。
项目总占地15.4万平米,总建面27.8万平米,绿化率高达40%。
整体规划由联排别墅及板式高层组成,户型面积220-280平米。
保利海棠湾,项目名称:
保利海棠湾开发商:
保利地产占地面积:
154000平方米建筑面积:
278000平方米开盘时间:
2013.11.23第七次加推入住时间:
高层:
82-86号楼高层已入住,90号楼2014.5.31高层入住容积率:
1.8绿化率:
当期户数2100户产品形式:
联排、高层销售情况:
高层25层到顶,目前剩余100平米(二室)以上户型,未开盘价格未定。
联排主推300370户型,赠送最大288平米院,带车位、地下室。
起价9000元/平米,报价12000元/平米左右。
联排均价10253元/平米,高层均价6898元/平米优惠:
高层全款93.5折,贷款95.5折,保利海棠湾,保利海棠湾为武清区销售亚军,截止2013/11,共成交887套,成交面积109669.6平米,总金额79056.983万元;
销售较好的以高层产品为主,面积90-120平米占主力,共成交423套,占比约47.69%;
其次120-144平米共成交211套,占比约23.79%。
项目整体成交情况,保利海棠湾,按产品划分成交情况,保利海棠湾联排产品成交仅为34套,均价10253元/平米;
高层产品为该项目主力产品,共成交853套,成交均价6898元/平米。
成交客户区域,保利海棠湾,分析成交客户区域,高层客户以武清当地居民为主,占比约42.91%,北京市客户占比约28.37%,河北省客户占比约13.72%,天津市客户关注度不高,购买客户不足5%;
别墅成交客户以武清当地居民为主,占比约76.47%。
保利海棠湾,2013/1-2013/11共新增产品920套,总面积109435.76平米,新增90-120平米为主力户型,占比约49.67%。
目前存量共581套,面积98884.69平米,存量产品为144-180平米大户型为主,剩余252套,占比约43%。
孔雀城,凤河孔雀城位于北京市国贸东南40公里处,行车时间40分钟;
北临北京市通州区,属于京津塘高速公路中心位置,廊坊出入口处,距首都国际机场60公里,距拟建中的首都第二国际机场30公里,从项目沿京津塘高速公路到北京、天津、首都国际机场、天津港都不超过一个小时,名副其实的“半小时进京下卫,一小时上天入海”。
孔雀城,项目名称:
孔雀城开发商:
天津幸福基业房地产占地面积:
172666平方米建筑面积:
170000平方米开盘时间:
2013.11.16第2次加推入住时间:
2015.7容积率:
1.1绿化率:
当期户数1582户产品形式:
多层、高层销售情况:
加推23层到顶高层72、73号楼,主推80-98平二室三室,5500元/平米起;
6层到顶电梯洋房60号楼,主推90-150平三室四室,报价均价7300元/平。
在售中环庭堡户型报价10000-12000元/平米,面积为235-260平米,赠300平院,80平地下室,14平露台,车库车位。
双庭堡户型面积为235-255平,9米挑空,赠院、车库车位、露台。
美庭堡户型为182-195平米,独立入户,赠院、车库车位、多重露台。
悦景堡户型面积为90-150平米,一梯两户,客厅面宽约4.4米,赠送南侧露台。
优惠:
全款97折优惠,贷款99折优惠。
实际成交:
别墅10738元/平米,洋房7084元/平米,高层5394元/平米,孔雀城,孔雀城为武清区销售季军,截止2013/11,共成交962套,成交面积105325.7平米,总金额74972.1192万元。
销售较好的以高层产品为主,面积70-90平米占主力,共成交446套,占比约46%;
其次90-120平米共成交331套,占比约34%。
项目整体成交情况,孔雀城,2013年6月推出别墅产品,从图表中看出别墅成交较平稳,共销售128套,成交均价10738元/平米;
2013.8加推洋房,洋房成交200套,成交均价7084元/平米;
高层产品9-11月共销售634套,成交均价5394元/平米。
按产品划分成交情况,孔雀城,成交客户区域,北京客户为别墅主力购买群体,约占59.38%,此外是河北省客户,占比约20.31%;
购买洋房主力客户仍以北京客户为主,占比约41%,河北省客户占比约12.5%;
北京客户购买高层占比约27.5%,河北省客户占比约15.2%。
孔雀城,2013/1-2013/11共新增产品1356套,总面积148286.4平米,新增产品以70-90平米及90-120平米为主力户型,以上主力面积占比已超过约90%。
目前存量共390套,面积42272.67平米,本年存量产品主要集中在70-90平米,存量产品以70-90平米为主也在情理之中,剩余229,占比约58.72%。
盛世天下,盛世天下地处武清城区核心位置,位于雍阳西道与泉达路交口,交通便利,距离佛罗伦萨小镇仅需5分钟车程,周边配套齐全,距离武清人民医院较近,周围多所中小学及高校。
产品以高层、别墅为主,户型多元化,选择空间较大。
盛世天下,项目名称:
盛世天下开发商:
奥克斯地产代理商:
易居中国占地面积:
263791平方米建筑面积:
516865平方米开盘时间:
2013.8.1第6次加推入住时间:
2013年10月(现房销售)容积率:
40.4%产权年限:
当期户数3612户产品形式:
联排、高层/小高、商业销售情况:
高层主推87-136平米两居、三居户型,均价7300元/平,高层顶层为跃层面积150-170平米;
联排别墅产品户型面积在301-388平之间,均价10000元/平米。
95折优惠实际成交:
联排9612元/平米;
高层/小高均价7352元/平米;
商业均价13100元/平米。
盛世天下,盛世天下2010年7月首次开盘,截止2013年11月,共成交3336套,成交面积392417平米,销售金额300773.9元。
分析销售价格(全部产品)2010年开盘均价8918元,2012年以价换量取得良好业绩,成交均价不足7000元。
2013年逐渐进入准现房销售期,全盘均价比2012年每平提升750元,从销售情况来看价格虽有提升但因现房销售,客户抗性较小,2013年销售业绩排名武清区第四位。
合计,历年销售情况,盛世天下,2013/1-2013/11盛世天下共成交831套,成交面积101329.8平米;
成交主力户型90-120平米,占比约47.05%,次主力户型120-144平米,占比约27.44%,面积较大的联排产品250-400平米,凭借较高的性价比销售占比超过6%。
按产品划分成交情况,盛世天下,按产品划分成交情况,别墅产品成交54套,均价9612元/平米;
高层/小高成交755套,均价7352元/平米;
商业成交22套,均价13100元/平米。
盛世天下,成交客户区域,该项目成交客户以地源性为主,分析商业、别墅、高层成交客户,武清当地居民占50%以上;
外地客户关注度较集中在高层产品,别墅成交客户以天津当地为主。
龙湾城,龙湾城坐落在京津黄金走廊沿线的武清区下朱庄街,距北京五环70公里,距天津外环仅8公里,距京津高速公路仅1公里,临近京津城际铁路武清站,京津快速路、西北半环快速路。
龙湾城占地12000亩,其中一期500亩,分为“澜府”和“礼域”两个组团,建筑面积40余万平方米,联排别墅、花园洋房、电梯洋房、高层、小高层等产品形式一应俱全,户型面积区间丰富。
龙湾城,项目名称:
龙湾城开发商:
天津龙湾置业占地面积:
8004000平方米建筑面积:
407819平方米开盘时间:
2013.11.16第7次加推入住时间:
别墅现房,多层2014.10交房容积率:
1.2绿化率:
45%产权年限:
当期户数3328户产品形式:
多层、高层、联排销售情况:
在售联排主推245平米(地上3层地下1层,赠前后60平米院),均价10000元;
11月16日加推4、5、6号楼电梯洋房,8层到顶,报价7300元/平,主推64、81、90、97平米。
前期龙盛园1、2、3、7、8号楼在售,主推64、81、90、97平米户型,首层带有小院报价7500元;
高层仅有145平米以上大户型在售,对外报价8000元/平。
全款优惠96折,贷款优惠98折,龙湾城,2013/1-2013/11龙湾城共成交753套,成交面积84781.8平米;
成交主力户型90-120平米,占比约63.21%,次主力户型120-144平米,占比约19.79%。
项目整体成交情况,按产品划分成交情况,龙湾城,别墅产品成交43套,均价10338元/平米,高层/小高产品成交31套,均价6469元/平米,洋房产品为该项目主力户型,成交679套,洋房均价7520元/平米,龙湾城,成交客户区域,该项目购买客户主要集中在北辰区、武清区、天津市内六区,此外外省市客户集中在河北省、河南省、黑龙江、山东、北京、山西。
主力产品为洋房,成交客户所在地为北辰区域约占19.9%,市内六区客户约15.6%,武清区客户约10.3%,外省市河北省客户占比约13.8%。
龙湾城,2013/1-2013/11共新增产品672套,总面积72530.85平米,新增产品以90-120为主力户型,占比约50%,此外120-144平米、144-180平米大面积户型新增总和超过33%;
目前存量共417套,面积56760.3平米,目前存量产品主要集中在90-120平米、120-144平米户型产品,剩余存量超过50%。
总结2013年武清区土地成交129宗,其中成交土地用途以工业用地为主,共成交69宗,占比约53%,商服用地成交32宗,交占比25%,纯居住性用地成交仅为10%,综合性用地成交11%,从土地成交情况分析区域内逐渐放慢对住宅市场开发,向工业、商服用地方向转型;
武清区项目数集中在杨村、下朱庄、以及京津公路延长线上市,受关注度较高的户型为90-120平米,其次为70-90平米,50平米以下小户型及144平米以上大户型,成交量所占市场份额较小;
区域内各项目产品线丰富,选择性较大,且容积率较低,居住舒适度高,绿化率高,片区内以期房、准现房为主。
如孔雀城项目有联排、洋房等户型,低密、舒适性高,产品推出后引发较大市场关注度;
从成交客户区域分析,由于武清在京津走廊上,优质的产品和较低的价格吸引了大量的北京客户在此购买,此外较多外地客户因子女上学或希望个人落户天津所以对蓝印有需求,武清众多地产项目也给外省市客户提供充足的选择机会,外省市客户购房也增加了投资性购房的比例;
武清当地客户购买以刚需改善型为主,且有部分武清当地客户因土地征收购买商品房,这类客户购买产品以过渡为主,投资为辅,所以当地客户置业更注重社区周边的生活、教育、医疗等配套设施。
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