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而考虑到近期出台的“粤五条”中提到,“增加中小套型普通商品住房供应”,受访的发展商纷纷表示,面对庞大的“刚需”市场,他们早已做好开发中小户型产品的准备。
不过,他们也坦言,尽管近年来在土地出让问题上,“限地价、竞房价或竞配建保障房”的方式确保不会拍出地王价,但羊毛出在羊身上,发展商投在竞配保障房的成本,最终还是会转嫁在房价上。
“我们也想把项目客户群锁定在‘刚需’买家,但倘若开发成本高,必然迫使我们提高房价,而这对于项目定位而言,却也是非常尴尬的。
”
1.2广州天河路拟打造四大功能区太古汇定位国际精品区(来源:
南方都市报)
去年7月天河区经贸局就《天河路黄金商业带整体策划》编制向全球公开招标。
昨日,天河路商会有商家透露,招标已初步“相中”一家国际五百强公司的设计方案,方案建议将天河路分为四个功能区打造,初稿将在4月2日经过专家评审。
据透露,方案提到的四个功能区分别为:
以购书中心为核心、包含维多利广场、广百中怡店、天河体育中心,定位文化商业区;
以天河城和正佳广场为中心,定位核心商业区,限制百货的发展,引进快时尚和国际级品牌专卖店;
壬丰大厦以东到岗顶,定位潮流基地,包括时尚潮流商品和电子数码产品;
万菱汇、太古汇高端商场定位国际精品区。
1.3年内6个购物中心将扎堆开业广州商业地产泡沫剧增(来源:
羊城晚报)
新国五条收紧住宅调控,进一步刺激资金流向商业地产投资,第一太平戴维斯发布数据显示,一季度广州核心商圈租金环比降1.9%
第一季度广州核心商圈竞争白热化,平均租金环比下降1.9%,较去年同期下降1%,预期租金继续下行压力大。
然而与此同时,“新国五条”收紧住宅调控,进一步刺激商用投资市场,商业地产或出现过量供应。
第一太平戴维斯发布数据显示,2013年第一季度,广州市优质购物中心首层平均租金为701.8元/.月,环比下降1.9%,同比下降1.0%。
分析显示,零售物业供应集中放量明显加剧了广州市零售市场的竞争,持续压抑优质零售物业租金的上升势头,同时供应的集中放量加剧了市场竞争,降低了业主的议价能力,经济环境的不明朗也影响到了零售商家的扩张需求。
据了解,在今年接下来的三个季度,广州市将有6个大型购物中心开业,新增供应量达65.8万。
该机构预测,随着供应量的持续增长,供求关系出现失衡,将导致商业成交均价下滑。
“开发商急需消化库存,价格因此会出现轻微下滑。
而不断升温的竞争将持续对零售物业的租金施加向下的压力,压抑广州市零售物业的增长势头。
”
中短期内,广州零售物业的租金水平可维持平稳,但空置率将会上升。
商业地产泡沫恐招致调控
记者注意到,随着中心城区可开发的面积日渐减少,更多的开发商把发展的重心放在了新兴区域。
在未来的新增供应当中,超过80%的零售商业面积位于番禺区,无疑将极大地推动该区域零售市场的发展,但一下子是否过快过滥?
对于商业地产的爆发式增长,业界一些房企已审慎起来。
富力地产董事长李思廉就表示,在某一区域过密地聚集多个超大型商业综合体,会超出其承受能力。
第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄接受羊城晚报记者采访时指出,“新国五条”继续收紧住宅限购政策,对于开发商来讲,会更加重视开发商业项目,商业地产的过量供应,供过于求必然导致空置率的上升。
在李思廉看来,在中国内地发展商业地产比住宅地产难度更大,这是因为企业投放在商业地产的人、财、物都更多,而且中国资金成本目前不便宜,银行贷款年限也不够长,如果一个企业自持太多商业物业,资金压力相当大。
林木雄也提醒,投资商业要适可而止,虽然目前商业地产方面没有具体的调控政策出台,但是,随着投资热潮慢慢升温,“一旦出现过热,国家一定会出台政策调控商业地产。
2013年2至4季度新增购物中心
项目位置建筑面积(㎡)
高德置地四季Mal·
l冬天河100000
花城汇(三区)天河25000
永旺梦乐城番禺170000
番禺万达广场(番禺190000
荔园新天地(首期)番禺60000
圣鑫商业广场番禺113000
日前,美国《福布斯》杂志网站报道,麦肯锡咨询公司最新发表的报告显示,在中国的零售支出中,约有5%到6%来自“电子零售”,而美国的这一比例为5%。
受益者包括XX、持有阿里巴巴22%股份的雅虎等。
这对中国最大的购物中心运营商以及持有这些身价亿万物业的开发商意味着什么?
北京仲量联行物业管理服务公司的最新报告指出,设在购物中心的电子商店未来将让位于主要经营餐饮娱乐项目的零售商。
这家跨国房地产咨询公司指出,电子商务的崛起表明,更多的购物中心需要把重点放在餐饮娱乐上,同时减少电子商店等其他商店的占地面积,因为这类商店面临来自网上销售的激烈竞争。
这也意味着购物中心需要重点提供在网上不容易找到的特殊时尚品。
仲量联行认为,电子商务和实体商店将继续共存,电子商务并不意味着购物中心的终结,但中国购物中心必须转型。
二、发展商动态
2.1汇力基金38亿投建中山世贸中心430米高度直逼广州西塔(来源:
中山日报)
继209米高的利和广场后,430米的超高建筑计划在未来中山崛起。
作为今年中山3·
28主城区招商的一大重要项目,汇力基金日前宣布,拟投资38亿元于东区白沙湾打造名为“中山世贸中心”商业综合体(中山IFC),楼高达430米,建筑层数为99层,建成后有望为中山最高的商业建筑,高度直逼广州国际金融中心(广州西塔)。
有业内人士表示,白沙湾片区作为中山岐江新城的重点规划片区,目前的土地储备量确实在城区范围数一数二,政府“东拓”城市规划中早已将其定位为东区全新延伸区域。
至于规划能否兑现,相信未来仍需取决于中山发展总部经济的实际情况而定。
多年来,白沙湾作为东区一块偏重于制造业的“大工场”,即便在与主城区交通距离日益缩窄的情况下,城市化建设依旧处于相对缓慢的状态。
不过,2011年广东省政府提出了中山在“十二五”期间建设“粤港澳台总部经济区”的战略定位。
其后,2012年中山首次提出了将打造横跨东区、石岐区、港口、火炬开发区的“岐江新城”概念。
而东区白沙湾作为岐江新城的重要开辟部分,在今年的“3·
28”招商中也被摆到了较为重要的位置——打造总部经济区。
而事实上,早在本次“3·
28”汇力基金宣布在白沙湾斥资38亿元打造430米高的中山世贸中心前,在去年8月份,汇力基金已经宣布分三期、在东区白沙湾投资200亿元打造总部经济区,同时与岐江新城、翠亨新区的规划形成连接。
据介绍,这200亿元投资采取有限合伙制,由具有央企背景的中国房地产开发集团(中房集团)控股。
作为国内最知名的房地产开发企业之一,中房集团的业务范围包括了商品房、保障房、土地开发,物业管理、资产管理等几大范畴,业务范围基本上已覆盖全国所有省份。
当中,本次计划打造的“中山世贸中心”商业综合体,楼高达430米,建筑层数为99层。
与毗邻已经落成、位于珠江新城的全国第六高建筑的广州国际金融中心相比,其整体高度仅比后者低出7.5米。
可见,如果中山世贸中心的规划能够兑现,那么未来其不但会成为中山最高的建筑,而且也会进入全国十大高层建筑的行列。
未来取代209米高的利和国际广场、成为中山城市商业地标的可能性也非常大。
与此同时,由汇力基金投资的世贸五星级酒店、国际会议中心、世贸商城、5A级世贸写字楼等也将在5年内陆续在白沙湾片区内建成,建成后可同时容纳600多家企业进驻。
目前,整体规划的报建已经通过。
根据《广珠城轨中山站片区控制性详细规划整合》,中山站片区位于中山市东部组团与中心组团交界处,距中心城区约4公里,规划范围东起沙边村、烟囱山,西至长江路,北临石岐河,南抵孙文东路。
未来5至8年,广珠城轨中山站片区将成为中山市东部门户地区,形成一个以商贸、居住为主导,以快速轨道交通为依托的具有岭南水乡特色的现代化生态新城。
而目前规划的白沙湾片区正好位于其中。
200亿元的总部经济投资规模,放在国内一线城市也算得上是一笔大型投资。
尤其对于中山这种2007年起才开始提出打造东区CBD的中小城市而言,汇力基金的拟投入超过了中山现有在建、在售、在运营的单个商业项目。
据记者统计,以目前中山写字楼最密集的东区中山路、博爱路一带为例,包括利和广场、盛景尚峰一二期、颐港商务中心、宏宇大厦、弘业ICF、大东裕、远洋INPARK商业中心在内的多个项目,其公开的投资总额基本在150亿元左右。
如果加上东区医院、顺景商业大厦等其他几大拟建写字楼项目,其投资总额未来有可能达到200亿元左右的水平。
因此不难看出,目前单是白沙湾片区的总部经济开发金额,基本上已经达到了东区现有甲级写字楼的投资总和。
正因如此,未来如何消化这些激增的商业体量,成为了非常现实的一个问题。
在今年的中山两会上,市城乡规划局局长张珂曾公开表示,目前中山主城区的商业综合体已不少,不少镇区还“蠢蠢欲动”,建议开发商在投入时注意市场饱和的问题,从全市层面来看待商业综合体,统筹发展。
张珂称,现在不少镇区都试图建商业综合体,而且开出优惠条件非常高,比如一些镇区对开发商承诺,项目报建费、超容费市里返还给镇区的部分,镇区返还给开发商。
这个优惠力度是城区没法给出的。
而城区与镇区相互之间的写字楼“开发竞赛”,其所产生的消化问题在现阶段来说是可以预示的。
“中山发展总部经济,目前其落户的大多是大企业在中山的业务分支机构,严格上不算是真正的企业总部,这与广州、深圳等一线城市还是有区别的。
这也决定了中山写字楼开发量一定要与城市经济发展程度相匹配。
否则供过于求的情况在未来数年会陆续有所体现。
”业内人士植建军早前表示。
据了解,"
岐江新城"
概念是在2012年上半年首次提出,之前曾提出过白沙湾总部经济区的概念,岐江新城是升级版,规模也有较大升级。
由于岐江新城的规划仍未敲定,所以边界也未划定。
南都记者获悉,"
规划面积在2000公顷左右,未来大致范围是城轨中山站和城轨中山北站之间大片区域,东区、港口、火炬开发区的交会区。
据市规划局相关负责人介绍,岐江新城的重点是发展高端服务业,整合招商资源,吸引高端产业进驻,总部经济是其中重点,同时发展金融商务、中介咨询、商贸展销等生产性服务业。
同时,也将积极布局多项重大基础设施和公共服务设施,全面提升城市的公共服务能力。
通过打造岐江新城,提高中山市中心城区首位度,为中山未来发展注入活力。
2.2碧桂园广州荔湾、南沙建两大城市综合体总投资400亿(来源:
赢商网)
碧桂园将在广州投资两个大型城市综合体项目,总投资额达到400亿元。
在“新广州·
新商机”2013年重大项目投资推介会上,碧桂园和广州政府正式签约建设碧桂园荔湾区城市综合体以及碧桂园南沙明珠湾区商贸项目。
而碧桂园集团董事局主席杨国强表示,希望打造全世界独一无二、最大的城市综合体项目。
碧桂园本次在广州投资商业地产可谓大手笔,单是碧桂园荔湾区城市综合体项目投资就达到300亿元。
据了解到,碧桂园荔湾区城市综合体将建设集商业、办公、居住、旅店、展贸、餐饮、会议、文娱和交通等于一体的多功能的城市综合体。
而位于广州南沙区是碧桂园明珠湾区商贸项目总建筑面积约100万平方米(不含地下室),包括大型酒店、大型商业建筑写字楼等,投资100亿元。
碧桂园集团董事局主席杨国强在2013年重大项目投资推介会上致辞
杨国强在2013年重大项目投资推介会上的致辞表示,在一块优质土地上,建设一个包括商业、写字楼、购物、居住于一体的综合体,打造成“人间乐园”一直是他的梦想。
而为了实现杨国强的梦想,碧桂园一直在是否进入商业地产开发大型综合体方面进行研讨。
而在2012年度业绩报告中,碧桂园也称,正在寻找良机,欲打造集普通住宅、写字楼、旅游地产、商业为一体的综合体产品。
事实上,就在不久前的3月21日,碧桂园与四川西昌市签约,将投资60亿元打造西昌首个城市综合体——南山旅游度假区。
据悉,该综合体规划总占地为141.22公顷(包括水域面积),城市建设用地面积为136.36公顷。
建成后的南山旅游度假区将是一个以高尚社区为依托的文化休闲旅游区。
按照产城一体、宜居、宜商、宜业的理念,该度假区涵盖高尚居住度假社区、高雅文化交流展示区、高端企业商务会所区、多彩活力旅游区4方面功能。
在这之前,碧桂园一直以高端、精品洋房和别墅为主,同时擅长“城市级配套”。
在大部分新项目中,碧桂园都建造星级酒店、社区商业、学校等综合配套,希望在最短时间内给业主提供完整的居住生活解决方案。
据了解,在碧桂园凤凰城、时代城、欧洲城等系列住宅项目中,大部分都规划有社区商业,以街区或商业广场的形式,建筑面积约在3-5万平方米。
如在碧桂园·
时代城中,就一至四层的一站式购物中心,建筑面积4万平米,引进各大型超市和时尚名店。
目前,碧桂园也已经和华润万家有限公司、百胜(中国)投资有限公司签署全国战略合作协议,进一步完善商业资源配套。
2.3番禺万达广场12月13日开业万达儿童天地、GAP首入广州(来源:
继2010年白云万达广场开业后,万达集团在广州的第二个项目“番禺万达广场”也将于2013年12月13日正式开业。
在3月28日举行的番禺万达广场招商发布会上,据了解到,万达百货、万达影城、华润万家、大歌星KTV、大玩家、万达儿童天地、江山酒家、大型家电连锁等八大主力店已落户。
此外,优衣库、GAP、H&
M、MANGO、丝芙兰、广州蕉叶、热风等品牌也签约入驻,值得注意的是,万达集团旗下又一自有品牌“万达儿童天地”华南首店也将落户番禺万达广场,而快时尚品牌GAP番禺万达广场店也是其在广州的首店。
万达儿童天地、GAP首度落户广州
番禺万达广场于2011年5月动工,位于番禺万博中央商务区,总投资50亿元,占地约6.7万㎡,规划总建筑面积51.15万㎡,其中购物中心面积达18.87万㎡,写字楼和公寓面积占20.6万㎡,外围商铺面积2.76万㎡,规划停车位3000个。
该项目从开建到招商开业共计18个月,延续了2012年以前拿地开建“18个月开业”的万达速度。
据悉,这也是最后一批“18个月开业”的项目,2012年以后拿地开建的万达项目开发周期已改为“24个月”。
据了解,番禺万达广场位于万博商务区核心,周边有万博商业中心、海印又一城、长隆欢乐世界等知名项目,广州多条地铁在此交汇,七号线鹤庄站更是将与万达广场无缝对接,在交通上占据了极大的优势。
此次,除了八大主力店外,番禺万达广场也引进了一批知名品牌,除了优衣库、GAP、H&
M、MANGO、ESPRIT等知名快时尚,还有丝芙兰、屈臣氏、GXG、MO&
CO.、CK、热风等国际知名品牌进驻。
据据了解到,相较于其他快时尚,GAP此次进驻番禺万达广场是其首入广州。
作为来自美国的快时尚巨头,GAP直到2013年才开始进军华南地区,1月份刚在深圳开出两店。
万达集团新打造的零售新业态“万达儿童天地”将首次在华南亮相,首次落户番禺万达广场,面积达3000平米。
这也是继万达百货、万达影城、大歌星、大玩家等自有品牌之后,万达集团再次发力零售业。
同样作为主力店的万达影城也将在番禺万达广场开出全广州最大的IMAX巨幕荧屏。
与儿童业态、影院、快时尚一样,作为购物中心极具吸客能力之一的餐饮,也是此次番禺万达广场极欲打造的特色之一。
据据了解,番禺万达广场将在三楼打造“舌尖上的万达”,目前已有星巴克、必胜客、肯德基、麦当劳、汉拿山、广州蕉叶、九毛九、大家乐的知名餐饮进驻,江山酒家更是以主力店的形式进驻,将共同打造以岭南美食、东南亚风味为主的美食天地。
据据从发布会上了解到,目前全国已有66个万达广场开业,预计到2014年底,全国已开业的万达广场将达到110座,排名全球第一。
据万达集团总裁助理兼运营中心常务副总经理、综合管理部总经理陈德力介绍,华南地区将成为万达集团未来重点战略区域,而广州将重点开发。
而这也从万达董事长王健林最近的言论中有所体现。
显然,王健林此刻正准备在广东省内下一盘大棋。
在去年的3月份,王健林面对媒体曾说将投资300亿在广州建五个万达广场。
3月28日,万达集团董事长王健林在出席2013年广州重大项目招商推介会时表示,万达将在萝岗、荔湾、从化、南沙再建4个万达广场,在花都投资建设万达城,加上之前已落地的白云、番禺、增城项目,万达在广州的项目将达到8个。
王健林同时表示,万达集团计划在未来5-8年在广东投资30个项目。
同时,在27日“东莞市政府与大连万达集团有限公司战略合作框架协议签约仪式”上,王健林再次表示,除了目前在建的两个项目(长安万达广场、东城万达广场)外,万达集团还计划在厚街、虎门、大朗、万江等镇街至少再建设三个万达广场,投资总额预计超过150亿元。
王健林前后的两次表态,不仅正在验证此前关于“广东建30个万达广场”的说法,更是透露万达集团华南战略正进入实战阶段。
看来,这次,王健林真的要挥剑南下,广州商业地产正将上演“狼来了”。
2.4广州白云百信广场拟新建商业综合体总面积约15万㎡(来源:
位于白云区广花路的百信广场将新建一座大型商业综合体,楼高28层,裙楼为商业、餐厅和电影院,并新增933个停车位。
项目昨日起开始环评公示,公众可向环评单位反映意见。
据悉,白云区百信广场四至六期改造项目(5号地块)位于白云区广花路西侧新市松岭原广州广播设备厂,项目规划总用地面积为28388.3平方米,总建筑面积147509平方米,其中计算容积率建筑面积87916平方米,商业面积87916平方米,地下面积59593平方米,综合容积率3.76%,总建筑密度43.8%,绿地率25.6%。
2.5广州番禺荔园新天地一期工程顺利封顶预计10月试运营(来源:
4月8日上午10时18分,历时5个多月的紧张施工,由荔园地产投资建设的大型商业综合体项目荔园新天地一期已顺利封顶。
荔园新天地一期面积约7万平方米,项目一期定位为广州首席休闲餐饮娱乐中心即为我们所倡导的生活方式中心。
其中主力店面积将超过总建筑面积50%,餐饮、娱乐、购物业态的面积各占30%左右,超30家餐饮商家同场经营,共创畅旺人流,项目提供超过2500个免费停车位,其中近1000个车位为地面停车车位,充分满足驾车人士购物娱乐需求。
目前项目一期主力店的招商工作已经完成,法国迪卡侬运动专业超市、德国麦德龙超市、金逸国际影院、香港百乐门宴会厅、孩子王、好乐迪KTV等主力店的面积已占一期总出租面积的55%,大量主力店的同时进驻将有效缩短项目的培育周期,加上优衣库、SASA、金宝贝、麦当劳、COSTA咖啡、汉堡王、汉拿山、和民、满记甜品、仙踪林等二十多家商户的先后进驻,项目一期招商率已过7成。
打造最好的商业平台,是荔园新天地矢志不渝的追求。
在空间设计上,全面顾及商家打造品牌的需要,以将近1公里的项目展示面,为商家提供有效的品牌展示,让商机无处不在;
再配合大空间,大广场等大手笔设计,独享7米层高的一楼商铺,5.5米的超宽无柱走廊设计,7米净高可延开100席的豪华空中宴会厅,超2000平方米的超大中庭,13米净高的巨幕影院将给消费者带来独特的空间享受,独有的超大露台,更让消费者在购物之余,尽情呼吸室外自然清新空气,尽享心旷神怡的畅快。
荔园新天地继去年迪卡侬、麦当劳汽车餐厅、冒险岛儿童乐园火爆开业之后,第三家世界500强企业麦德龙超市已于今年2月28日进场装修、预计7月25日开业,5月香港百乐门喜宴、金逸电影院,6月孩子王、好乐迪KTV等主力店将陆续进场装修,在第一太平戴维斯、戴德梁行等专业地产顾问服务公司的共同努力下,预计10月份荔园新天地将具备试运营的条件,计划年底整体开业。
三、商家动态
3.1广州最大IMAX巨幕放映厅将落户番禺万达影城(来源:
第一商业网)
将于今年12月底开业的番禺万达广场3月28日举行招商大会,记者从会上获悉,华润万家、优衣库以及首次进入广州的GAP等200个知名品牌将进驻。
最受市民关注的是,番禺万达影城将拥有广州最大的IMAX巨幕放映厅。
3.2新一佳超市、中影烽禾影城进驻广州永泰站生活广场(来源:
东莞信息港)
记者昨日获悉,广东省流通龙头企业,是国家重点培育的二十强商业企业的新一佳超市已经进驻永泰站生活广场。
据悉,新一佳超市进驻永泰站生活广场,定于今年5月正式开业,届时该超市营业面积达4000平方米。
君华地产集团商业地产部
2013年4月25日
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