北京市房地产市场分析总结.docx
- 文档编号:4339362
- 上传时间:2023-05-07
- 格式:DOCX
- 页数:16
- 大小:28.89KB
北京市房地产市场分析总结.docx
《北京市房地产市场分析总结.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《北京市房地产市场分析总结.docx(16页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
北京市房地产市场分析总结
2004年北京市房地产市场分析总结
1 市场发展背景概述
1.1 经济发展平稳,宏观调控成效渐现
2004年全国经济发展速度放缓,主要是国家宏观调控政策初见成效,今年全国第三季度经济增长率为9.1%,较第二季度的经济增长率9.6%发展速度有所放慢,但仍高于普遍预期的8.9%的增幅,表明政府部门对于经济降温的相关举措逐步开始取得成效,土地与信贷是这次宏观调控的两个重点。
而北京市前三季度经济增长速度虽然也有所缓慢,但在经济增长速度上仍然高于全国9.1%的增速,较去年同期增长13%。
其中,第一产业实现增加值81.8亿元,同比增长0.8%;第二产业实现增加值1126.1亿元,同比增长16.7%;第三产业实现增加值1761.6亿元,同比增长11.2%。
1.2 2004年--“地产政策法规年”
2004年全国房地产市场普遍进入了一个政策法规年,不仅仅是因为国家宏观调控力度的加大,更是因为各项直接、间接的宏观调控手段和政策法规陆续出台,在04年的房地产市场相应引起了较大的波动,重要的有金融政策、市场规范规定、土地政策等。
A.金融政策方面:
今年较为重要的主要有《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》以及央行加息的政策,可谓在房地产市场引起了较大的波澜,特别是对高档公寓、别墅项目的影响较为强烈。
B.市场规范方面:
今年市场规范方面发布了较多的规范、通知、法规,除了规范整个市场朝向良性发展外,对于行业规范也有一些相应的指引,如房地产开盘须有国土使用证,且需先付40%的土地出让金;资金到位25%才能卖期房;土地评估机构要与政府脱钩等。
C.土地政策方面:
今年在市场宏观调控上的一个重头就是土地市场的规范和管理上,一连串的相关法规政策的颁布,在房地产市场引起了相当大的漩涡,让众多的开发商时喜时忧。
从2月份的土地4号令到3月底的土地71号令,“8.31大限”从此成为地产界尽人皆知的专有名词。
此外还有4月29日农用地转建设用地冻半年、7月1日北京市国土资源局正式挂牌成立等,表明北京地区土地管理市场逐渐规范,正从无序发展向有序发展进步。
1.3 相关大事件
今年北京可谓是一个多事年,不仅仅是各项政策引起较大的反响,同时也有较多的大事件成为众多购房者津津乐道的话题,如关于总体规划的修编、奥运场馆即将进入集中实施阶段等。
A.从11月6日起北京规划展览馆开始公开展示北京城市总体规划(2004年―2020年)修编成果,北京城市总体规划(2004年―2020年)修编成果的定位是“国家首都、世界城市、文化名城和宜居城市”。
B.根据2008年奥运会比赛设施的调整规划,届时将设立35个比赛场馆,其中30个安排在北京。
这30个场馆中,计划新建15个,改扩建11个,采用临时设施4个。
此外,还要改造59个训练场馆及配套建设残奥会专用设施。
未来7年,北京市住房消费需求约1亿平方米。
数字产品的消费需求将在500亿元左右。
C.朝阳区为改善CBD外围交通,将在东郊修建52条道路;而三条地铁线年底也将全面开工,其中地铁5号线所有标段已经全部动工,年底另两条重要地铁线路4号线和10号线的44个标段和46座车站绝大部分也要进入开工状态。
2 房地产市场供应情况分析
2.1 历史供应情况
北京地区房地产市场素来是全国房地产市场的关注焦点,除了是因为北京是我国首都、文化中心,市场容量比较大,投资收益较高,教育产业突出外,更是因为相信“天子脚下”的市场发展前景会比较好,特别是前几年北京地区房地产价格飞速上涨,更是吸引了很多的开发商和购房者纷纷进入北京,使得北京的房地产市场几年兴盛不衰。
从北京历史供应情况上来看,历年的供应量是呈现较强的高增长态势的,虽然今年国家宏观调控政策的有效执行使得今年的增长较为缓慢,但是总体的项目供应的增长态势还是较为明显的,特别是“8.31”大限的影响,大量的项目在明后年集中推出,可以预见的是:
明后两年的北京地产市场将会逐渐开始形成较为惨烈的竞争格局。
2.1.1供应量变化
从1997年北京进入房地产飞速发展阶段以来,北京地区的房地产市场供应总量就呈现出较强的增长态势,特别是2002年入世、申奥成功的双重利好消息影响,京城楼市的供应发展便呈现出不可遏制的超级增长态势,大盘的增加、存量项目的再包装上市均不同程度的影响到整个市场的供应总量。
从伟业顾问市场研究中心多年监测的市场数据来看,近几年来北京地区房地产项目的供应总量(当年新增项目的总规模之和)增长迅速(见图),特别是2002年的增幅非常之大,达到了接近40%的增幅。
历年市场新增供应总规模示意图
数据来源:
伟业市场研究中心相关数据库
而从各季度市场在售规模的变化情况来看(见图),住宅市场的供应变化较大,而高档公寓、别墅、办公和商服物业的各季度市场供应数据则是相对平稳的。
而从历季度不同细分物业所占比重的变化情况来看(见图),办公用地的比重逐年增加,总量也有所增加,普通住宅的比重则是呈现出一定的波动,而高档居住物业的比重则呈现出较为稳定的发展。
图历年不同季度市场供应规模示意图
图历年不同季度各物业细分市场供应比例示意图
2.1.2 供应结构变化
从北京地区近期关注的焦点来看,除了关于政策的讨论,如土地政策变化、政府宏观调控加强以及央行加息等引导因素外,仍有一部分数量的业内专家、政府官员以及大部分的购房者仍然关注于以下这个北京房地产亘古未变的话题--“房地产泡沫论”,众家关注的焦点部分在于房地产业贷款增加、房价上涨、房屋空置率高等升会带来市场负面效应,市场泡沫的增加会带来较大的市场风险,会给整个房地产行业带来“冰封”。
但目前北京房地产市场究竟是否已经进入了泡沫时代?
从各种数据显示,目前北京地区房地产市场仍然未进入所谓的“地产泡沫时代”,而是因为目前北京地区房地产市场仅仅呈现出的是较强的地产供应结构失调,并非市场容量已满,而是供应结构有所变化导致市场价格上升、空置率有所变化。
从历年房地产市场细分物业市场的施工变化情况来看,近几年北京房地产市场的施工面积总量及各物业细分市场的施工面积均是逐年上升的,特别是住宅物业的上升幅度是非常大的,呈现非常强的发展态势,商业物业和综合物业发展态势也是较好的。
图住宅细分市场施工面积比例示意图
而对于居住物业细分市场的发展(见图)来说,细分供应中主要以普通住宅供应为主,其中2003年的普通住宅市场所占比例为76.27%,高档住宅和经济适用住房的比例则分别为11.10%和12.63%。
而从历年的各住宅物业细分市场比重变化情况来看,普通住宅、高档住宅和经济适用住房各自所占比重基本上变化不大,从结构调整的角度来看,今年调整的力度不够大。
图住宅细分市场施工面积年度增长率
目前北京地区房地产市场价格持续增长,多是属于结构调整的价格上浮,包括高价位住宅增幅显著,高收益的办公、商业物业市场的发展,自然会抬升整个区域房地产市场的价格,而非所谓的市场泡沫出现,主要仍应注重对于房地产市场结构的调整来引导市场向良性的方向发展,而非过于注重所谓的“市场泡沫论”。
2.1.3 供应价格变化
北京地区房地产市场价格指数有很多种,其中影响较大的指数主要有国房景气指数、中房指数、伟业指数等,其中国房景气指数、中房指数等均是以全国范围的城市指数为主,具有非常强的宏观指导性,而以伟业指数为首的咨询公司指数则是主要以微观数据为主的市场表现指数,其所表现的意义各有不同,也具有一定的指导意义。
∙宏观价格指数变化
2004年10月份“国房景气指数”比9月微升了0.04点。
在空置率方面,10月末全国商品房空置面积为9777万平方米,空置时间在一年以上的商品房面积为5663万平方米,所占比重为57.9%,比去年同月提高15.9个百分点。
按用途分,商品住宅空置面积为5703万平方米,同比下降13.2%.1-10月,全国商品房平均销售价格为2758元/平方米,同比上涨11.7%,增幅比上月回落1.3个百分点。
其中,商品住宅平均销售价格为2566元/平方米,同比上涨10.2%。
从10月份的“国房景气指数”我们可以看到,在全国范围内房价依然保持着较高的增长速度,但增幅已在不断减小。
全国房价上涨确实很快,不过与北京相比,仍只能到北京房价的一半。
北京市统计局发布的1-10月最新统计数据显示,北京市商品房均价达到了5072元/平方米,比上年同期提高了251元/平方米。
其中商品住宅均价为4635元/平方米,比上年同期提高了76元/平方米。
2004年1-3季度,北京房地产开发完成投资870.6亿元,房地产开发景气指数(简称“京房指数”)值为102.6,比1-2季度上升2.8点,比上年同期下降1.5点。
1-9月全市销售各类商品房1130.5万平方米,同比增长29.2%,实现销售额573亿元,增长36.6%;销售商品住宅1034.3万平方米,增长25%,实现销售额480.5亿元,增长27.3%。
商品房平均售价5068元/平方米,比上年同期上涨276元/平方米;商品住宅平均售价4646元/平方米,比上年同期上涨84元/平方米。
∙市场价格指数变化
北京地区较有影响的市场价格指数主要有伟业指数、中原指数、戴德梁行指数等,但是究其指数历史及样本数据的采集方式来看,伟业指数是通过全市样本的价格指数,中原、梁行指数则是典型样本指数,主要是通过对典型样本成交情况的变化进行相关价格指数的表现。
因此在其数据的市场表现力上,伟业指数更加能够真实反应北京地区房地产整体市场的供应情况,以下价格分析主要以伟业指数为基础数据进行说明。
北京地区房地产市场近几年来一直处于一个相对快速的发展阶段,期间虽然也经历了几次较大的结构调整,包括公建类物业的集中放量,商业的异军突起,低密度办公、住宅成为热点……,但是随着政府宏观调控力度的增强以及相关土地政策的出台,北京地区房地产市场逐渐开始准备进入结构调整、良性发展的阶段。
从近几年北京市房地产价格变化情况来看,2004年北京地区房地产整体价格水平开始复苏,虽然中间出现阶段性调整的价格下调,但是基于近期各项政策、事件的影响,如奥运会的即将召开,宏观调控政策、以及相关金融政策的颁布,北京地区房地产市场开始逐渐受到较大“震荡”。
在央行“121文件”、国务院“18号令”和土地“4号令”等一系列政策调控的影响下,对于北京楼市新增供应量的影响愈来愈显著,同时随着入世后政策的逐步开放以及2008年奥运会等利好消息的支撑,北京地区房地产市场需求量保持稳定增长,市场供需不平衡的问题日益突出,因而导致了北京楼市整体价格的持续上涨。
2004年1-3季度伟业指数显示:
2004年1-3季度北京楼市住宅整体表现出强劲的上升态势,个别指数呈现微降态势,特别是办公物业市场有所下调,表现稳中有降。
2004年1-3季度新综合价格(包括远郊区县住宅样本)为7159元/平方米,较2003年全年上升4.74%,保持了较强的上升幅度;综合价格(未包括远郊区县内销住宅)为8210元/平方米,较2003年全年上升了4.98%。
而在各物业类型的综合价格表现上,居住物业的价格基本全部呈现不同幅度的上升态势,而办公物业的价格和租金指数则不同程度的出现下跌迹象,其中居住物业(除别墅项目)综合价格为6783元/平方米,较2003年全年上涨2.69%;别墅指数(全市)总体有所上升,其中2004年1-3季度城近郊区别墅综合价格表现为11080元/平方米,较2003年全年微涨了0.67%,2004年1-3季度远郊区别墅综合价格为7512元/平方米,较2003年全年增长4.74%;2004年1-3季度办公物业市场表现出疲态,整体市场走势小幅下降,写字楼综合售价为13414元/平方米,较2003年全年有1.27%的降幅,而写字楼综合租金2004年1-3季度则为137元/月*平方米,较2003年全年微降了0.72%。
2.2 2004年新增供应情况
根据伟业顾问市场研究中心项目监测数据统计,截止至今年11月上旬,全年北京市共推出新盘将近294个。
其中住宅173个,别墅37个,写字楼46个,商业20个,商住两用房10个,经济适用房4个。
从全部新盘的地区分布来看,朝阳区海淀区项目推出量比较大,其中四个老城区共48个,朝阳81个,海淀55个,丰台31个,石景山6个,其他郊区县共73个,通州区今年随着轻轨八通线的正式开通新盘量也大大增加。
2.2.1 住宅物业新增项目情况
从住宅物业新增项目的地区分布来看,主要集中在朝阳区,海淀、丰台和通州区紧随其次,项目推出量均在20个以上,其中中心四城区共20个,朝阳区46个,海淀区24个,丰台区24个,石景山区4个,通州区23个,其他郊区县新增项目总数为32个。
从住宅物业新增项目的环线分布来看,二环沿线项目23个,三环沿线项目26个,四环沿线项目38个。
由此可见,北京地区住宅项目的发展正在以摊大饼的趋势向外延伸。
从住宅物业新增项目的方位分布来看,今年住宅物业新增项目大都分布在东部、南部、东北部和北部,这几个方位推出的新盘占整个新盘量的66%。
其中东北部项目22个,北部21个,西北部15个,西部17个,西南部17个,南部30个,东南部9个,东部42个。
从住宅物业新增项目的均价分布来看,均价在4000元/平方米以下的项目有46个,均价在4000元/平方米~6000元/平方米之间的项目有63个,均价在6000元/平方米~8000元/平方米之间的项目有31个,均价在8000元/平方米~10000元/平方米之间的项目有12个,均价在10000元/平方米以上的项目有8个。
由此可见,住宅物业新增项目主要集中在6000元/平方米以下的价格区间内,占全部住宅物业新增项目的68%之强。
从住宅物业新增项目的规模分布来看,总规模在10万平方米以下的项目有68个,总规模在10~20万平方米有45个,总规模在20~40万平方米有30个,总规模在40万平方米以上有24个。
由此可见,今年住宅物业新增项目的规模均较小,总规模在20万平方米以下的成为绝对主力,占全部住宅物业新增项目的68%。
2.2.2 别墅物业新增项目情况
从别墅物业新增项目的地区分布来看,同住宅较为类似朝阳区也是项目推出较为集中的区域,其次海淀区和顺义区,这三个城区别墅物业新增项目占总量60%。
从别墅物业新增项目的环线分布来看,主要集中在四环以外区域,但四环以内仍有7个城市别墅项目推出。
从别墅物业新增项目的方位分布来看,东北部项目12个,北部5个,西北部4个,西部3个,西南部3个,南部2个,东南部1个,东部7个。
由此可见,别墅物业新增项目的推出区域以北部昌平区和东北部顺义等区域为主,比例达到了51%之多。
从别墅物业新增项目的均价分布来看,分布呈现两个档次分化的趋势,其中均价在4000元/平方米~6000元/平方米和10000元/平方米以上的项目较为集中,分别占到全部别墅物业新增项目的33%和41%,是绝对的价格区间主力。
从别墅物业新增项目的规模分布来看,项目总规模10万平方米以下的项目比例达到54%之多,且全部项目规模均较小,最高项目总规模未超过40万平方米。
2.2.3 写字楼物业新增项目情况
从写字楼物业新增项目的地区分布来看,东城区项目1个,西城区3个,崇文区2个,宣武区4个,朝阳区14个,海淀区19个,丰台区1个,房山3个,石景山1个,亦庄经济开发区1个。
由此可见,今年写字楼新盘推出最多的是海淀区,其次朝阳区,这二个城区新盘量占总量的72%
从写字楼物业新增项目的方位分布来看,中心区项目4个,东北部1个,北部11个,西北部11个,西部5个,西南部2个,南部1个,东南部1个,东部7个。
由此可见,北部和西北部的新盘量是最多的,占总量的52%,其次是东部占16%。
可见亚运村和中关村、CBD等传统办公热点区域方兴未艾、“风韵犹存”。
从写字楼物业新增项目的均价分布来看,均价在10000元/平方米~15000元/平方米的项目共17个,占全部写字楼物业新增项目总量近40%,是项目分布的主要价格区间。
从写字楼物业新增项目的规模分布来看,主要是以独栋项目为主,其中总规模在5万平方米以下的项目有27个,占全部写字楼物业新增项目的76%。
2.2.4 商业物业新增供应情况
从商业物业新增供应的地区分布来看,分布较为分散,其中东城区项目2个,崇文区3个,宣武区3个,朝阳区6个,海淀区2个,丰台区3个,大兴1个。
此类商业物业包括集中型商业、商业街以及底商。
从商业物业新增供应的规模分布来看,总规模在5万平方米以下的项目有13个,占全部商业物业新增供应的68%。
2.2.5 综合型物业新增供应
共有33个项目,总供应量为近600万平方米。
2.2.6 相对集中区域
今年新增供应推出主要有以下5个相对集中的区域:
∙上东区
∙朝阳北路沿线
∙地铁五号线亚北安立路和北苑路
∙通州
∙中关村西区
其中前面四个区域是住宅物业新增供应相对集中的区域,后一个是今年写字楼供应相对集中的区域,中关村西区的集中放量对全北京写字楼市场也是有所冲击的。
3 市场需求情况
1999年以来市场成交面积一直呈加速上升态势。
1999年市场总成交面积仅173万平方米,2002年市场总成交面积539万平方米,2003年市场总成交面积1043万平方米,而04年市场总成交面积达1733万平方米。
6年来,市场成交价格保持下降状态。
2004年同2003年相比,市场总体成交价格下降约600元/平方米。
但这种价格降低的形成,很大一部分来自于商业地产和工业地产的价格降低的影响。
3.1 物业细分
3.1.1 住宅
2004年北京普通住宅成交面积共1514万平方米,是2003年成交面的1.87倍;2004年成交套数共129028套,是2003年成交套数的1.77倍。
成交量增长显著,并且成交房屋单套平均面积有所增加。
2001年,普通住宅成交均价达到最高的6005元/平方米,其后一直处于下降状态。
2003年普通住宅成交均价5739元/平方米,2004年下降至5659元/平方米。
3.1.2 公寓
从6年的统计数据看,公寓的成交量经历了走高后下滑的过程。
2002年公寓成交量攀升至最高点8360套,共114万平方米,经过2003年、2004年持续下跌,2004年成交5300余套,总成交面积约74万平方米。
成交公寓的平均户型面积基本稳定在130平方米/套~140平方米/套之间。
从价格统计数据看,2004年公寓的成交价格上涨显著,成交均价由2002年的9830元/平方米、2003年的元/平方米陡升至10693元/平方米,为近6年成交均价的最高值。
3.1.3 别墅
2000年,北京别墅市场经历了一次购买热潮,年内成交别墅753套;从2001年起,别墅购买量又恢复较低的水平,但其后成交量呈逐年增多趋势。
2004年北京别墅成交619套,总成交面积22万平方米,比2003年略有增加,但增幅不大。
2000年开始,北京的别墅价格保持了逐年下降的大趋势,但2004年别墅成交均价为10932元/平方米,比2003年有所提高,但仍低于2002年以前的售价水平。
3.1.4 商业
商业地产每年的成交量始终处于上升状态,2004年成交量更是大幅提升:
成交面积46万平方米,是2003年成交量的1.46倍。
但成交量飞升的同时,商业地产的成交价格也下降显著:
成交均价为12364元/平方米,仅为83.6%
3.1.5 写字楼
2004年北京写字楼的成交量较前一年略有下降,基本保持了2003年的水平。
而同商业地产恰恰相反的是,新成交写字楼的成交均价为13665元/平方米,这明显高于2003年,并超过了2001年和2002年的价格水平。
3.2 按城区细分
3.2.1 东城、西城
2004年,这两个城区的市场成交量较2003年稳中有降,土地成交面积约54万平方米。
售价水平平均为11274元/平方米,较2003年略为降低,但东城成交均价有所提高,由2003年的10782元/平方米升至11315元/平方米;西城成交均价由2003年的11860元/平方米降至11240元/平方米。
3.2.2 崇文、宣武
这两个区6年来的市场成交量一直处于较快的增长状态,2004年的市场成交量更是大幅提高,总成交面积近113万平方米,这个数字仅略低于此前5年的市场成交总量。
而这种成交量的变化更主要的来自于宣武区市场成交量的增加。
1999年,宣武区的市场成交量仅为3000余平方米,至2003年已经超过26万平方米,2004年的成交量近65万平方米,首次超过崇文区的成交量。
而崇文区的成交量为47.8万平方米,较2003年也增长了33.5%之多。
成交房屋的户型面积仍然以90平方米左右的小户型为主,成交均价亦有小幅提升,由2003年的7290元/平方米涨至7395元/平方米。
3.2.3 朝阳
同宣武区类似,朝阳区2004年的市场成交量超过520万平方米,亦接近此前5年成交量之和,,保持了前5年加速增长的趋势。
成交户型的平均面积呈逐年减小态势,2000年为平均190平方米/套,2003年降至144平方米/套,2004年成交户型的平均面积为
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 北京市 房地产市场 分析 总结
![提示](https://static.bingdoc.com/images/bang_tan.gif)