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二、投资收益状况分析………………………………………………21
1、项目建设规模………………………………………………21
2、项目投资……………………………………………………22
3、项目投资来源…………………………………………………22
4、项目经济分析…………………………………………………23
5、关于收入状况的特别说明……………………………………26
备注…………………………………………………………………………27
第一章某区位概述和某物流业优势
一、某区位概述
某市,简称长,别称“星城”、“楚汉名城”,国家历史文化名城,全国文明城市,国家级综合配套改革试验区之一(两型社会试验区),国家级两化融合试验区之一,国家十二五规划(2011—2015)确定的重点开发区域,南中国综合性交通枢纽。
某市现为中国湖南省的省会,是湖南省政治、经济、文化、交通、科技、金融、信息中心,是中国中西部地区最具竞争力城市,是我国中部重要的中心城市。
也是中南部的特大城市。
某是楚文明和湘楚文化的发源地,经历三千年历史城址不变的城市,有文字可考的历史3000多年,因屈原和贾谊的影响而被称为“屈贾之乡”。
某又称“楚汉名城”,走马楼简牍等重要文物的出土反映其深厚的楚文化以及湖湘文化底蕴,位于岳麓山下的岳麓书院为湖南文化教育的象征。
历史上涌现众多名人,留下众多的历史文化遗迹,成为国家历史文化名城。
2010年实现地区生产总值达4547.06亿元,在全国省会城市中稳居第7位,同比增长15.5%,GDP百强城市中排名第18位,人均收入居省会城市第3位。
截止到2010年,某市建成区已达320平方公里,全市城市化率为67.7%。
某区位条件独特,交通优势明显。
这里自古就是连接我国东西部经济合作交流的战略要地和东中部地区通往大西南的“桥头堡”。
湘黔、京广、石长三条铁路交汇于市区,某货运站是全国重要的编组站之一。
境内有十多条高速公路已建成通车,市内的黄花国际机场已开通国内外航线,并将致力打造成为国内第十大民用航空港;
以湘江为主体的水运体系通江达海,某形成了集铁路、公路、航空、水运四位一体的立体交通网络。
福(州)成(都)和呼(和浩特)北(海)两条国家级通讯光缆在市区交汇。
优越的区位,发达的交通,便捷的通讯,使某正扮演着承东启西的独特角色,已成为我国中西部地区重要的交通和通讯枢纽。
全市建成各类商品交易市场400多个,形成了粮油、家电、果蔬、电脑、建材、日用品、医药等12大类专业批发市场,年交易额列湖南省第5位,年全社会货物运输总量7000多万吨,现代商贸物流业已具雏形,商贸物流区域商品辐射五省(市、区)周边84个市、县、100万平方公里,5500万人口的广大区域,年销售额达800多亿元。
据不完全统计,每天进出某市的各种货运车辆约有五万多台次,2009年进出某市的货物量在一万七千多万吨(其中铁路货物运输量6195万吨、公路货物运输量4614万吨、水路货物运输量1121万吨、民用航空货邮运量2180吨),货物周转量5825.2百万吨公里。
货物运输业的飞速发展不仅使货物运输总量大幅度增长,而且也使运输生产的组织方式和产业结构发生了巨大变化,这其中就包括近年来从货物运输业与仓储业逐步演绎出来的新兴产业——第三方物流服务业。
二、某物流业发展现状分析
1.公路物流
某市公路货运主要分为两部分:
专业运输,社会运输。
其中,专业运输指的是部、省及市属的大型运输企业运输所承担的货物运输部分,社会运输指其他形式的社会运输企业,包括个体及联户,所承担的运输份额。
近年来,公路货运的发展趋势是专业运输不断萎缩,社会运输得到了极大发展。
2009年公路运输总量4614万吨,其中社会运输达2755万吨,已经占了60%。
2.铁路物流
依托遍布全国的铁路物资储运网络,引入现代物流理念,利用现代信息技术和市场机制,对传统物资进行改造、优化、升华,为社会提供多层次、互动式物流服务。
为电子商务的发展提供装备精良、运作高效的坚实物质基础。
2009年铁路运输量达到2195万吨。
3.公铁联运物流模式在某还没有很好的利用。
现在的主要运输方式还是以高成本的公路运输为主,而某物流园的建立刚好弥补了某地区物流在这一方面的不足,并且可以对物流行业的发展起到引导作用。
三、某物流业的发展规划情况分析
为加快某市物流业的发展,某市政府制定了某的两个中心即“打造商贸物流中心”的发展战战略和物流发展定位:
以某城区为中心向四周形成一个辐射圈,从全国各地(主要是周边地区)聚集商品、资金、人才等要素于某城区。
立足城区,辐射周边,以最快速度融入全国现代物流的分工和合作体系中去。
建设物流园区:
建成河西、火车南站、火车东站三大综合型物流园区和一批市域性民营专业型物流中心及配送中心。
构建物流运输平台:
以某火车南站和火车东站等枢纽货运站为依托,以航空网、水运网、铁路网、高速公路网为通道网络,以城市主干道为配送道路体系来构建物流运输平台,形成公路、铁路、水路、航空和管道综合运输体系。
第二章某物流园园区定位与目标
一、 物流园定位
以某火车东站铁路运输枢纽和某工业园区等经济区域为依托,立足某市,服务大西南区域经济,为城区居民、商贸流通业、部分流通加工业等多元对象提供集专业物流、基本物流、物流配套产业、生活配套等功能于一体的运作高效、配套齐全、环境良好的现代化综合性物流园区。
某物流园利用优越的交通条件和区位优势构建某市现代综合物流园区,以辐射周边五省,成为某连接大西南地区的物流枢纽、产品配送中心,成为经营信息化、服务专业化、人才职业化、管理规范化的示范性现代物流园区。
根据现代物流发展规律,结合某市物流状况及某火车东站区域实际情况,物流园区着重建立三大平台,即物流基础设施平台,物流信息平台,物流人才&
政策平台,形成服务于三个层面的物流枢纽中心:
公司定位于“物流平台整合运营商”,在“与您共同成就事业,推动区域经济发展”的经营理念指导下,致力于整合“物流服务、物流载体和物流需求”三大资源,为众多物流企业提供“信息服务、信息交易、商务配套和物业管理”等系统服务。
物流信息平台管理中心的信息平台具备五类功能,即数据交换功能、信息发布服务功能、物流会员服务功能、物流业务在线交易功能、智能(包括GPS等功能)配送功能,具体包括包括交易中心(网上货源、网上车源、物流信息交易等)、咨询中心、资讯中心(行业动态、公路运输、铁路运输、行业分析、门户动态等)、联运中心、仓储配送中心、物流信息港等。
公路运输作为承担我国绝大部分物流任务的最重要板块,长期以来表现出松散、低效、高资源浪费率、高运输成本的状态,严重制约着中国物流的整体效率的提升,妨碍了现代物流对经济发展推动效应的发挥。
针对这一行业现状,某物流园创造性地扮演“物流平台整合运营商”角色的实践,搭建高效的物流运营平台,建立物流企业资源聚集区,赋予公铁联合运输板块高效低耗、低运输成本、集成化、信息化管理的时代特征,以全新的“公铁联运”物流模式,拉伸公路物流短板,助推中国物流业完成现代物流集海、陆、空于一体的完整体系构建。
某物流园致力于成为某乃至湖南公铁联运物流的领航者,大力推进以某为中心、覆盖五省周边重点城市的公铁联运物流平台连锁复制战略,构筑起高效的物流平台网络,实现在更大范围内整合物流资源,培育物流企业,推动行业发展,促进和谐社会和节约型社会建设。
怀通物流公司作为依托铁路运输和公铁联运为主的物流公司,以专项物流运输为起点,逐步发展成为第三方物流公司(强化供应链和电子商务管理)。
在建设之初,依托铁路专线和便利的公路条件,提供集装箱、建材、林产品等大宗货物的物流服务。
待形成自己的竞争特色与优势后,吸引其它国内物流企业及国际物流企业进驻,以某工业园分园区大中型生产企业为依托进行生产原材料供应、商品库存、产品发运,主要具备高品质货品、特殊货品及集装箱等中转、装卸、仓储、加工、配送、信息处理等功能。
最终形成服务于某及五省周边地区的贸易往来以及本地企业的流通加工、物流运输、商贸、仓储、产品加工等功能于一体的设施一流、环境一流、管理一流的现代物流企业。
二、 某物流园建成后具备的物流功能及10大社会效益
1、物流系统功能
2.1.1仓储功能
园区拥有自动化立体仓库的标准仓储区,为工业企业和物流企业提供仓储服务。
2.1.2运输、配送功能
园区主要采用公路和铁路运输,为企业提供联运服务以达到最佳运输模式组合;
园区拥有标准化的配送运输中心,为客户提供不同的配送路线和价格服务,满足不同层次客户的需求。
2.1.3装卸、搬运功能
园区配备专业化的装卸、提升、运送、码垛等装卸搬运机械,为企业提高装卸搬运服务。
2.1.4流通加工功能
物流企业根据客户需要对货物进行组合、拼装、加固,形成适于物流仓储运输和配送的组合包装单元,根据客户的需要对商品进行必要的商业包装。
并为制造商和分销商的产品进行流通加工服务以方便生产和销售。
2.1.5信息处理功能
对物流环节的各种物流作业中产生的物流信息进行实时采集、传递(中介)和分析,并向客户提供各种作业的明细信息及咨询信息。
2.1.6结算功能
对物流费用进行结算,并在从事代理、运输和配送的情况下,物流园区替货主向收货人结算货款等。
2.1.7需求预测功能
根据园区商品进货、出货信息来预测未来一段时间内的商品进出库量,进而预测市场对商品的需求。
2.1.8物流咨询培训服务
利用物流园区运作的成功经验及相关的物流发展咨询优势,吸引物流咨询企业进驻发展,利用高校、科研、企业、政府多方合作的优势,开展物流人才培训业务。
2.1.9车辆辅助服务
物流园区为货运车辆提供停车配载、检修、配件供应、加油等服务。
2.1.10金融配套服务以及工商、税务、海关等服务
园区能为企业提供工商咨询、纳税申报与税务登记、报关等服务。
物流园区能为企业提供投资风险评估、贷款、保险、外汇等服务。
2、十大社会效益
(1)有利于促进地方经济和GDP的增长。
(2)有利于减轻道路、环境、能源的压力。
(3)有利于促进流通业的发展与带动流量经济的发展。
(4)有利于促进连锁商业与电子商务的发展。
(5)有利于提高第三产业比重,促进国民经济的协调发展。
(6)有利于改善投资环境,更好的吸引投资。
(7)有利于增加就业机会,扩大就业。
(8)有利于提升当地企业的竞争力。
(9)有利于促进地方财政收入的增长。
(10)有利于推动城市化建设,优化城市居住和创业环境。
——2010年11月18日,湖南物流与采购联合会会长刘平、常务副会长张龙发在结合华中物流规划图参观完某物流园基地后指出:
“某物流园赋予了公路运输板块高效低耗、集成化、信息化管理的时代特征,以全新的公铁联运物流模式拉伸了公路物流短板,完成了现代物流集陆、陆于一体的完整体系构建,对某地区乃至周边地区物流资源的整合,物流企业的规范发展起到一个很好的领导作用”。
三、某物流园各功能区土地利用规划
“总体规划、分阶段分目标实现”。
在发展物流业的同时,以促进第三产业为契机;
根据某火车东站货运场运输的产品和某地区市场的特点,整体规划、逐步建立和完善现代物流体系;
在满足园区企业生产经营的基础上,以企业发展为主题,以信息技术为支撑,通过组织结构调整和资源整合,发挥规模和集成优势,强化物流的专业化和社会化功能,创新物流机制,立足企业自身,逐步拓展业务市场,扩大物流的辐射范围,努力将华中物流公司打造为湖南省的物流中心组成部分,同时连接某周边物流和湖南省物流,形成西南地区极具竞争力的物流链,最终发展成覆盖大西南地区的综合性第三方物流公司。
一般来说,国外物流园区占地在十几公顷、几十公顷以上,一般在100~200公顷的范围内。
园区用地情况一览表
功能区名
2011年占地
2013年占地
百分比(%)
物流转运中心(包括行政商贸区、公共配套服务区、铁路集装箱作业区、理货场区、高速公路集装箱、物流信息交易平台管理中心、停车场、加油站等)
200亩
160亩
20
标准化仓储区(包括园区企业的原材料、零部件、半成品、产成品等仓储、钢材街、玻璃街、装饰材料街、水暖电气街、瓷砖街、涂料油漆街、铝材街、木材制品街、林产品加工交易(集装箱)物流服务区)
700亩
560亩
70
流通加工区
30亩
24亩
3
工业设备配件区(主要服务园区企业)
50亩
40
5
再生资源处理区
16
2
合计
1000亩
800亩
100
1、物流转运中心
1.1.公共配套服务区
为保障物流园区的正常运营,建设公共配套服务区,包括行政商贸区(包括办公楼、工商、税务、海关等服务园区能为企业提供工商咨询、纳税申报与税务登记、报关等服务)和物流信息平台交易中心、临街商铺等,为入园物流企业和物流服务需求者提供全面周到的服务。
内容主要包括:
综合管理中心、信息平台交易管理中心、综合服务中心、临街商铺及其配套设施、停车场、加油站、汽车修理厂、“司机之家”等。
公共配套服务区建设规划
序号
设施
功能
1
综合管理区
整个物流园区的管理中心、信息中心
信息平台中心
为整个园区的信息中枢
商务、金融、行政区
商务、办公
综合服务
住宿、餐饮、商场、公寓
停车场及其汽车修理厂
停放各类车辆
4
加油站
车辆加油
辅助设施
配电站、维修车间、蓄水池等
6
其他设施
道路、绿化等
7
备用设施预留地
商务办公设施及其他辅助设施的扩建
1.2.铁路集装箱作业区
集装箱堆场区位于火车东站货场内,物流园区将形成以火车集装箱为主体的集装箱堆场;
可开展公路运输、铁路运输以及公铁联运,规划在火车东站货场布置堆场用地和以公铁联运交易、物流加工、仓储用地为主的物流用地。
铁路集装箱作业区建设规划
空箱堆场、中转联运区
集装箱空箱堆存
重箱、拼箱堆场
集装箱重箱堆存
拆、装箱库
办理拆、装箱、中转业务和货物短期堆存
小型停车场
装卸机械和集卡的停放
办公楼
办理有关手续
配电站、维修车间等
1.3.理货场区
为货物提供清点、分类、及搬运盘点等理货服务以及为停车检修、货物配载等功能,内分货物分类区、仓储区、停车场。
理货场区建设规划
仓储区
货物的暂存
分类区
根据客户订单对货物进行分类配货
1.4、高速路集装箱作业区
利用集装箱运输及拆拼箱服务为工业企业和物流企业提供货物的集运、配送等物流服务,内分集装箱堆场、仓储区、产品分拨区。
高速公路集装箱作业区建设规划
产品分拨区&
2.标准化仓储区
提供标准化的各类仓库,为某地区流通企业和工业企业提供仓储和配送等物流服务,同时也为园区内的物流企业提供场地,使其共享现代物流基础设施网络,内分仓储区、包装区、配送配货区、运输、物流加工服务、交易于一体的现代物流中心。
主要服务于需要集装箱发送货物的企业。
标准化仓储区物流服务区建设规划
规划设施
园区工厂的原材料、零部件、半成品、产成品等仓储、流通企业建材商品仓储、日用品仓储等!
到发货中转仓库&
配送配货区
火车站&
及园区企业到发货物的临时储存、中转、配送区
产品交易市场
进行产品交易
物流加工服务区
木材等产品加工区
包装区
仓储货物的包装车间等
3.再生资源处理区
对工业生产企业的边角料等废弃原料进行收集、分类、加工、包装等重加工利用,根据调研过程访问的人员估计,生产加工、流通加工过程产生的废弃物和外来的废旧物资物流将达到园区物流量的10%内分处理区、重加工区、仓储区。
再生资源处理区建设规划
再生处理工厂
重加工区
对经仓库周转货物进行加工作业
辅助作业区
进行装卸、中转及其他作业
仓储区&
仓储&
道路、绿化及其他辅助设施等
4、工业设备配件区
为工业企业以及园区内的物流企业的机械设备提供日常维护、零部件的配备、安装等服务,以保障企业的正常生产和运作,防止意外事故的发生,内分仓储区、超市配送区、维修区等。
工业设备配件区建设规划
工业设备&
零部件的储存
配件超市区
维修车间
工业设备的日常维护
配电站
5、流通加工区
为工业企业提供生产资料的包装、分割、计量、分拣、组装等物流服务,内分流通加工区、仓储区。
流通加工区建设规划
生产资料&
仓储区物资的包装、分割、计量、分拣、组装等
流通加工产品的暂存
四、各类使用性质用地的适建规定
考虑到规划的弹性,在特定的条件下,用地性质可根据实际需要做适当调整,但应符合《城市建设用地适建范围》的规定。
第一层面,形成集采购、销售、仓储、配送于一体的供应链管理中心。
服务主体:
某工业园区分园科技物流产业区、河西商贸区、中央商务区及周边地区等经济区域;
第二层面,形成集货、储存、拣选、加工、分拣、配送、信息处理于一体的配送中心。
某市的流通业(尤其是商超、医药连锁企业;
大型代理商批发企业、周边地区的同类企业等)。
第三层面,依托铁路优势、城市道路或公路,构筑与火车东站物流园区的对接体系,形成以铁路和公路(道路)多式联运系统为支撑的集各种物流功能于一体的物流集散中心。
湖南省、大西南地区。
五、近期重点
1.整合火车东站域附近的各种物流资源。
主要依托于某市交通运输体系中的铁路专用线、各类场站、各种运输通道、商业网点以及企业自身拥有的仓库和销售网点等基础设施,初步构建物流基础设施平台,为物流活动的正常运作提供通畅的人、货流通道,并能为入园物流企业提供必要、合理的物流运营的硬件设施,具有中转、换装、存储、加工、配货、包装、装卸、搬运、运输等基本物流功能;
基本完成六大区(九小区)组团(公共配套服务区、再生资源处理区、铁路集装箱作业区、高速路集装箱作业区、理货场区、流通加工区、标准化仓储区、林产品加工物流服务区、工业设备配件区)设计及第一期建设1000亩,到2013年物流园区规划用地1800亩。
2.初步搭建物流政策平台。
为某市现代物流业的发展建立相关的政策、法规保障体系,为现代物流业的发展创造一个良好的软环境,包括良好的市场运营环境、良好的政府协调管理机制,最终为实现现代物流系统发展目标提供保障和指导。
3.初步搭建物流信息平台建设。
重点建设基础功能层、部门管理层、共享信息层,积极引导入园区企业进行信息化建设,发展增值应用层。
六、远期重点
1.进一步整合资源,完善物流信息管理平台、物流基础设施平台、物流政策平台,使物流园区基础设施具有一定的规模,物流的运作集约化和规模化逐渐普遍,根据物流园区的发展形势,对管理区进行扩建,进一步增强其对物流园区的配套服务。
根据物流市场的发展,对标准化仓储区、集装箱堆场区、建材仓储区、林产品加工区等物流服务区进行改造扩建,2013年物流园区规划用地达到1800亩。
2.进一步完善物流信息平台建设,促进园区内企业的交流合作。
重点把实时的业务信息交流、完备的物流企业数据库等作为物流园区整合物流资源的核心优势,并推动物流园区从信息中心发展成为众多物流企业及非物流企业整合其各自供应链的大平台。
第三章、开发某物流园项目的成功机会
一、政策机会
1.某的物流规划将陆续进入实施阶段,政府将继续大力推进物流产业发展。
火车东站(物流园和火车东站货场结为一体)被规划为某市三大区域性综合型物流园区之一。
新的政府机构有利于物流业的统筹规划和协调管理,酝酿中的政策措施会更趋成熟。
例如,国家发展和改革委员会正在研究、制定的中国物流发展业规划大纲与发展物流产业政策、国家质检总局和原国家经贸计划设立全国物流标准化委员会、国家科技部将根据原有现代物流科研项目的进展部署后两年的滚动计划等等。
此外交通运输、邮政、信息、商务等有关政府部门和一批地方政府也将会制定新的计划和政策,泛珠江三角,九加二的合作,湖南地区物流也是主要的合作项目之一。
2.虽然国家控制固定资产投资的增长速度,但物流基础设施建设仍将是投资重点。
我国物流基础设施建设将继续受到关注。
除了国家仍将把物流基础设施作为投资重点之外,民间资本与外国资本也将把物流作为投资的新方向,因此基投资主体将呈现多元化趋向。
物流装备也将受到重视,提高物流装备技术水平已成为物流业发展的重要组成部分。
3.某市委市政府关于某物流业的发展出台了一系列的优惠政策、扶持政策和物流发展规划纲要。
市政府出台了《某市商贸物流业发展促进政策》,为了提高物流企业的办事效率政府专门出台了《商贸物流项目建设审批程序》,2010年10月29日,《市委、市政府召开商贸物流重点项
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