佳田地产设计委托书文档格式.docx
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土建结构、墙体、防水、门窗、电梯、公共部位装修、户装修、电气、给排水和暖通等子项。
1.3.1.2设计单位应对各分项进行拆分,对结构体系选型、机电设备系统设计、材料选择、设备选型、管材选择要进行优化设计和成本比对,严格按规划的项目预算进行控制施工图的土建和安装的造价。
1.3.1.3在本委托书中应明确土建和安装的总造价1336.5元/㎡,应细分为土建和装修(1075.5元/㎡)、电气(129元/㎡)、给排水(70元/㎡)和暖通(62元/㎡)等造价控制。
1.3.2项目投资分析控制:
项目投资分析控制表
(施工图阶段)
子项
科目
xxxx装修标准
单价估算元/㎡
备注
分项
分布工程
材料性质
设计要求
部位
建
筑
单
体
结构
基础形式
□条基□桩基□独基■筏基
桩基形式
■CFG桩□管桩□灌注桩□挖孔桩
结构形式
□砖混□框架■剪力墙□短支
屋面形式
■平屋顶□坡屋顶□金属屋面
屋面保温
□聚苯板■挤塑板□保温板
□其他
墙体
外墙砌体
□粘土多孔砖□烧结页岩多孔砖□粒混凝土砖■加气混凝土砖
墙砌体
□实心粘土砖□烧结页岩多孔砖□粒混凝土砖■加气混凝土砖
外墙装修
■石材■面砖□铝塑板■涂料
外墙保温
防水
地下室防水
□结构自防水□卷材防水
■结构和卷材结合
卫生间防水
□卷材防水■防水涂膜
屋面防水
■卷材防水□卷材涂膜复合防水
门窗
单元门
■钢制防盗门□铸铁防盗门
入户门
■高档三防门□中档□普通
阳台门
□塑钢□铝合金■断桥铝合金
户门
□安装■不安装
外窗
电梯
电梯选型
■小机房电梯□无机房电梯(注明电梯品牌、载重和速度)
电梯装修
■不锈钢门套□石门套
公共部位装修
门厅
楼地面、踢脚
□水泥地面□地砖■花岗岩
墙面
□涂料□面砖■石□铝塑板
顶棚
■涂料■轻钢龙骨吊顶
电梯厅
□水泥地面■地砖□花岗岩
□涂料■面砖□石□铝塑板
■涂料□轻钢龙骨吊顶
走道
楼梯间
■水泥地面□地砖□花岗岩
■涂料□面砖
■涂料□腻子刮白
栏杆
楼梯栏杆
□不锈钢■铸铁□有机玻璃
空调板栏杆
□铸铁□水泥栏板■百叶□不锈钢
室外入口
室外台阶
□水泥地面□防滑地砖■花岗岩
室外坡道
坡道栏杆
■不锈钢□铸铁□有机玻璃
入口雨棚
□无■轻钢玻璃雨棚□混凝土雨棚
室装修
厅房
■毛坯□地砖□石□木地板
■毛坯□涂料□壁纸
■毛坯□涂料□轻钢龙骨吊顶
室护栏
厨卫
楼地面
■毛坯□防滑地砖□水泥砂浆
■毛坯□面砖□石
厨具
■不配置□配置(注明品牌和组件)
洁具
阳台
■毛坯□地砖□石
■毛坯■涂料□面砖
■毛坯■涂料□轻钢龙骨吊顶
小计
电气
强电
供电方式
□树干式□放射式
■树干式与放射式相结合
计量方式
■分户□户外集中
□低压电力线远程自动抄表计量
负荷控制
住宅:
□50W/㎡■75W/㎡□100W/㎡
商铺:
□50W/㎡□75W/㎡■100W/㎡
电表选材
■预付费磁卡电能表
□普通机械式电能表
电缆选型
■BV线■YJV型电缆□VV型电缆
穿线管材
■SC□JDG□KBG■PVC
弱电
有线电视
每户预留两个(或多个)出线口
、网络
对讲系统
□黑白可视对讲■彩色可视对讲
安防系统
□基本型□提高型■先进型
(电视监控系统、警戒系统、电子巡更系统、小区门禁系统)
消防系统
■联动系统■探测器系统
■SC■JDG□KBG□PVC
各箱体选型
■强电配电箱■弱电配电箱
给排水
给水
给水种类
■生活给水□饮用水
■生活热水(燃气热水系统)
■消火栓系统■喷淋系统
■灭火器
水表选型
□旋翼式水表■IC卡式水表□远程可控智能预付费水表
给水管材
■PP-R管□给水PVC管
■钢塑复合管□铜管
排水
排水方式
□污废水分流■污废水合流
排水管材
■螺旋消音排水PVC管
□普通排水PVC管
给、排水五金选型
DN50以下:
■铜制球阀,
DN50以上:
□法兰蝶阀■钢制闸阀
暖通
采暖
□集中计量■分户计量□远程计量
采暖形式
■暖气片■地热辐射
□电热辐射□壁挂炉
管材选型
■焊接钢管■镀锌钢管□铝塑复合管□连接管PP-R管,地热管Pe-rt
通风
消防通风
■屋顶风机■百叶(木质、铝合金)
空调
□中央空调系统■分体空调
□家用小型中央空调
合计
1.4总图设计
1.4.1总平面设计
1.4.1.1建筑物之间的距离应满足防火间距、日照间距、各工程管道占地宽度等的设计要求。
住宅楼入口要考虑无障碍设计。
1.4.1.2地下车库设计时,小区人车分流,车库入口设置在小区车行入口较近处,方便开车的客户进入小区后直接进入地下车库,不影响小区地面的人行及环境(无地下车库设计则不考虑此项)
1.4.1.3各管线检查口尽量设于绿化中。
1.4.2标高设计
1.4.2.1室外标高不得有误,要注意其与周围道路及环境的关系。
总图标高与单体设计标高必须协调。
1.4.2.2道路标高坡向与雨水口位置相符,道路面层标高设计应向坡向雨水排水口方向,坡度宜控制在0.2%~1%。
1.4.3道路设计
1.4.3.1根据情况小区的建筑物周围要设消防车道,满足消防规。
1.4.3.2小区的道路应考虑搬家车辆能够进出。
1.4.3.3小区机动车道上的排水沟盖板要选用带胶边的铸铁或其它产品,不采用水泥盖板。
1.4.4附属用房设计
1.4.4.1管理用房应尽量设在小区显著位置(如出入口附近)。
1.4.4.2垃圾站应设在住宅区的下风向和较隐蔽处,与住宅保持一定距离,外部与道路相连,垃圾站要配置给排水设施。
1.4.4.3须结合环境布置水泵房、变电站、垃圾站、箱变、地下车库、围墙、煤气调压站等设施,设计应一并考虑,不能影响美观。
1.5建筑设计
1.5.1在施工图出图前,设计单位应与建设单位相关部门相互沟通,就相关做法达成共识,并在总说明中注明。
1.5.2设计说明中应标明:
厨房、卫生间、阳台、露台、电梯间的降板尺寸。
1.5.3设计说明中必须标明:
楼梯栏杆及残疾人扶手、阳台栏杆、空调百叶及网眼板、铝合金门窗及配件、外墙贴面、涂料、单元门及进户门、锁、雨棚、开关插座、住户配电箱、灯具、智能化设备箱、钢结构、玻璃构件、围墙栏杆等所有影响感观的建筑构件,必须提前确认小样后方可大量进货和施工。
1.5.4为了方便工程管理人员读图以及对工程具体做法的把控,设计人必须将工程做法表、门窗表、节能措施表、引用图集汇总表进行专页设计说明。
1.5.5电梯选用蒂森、富士达、三菱三个品牌,设计时应按其中要求较高的参数来确定,方便我公司日后可以在三个品牌任意选择,电梯速度选择1.75m/s。
为了方便客户从地下车库直接进入户及满足消防要求,所有电梯需全部进入地下室最下层(无地下室设计则不考虑此项)。
1.5.6地下室坡道(自行车坡道)重点考虑坡道形式和坡度,应充分考虑业主使用的方便,自行车坡道的位置不能影响首层业主的开窗采光。
(无地下室设计则不考虑此项)
1.5.7在外立面图中,明确分格线位置,与立面效果图表达效果协调、一致。
局部、细节要标注清楚。
商业外墙与住宅1-2层立面均选用石材,住宅3层以上铺贴面砖。
1.5.8伸缩缝立面盖板材料尽量采用铝合金盖板,勒脚处要与上部墙面相平,暗踢脚做法应标明。
1.5.9门窗表数量及形式不得有误,且门窗立面形式须与平面编号相符,厂家出具的门窗等详图及数量统计须设计单位盖章确认。
1.5.10窗户设计时既要考虑外观整体形象。
窗外有空调外机,且外机无法从别处安装时,窗户的分格形式应保证外机能从窗户处安装,超过130平米的户型应有一个空调板尺寸可以装下连体式空调室外机。
1.5.11为了保证工程同质性,同一批次开发项目的各栋号的楼梯扶手样式、同部位门窗尺寸须一致。
1.5.12所有开关插座整齐、美观,并标明其平面定位及安装高度,并与家具布置相结合,符合人的行为模式。
1.5.13厨房抽油烟机、燃气热水器的插座位置应合理,考虑与天然气的安装设置相协调,图纸中插座竖向及平面定位均要标识清楚。
1.5.14空调板的尺寸位置应满足空调的安装,空调插座、空调洞及空调板的位置应相适应,并考虑业主安装室外机的操作方便。
1.5.15所有管线能暗埋的尽量以最合理的方式暗埋,应明确暗埋方式。
1.5.16设计应严格把好质量关,各种管线、设备箱、留洞、结构、家具布置、插座位置等务必以最美观的方式相互协调,不发生矛盾,平面图与系统图必须相吻合。
1.5.17卫生间窗上口与卫生间排水横管的位置应合理设计,不能对业主装修效果产生重大影响,排水横管和立管的连接采用直三通。
1.5.18地面排水口及地漏应考虑住户安装及美观的要求,标明水平及垂直方向的定位尺寸,以使各标段做法统一。
1.5.19上层住户使用的下水支管不能暴露于下层住户的非厨卫用房。
1.5.20所有阳台均设地漏,防水,并安排给水。
雨水立管位置,宜靠近外墙、阳台角端设置,不宜设在门口,阳台地面应向地漏找坡,并标明排水坡度。
1.5.21所有出屋顶污、废水透气管,不能影响上人露台使用,应于下层辅助用房顶拐弯,靠墙或柱边位置伸出屋面。
1.5.22屋顶排水不能先经露台再排至雨水管,必须直接排至雨水管。
雨水管的设置尽量隐蔽,不能直接暴露于立面墙上,尽量设于平面凹槽或阴角处。
1.5.23所有空调冷凝水管或阳台排水管布置于阴角,注意空调冷凝水管与空调孔洞的位置关系要协调,并应画出雨水管、冷凝水管、阳台排水管、地漏之间的定位详图。
底层平面图要表示雨水管位置。
1.5.24烟道升出上人屋面应考虑对立面及建筑形象的影响,烟道如非设于外墙部位,一定要升至最顶层女儿墙。
1.5.25南侧生活窗户及北侧餐厅窗户可选用低窗,窗台距楼面建筑完成面350mm。
,对于楼体中窗坎墙不满足消防规定的部分应加设部分防火玻璃。
1.5.25层数、单元数、户型组合情况:
户型
分布数量
地上层数
套型㎡
分布示意图
户型组合
A户型
11栋
9层
A(122.6㎡)Aˊ(127.5㎡)Aˊˊ(129.7㎡)
见设计方案
见方案图
B户型
13栋
11层
B1(107.6㎡)
B2(106.3㎡)
C户型
6栋
6层
C1(94.2㎡)
DE户型
4栋
D(81.4㎡)E(78.2㎡)
FA户型
1栋
10层
A’(123.34㎡)A1(126.7)F1(154.13㎡)F(152.16㎡)
G户型
G(142.8㎡)G1(139.76㎡)
GA户型
A’(123.34㎡)A2(118.85㎡)G(142.8㎡)G1(139.76㎡)
注:
关于住宅楼底部的附属商业均按商业网点设计,即建筑面积不大于300平米。
1.5.26室外高差、单元门厅与室外高差
室外高差(m)
0.3
单元门厅地面与室外高差(m)
1.5.27层高(首层层高、标准层层高、顶层层高等):
楼体户型
首层层高
标准层层高
顶层层高
起坡层高
机房层高
3000
首层4200二层3900
单位:
错层高为mm,其他为m
1.5.28具体工程做法:
户楼地面
1、20厚1:
3的水泥砂浆找平层
2、预留30厚地面装饰层
卫生间楼地面
预留铺地砖楼面,1.5厚防水涂膜,四周200mm高混凝土卷边卫生间楼地面与其它地面高差2cm
楼梯间及休息平台楼面
20厚1:
3的水泥砂浆找平层,面层装饰及楼梯踏步护角根据本地习惯做法确定,但是要预留装饰面层厚度。
楼层平台及电梯前室楼面
单元入口、门厅、过道楼地面、墙面及顶棚
3的水泥砂浆找平层,面层装饰根据本地习惯做法确定;
墙面采用镶贴面砖或石材,顶棚采用涂料或吊顶装饰。
3的水泥砂浆找平层,阳台楼地面与其它地面高差2cm
混合砂浆墙面+2遍墙腻子(本地习惯做法确定)
地下室墙
墙面水泥砂浆+墙腻子(本地习惯做法确定)
楼梯间墙面
混合砂浆+墙腻子两遍+墙涂料(普通乳胶漆),填充墙用加气砼砌筑块(满挂钢丝网(或玻纤网格布)与砼墙柱搭接150mm)(本地习惯做法确定)
外墙面
EPS保温系统+外墙涂料或饰面砖(按审批方案执行)
节能做法
按照节能设计标准进行设计
混凝土自防水一道+SBS卷材防水一道+50mm厚聚苯板保护层
通风道
卫生间设变压式通风井,但是要在吊顶上部预留φ110浴霸排风孔洞。
厨房设置排烟道,预留油烟机孔洞2.4-2.5米(管道中心标高),天然气热水排烟管孔洞2.2米(管道中心标高)(本地习惯做法确定)
室顶棚
清水混凝土括腻子两遍(本地习惯做法确定)
厨房、卫生间墙面
3的水泥砂浆找平层。
1、与图集相符的尽量选用图集,与图集不符的要具体列明。
2、发包人指定不进行施工的工作容要具体标明。
1.5.29门的规格及选型
防火门
其他
木制甲级防火门和乙级防火门(与本地消防部门商定),使用位置根据照规确定
满足可视对讲及防雨要求,洞口尺寸为
1500mmx2100mm
入户门为安全门,洞口尺寸为
1000mmx2100mm或1200mmx2100mm
管道井门,采用通用锁具,是否防火执行消防规
1.6结构设计
1.6.1主体的结构选型要进行多方案比较,基础形式由设计单位建议,并与甲方共同论证后确定,使结构优化,主体总造价最低。
1.6.2钢筋和混凝土含量指标:
在满足设计规保证结构安全的情况下,尽量节省建造成本,钢筋不宜超过50kg/m2,混凝土并不宜超过0.42m3/m2。
(根据结构类型和抗震设防烈度确定)
1.6.3后砌填充墙与砼柱连接处,设计要采取措施,以尽量避免墙体开裂现象。
填充墙厚度小于200mm的部位(如卫生间和厨房),应在墙体转角、交叉及门洞两边处设置混凝土构造柱,宽度同墙厚,长度为120mm左右,纵向配筋不少于2φ10,混凝土强度C20。
沿墙体高度方向的中部设置水平钢筋混凝土现浇带一道,宽度同墙厚,高度不得小于60mm,纵向配筋不少于2φ6,混凝土强度C20。
门上部设置水平钢筋混凝土现浇过梁。
1.6.4填充墙使用轻骨料混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等轻质墙体时,墙体长度大于5米时,必须在中间部位加设构造柱,间距不大于3米,墙体无约束的端部应设置构造柱;
每层在墙体中部设置通长混凝土现浇带一道,宽度同墙厚,高度不得小于60mm,纵向配筋不少于2φ6,混凝土强度C20,并应与构造柱可靠连接。
1.6.5电梯井如采用砖砌,每层中间要做20cm高圈梁,以考虑轨道固定位置,另可考虑取消两部电梯中间隔墙采用钢梁固定轨道。
1.6.6当消防车道下面为地下室(车库)时,结构应考虑消防车荷载。
1.6.7结构设计使用国家建筑标准设计图集时,图集未明确的必须由设计人完成相关的设计容,并根据图集使用要求进行必要的设计复核。
1.7电气设计
设计总说明:
设计围及容:
工程围的强电(动力、照明)、防雷、接地系统及弱电(有线电视系统、、网络、火灾自动报警系统、可视对讲系统、闭路电视监控、周界防、电子巡更,电梯三方通话系统)、车库停车场管理系统以及室外强、弱电综合管网等。
1.7.1强电部分
1.7.1.1每户用电量要求:
4~12KW考虑【建筑面积小于50平米(含赠送面积)按4KW考虑,建筑面积50~80平米(含赠送面积)按6kW考虑,建筑面积80~110平米(含赠送面积)按8KW考虑,建筑面积110~140平米(含赠送面积)按10KW考虑,建筑面积140~170平米(含赠送面积)按12KW考虑】;
表箱设置于楼梯间或电梯间公共部分,层层设箱,箱门向外,表箱暗装,位置应便于业主直接插卡取电;
采用供电局指定电度表型号,符合当地电力部门一户一表要求。
设置位置要与建筑配合,以确保美观适用。
参照当地标准,地下室设电表箱(储藏室均设单独计量),储藏室照明由地下室电表箱引出。
由物业管理,采用卡式电度表。
楼宇总配电箱不可设计在室外,尽量设计在地下室;
电缆布置不得影响地下室空间的使用(无地下室设计时设计方需考虑此项怎样设计合理)。
系统图上应标明总负荷及各分路负荷。
1.7.1.2电源插座预留位置,应按房间模拟家具场景设置,标明水平、垂直位置。
卧室客厅均设空调插座,插座、线路设计到位。
1.7.1.3电源插座的数量:
客厅主墙面(电视机侧)设两个插座。
客厅次墙面(沙发侧)设两个插座;
主卧室主、次墙面各设两个插座;
其它卧室主墙面(床头侧)设两个插座、次墙面设一个插座床头侧墙面插座设于床头柜处;
餐厅餐桌附近墙角处预留一个插座;
厨房除有明确设备使用要求的插座外再预留两个插座;
卫生间除有明确设备使用要求的插座外再预留一个插座。
1.7.1.4各插座及开关规格及安装高度:
普通单相二、三孔插座为10A距地0.3米;
卫生间预留单相二、三孔插座为10A安装高度距地1.5米,采用防溅型;
厨房电炊具插座采用单相二三孔插座,规格为10A,安装高度距地1.5米;
空调插座根据建筑专业空调板的位置确定其插座位置,挂机空调插座距地2.2米,采用单
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