赢商共享远洋光华国际商业估价报告21195682149405318Word文件下载.docx
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68560.8
F1-(18)
最低
42732.9
F1-(29)
首二层
44125.171
342.235
47433.056
F2-(16)
40044.926
F2-(10)
地下
23255.7
123.8491
25410
B1-(17,18)
22638
B1-
(1)
二、商业估价目的及方法说明
本次商业估价旨在对本项目中不同位置,不同条件的各部分商业的价值进行量化分析,获得项目销售价格的参考数值,为项目整体投资回报计算提供数据支持,为商业的未来销售策略提供决策依据。
商业部分作为城市商务综合体中不可缺少的一部分,其定位和商业客户构成对其他业态的价值会产生直接的影响,因此,其价格的确定不能简单遵循常规的定价方法(成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法)直接获得,而需要充分考虑项目整体的综合品质和长期价值,引入合理的商业业态,提高商业回报率。
为此,我们对商业估价的研究步骤如下:
注:
价差系数的设定取决于商业各部分所处不同位置以及所具备的不同条件,如所处楼层,是否临街,有无遮挡等。
同时,这些价差系数数值的确定也考虑了多方面的因素,如有效客流,展示面,可视度等。
在完成单元划分后,将各个单元数值均等的基准价格与其相对的差价系数相乘,计算出各单元的单元价格。
(如PAGE10的标准单元价格表中的单元估价)
根据SPACE针对我项目的所制作的商业销售分隔方案,我们对最终分隔单元销售价格进行计算。
每个分隔单元都包含一个或若干个标准单元,每个分隔单元的销售价格是通过其所包含的各标准单元总价相加,再除以分隔总面积的获得的平均价格。
(如PAGE18中的分隔单元销售价格)
在此特别需要提出的是,本报告中的估价,未考虑房款总金额和付款方式对价格的影响,因此与实际的销售定价有一定的出入。
此外,单纯就投资回报率而言,商业销售的回报率大都在100%以上,特别是一些特殊商业业态定位,如外贸批发、民用电子产品等,销售的回报率可以达到200%以上,但这些特殊商业业态会对项目整体品质和长期价值产生不利影响,因此不能以销售价格作为决定商业销售策略的唯一标准。
三、
商业价差系数的设定
由于影响商业价格的因素众多,为确保商业价格研究过程的客观性,避免多变量分析时产生的主观性偏差,按照项目的建筑柱网对项目的全部商业进行了标准单元划分
单元编码示例如下:
层数
二层
地下一层
单元编码
F1-X1Y1X2Y2
F2-X1X2Y1Y2
B1-X1X2Y1Y2
X:
A、B、……S、T
Y:
1、2、……13、14
如图1所示:
图1
(二)价差系数设定
由于商业的价格制订会受到楼层、环境、店面、硬件等多方面因素的影响,因此在进行各商业单元价格分析时,经常在综合分析过程中受到主观判断影响,保持价值分析方法的合理性,保证价格制订的客观性和准确性,本报告采用了将影响各商业单元价格的全部因素进行分类分析的方法:
按照分类进行逐项分析,获得不同的价差系数(不同类别间对于商业价格影响权重以系数大小体现),再将各项价差系数相乘,即可获得各商业单元的价差系数,进而得到各商业单元的具体价格。
根据商业销售的基本规律,将影响商业价格的因素分为以下6个方面,并得到主要价差系数如下:
1、楼层价差
首层商业的平均价格通常是项目中最高的,其他楼层的价格随楼层的升高而降低,而地下一层商业的价格通常为首层商业平均价格的50%左右,结合本项目得到下表:
备注
楼层系数
100%
75%
55%
不考虑纵向连接因素
2、位置价差
同一项目中的商业单元,由于在项目中所处的位置不同,其店面的展示效果和人流存在相当的差异,符合“金角(双面临街)、银边(单面临街)、草肚皮(不临街)”的商业基本规律;
此外,由于本项目是商务综合体,因此临近办公大堂部分的商业具有一定的人流,综合考虑得到下表:
位置因素
不临街
单面临街
双面临街
临近大堂
位置系数
130%
140%
105%
110%(餐饮)
3、环境价差
图2
环境价差的设定主要是针对项目外围环境条件而言的,如图2所示,本项目周界环境分为邻近交通通道(邻CBD1号路及东大桥东侧路)、临近商业通道(世贸天阶商业步行街延长线)、临近历史人文公园、临近步行通道(艺术步行街)四种情况。
此外,根据本项目的规划布局及建筑设计,本项目的内街的环境条件可视为与临近步行通道等同,综合考虑得到下表:
环境因素
交通通道
商业通道
步行通道
历史人文公园
环境系数
110%
103%
106%
4、硬件价差
商业单元所具备的商业经营条件不同,将直接影响商业的销售价格,具备餐饮条件、具备24小时营业条件的商业单元价格更高,综合考虑得到下表:
硬件因素
无餐饮条件
餐饮条件
24小时营业条件
临近自行车库出入口
临近扶梯
(地下一层)
硬件系数
97%
5、遮挡价差
对于商业店铺而言,客户易于到达、易于看见是重要的经营影响因素,因此对人行走或视线产生遮挡的各项构筑物均会对商业的价格产生不利影响,综合考虑得到下表:
遮挡因素
无遮挡
车库入口
人防出口
排风/排烟口
泄爆口
遮挡系数
90%
85%%
95%
98%
6、综合价差
与上述5类直接影响因素不同,本类因素中其一是根据本项目的特殊设计,设定的价格调整系数,其二是根据商业销售一般规律(总价越低,单价越高)设定的价格调整系数,综合考虑得到下表:
综合因素
与首层有独立连接
面积增加
综合系数
价格降低1%每100平方米
特别说明:
上述各项价差系数数值的设定,有相当部分是基于其他商业散售项目商业销售经验得到的结果,因此存在一定的主观性,在实际销售过程中,通常会先开放部分单元的销售,根据与客户的谈判情况和成交情况,对各项系数加以修正,以确保销售平均价格顺利得以实现。
四、
标准单元价格计算表
(一)标准单元计算示例
根据对CBD区域内可比性项目商业销售成交的调研成果,结合本项目的位置特点和商业定位,确定F1-N7P8(见图一)的价格为40000元/平方米;
并以作为本项目估算的基准价格。
图3
如图3所示:
F1—B1C2的价格计算公式为:
基准价格×
楼层系数×
位置系数×
环境系数×
硬件系数×
遮挡系数=单元价格
40000×
100%×
130%×
105%×
100%=54600
得到F1—B1C2的价格为54600元/平方米。
(二)单元价格计算
根据基准价格、单元面积、价差系数(下述计算不考虑综合价差系数)的综合计算,我们得到以下表格(标准单元价格表):
基准价格
x楼层系数x位置系数
X环境系数
x硬件系数
x遮挡系数的最终单元价格
F1
元/平方米
元/平方米
AB
F1-S1T2
40000
56000
61600
67760
F1-S2T3
52000
57200
60060
57057
F1-S3T4
F1-S4T5
F1-S5T6
F1-S6T7
65296
F1-R1S2
F1-R2S3
42000
F1-R3S4
F1-R4S5
F1-R5S6
F1-R6S7
55120
57876
F1-Q1R2
54600
49140
F1-Q2R3
F1-Q6R7
F1-Q7R8
60632
F1-P1Q2
F1-P8Q9
F1-N1P2
F1-N2P3
F1-N6P7
44100
F1-N7P8
F1-N8P9
F1-M1N2
58800
52920
F1-M2N3
57330
F1-M6N7
F1-M7N8
F1-M8N9
F1-M9N10
59360
62328
61081.44
F1-L6M7
44000
48400
F1-L8M9
F1-K7L8
C
F1-K11L12
F1-K12L13
61140.8
64197.84
62913.8832
F1-J12K13
F1-J13K14
F1-H10J11
F1-H12J13
F1-H13J14
F1-G9H10
F1-G10H11
F1-G11H12
F1-G12H13
F1-G13H14
F1-F10G11
62920
F1-F12G13
F1-C13D14
F1-B12C13
F1-B13C14
F1-A12B13
F1-A13B14
D
F1-G1H2
F1-G2H3
F1-G3H4
F1-G4H5
F1-F1G2
F1-F2G3
F1-F4G5
F1-E1F2
51870
F1-C1D2
F1-B1C2
F1-A1B2
F1-A2B3
平均值
52269.23846
x环境系数
x硬件系数的最终单元价格
F2
F2-S1T2
46200
50820
F2-S2T3
39000
42900
47190
F2-S3T4
F2-S4T5
F2-S5T6
F2-S6T7
48972
53869.2
F2-R1S2
F2-R2S3
30000
33000
F2-R3S4
F2-R4S5
F2-R5S6
F2-R6S7
41340
45474
F2-Q1R2
40950
F2-Q7R8
36792.453
40471.698
F2-P1Q2
F2-N1P2
F2-N6P7
36300
F2-N7P8
F2-N8P9
F2-M1N2
F2-M2N3
42997.5
F2-M6N7
F2-M7N8
F2-M8N9
F2-M9N10
44520
F2-L6M7
F2-L8M9
F2-K7L8
F2-K12L13
45855.6
50441.16
F2-J11K12
F2-J12K13
F2-J13K14
40170
44187
F2-H10J11
F2-H12J13
F2-H13J14
F2-G9H10
F2-G10H11
F2-G12H13
F2-G13H14
42861.39
F2-F10G11
F2-F12G13
F2-F13G14
F2-C13D14
42178.5
F2-B10C11
F2-B12C13
31500
F2-B13C14
F2-A10B11
F2-A11B12
F2-A12B13
F2-A13B14
43260
45423
F2-G1H2
F2-G2H3
F2-G3H4
F2-G4H5
F2-F1G2
F2-F2G3
F2-E1F2
F2-D1E2
F2-C1D2
F2-B1C2
F2-B3C4
F2-A1B2
F2-A2B3
F2-A3B4
41031.554
x楼层系数
x硬件系数的最终价格
B1
B1-S4T5
22000
23100
B1-S5T6
B1-S6T7
B1-R4S5
B1-R5S6
B1-R6S7
B1-N5P6
B1-N6P7
B1-N7P8
B1-N8P9
24200
B1-M8N9
26620
B1-M9N10
B1-M3N4
B1-L3M4
B1-L5M6
B1-L6M7
B1-K3L4
B1-K5L6
B1-K6L7
B1-K7L8
B1-K11-L12
B1-K1
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