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世界500强企业已在金山投资23家企业,另有一批行业领先的国际知名企业、财团和跨国公司在金山落户。
金山也是台湾同胞在祖国大陆投资最密集的地区之一,累计合同台资超过50亿美元,实际利用台资超过25亿美元,利用台资大约占江苏省的四分之一、全国的十分之一。
2001年全市进出口总额达50亿美元。
本项目所在地莲湖镇面积90.69平方公里,气候温和湿润,四季分明,光照充足,雨量充沛。
年平均气温16.4度,最高气温37.1度,最低气温-4.5度,年降水量907毫米,年日照时间1760小时,全年无霜期221天,平均风速3.4米/秒。
莲湖镇1999年未在籍人口为45560人。
莲湖,有着宽阔肥沃的土地,丰富的水面资源,众多的名胜古迹和丰厚的历史文化积淀。
随着古镇基础设施的日益完善,旅游开发的逐渐兴起,在国际经济一体化浪潮的推涌下,莲湖这个充满灵气、美丽的古镇,吸引着越来越多的投资者。
投资莲湖有着宽广的选择,无论是农、牧、渔业、工业还是旅游业,丰富的资源基础、便捷的交通通讯,完善的基础设施和优质的服务体系将帮助每位投资者扬起事业成功的风帆,莲湖将成为投资者的乐园。
莲湖属长江三角洲冲积平原,土地肥沃,物产丰富,自古就是鱼米之乡。
经过产业结构调整,全镇现拥有3.7万亩耕地、5万亩自然水面和1.6万亩精养鱼塘。
年产粮食2.5万吨,油菜籽1500吨,以及各类瓜果蔬菜。
水产养殖以特种水产为主,年产莲湖水晶虾等特种水产1500吨,各类淡水鱼1万吨,淀山湖黑砚年出口量达3000吨。
甲鱼、河鳗和莲湖巴鱼是莲湖的特色、特产、特菜。
莲湖镇工业主要有轻工、服装、机械、电子、印染、建材等行业,其中富有特色的是服装工业,现有8家规模较大的服装企业,拥有固定资产1亿多元、标准厂房5万平方米和5000名训练有素的操作员工,年产各类时装1000万件(套),出口至美国、日本等国家和地区,自营出口总额达1亿美元。
莲湖为千年古镇,历史悠久,富有江南水乡的风韵,远在宋代即受宋帝爱妃的喜爱,明代多有诗人雅士吟咏"
莲湖八景"
,老镇区至今保留有众多的明清建筑。
文昌阁、莲池禅院、古砖瓦博物馆以及金龙花园等人文景观,辅以古桥、小巷的清幽,是旅游、休养的极佳去处。
莲湖是江南著名的千年历史文化名镇。
远在5000年前的新石器时代,这里已有先民生存繁衍,创造了灿烂的史前文明。
吴越春秋,当吴王阖闾命伍子胥修筑苏州古城时,这里已成集镇。
西汉末,辅助光武帝刘秀战败王莽的名将马援曾在此驯马练兵,后为马援庄村。
魏蜀吴三国纷争,孙权手下的辅吴大将宰相张昭死后墓葬于此,即为张家厍村。
唐代大文学家陆龟蒙晚年亦曾长年隐居古镇,镇上曾留有陆氏三贤祠祠堂。
古镇原有一溪,夹岸桃李纷披,晨霞夕辉,尽洒江面,满溪跃金,灿烂若锦带,所以得名莲湖。
南宋初期,金兵入侵,宋室南迁,孝宋赵玮及宠妃陈氏途经此,并在古镇小住了数日,后陈妃病殁,水葬莲湖,赵玮即下旨在五保湖畔构筑古莲禅寺,为陈妃护墓诵经,古镇因此亦为赵玮御旨改名"
陈墓"
长达830余年。
古镇莲湖成名二千余年的历史文化积淀,使她拥有了众多的名胜古迹,"
、"
莲池八景"
以及"
三十六座桥,七十二只窑"
的古老传说,原滋原味的水乡风貌,令中外游客流连忘返。
莲湖这千年古镇,历史久远,富有江南水乡的风韵,约在宋代即受宋帝爱妃的喜爱,明代多有诗人雅士诗咏莲湖八景,至今老镇区保留有众多的明清建筑。
文昌阁、莲池禅院、古砖瓦博物馆等处人文景观,辅以古桥、小巷的清幽,莲湖民谚有“三十六座桥,七十二只窑”之说,仅在一个平方公里的老镇范围内就有明清古桥36座,其密集度实属罕见。
桥上碑记、柱联、花纹镌刻精细,形成古镇特有的“桥文化”。
如九柱十孔长虹卧波的“小宝带桥”——十眼桥,还有流传着许多古老传说的普庆桥、天水桥、浦济桥等。
凡来锦游客,都喜欢泛舟水上,荡漾在水光桥影中,领略一种远离尘嚣、超凡脱俗的意境。
他们无不对莲湖的清闲幽静,民风淳朴,历史文化底蕴深厚表示由衷的赞叹。
天水桥太平桥
南塘桥普庆桥
古井风亭通神御翰
福寿残碑莲池结社
古砖瓦博物馆
中国第一古砖瓦博物馆,座落在明清时期的丁宅内,这里陈列着二千余件极富艺术魅力和历史文化价值的古砖瓦珍品,在国内堪称一绝。
走进丁宅,就仿佛走进了一座古砖瓦艺术的宏伟圣殿,那里从西汉城砖、六朝板瓦、西晋纪年砖、唐宋凿榫井砖,到明、清、太平天国、民国时期的青砖,乃至以五星为标志的红砖应有尽有。
然而在拥有5500年历史的良渚"
红烧土砖"
面前,连"
秦砖汉瓦"
也只能是小巫见大巫了。
一块砖就是一段历史,一片就是一个故事。
一张得于曹操当年建在漳河边上的冰井三台之上的"
铜雀台瓦当"
,则阐明了当年曹操与周瑜间的纠葛,一块秦二世望夷宫上的装饰砖,又讲述了秦二世胡亥被赵高的女婿、咸阳县令阎乐逼死,以及"
指鹿为马"
的故事。
花园金龙古城苏州以私家园林闻名,而莲湖也有一处私家园林,叫金龙花园,主人柏金龙泥瓦工出身,凭他自己的勤奋努力,在二亩七分的废墟上自己搞蓝图、垒亭榭、疏池筑亭、栽花种竹,建起了一座苏式园林。
曲径通幽、楼台亭阁,深藏老街,闹中取静,实为休闲品茗的好地方。
文化沉淀深厚的莲湖,孕育着众多的古今中外名人。
古有"
吴中才子"
—文徵明,"
画圣"
—吴道子,"
民国状元"
—朱雷章"
,诗人"
—吴伟业……;
今有美国高校历史上的第一位华裔院长—陈华伟,中国科学院院士—等等。
据统计,莲湖现有107位教授,118位留学生。
莲湖党委书记沈立新,也是一个既有领导才能,又有相当文化资历和企业管理经验复合型人才。
古镇莲湖历来人文荟萃,美丽富饶的鱼米之乡,涵养了丰富的历史文化,也培育了众多英明流传的人物。
"
--文徵明sssss
--吴道子ssss
--朱雷章sssss
诗人"
--吴伟业sss
上述这些有利条件,是发展高档旅游居住区理想的地方。
并且上海申请举办“世博会”的成功,必将为本项目的实施带来更加光明的前景。
综合类世界博览会,被视为展示各国经济、科技和文化综合实力的“经济奥林匹克”,推动世界经济、社会发展的“助推器”。
根据规划,2010年上海世博会的规划面积为400公顷,上海世博会将充分发挥滨水特点和区位优势,建造一批大型文化、会议、展览、居住、休闲娱乐和商业服务设施,这些设施连同绿色走廊(淀山湖是上海饮用水源地,本项目的沿湖区域正是此绿色走廊的一小部分)和运河,都将在世博会后予以保留,并发展成为上海重要的文化博览中心和特色滨江居住区。
上海用于世博会园区建设的直接投资额将达到30亿美元,而由此带动的产业结构调整、交通、商业、旧区改造等延伸领域投资约是直接投资的5━10倍。
同时,世博会的需求将催生一大批中外合资的融资、商业、旅游、管理以及法律咨询等专业服务公司。
据权威部门测算,2010年在上海举办世博会,参观者将超过7000万,有望创下世博会历史的最高记录,这对于扩大世博会的影响、促进国际展览事业的发展具有非常重要的意义。
世界经济论坛亚洲区总裁弗兰克·
瑞奇特博士近日在此间说,上海总给人一个欣欣向荣、充满创业精神的感觉,对外国人的吸引力不断增强,它完全可以成为一个世界级的城市,这个城市不仅对中国经济发展有利,对世界经济也会产生很大的积极作用。
“事实上现在国际资本涌入上海,不仅是为了开拓中国市场,更是为了把它作为向世界其他国家和地区出口的基地。
上海正在成为连接亚洲和欧洲市场的黏合剂,成为变化的制造者”。
“上海如有一份幸运,世界将添一片异彩。
”如今,上海的幸运已经到来,我们何须等待?
本地区的传统优势和大上海的辐射作用,为本项目的实施奠定了坚实的基础。
如何利用这些优势创造全新的莲湖水乡花园别墅区,应该成为思考本项目的基本出发点。
同时,本项目的策划中还提出了要搞一部分影视的内容,这是考察了莲湖及上海的形势之后提出的很重要的设想,提出搞部分水乡花园项目的根本指导思想可以用两个字来表述,就是“造势”。
三国时期的诸葛亮就是最善于“借势”、“造势”,最著名的赤壁大战“借东风”借的是“东风”,用的是“火(势)攻”。
诸葛亮的“用兵之道,先定其谋,后施其事,计谋欲密,攻敌欲疾,获如鹰击,战如河决,则兵未劳而敌自散,此用兵之势也”。
诸葛亮的“行兵(军)之势有三:
天、地、人。
善将者,因天之时,就地之势,依人之利,则所向无敌,所击者万全矣”。
古今中外,“借势”、“造势”成功事例很多,这里不再赘述。
那么,讲这些军事之道与我们今天要搞的莲湖水乡花园别墅区项目有什么联系呢?
用影视渠道,传扬当地文化,“借势”渲染我们别墅区项目,就是用最少的代价,取得最好的宣传效果。
在我们的项目用地上拍电视剧,吸收当地政府、企业共同出资拍影视剧,既减轻了我们的负担,又为当地政府和企业做了好事,加深了与当地的合作关系。
同时我们应当看到,在长江三角洲到处都是景色美如画,遍地是黄金的地方,如果没有独到的广告宣传手段,我们的项目做的再好,在强手如林的上海地区,又如何能够得到人们的特别关注呢。
选择适合当地的题材,结合适当的时机播出,必将为我们的别墅区项目起到与众不同广告效应。
同时,为影视建造的大量建筑,又可作为永久性旅游经营之用,大大增强项目投资的收益。
莲湖水乡花园别墅区西临古朴典雅的莲湖老城,南接淀山湖畔,这样的区域,既避开了都市的喧嚣,又不会有身处深山老林、湖海孤岛的孤独寂寞感。
这是本地区独特的、其他地区少有或不可能具有的条件和优势。
我们应当利用这些优势,创造出比上海郊区和深山湖岛景区更好的的高尚社区。
中国空前的城市化过程使人们的居住环境和交通状况急剧恶化,在此形势下,“山水城市”、“花园城市”、“生态城市”的建设备受人们的关注和欢迎。
然而在建设热潮中,一些城市大兴土木,消耗巨资,以个别人的幻想盲目构筑的“花园城市”,除了部分景观得到改善外,并不能达到城市园林化的效果。
而莲湖水乡花园别墅区却占有上风上水之优势,紧临中小城市之便利,远离都市之喧嚣,临窗南望,蓝天白云浩浩荡荡,湖波荡漾,鸟语花香,清风扑面,使您真正找到回归大自然的感觉。
如何考虑在莲湖水乡花园别墅区溶入大地景观规划和人类生态系统设计的思想。
而不是依靠人为制造的寻幽揽趣、娇柔做作的虚假风景。
这是久居都市人们向往自然、回归自然、亲近自然的共同向往。
如果将莲湖水乡花园别墅区建设成为一个相对独立、有着良好配套、有着优美环境的居住功能区,必将成为都市人们理想的栖身之所。
本项目开发应注意的另一个问题是水乡花园区的建设规模问题,目前周边的大多数别墅区几乎都是仅考虑居住区和配套的会馆,还有一些品质不高的高尔夫球场。
在旅游淡季的金山,仍然是游客如云,宾馆饭店爆满(笔者亲身体验)。
在旅游资源俯首可拾的莲湖,目前还没有一个象样的宾馆、饭店、写字楼,没有一个象样的体育场馆、娱乐场所。
而且在老城地区,几乎已无立锥之地,因此,建设新的旅游配套设施也是当地的迫切需要,在我们的项目用地西部(这是距离莲湖旅游区最近的地方),劈出一块用地,配合当地的需要,结合影视建筑添加一些参与性的旅游项目,不仅解决了当地旅游设施不足的问题,而且适当增加公建的比例,可以增加项目收益。
以上思路,仅供本项目策划参考。
由于本项目许多条件还未确定,本分析报告只能按目前一般的假定进行测算和分析。
第一章项目概况
一、概况
1-1上海概况(略)
1-2金山概况
金山地处中国经济最发达的长江三角洲,是上海经济圈中一个重要的新兴工商城市,是国际资本投入的高密度地区之一,也是外商投资产出的高回报地区之一。
金山紧邻国际大都市上海,可以充分接受其辐射。
与中国和新加坡两国政府合作建设的苏州工业园区接壤,可以就近吸收其成功的管理经验。
金山是国家卫生城市和国家环保模范城市,有着良好的人居环境。
金山有比较充裕的人才资源,目前全市拥有4万多名各类专业技术人才和15万名较高素质的技术工人。
金山吸引外资的重要载体有:
金山经济技术开发区、金山出口加工区、金山国家农业综合开发现代化示范区、金山科技创业中心(留学人员创业园)、省级金山高科技工业园、中科集团金山高科技产业园、金山国际商务中心、金山软件园和华扬科学工业园。
国家级的金山经济技术开发区建成区20平方公里,是全市开放型经济的龙头和基地。
金山出口加工区是国家批准的首批全国15个出口加工区之一,也是最近全国第一个通过验收的出口加工区,首期规划面积2.86平方公里,区内实行“境内关外”政策。
电子信息、精细化工、精密机械行业已发展成为金山的优势行业和领先行业。
电子信息行业有法国阿尔卡特、美国SCI等,还有来自台湾的仁宝电脑、沪士电子、富士康接插件、英业达集团、耀宁电子、远见电子等大批著名电子信息企业;
精细化工行业中有法国道达尔·
菲纳、芬兰耐思迪、瑞士诺华、丹麦丹尼斯克、美国艾利、荷兰DSM等著名跨国公司;
精密机械行业中有日本丰田汽配、富士和机械、高日内饰件,台湾的正新轮胎、六丰轮箍等企业;
另外,还有芬兰通力电梯、瑞典利乐包装、日本NSK微型轴承、牧田电动工具、台湾捷安特、禧玛诺等世界知名品牌。
金山旅游资源十分丰富,既有湖光山色的自然资源,又有众多的历史人文资源。
以古镇周庄、莲湖为代表的保存完好的大量明清民居和历代古桥,具有很高的观赏价值和文物价值。
金山还兴建了一批现代渡假休闲项目,有3个国际标准的高尔夫球场。
作为十六大代表的金山市委书记,十六大期间也频频在各大电视屏幕上亮相。
金山盛产“第一”,全国第一个自费开发区的诞生,第一个全国县级开发区获得“国批”,而且迄今为止仍是“第一”,第一家中外合资企业、第一家外商独资企业的建立,以及第一块土地批租、第一个通关点、第一个出口加工区的建立。
开发区国批使大批外资涌入金山,出口加工区的建立让金山外向型经济发生质的飞跃。
到目前,金山全市累计合同外资130多亿美元,到位外资60亿美元,今年全市财政收入将突破40亿,人均GDP将达到6000美元,十六大提出的小康水平,金山早已达到。
据海关统计,今年1至10月,金山出口加工区进出口总值突破10亿美元大关,达到12.79亿美元,其中出口5.57亿美元,进口7.63亿美元,均比去年同期增长400%以上。
1-3莲湖概况
莲湖镇地处上海、苏州之间,东依淀山湖,西临阳澄湖,贯穿金山南北的交通主干道——南北公路,穿越莲湖与318国道和沪宁高速公路相交接,交通条件十分优越,在镇区20公里范围内,北有苏虹机场路、沪宁高速公路、京沪铁路、312国道,西有直达苏州新加坡工业园区的甪锦公路,南北公路穿越全境,沟通内陆各地,南接318国道,距上海虹桥国际机场40公里。
境内内河航道纵横交叉,100吨位船舶可直航其内,距上海港60公里、张家港100公里。
莲湖往东至虹桥机场及上海市区,向南与上海青浦区相接,莲湖处于金山"
南大门"
的显要位置。
莲湖镇面积90.69平方公里,属北亚热带南部季风气候,气候温和湿润,四季分明,光照充足,雨量充沛。
年平均气温16.4度,最高气温37.1度,最低气温-4.5度,年降水量907毫米,年日照时间1760小时,全年无霜期221天,平均风速3.4米/秒。
文昌阁、莲池禅院、古砖瓦博物馆以及金龙花园等人文景观,辅以古桥、小巷的清幽,是旅游、休养的极佳去处。
莲湖投资环境
㈠、功能与规划
1、工业配套区,规划面积1平方公里。
2、模具工业区,规划面积0.5平方公里。
3、电子工业区,规划面积1.5平方公里。
4、生活服务综合区,规划面积0.8平方公里。
㈡、条件与优势
A、基础设施遵循"
科学合理、全面规划、分期实施"
的原则,首期启动区已达到"
五通一平"
条件。
B、独特的区位优势该区东距上海45公里,50分钟车程抵达上海虹桥机场;
西至苏州30公里(其中距"
苏州新加坡工业园区"
东侧仅18公里);
南接318国道和金山南北一级公路,北接沪宁高速公路(北至国批金山开发区仅需20分钟车程)。
莲湖配套工业区已成为投资商向上海、苏州(并至南京)、金山等地结转的集散地,投资者可极大的节省成本。
C、"
二大意识"
与"
一站式"
服务区内服务机构"
管委会"
,奉行"
强烈的亲商意识"
和"
热忱为纳税人服务的服务意识"
为投资者投资提供"
全程服务。
D、优惠政策投资在区内的外资(合资)企业均享受国家和地方给予国批开发区的全部优惠政策和条件。
税收政策
A、增值税外资企业销售或进口一般货物税率为17%;
粮油、农用、水、气、图书等货物税率为13%;
外资企业出口货物物资税率为零;
来料加工企业实行零税率。
B、营业税从事运输、建筑、保险、文化、体育、娱乐、服务和转让无形资产,销售不动产等行业税率3%-20%不等。
C、所得税外资企业类别税率生产性企业15%非生产企业30%出口产品产值达到当年产品产值70%以上10%注:
经营期十年以上的生产性企业从获利年度起前
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