景德镇项目市场调查分析暨功能定位报告Word下载.doc
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基于以上原因,我们认为有必要对项目所在区域赣东北城市经济圈的商情特别是中心商圈的“商业生态”进行相关的调查。
附赣东北主要城市位置图
附赣东北五市主要经济指标
地区
国内生产总值(亿)
人均GDP
社会消费品零售额(亿)
市民人均可支配收入(元)
居民储蓄余额(亿)
南昌
485.67
11139
160.78
6206
323.93
九江
232.62
5160
68.14
5541
130.65
景德镇
104.26
7205
30.97
5536
66.91
鹰潭
58.35
5623
27.2
5764
45.35
上饶
190.85
3106
87.06
5417
151.72
(一)南昌市商业概况
南昌,江西省会城市,位于省境中部偏北,赣江、抚河下游,濒临鄱阳湖。
人口175万,面积616平方公里,京九线纵贯境内,105、320国道穿境而过,城市综合竞争力居全省第一。
商业市场
作为江西的省会城市,经过多年的市场发育,商业市场完成了各种业态的梯度布局和消费力的梯度延伸,已形成了中心商圈、黄金街区(中山路)、老街(胜利路)、各区域中心街区、各社区商业网点的大城市商业网络。
特别是近两年来,南昌房产市场升温,各大地产商相继进驻,大型仓储式超市沃尔玛与财富中心即将进驻城市中心点八一广场,南昌中央商务区(CBD)形象将呼之欲出。
中心商圈
以八一广场、八一大道、黄金街中山路纵横交错形成“大十字”中心商圈,该商圈日均人流达30—40万左右,日行公交车400余辆,并承载着休闲,观光、“一站式”消费和精品消费功能。
高端价格市场
1.中山路租金约300—400元/平方米/月,个别小店面达1000元/平方米/月,单位店铺每月租金在1万到5万之间,其中从广场到公园路段租金最为昂贵。
2.高端售价:
财富广场、万达商业广场(均在建)黄金铺位(沿八一大道)均达45000元/平方米。
3.目前南昌市中心商铺理想状态下的回报率匡算举例
例:
100平方米商铺出租回报率
付款方式:
六成十年均价:
3万元/平方米总价:
3百万
首付:
120万元贷款:
180万元10年月还款:
19767元
月收租:
按中山路黄金地段租金500/平方米/月=5万元/月
前期投入:
月还款×
现房租期+首付款(按开盘后七个月交付使用计算)19767×
7+1,200,000=1,338,369
月收益:
月租金5万—月还款19767=30233元
年投资回报率(以十年计算):
(月收益30233×
12×
10-前期投入1338369)÷
10÷
前期投入1338369=17.1%
投资回收年限:
前期投入1338369÷
月收益30233元÷
12=3.7年
于本项目有示范价值的商业项目
1.财富广场(在建)图
投资商、开发商:
北京华特新实业有限公司
预计交房时间:
今年底
位置:
八一广场
物业形态:
楼高128米的双塔式商务建筑,裙楼经商,塔楼为写字楼。
经营方式:
放弃首层分摊设备管理用房,提高得房率。
对首层的商铺的经营范围进行了界定,外围商品经营内容:
品牌专卖店、数码视听、通信器材、钟表眼镜、黄金珠宝等,每个铺位的面积约为40—270平方米;
精品百货区经营内容:
男女服饰、箱包皮具、鞋帽等,经营面积为30—85平方米;
除此以外商场内部还设主题区域:
女人街,每个铺位面积约为30—55平方米,形成局部热点。
售价:
位临八一大道的黄金铺面售价未定,与万达商业广场相邻的步行街店面均价为4万元/平方米,位对展览路的店面均价为3万/平方米。
2.万达商业广场(在建)
开发商:
万达房地产投资有限公司
位置:
八一广场,财富广场邻侧
工程进度:
进入内部装修阶段,5月31日交房
楼层功能规划:
底层店铺出租,二、三层为大型仓储超市场四层功能待定(初步定为电脑城)
位对八一大道黄金店面均价为45000元/平方米。
北邻财富广场的铺位均价为4万元/平方米。
付款方式:
6×
10年契税4%维修基金2%
3.丽华购物广场
丽华购物广场外立面图
丽华购物广场经营情况
丽华购物广场
位置
南昌市
装修
豪华
电梯
每层四部外加两座观光电梯
人流量
98人/分钟根据3月20日上午10.30分时测
经营楼层
一层
化妆品、金银饰品、名表、眼镜、玉器、家电、音像制品
二层
男士西服、休闲服
三层
女装、美容厅
四层
女士用品、内衣、羊毛衫、床上用品、男女皮鞋、箱包
五层
儿童用品、电脑通讯、照相器材、体育用品
六层
公共食堂、风味小吃
经营方式
统一管理,根据商品类别的不同采用租金和保底提成等多种形式
综合评论
本商场充分注重了购物环境的人性化和休闲性,动线简洁合理,气氛感觉的营造足以烘托出商品的档次,是江西目前为数不多的高档商场,颇具SHOPPINGMALL的风采,吃喝、玩一条龙。
(二)九江市商业概况
九江,位于本省北部,长江中下游南岸,全国历史文化名城,辖浔阳、庐山两区,面积699平方公里,人口52万,京九铁路、105国道和南九高速公路过境。
商业历史
九江市五方通衢,历史悠久,宋、元、清是全国三大茶市和四大米市之一,商业历史悠久而绵长。
九江现代商业较为发达,外来人口较多,商场鳞次栉比,布局日趋完善。
大中路(内街)和浔阳路(外街)为主要商业街区,该区域聚合了全市80%以上的商业人流,外街两边分布着九江主要的精品店和大型购物商场,内街则是人气鼎旺的步行式商业街,两边商品驳杂,主要经营日用百货、服装鞋帽,服装经营比例较大,靠烟雨湖附近有大型的仓储超市农工商进驻。
高端价位
1.黄金街区每平方米200—250元/月,单位铺月租金在2000——20000元之间
2.中央商圈新上市店面售价平均在16000—25000元/平方米之间顶级,最高价则高达33000元/平方米以上
目前在售的项目:
1.联盛广场
联盛实业集团
九江浔阳路19—23号前临浔阳路,后靠丁官路,邻庾亮南路
功能业态:
总经营面积达36000平方米,单层面积为4200平方米,备升降电梯,中央空调,自动扶梯等,集购物、美食、休闲、娱乐、宾馆、停车为一体。
价位:
一楼沿街铺位售价为16800元/平方米,二楼均价为4500元/平方米。
三楼均价为3200元/平方米。
“单元受让,整体招商,统一管理”,五成十年按揭,托管收入:
购铺者固定收取每年8%的投资汇报率,其余由开发者招商统一经营。
2.万达商住楼
庾亮路中段
规模:
占地五亩,建筑面积为9600平方米,商住两用
周边配套:
朝阳中学、太平洋电脑城、博物馆、外国语学院
一楼沿街铺位(庾亮北路):
20800元/平方米,其余部分均价9800元/平方米。
面积跨度:
沿庾亮北路面积较大(101—150平方米),其余铺位面积较小
(30—78平方米)
3.九江购商场大中大商城外立面一览
大中大购物广场
九江市浔阳路
一般
每层2部
21人/分钟根据3月19日上午10.30分时测
化妆品鞋帽箱包金银首饰
超市工艺品烟酒文体用品
服装日常生活用品
家店音像超市场
统一管理,保底提成服装类提成约23%化装品类约20%
九江市场老牌购物中心,管理一般,电梯有上无下,在九江人心中知名度高
(三)鹰潭市商业概述
鹰潭,位于本省东北部,辖月湖区、贵溪、余江。
面积137平方公里,人口18万,206、320国道、浙赣、皖赣线、鹰厦线交汇于此。
商业环境
鹰潭号称“火车驮来的城市”,因铁路而“发迹”壮大,成为当年华东地区屈指可数的火车客流中转大站,由此带来滚滚的人流、物流,并形成依附其上的商业格局,近年来,随着该区中转地位的下降及外来人员的大量减少,该区的商业格局与消费力市场也亦受影响。
多年前兴建的位于火车站旁的大型百货批发市场“赣东北大市场”的生意已今不如昔。
鹰潭市城市规模不大,商业格局受限。
中心商业区主要分布在交通路与胜利路交汇的城市广场附近,大型商场国贸商城、园中园及交通路上的精品专卖店主导城市商业潮流。
交通路(老火车站到广场段)成为鹰潭近来最为火爆的商业街区及精品示范路,目前该街道分布着约三十家精品专卖店,销售服装、手机、皮包、超市等,租金售价人气亦冠绝全城。
高端价位市场
1.交通路段部分铺面年租金高达10万以上,每月每平方米200元左右。
2.个别黄金区域的店铺售价格在35000/平方米左右。
参考项目(在建)
1.金鑫精品城
鹰潭市新宝马实业有限公司
交通路13号,市邮电局隔壁
工程:
八月交房
销售:
目前销售较好,底层沿街部分售价为30000元/平方米(40平方米以上)以上
功能定位:
内设地下室,超市,不夜城等经营区,一楼店面统一玻璃门、墙面、地面统一装修。
(四)上饶市商业概况
上饶,位于省境东北部,信江河上游,面积339平方公里,人口34万,浙赣线、横南铁路、320国道、上分等公路过境。
赣东北大道、抗建路(步行街)、解放路交汇处形成上饶市的中央商圈,本区域的商品琳琅满目,引领市场潮流。
黄金街区
抗建路步行街。
长约800米,聚集200余家精品店,两边店面规划整齐,整修考究,大面宽大进深,面积跨度在30—180平方米之间。
1.步行街道租金价位在200—300元/平方米之间,单位铺位年租金在10万到20万之间。
2.位居步行街“头等舱”位置的原华联大厦(解百对面)临街黄金铺位售价达38000元/平方米以上。
中心商场
解百商场
解百商厦
上饶市抗建路(步行街口)
较好两部自动扶梯
35人/分钟根据3月21日上午10.30分时测
化妆品金银首饰家电超市钟表
鞋帽内衣文化用品床上用品
品牌服装杉杉洛兹袋鼠
统一管理,柜台租金每节(1.5米)1000元/月服装专卖铺位:
每月租金2000—5000元
位于步行街口,面对广场,是上饶最贵的商业地段,但商场铺货较乱,交通线路较杂,商场人气旺
优瑞视点:
赣东北经济带城市圈大多有着悠久的历史与较长时间的开放,经济与城市建设相对本省其他地区来讲具有区域性优势,商业模式,消费观念以及消费结构日趋现代化,但嬗变的过程既是艰难的进化过程又是各种观念势力角逐的过程,总体而言,赣东北地区的商业发展正处于向现代商业过渡的阶段,其发展空间有着较大的上升性。
近年来,从南昌发轫,房地产飚升,并波及到赣东北地区,该经济区房产与商铺价位均出现不同比例的上涨。
据本次调查获悉本地区黄金商铺的价格上升了30%,并掀起了一定程度上的商铺投资热。
赣东北地区商业个与业务模式呈现出现代化的趋势,并表现出以下特点:
在产品方面
商场体量越来越大,外立面越来越讲究,休闲式、一站式、SHOPPINGMALL式的购物环境受到追捧,注重消费习惯与消费链的延伸。
经营种类的合理配比,为吸引消费市场的高端客户,专辟精品区域,走高、精、优、新精品路线,引领消费潮流,以精品屋及软性货架的铺货营造温馨浪漫的氛围。
在经营方面
经营方式日趋多样化:
租售并举、连锁经营、代销制、保底分红、MBO式分股经营、弹性经营分割等。
在销售方面
黄金铺位受到追捧,但局限于部分位置比较好的铺面,位置稍差的铺面销售依旧不容乐观,二楼以上的经营铺位更显萧条。
在销售调查中发现,赣东北五市,其高端铺位的价格大多摸高到3万元/平方米以上,铺型与总价控制的较好的销售形势较为火爆,面积与总价过高的铺面销售则不尽如人意。
这对我们的启示在于:
在产品设计时如何有效地控制面积和总价格,在销售时如何进行全局掌控,把握销售节奏变显得尤为重要。
在招商方面
面向全省甚至全国招商,招商手段更多样化和专业化。
赣东北五市中心商圈及价位参照
高端价格(建筑面积)
中山路八一广场
丽华万达广场
45000元/平方米(万达广场)
浔阳路大中路
大中大商场
33000元/平方米
珠江中路
景德商场
交通路
世贸商场
30000元/平方米(金鑫商厦)
抗建路步行街
38000元/平方米(原华联商厦)
赣东北五市中心商圈商品构成比例(图一)
五项目所在市:
景德镇商业市场调查
(一)宏观经济环境
1.地理与人口
景德镇市位于江西省东北部,昌江中下游,国家历史文化名城,下辖一市一县两区,即乐平市、浮梁县、珠山区、昌江区,土地面积5256平方公里,人口152万。
2.社会与文化
景德镇历史悠久文化灿烂,汉代因冶陶兴起,晋代设镇,历史上与广东佛山、湖北汉口、河南朱仙镇并列为全国四大名镇。
景德镇是中外闻名的瓷都,制瓷历史悠久,文化底蕴深厚,被喻为“中华向号瓷之国瓷业高峰是此都”。
陶瓷将世界与景德镇紧密相连。
茶叶也是景德镇的名产之一,早在唐代,景德镇就是全国重要的茶叶集散地,“得雨活茶”已被选为人民大会堂的特供茶和国宴茶。
3.投资环境
1)景德镇位于昌九景“金三角”经济区,赣、浙、皖三省交接处,地处国家旅游热线—庐山、三清三、九华山、鄱阳湖、千岛湖的中心区位,经过20多年的改革开放,通讯实现了网络化、光纤化和数字化,交通网络四通八达。
皖赣铁路、206国道、九景高速四方通衢,景德镇机场航线通达北京、上海、广州等地。
鄱阳湖水系直达长江,一个水、陆、空立体交通网络基本形成。
在城市建设方面,随着六条城市干道的建设,城市面貌也发生了较大的改变。
与此同时,景德镇有关部门,出台了系列投资优惠政策,加大了开放力度,简化了相关手续,一定程度上优化了市场环境。
2)传统陶瓷产业遭遇尴尬的处境。
近来来,由于传统体制与观念、营销意识淡薄以及市场竞争的无序等综合因素的制约导致了景德镇陶瓷经营处于裹足不前的状态,且出现国企瓷业竞争不过私企的局面。
为改变这种局面,市有关部门在新区瓷都大道上兴建大型陶瓷城:
中国陶瓷城和中国瓷园。
充分利用优惠政策杠杆,实现陶瓷工业的产业化布局,重振瓷都雄风。
3)城市功能重新整合:
陶瓷产业与新型工业比翼齐飞
在夯实传统产业的同时,景德镇又将进行以工业化为核心,以大开放为主战略,加大可以投入力度,千方百计促进传统产业发展,重点加大陶瓷工业园区、昌河汽车工业园、化工园、信息科技园区的建设,充分利用国际和国内两个市场,以信息化带动工业化,走新兴工业与传统陶瓷业两翼齐飞的道路。
4.景德镇宏观经济环境(附带系列表)
综述:
国民经济持续、快速增长,经初步推测,2001年,全市完成国内生产总值104亿元,首次实现了100亿大关的突破,比上年增加了8.72亿元,增长10%,其中,第一产业实现增加值10.93亿元,增长0.3%;
第二产业实现增加值54.18亿元,增加5.71亿,增长10.9%;
第三产业实现增加值38.89亿元,增长10.8%。
4.1景德镇国内生产总值(1978—2001年单位:
亿元)列表
4.2景德镇社会消费品零售总额(1978—2001年单位:
万元)列表
4.3景德镇城市居民可支配收入列表
4.42001年三大产业比例构成列图
景德镇市场总体宏观环境日趋向好,收入位居全省前列,产业结构得到不断调整,第三产业比重加大,这为大型商家的进入与业态的提升奠定了一个良好的外部环境。
从市民收入和消费支出的变化趋势来看,景德镇市场已基本形成了现代消费的雏形,“恩格尔”系数不断降低,城市居民吃穿用开始分流,品牌意识凸现,生活必须品消费有所下降,非消费性支出和文化休闲性消费上升较快,消费结构模式向良性发展。
但同时我们必须看到,景德镇的社会各阶层收入模式呈哑铃状,一头是庞大的低收入阶层,一头是以私营业主或灰色收入者为代表的超高收入阶层,中间层严重缺位,这在很大程度上制约了该区域的中高端消费。
(二)景德镇的商业环境
1.景德镇的主要商业形态
传统的杂货店:
大多为位于非主流商圈的大街小巷,数量较多,经营杂乱。
特点:
无装修或简单装修,货物摆放凌乱,商品档次低。
百货大楼:
数量较少,前计划经济时代的产物,设施陈旧,布局不合理,管理落后,现正在改制或者淘汰中。
小商品批发市场:
主要分布在城乡村结合部。
管理混乱,商品低廉,以量取胜。
专业市场:
在景德镇尤其表现在陶瓷商品方面:
如莲社北路的陶瓷大世界、瓷都大道的中国陶瓷城等,特点:
品种比较齐全,遴选范围较大,配套较好。
超市:
数量近来增长较快,规模大小不一,铺货比较现代珠江东路、中路,新村东、西路等都有分布,规模大小不一。
购物中心:
如华达购物中心、景客隆等,讲究人性化与休闲化的购物体环境,讲究科学管理和铺货。
营造精品意识。
品牌专卖店:
人民广场周边与珠江中路大量分布,如约翰·
卡丹黎人坊等,特点:
占据优越地段,通过装修与灯光渲染购物微环境,注重情调,凸显品牌个性。
2.景德镇市民消费心理
一方水土养一方人,作为一个有着深厚历史底蕴的江南古镇,明年就将迎来其建镇一千年。
景德镇人一直徘徊在骄傲与失落的情绪之中。
在消费心理方面,表现在以下几个方面:
1.品牌消费心理:
在品牌方面,追逐名牌,主要是国内品牌,中低档的国际品牌也有一定的人群,但无顶级品牌消费;
2.休闲式消费心理:
从外来人员的消费娱乐场所经营的比较火爆可见一斑;
3.从众消费心理:
爱扎堆,从众随流的心理较强。
另外,景德镇饮食习惯偏重、嗜辣,在购买习惯方面,由于收入相对有限,在购买时对价格敏感,选择时肯花时间,生活节奏偏慢。
3.景德镇的中心商圈概述
如图所示,景德镇中心商圈以人民广场为中心节点,周边连接莲社北路、新村西路、新村东路、广场北路、珠山东路、莲社南路、马鞍山路以及黄金街区珠山中路,完成了别具特色的商业网络布局,该区域集中的景德镇80%以上的商业人流、物流、以及商品信息流。
覆盖区域代表着景德镇最高的地段租金价值和投资潜力。
如图所示,不同的租金显示出不同的商业地段价值和人气指数,黄金街区珠山中路租金最高。
单位铺面租金每月在3000—18000元之间(铺位面积跨度较为大),两边分布着景德镇最庞大的精品专卖店及大中型商场,有着最为密集及消费指向比较明确的人流;
人民广场周边人流、车流密集,周围分布着各类专卖店、瓷器店、影楼等,租金价位在4000与6000元之间;
围绕着人民广场周边街道如珠山东路、莲社路、新村路等离广场越近租金越高。
其铺位月租金在1000—3000元之间。
3.1中心商圈主要路口人流测定
人流/分钟
测定时间
广场新村西路口
59人
3月17日10时10分
光明电影院门口
148人
同上
马鞍山路口
140人
新村东路口
109人
3月17日10时20分
广场中心
454人
广场南路口
97人
广场珠山西路口
272人
3.2中心商圈主要商场的进出人流测定
每分钟进出人数
瓷都大厦
珠山中路入口
20人/分钟
3月16日10点30分
景客隆
广场北路入口
12人/分钟
景德大厦
珠山中路中段入口
21人/分钟
华达广场
珠山中路中山路入口
25人/分钟
3.3广场周边部分街区商情:
珠山东路:
手机、布艺、建材、灯饰店面租金:
900——3500元/月
广场北路:
景客隆大型超市华奇皮具青梅服装专卖店等
租金:
1000——2000元/月主要面积:
20—40平方米
新村东路:
金银首饰超市雅戈尔服装春兰电器等
4000—5000/月(20平方米)面积跨
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