全过程房地产项目开发流程表格文件下载.xls
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全过程房地产项目开发流程表格文件下载.xls
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提供资金缴纳出让金、交易费前期部土地部、财务确权企业投资项目备案办理房地产开发资质预审表前期部委托工程咨询资格机构编制申请报告研发:
协助提供相关项目资料前期部研发部向项目备案机关提交申请报告前期部建设用地规划许可证前期部原地上物土地证登报声明(原有土地证作废)前期部土地补偿费(原户主需交纳的土地使用费)前期部土地出让合同土地部:
提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸前期部土地部核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图前期部交费证明缴纳土地费用前期部1:
500现状地形图3份(反楼座)前期部详规研发部:
委托设计详规前期部研发部办理土地证土地出让合同前期部交费证明缴纳土地费用前期部建设用地规划许可证前期部地籍图4份(薄膜图)前期部土地登记申请书前期部土地确权来源证明文件前期部申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明综管:
提供相关证明资料前期部综管规划设计阶段区域市场调研1、项目所在地房地产市场总体供求现状2、项目周边竞争性楼盘调查销售:
参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等研发部销售部3、项目所在商圈或临近商圈现状调研(商业部分)商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向品牌中心:
针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专业人士进行专业论证策划部品牌中心4、同期操作商业地产项目调查(商业部分)竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息品牌中心:
运用顺驰商会操作平台,重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向策划部品牌中心项目定位公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展状况分析,消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。
结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量品牌中心、销售部:
配合完成公建部分业态选择与数量确定策划部品牌中心、销售部市场定位、客户定位、产品定位、价格定位研发:
依据控规指标提供产品类型建议,协助项目定位工作品牌中心:
配合完成公建类定位机电部:
配合完成机电设备类定位销售部、策划部研发部品牌中心机电部房地产项目开发流程第1页,共88页经济测算运营:
逐步细化成本测算及利润率分析财务:
现金流测算研发部运营部财务部项目发展报告开发计划销售:
根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求,协同研发部初步制定土地开发计划和销售计划。
品牌中心:
结合市场现状配合研发完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议工程:
根据工程情况排定工期研发销售工程品牌中心项目考核指标初定运营:
提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求品牌中心运营资金流工程:
根据工期制定工程款支付计划开发:
配套费及土地款支付计划财务工程、开发设计前期明确产品设计思路销售:
根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析,对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见研发品牌中心、品控中心、销售明确设计院选择标准研发品控中心制定设计组织计划研发品控中心方案设计组织方案与设计院选择与合同签订合同计划部:
合同文义审核运营:
成本审核研发运营部、合同计划部制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准,及规划指标、环境指标的初订运营:
依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标。
结合行业特点提供有关需求建议,配合研发完成相关设计工程:
参与制定交工标准,对主要部位做法、结构方案、等提出建设性意见机电部:
对机电设备提出建设性意见研发工程运营品控中心机电部规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价,确保预期利润率。
销售、品牌中心:
结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况,对项目规划设计提供合理性意见工程:
从施工角度,对主要部位做法提出建设性意见前期部、配套部:
提供各项配套费用标准机电部:
对机电设备部位做法提出建设性意见研发运营销售、工程、品牌中心、品控中心、机电部彩色总平面图(含经济指标)送规划预审研发部:
负责提供图纸研发部修建性详规成果研发部:
提供参考意见前期部详细性规划方案(配套场站点)报建及确定(公示会市政府)研发部:
负责提供图纸前期部研发部建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定各部门共同商讨成本指标,逐步深化。
销售、商业:
根据产品成本情况和结盘、在售项目销售经验总结,对建筑平、立面的工程效果提供合理化建议工程:
从施工角度,对主要部位做法提出建设性意见研发运营销售、工程、品牌中心、品控中心彩色立面效果图送规划预审及审批(上报市政府)研发部:
负责提供图纸前期部研发建筑方案报建图研发:
提供报建图纸前期部研发景观概念方案设计及确定销售、品牌中心:
结合项目定位、客户需求情况和以往销售经验总结,提供景观需求、景观规划等建设性意见工程:
从施工角度,对主要部位做法提出建设性意见运营:
成本核算及成本指标控制品控中心:
从品质角度,对主要部位做法提出建设性意见研发销售、工程、运营、品牌中心、品控中心指标确认阶段项目成本指标确定销售:
和企划对销售费用指标,进行讨论确定品牌中心:
结合不同业态经营客户需求,提供有关配套设备设施种类、数量建议工程研发财务:
项目前期、工程、配套、费用等指标落实运营销售工程研发财务、品牌中心项目考核指标确定销管:
结合公司战略要求和项目自身状况,协调其他各部门制定项目的考核指标体系工程:
制定工期运营销管工程年度考核指标调整销管:
根据集团及公司发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系工程:
制定工期运营销管工程施工图设计组织施工图设计院的选择与合同签定运营:
配合研发进行设计招投标品控中心:
对结构方案、设备选型进行评估合同计划部:
合同的审核研发运营品控中心、合同计划部制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书(交工标准确定、建筑、景观限额指标确定)按产品型式不同提供建筑设计限额指标,提供景观限额设计指标销售、品控中心:
结合项目定位和客户需求及经验判断,参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定工程:
提供工程技术专业建议机电部:
提供机电设备技术专业建议研发运营销售工程品控中心机电部结构方案及设备选型研讨及确定运营:
针对不同结构方案进行经济测算,方案优选工程:
参与结构方案研讨机电部:
对设备选型方案研讨研发工程运营、品控中心机电部地质勘察报告组织现场勘察,并提供地质勘察报告研发:
负责提供规划总平面图工程研发施工图成果总平面图研发放线图研发桩位图研发施工图报建图研发消防、人防报建图研发施工图审查全图及计算书研发编制典型楼座建安预算运营施工图会审运营:
参与施工图会审,审核对成本影响较大的项目,提出优化意见工程:
对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核机电部:
对施工图机电部分设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核研发工程运营品控中心机电部施工图全图研发编制典型楼座建安预算,建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化销售:
根据项目预期销售均价和利润率要求,根据不同施工方案的成本情况,讨论并加以优化研发:
负责图纸优化变更工程:
对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核运营部研发工程销售品控中心综合管网方案设计研发部:
提供各专业局设计条件研发配套部、品控中心景观扩初及施工图设计运营:
成本核算及费用控制研发运营景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化销售:
结合宗地状况、项目定位和成本测算情况,参与景观施工的讨论制定研发:
对选材、工艺做法提出专业性意见运营部研发工程销售品控中心开工开盘建设工程规划许可证规划方案及市政方案送审设计方案(含总平面方案)申报表研发:
配合提供设计院盖章确认前期部研发土地出让合同土地部:
提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸前期部土地部修建性详细规划2份,电子文件1份(注:
规划方案审定前,提交10本规划设计方案,电子文件1份)研发:
提供所需图纸前期部研发申报单位(人)委托代理的,需提交授权委托书前期部建筑方案送审建筑设计方案申报表研发:
配合提供设计院盖章确认前期部研发规划设计阶段项目定位房地产项目开发流程节点主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容工作内容(详细)工作内容描述协办部门工作内容主办部门协办部门第2页,共88页1/500现势地形图1份前期部土地出让合同土地部:
提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸前期部土地部投资计划前期部建筑设计方案2份(含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等)、重要项目需提交模型前期部申报单位(人)委托代理的,需提交授权委托书前期部取得许可证投资计划前期部大配套财务:
提供资金保障配套部财务小配套财务:
提供资金保障配套部财务消防证明研发:
负责提供消防报建图配套部研发人防证明研发:
负责提供人防报建图配套部研发地名证明配套部现场工程放线建设工程规划许可证前期部规划局批复的项目总平图及电子文件前期部首层平面图研发:
出图及图纸问题解决工程:
现场配合工程部研发按照施工总平图进行楼座点放置,出放线报告工程:
配合勘测、清除现场障碍工程部施工单位配合做记录、现场保护组织施工单位做好记录及现场保护工程部移交施工单位研发:
现场发现问题,及时解决工程:
组织施工单位交接工程部研发施工许可证建设用地规划许可证前期部建设工程规划许可证前期部天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书前期部工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同前期部建设资金证明(银行存款证明)(注:
资金情况满足施工中标价的1/3以上)财务建设项目年度投资计划(当年计划)合同计划部施工图审查研发:
负责提供施工图及计算书前期部研发质量监督登记表工程:
配合办理前期部工程安全措施工程:
组织施工单位做好现场围墙及现场相关安全措施。
前期部工程安全施工措施登记表工程:
配合现场安全前期部工程销售许可证营业执照前期部资质证书前期部国有土地使用证或建设用地规划许可证前期部年度投资计划前期部建设工程规划许可证研发:
负责提供所需的全部图纸前期部建设工程施工许可证前期部公用基础设施配套证明前期部获取前期物业备案证明物业:
签订物业合同研发:
负责提供所需的全部图纸前期部物业基础工程形象部位达到正负零及图象文件工程:
到达基础部位,提供基础验收证明前期部工程获取面积计算成果表开发部:
提供地名批复及附图、图审证等证件研发部:
提供全套施工图销管项目总平面图研发:
出图前期部研发获取商品房网上销售数据录入合格证明销管:
配合网上录入前期部销管企业投资项目备案规划成果前期部大配套前期部配套部开工准备移苗工程部临水、临电工程:
协助临时电送电、接入水接入财务:
提供资金,运营:
审核工程部财务部、运营部临水、临电工程:
确定临水、临电位置及数量工程部平整场地工程部施工组织方案研发:
负责提供所需的全部资料运营:
共同确定甲供分包项目及各种特殊材料的档次价格。
工程部研发运营招投标、签订合同勘察研发:
负责提供总规划图等所需的全部资料运营:
配合招标法务:
合同的审核工程部运营研发合同计划部桩基施工单位运营配合招标、测算成本工程部运营监理运营配合招标、测算成本法务:
合同的审核工程部运营合同计划部土建施工单位运营配合招标、测算成本法务:
招投标文件的法务审核、合同的审核工程部运营合同计划部甲供材、分包商运营配合招标、测算成本法务:
合同的审核工程部运营合同计划部沉降观测运营配合招标、测算成本工程部运营土建施工单位的公开招标及合同备案工程:
确定备选施工单位、提供招标资料及备案合同运营:
共同确定合同约定的各项条款工程部运营施工图会审组织监理、施工单位一起对图纸会审研发:
配合会审工程研发、品控中心会同设计院进行会审,签定会审记录研发:
负责提供所需的全部图纸,并配合会审工程研发、品控中心设计交底会同设计院进行技术交底,签定交底记录研发:
负责组织设计单位交底和变更工程研发、品控中心质量监督手续办理质检委托前期:
配合办理相关手续工程前期办理安全检查委托前期:
配合办理相关手续工程前期环卫、环保等相关手续申办项目临时、永久路口的报建手续配套:
配合办理相关手续工程配套申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续配套:
配合办理相关手续工程配套办理施工人员暂住手续配套:
配合办理相关手续工程配套开工开工施工放线建立平面和高程控制系统。
建立控制主轴线(基线)标桩,并在现场清楚标明墙、柱轴线位置研发:
负责提供所需的全部图纸和技术支持工程研发、品控中心规划验线监理单位组织工程部、设计、规划局验线研发、开发:
配合验线工程研发、配套桩基施工试桩施工,确定桩基施工标准研发:
配合确定桩基施工标准工程研发、品控中心桩基全面施工研发:
负责提供所需的全部图纸和技术支持工程桩基检测委托桩基检测单位工程进行桩基施工质量检测,并提供桩基检测报告工程开槽土方工程工程品控中心支护工程工程品控中心降水工程工程品控中心地基备案研发:
配合参与验收工程研发基础施工地基处理工程品控中心混凝土垫层工程品控中心地下防水工程品控中心建设工程规划许可证建筑方案送审房地产项目开发流程节点主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容工作内容(详细)工作内容描述协办部门工作内容主办部门协办部门第3页,共88页混凝土基础研发:
负责提供所需的全部图纸,配合解决图纸设计问题工程研发、品控中心基础验收备案承建单位自评工程监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查工程监理组织相关部门验收研发:
配合参与验收工程研发、品控中心签定建筑工程分部工程(基础)验收表工程基础处理竣工结算核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。
工程:
申请结算,提供全面的现场签证(监理、工程部经理签字确认)、水电扣款等基础性资料运营工程、合同计划部项目亮相前准备推盘策略确定产品策略策划部:
根据项目定位、市场状况和项目推广策略,对产品推广排期和阶段性重点聚焦产品提出合理化建议研发:
根据产品推广排期,提供具体产品的房型图、户型卖点综述、专业设计人员支持、负责讲解产品等销售研发策划部价格策略策划部:
协助现场根据具体组团、楼座、楼层、朝向等因素制定价格体系及制作销控运营:
提供售价销售策划部、运营推广策略销售:
参与项目推广策略的讨论,提出合理化建议,实现推广效果的最大化研发部:
提供设计院背景、产品设计理念、产品卖点及专业设计人员的支持策划部销售、研发部招商策略:
整合外部资源,根据项目销售需要,制定项目全程招商策略配合制定全程招商策略策划部品牌中心确定外部资源广告公司寻找及确定销售:
参与研究讨论广告公司的选择,参与沟通策划部品牌中心销售制作公司寻找及确定策划部品牌中心策略公司寻找及确定销售:
策略公司的沟通,并进行相关的培训策划部品牌中心销售媒介公司寻找及确定销售:
根据目标客户群的日常生活、行为习惯,选择和确定有效的媒体形式,监控、反馈媒体实施的效果策划部品牌中心销售活动公司寻找及确定销售:
活动公司的沟通,各个阶段活动组织的配合协调,活动过程的实时关注,反馈调整后期活动营销的内容策划部品牌中心销售项目推广定位确定项目名称、组团名称研发:
根据对产品的理解提出合理建议。
销售:
根据对市场客户的理解提出合理建议。
策划部品牌中心销售研发项目核心推广理念确定策划部品牌中心销售研发SLOGON确定策划部品牌中心销售项目核心识别系统确定logo确定销售:
参与项目核心识别系统的讨论和确定策划部品牌中心销售部VI系统及延展方案确定策划部品牌中心销售部亮相前项目知识培训建筑知识,楼盘背景,项目卖点综述,竞争对手比较,付款方式,法律手续,销售技巧等方面的综合系统培训。
销管:
提供相关政策培训研发:
提供建筑设计单位、景观设计公司、建筑风格、各项控规指标、交工标准、户型卖点资料、全部图纸等工程:
提供施工材料、施工工艺、重点节点、工程进度、入住时间、交工标准等资料销售销管研发工程分卖场设立为实现项目宣传的最大化,在合理地段设立商品房展示中心企划:
提供外卖场设计、包装方案并协助完成包装,卖场相关销售道具制作外卖场策划部销售道具准备现场房型手册(亮相版)研发:
提供各单体户型图和楼层平面图、小区摆位图等策划部研发部售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装(精神堡垒、工地围档、吊旗、道旗、形象墙、指示牌、资料架、展示架)销售:
提出装饰及指引系统的合理化建议工程:
组织招标确定施工单位,协助企划部进行售楼处内部装修和项目指引系统的施工运营:
核算售楼处装修成本,进行合同审批和付款工作财务:
提供装修及包装所需资金支持策划部品牌中心工程、财务、销售、运营样板间及样板环境指示说明系统销售:
协商决定样板间建造的具体户型研发:
提供样板间户型的详细房型图和尺寸工程:
组织招标确定施工单位并施工,组织样板间施工和节点支持运营:
样板间装修成本核算及合同审批工作财务:
提供装修及包装所需资金支持策划部品牌中心工程研发财务、销售、运营沙盘(概念)、户型单体模型研发:
提供项目整体规划方案和单体户型图,支持企划部制作概念沙盘和单体沙盘销售:
与企划部协商,选定概念沙盘的方案及单体沙盘的户型选择策划部品牌中心研发、销售入市前印刷品的设计、制作(概念楼书、房型图、DM单、宣传海报等)销售:
各种印刷类销售道具制作的确定研发:
项目研发设计方面资料的提供,如平面规划图、景观规划图、房型图、人行系统、车行系统等工程:
提供工程进度及交工标准,施工材料、施工工艺等相关方面的资料合同计划部:
相关印刷文件的法律审核以及合同的审核策划部品牌中心研发工程项目销售合同计划部项目周边主要道路设置醒目指示系统策划部品牌中心(意向)派筹卡及纪念礼品策划部品牌中心联动工作的准备配备看房车及看房车的包装提供看房车及司机策划部进行联动单位的培训和包装企划:
提供重点联动单位的包装,相关销售道具的制作销售部策划部意向商家签约进驻意向书合同计划部:
合同的谈判以及审核销售部合同计划部确定项目亮相方案项目形象表情、主题、创意表现确定销售部:
参与讨论,提出建设性意见策划部销售项目亮相细化方案确定策划部销售项目亮相媒体确定策划部销售项目亮相项目亮相项目形象出街,媒介组合应用(户外、报纸、电视、电台、车体、电梯)合同计划部:
相关印刷文件的法律审核以及合同的审核策划部合同计划部新闻媒体新闻信息亮相策划部品牌中心:
通过媒体扩大宣传信息策划部品牌中心亮相庆典活动及产品推介会的宣传和安排研发:
项目研发设计资料、研发设计专业人士的支持销售:
项目亮相各项工作的配合开展,电话接听解答,现场客户接待,活动的协同组织等策划部品牌中心研发销售项目开盘前准备销售内部资料房型、房号及面积对照表研发:
提供房型本册、技术支持销管:
提供房号及面积表项目销售销售管理部研发销控销管部客户接待、客户问题汇总及反馈研发、工程:
配合解释、解决客户提出的研发及工程问题项目销售研发工程客户积累意向卡销售,客户梳理,意向销控制定,客户关系维护销管:
意向卡销售的组织工作外卖场:
意向客户推荐,客户关系维护项目销售销售管理部外卖场交工标准确定销售、工程、开发、运营:
讨论并确定项目交工标准法务:
法律风险提示。
研发部法务工程项目销售开发运营开工开盘基础施工房地产项目开发流程节点主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容工作内容(详细)工作内容描述协办部门工作内容主办部门协办部门第4页,共88页价格体系确定运营:
牵头制定项目考核指标体系,提供项目经济指标要求销售:
对不同组团、不同楼座、不同楼层和户型制定合理的价格体系。
销售管理部项目销售运营合同准备房型附图研发:
提供所有房型的房型附图销售管理部研发交工标准研发:
提供已确定的交工标准合同计划部:
交工标准中法律风险的提示和规避。
审核合同中的交楼时间及交工标准销售管理部合同计划部工程研发小区摆位研发:
负责提供最终版的总平面图销售管理部研发合同、附加协议等文本审查确定合同计划部:
商品房合同、附加协议、补充协议等文本的审查确定销售管理部合同计划部开盘前销售道具准备现场房型手册深化版及最终版研发:
提供深化版房型图手册及逐步落实形成最终房型图手册企划、商业策划研发楼书,宣传海报、折页,物业管理公约研发:
协助制作楼书、折页等,提供技术支持物业公司:
提供物业管理公约策划部品牌中心研发、物业公司购房须知,房型图,详细价格表研发:
提供项目详细的房型图,提供技术支持销售:
协助销管制定项目楼房的价格体系工程:
提供工程进度及交工标准策划部品牌中心项目销售工程研发售楼处内外展示道具的统一更换(道旗、吊旗、背板等)策划部品牌中心沙盘(细化景观及外檐)研发:
提供项目总规划平面图,协助企划制作沙盘,提供图纸和技术支持策划部研发样板间、样板环境的指示系统的数据更新研发:
负责提供样板环境图纸和技术支持策划部研发销控表及销控贴,认购书,合同袋销管:
协助企划制作销控表、认购书、合同袋等相关销售用具策划部销售管理部项目形象的提升及深化户外媒体发布(项目形象及核心理念锻造与深化)策划部品牌中心报纸媒体发布(项目形象及核心理念锻造与深化)策划部品牌中心小众媒体及创新媒体发布(项目形象及核心理念锻造与深化)策划部品牌中心开盘信息告知媒介组合应用(户外、报纸、电视、电台、车体、电梯)策划部品牌中心银行大协议的签订财务:
提供银行销售管理部财务开盘开盘开盘庆典活动活动形式(演出说明会发布会)与会人员
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