房地产开发综合流程.docx
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房地产开发综合流程.docx
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房地产开发综合流程
第一章:
项目决策阶段
第二章:
前期准备阶段
一、获取土地使用权
二、征地拆迁,申办并获得《房屋拆迁允许证》
三、规划设计
四、建设项目报建登记,申请招标,办理招标投标手续,拟定勘察
五、申办《施工允许证》
六、招标
第三章:
工程建设阶段
1、施工用水电及通讯线路接通,保证施工需要
2、施工场地平整,达到施工条件
3、施工通道疏通,满足施工运送条件
4、施工图纸及施工资料准备
5、施工材料和施工设备准备
6、暂时用地或暂时占道手续办理
7、施工允许批文及办理开工手续
8、拟定水准点与座标控制点,进行现场交验
9、组织图纸会审、设计交底
10、编制工程进度筹划
11、设计、施工、监理单位协调
第四章:
项目销售阶段
一、申办《销售允许证》
二、商品房销售及按揭办理
三、申请竣工验收,获得《建筑工程竣工验收备案证》
四、申办建设工程规划验收
五、进行权属登记,获得《商品房权属证明书》
六、物业移送
第五章:
交付使用阶段
从开发、建设、经营、管理程序上讲,房地产开发普通可分为五个阶段,即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。
第一章:
项目决策阶段
产开发项目经董事会(公司主)批准初步立项后,转由公司战略发展研究中心(策划部)进行可行性研究。
1、可行性研究内容
可行性研究主线目是实现项目决策科学化、民主化,减少或避免投资决策失误,提高项目开发建设经济、社会和环境效益。
可行性研究重要内容有:
(1)项目概况;
(2)开发项目用地现场调查及动迁安顿;
(3)市场分析和建设规模仿定;
(4)规划设计影响和环保;
(5)资源供应及资本运作方案;
(6)环境影响和环保;
(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用研究;
(8)开发建设节点筹划;
(9)项目经济及社会效益分析;
(10)结论及建议。
2、可行性研究成员知识构成:
经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。
3、可行性研究工作阶段
1)投资机会研究。
该阶段重要任务是对投资项目重要是土地进行初步摸底和意向性谈判,并对投资项目或投资方向提出建议,即在一定地区和部门内,以自然资源和市场调查预测为基本,寻找最有利投资机会。
投资机会研究相称粗略,重要依托笼统预计而不是依托详细分析。
如果机会研究以为可行,就可以进行下一阶段工作。
2)初步可行性研究,亦称“预可行性研究”。
在机会研究基本上,进一步对项目建设也许性与潜在效益进行论证分析。
3)详细可行性研究,即普通所说可行性研究。
详细可行性研究是开发建设项目投资决策基本,是在分析项目在技术上、财务上、经济上可行性后作出投资与否决策核心环节。
4、可行性研究按5个环节进行:
(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项;
(2)调查研究;
(3)方案选取与优化;
(4)财务评价和经济评价;
(5)编制可行性研究报告。
5、集团公司董事会通过,批准正式立项,项目进入前期开发阶段。
第二章:
前期准备阶段
一、获取土地使用权。
开发商获取土地使用权重要方式:
1)通过行政划拨方式获得;
2)旧城改造获得中标地块国有土地使用权;
3)转让获得;
4)出让方式获得(招标、拍卖、合同出让三种方式);
5)联合开发并报关于主管部门立项、审批后获得;
6)通过司法裁决获得;
7)通过兼并、收购等股权重组方式获得。
开发商获取土地使用权程序土地使用权有偿出让方式:
出让方式是指政府作为国有土地代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。
按照《中华人民共和国城乡国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权出让方式有三种:
合同、招标、拍卖。
合同出让指土地使用权故意受让人直接向国有土地代表提出有偿使用土地愿望,由国有土地代表与故意受让人进行一对一谈判和切磋、协商出让土地使用权关于事宜这样一种出让方式。
招标出让是指在指定期限内,由符合条件单位或者个人以书面投标形式,竞投某地段土地使用权,由招标人依照一定规定择优拟定土地使用者(即土地使用权受让人)出让方式。
以招标方式出让土地使用权,不但要明确合同双方当事人权利义务,并且要明确投标效力及招标人在招标期限内应负责任等。
拍卖又称竞投,有些地方也叫“拍让”。
它是指由土地所有者代表在指定期间、地点,组织符合条件土地使用权故意受让人到场,就所出让使用权土地公开叫价竞投,按“价高者得”原则拟定土地使用权受让人一种出让方式。
依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,建设用地凡属于营利性商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途,必要通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权,并获得《成交确认书》,然后订立《国有土地使用权出让合同》。
开发商获得《国有土地使用权出让合同》后,到建管处办理建筑方案报建手续,至地籍处办理土地证登记手续。
属合同出让,办理土地登记时应提交如下资料:
1)《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文;
2)开发商营业执照或组织机构代码证,房地产开发资质;
3)属新增建设用地,应提供《建设用地批准书》;属存量用地,应提供原土地使用者土地权源资料。
4)1:
地形图2份;
5)加盖了“权属已审核”宗地图、地籍图各3份
6)地上附着物权属证明;
7)土地登记申请书;
8)土地登记法人代表证明和身份证明;
9)土地登记委托书。
送土地主管部门。
(1)土地使用权出让
地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续审核和报批工作,远郊区、县房地局负责办理局限性10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续审核和报批工作。
(2)土地使用权划拨
房地局负责办理10亩以上(含10亩)城乡建设用地划拨手续。
区、县房地局负责办理10亩如下城乡建设用地划拨手续。
(3)征用土地
征用耕地1000亩以上,其她土地亩以上,由政府部门审核后报国务院批准。
征用耕地3亩以上1000亩如下,其她土地10亩以上亩如下,由人民政府批准。
征用耕地3亩如下,其她土地10亩如下,由区(县)人民政府批准。
(4)地价评估
市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续地价评估工作及评估报告审查、地价审核和报批工作招标受让土地使用权申请程序。
(1)用地者见到招标公示后到指定地点索取招标文献。
(2)用地者到市或区、县房地局或其他部门理解状况,进行征询,并到出让地块实地勘察,收集资料。
(3)用地者进行投资分析。
(4)到指定地点办理投资登记,提交公司工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明,并按规定缴纳投标保证金。
(5)用地者填写投标书送达指定方进行投标。
(6)收到中标告知书后,由公司法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局订立土地使用权出让合同,并按合同规定支付总地价款一定比例作为定金。
(7)按合同商定支付余款。
付清40%地价款后向市或区、县房地局申领暂时国有土地使用证,付清所有地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。
拍卖受让土地使用权申请程序:
(1)用地者见到拍卖公示到指定地点索取拍卖文献。
(2)用地者到市或区、县房地局或其他部门理解状况,进行征询,并到出让地块实地勘察,收集资料。
(3)用地者进行投资分析。
(4)到指定地点办理竞投登记,提交公司工商执照、法人资格证明、银行资信证明,并按规定缴纳竞投保证金。
(5)用地者到指定地点领取竞叫牌。
(6)用地者在规定期间、指定地点到拍卖现场参加竞投。
(7)公司法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局订立土地使用权出让合同,并按规定支付总地价款一定比例作为定金。
(8)按合同商定支付余款。
付清40%地价款后向市或区、县房地局申领暂时国有土地使用证,付清所有地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。
属经营性开发用地,开发商通过招标、挂牌、竞买或合同出让程序获得《成交确认书》。
凭此书办理土地出让或划拨手续,进行土地登记,获得《国有土地使用权证》。
二、征地拆迁,申办并获得《房屋拆迁允许证》。
都市房屋拆迁是对都市规划区内国有土地上原有房屋及其附属物等,不适应经济、社会发展需要某些进行拆除重建,使都市整体功能得到改进和提高。
1、拆迁方式:
1)政府组织拆迁:
重要指通过批租、旧城改造方式获得土地使用权所涉及拆迁。
2)拆迁人自行拆迁:
这是大型房地产公司惯用模式,但要申请拆迁允许证。
3)拆迁人委托拆迁:
合用开发商缺少拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作单位进行。
2、拆迁重要内容涉及:
(1)房屋拆建,如危旧房改造;
(2)都市功能、用地布局和空间构造调节,如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑建设和改造;
(3)环境治理,如扩展绿地、治理污染工程等。
因而,都市房屋拆迁是随着着都市建设项目进行,是都市建设重要构成某些,特别是旧城改造中一种重要环节,处在建设项当前期工作阶段。
3、申办拆迁允许证应提交如下申报资料:
1)填写《都市房屋拆迁申请表》一式五份;
2)建设项目批准文献;
3)建设用地规划允许证;
4)国有土地使用权批准文献(建设用地批准书或划拨决定书)
5)拆迁代办单位和评估机构资料。
6)拆迁安顿筹划和方案;(拆迁红线范畴内房屋面积、户数、性质、用途等基本状况;拆迁方式;拆迁期限;还建方式及还建期限;产权清晰安顿用房证明;拆迁补偿资金来源及预算资金额度。
)
7)关于金融机构出具拆迁补偿安顿资金证明。
依照《市都市房屋拆迁管理实行办法》规定,房屋拆迁管理部门在收到申请之日起30日内,对申请审查完毕。
符合条件,依法收取拆迁管理费(住宅为7元/平方米,非住宅为3元/平方米),颁发房屋拆迁允许证。
开发商获得《房屋拆迁允许证》后,即可组织拆迁,并与拆迁人订立安顿补偿合同。
安顿补偿共有三种方式,一是货币安顿,二是现房安顿,三是就地或异地还建。
拆迁完毕后,申请拆迁验收,获得《房屋拆迁验收合格证》。
三、规划设计
建设工程规划管理重要内容有:
建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划允许证。
在已开发使用城乡国有土地范畴,项目规划申报基本环节是:
(1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划管理部门应在要点告知书中对批复时参照根据;
(2)在项目建议书批复后,开发商应向规划局申报项目选址、定点,即向申请单位下发选址规划意见告知书,对项目用地位置、面积、范畴等提供较详细意见,并须同步下达规划设计条件;
(3)规划设计条件,是项目选址后,由建设单位申请,规划部门下达委托设计机构进行规划方案设计根据性文献。
开发商在完毕方案设计后,须向规划部门提出审定申请;
(4)通过审定设计方案,是编制初步设计或施工图根据,也是获得建设用地规划允许证必备条件;
(5)开发商根据审定设计方案告知书和可行性研究报告批复,并在规划主管部门征询土地及拆迁部门关于用地及拆迁安顿意见后,应向规划局申领建设用地规划允许证,该证是获得土地使用权必备文献;
(6)申领建设工程规划允许证,是在项目列入年度正式筹划后,申请办理开工手续之前,需进行验证工程建设符合规划规定最后法定程序,该证申办开工必备文献。
进行营利性房地产开发,必要获得国有土地使用权才干进行。
依照《都市房地产管理法》关于规定,房地产开发用地一级市场获得方式有两种:
即出让和划拨。
通过出让方式获得使用权法律凭证是国有土地使用权证:
通过划拨获得土地使用权暂时证件是建设用地批准书或划拨决定书。
1、申办项目选址定点,获得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划允许证》。
并获得《建设项目选址意见书》附件:
规划设计(土地使用)条件
1)建设项目选址申请
都市规划行政主管部门依照全市经济社会发展方略、都市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划,按照国家《都市规划法》、《建设项目选址规划管理办法》等,考虑建设项目规定,在规定期限内提出规划方面初审意见和选址意见。
此后,由都市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到关于部门意见,对初审意见及其选址提出复审意见,对于批准项目报政府审批后,在规定审批期限内核发项目选址意见书。
建设项目选址意见书重要内容应涉及:
建设项目基本状况和建设项目规划选址重要根据。
2)申办建设用地规划
都市建设用地规划管理基本是根据都市规划拟定不同地段土地使用性质和总体布局,决定建设工程可以使用哪些土地,不可以使用哪些土地,以及在满足建设项目功能和使用规定前提下,如何经济、合理地使用土地。
都市规划行政主管部门对都市用地进行统一规划管理,实行严格规划控制是实行都市规划基本保证。
3)委托设计单位设计,送审设计方案。
申报规划要点:
规划要点是筹划立项或建设工程可行性研究规划基本根据。
筹划部门可以规定开发单位初始规划部门对于开发项目意见,再行决定对可行性研究报告批复。
当建设单位完毕筹划报批手续之后,应到规划部门申报选址定点,以获取选址规划意见告知书申报选址定点。
办理上述“一书一证”时,需提交如下申报资料:
1)建设用地申请;
2)房地产开发单位营业执照和资质证书;
3)土地使用证或土地权属证明;
4)1:
地形图。
开发商获得《建设项目选址意见书》及《建设用地规划允许证》后,即可同步到a/建管处办理规划方案报建手续,获得《建设工程规划允许证》;b/到耕保处办理土地征用、转用手续,获得《建设用地批准书》。
到土地运用处办理土地出让合同或划拨手续,订立《国有土地使用权出让合同》或获得《建设用地划拨决定书》。
c/到地籍处办理《国有土地使用权证》;到拆迁处办理《拆迁允许证》;
2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建,获得建筑核位红线图和施工图。
建筑方案报建分两阶段。
1)规划方案审批阶段,获得《规划建筑方案批准意见书》。
在此阶段需要提供资料为:
a\1:
地形图1份;b\1:
500地形图1份(附道路红线及光盘);c\建设项目规划建筑方案图纸1套及光盘(大型项目需提供2-3个不同设计单位规划方案及光盘);d\“一书一证”及其附件(规划设计使用条件和规划用地范畴线)。
2)施工图核准阶段,获得建筑核位红线图5份和施工图3份。
在此阶段需要提供资料为:
a\土地证复印件或宗地图或《出让合同》或《划拨决定书》;b\公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林、等部门审查意见或回执;c\施工图3份及光盘。
3、申办建设工程红线定位与验线,获得建筑核位红线图。
红线定位涉及建筑红线定位和市政红线定位。
其流程是先红线定位,再验线。
红线定位工作完毕后,当建筑物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前,建设单位应申请红线验线。
办理红线定位时应提交如下资料原件:
1)建筑红线:
审批手续齐全红线图、建筑施工图,以及建筑红线放线告知单。
2)建筑试放红线:
红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线告知单。
3)市政红线:
审批手续齐全红线图、管线工程审批文献及施工图。
4)若所放红线与规划道路或其他预留规划控制范畴有关,建设单位还须到市级规划部门提取道路坐标及其他有关数据。
4、申办《建设工程规划允许告知书》,办理完毕后凭此告知书到建管部门办理《施工允许证》。
建设工程施工至正负零时,持告知书等有关资料申办《建设工程规划允许证》。
持建筑红线图到城管部门固体废弃物管理处缴纳垃圾解决费。
申报《建设工程规划允许告知书》应提交如下资料:
1)国有土地使用权证;
2)都市基本设施配套费收据;
3)人防费收据;
4)《建设工程规划允许告知书》申请表;
5)投资允许证;
6)经放线《红线定位册》正本。
5、申办《建设工程规划允许证》。
申办完毕后开发商持《建设工程规划允许证》至建管部门办理建设工程正负零以上某些有关施工手续;建设工程竣工后3个月内,开发商持竣工图申办《建设工程规划验收合格证》。
《建设工程规划允许证》时提交如下资料:
1)《建设工程规划允许告知书》;
2)经正负零验线、盖章《红线定位册》副本;
3)经正负零验线、盖章《核位红线图》;
4)垃圾解决费联系单。
《建设工程规划允许证》浮现变更事由时,提交如下资料办理:
1)变更申请;
2)工商部门改名告知、变更后工商执照;
3)开发商资质证明;
4)土地变更批复;
5)变更后土地使用证;
6)(土地批租费、使用费)收据;
7)原建设工程规划允许证;
8)建筑红线图;
9)抵押权人批准变更意见(办理了在建工程抵押);
10)法院裁决项目还应提交判决书。
房地产项目开发流程全过程(三)
四、建设项目报建登记,申请招标,办理招标投标手续,拟定勘察、设计、监理、施工队伍。
项目报建总流程:
建设工程交易中心依法必要进行招标项目范畴和规模原则,按照省人民政府规定执行。
施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000m2建设工程新建、扩建和改建建筑建设工程必要进行招标。
工程建设项目必要在发包前,由建设单位或其委托代理机构到有关交易中心进行报建。
应当报建而未报建工程项目,不得进行招投标。
报建时须交验工程建设项目如下文书:
立项批准文献、银行出具该工程项目资信证明、经批准建设用地证明和规划审批文献等。
工程建设项目报建内容重要涉及:
工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建状况。
工程建设项目报建程序:
1)建设单位或其委托代理机构到建设工程交易中心(建设局)领取《工程建设项目报建表》。
2)按报建表内容如实填写,盖上项目法人公章后报送建设局。
3)工程建设项目立项批文、资信证明、建设用地证明、规划审批文献、施工图设计文献审查批准书连同报建表同步提交。
4)属于试桩建设工程项目,须办理试桩登记手续。
工程建设项目投资和建设规模发生变化时,建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记o筹建负责人变更时,应办理变更手续。
1、建设项目报建登记
工作内容:
填报《建设工程项目报建表》需带下列资料:
(一)建设项目批准文献;
(二)建设工程项目土地使用合法证明文献;
(三)施工图设计文献审查批准书;
(四)资金证明(银行出具六联单或审计报告);
(五)私营、民营、合资项目必要出具合法证明文献。
报建信息管理:
(1)、建设局核算报建资料,进行现场勘踏(7个工作日内);
(2)、将报建信息转至各关于管理机构。
2、审核“一费制”收费认定表、核发缴款告知填报《建设工程“一费制”收费认定表》按下列程序办理
(一)在报建台领取收费认定表(共两份);
(二)到各执收执罚单位办事“窗口”办理缴费认定手续;
(三)应缴费用从工程报建开始20日内凭建设局(征询台)开具《市行政事业性收费、基金缴款告知书》到代理银行专柜办理缴款手续。
其他以中标价为计算基数缴费项目,在招投标监督管理机构对招标投标状况书面报告核准前按上述程序办理。
3、投标申请人投标报名
(一)投标报名、评标、定标根据资料:
1、投标申请人营业执照;
2、资质证书;
3、投标申请人信誉档案资料;
4、项目经理关于资料;
5、业绩及其他与投标活动关于资料。
(二)网上投标报名:
4、招标人依照工程需要对投标申请人资格预审工作内容:
(一)招标人依照工程需要对投标申请人投标资格预审,应按已发布公示内容和规定对投标申请人进行资格预审;
(二)投标申请人到建设局领取资审告知书和购买资格预审格式文献;
(三)招标人采用对投标申请人资格预审,凡预审合格者少于7家,应重新发布招标公示;预审合格者过多时,又不便直接拟定,应在市建设局采用随机方式抽取不少于7家投标申请人。
5、投标文献编制、内容、递交和接受工作内容:
(一)招标文献编制标人应依照招标文献和招标工程图纸以及工程技术规范规定,结合踏勘施工现场和招标答疑会所理解状况,编制投标文献和工程预算。
投标文献编制完毕后应仔细校核,按招标文献规定打印、装订、密封和标志,并满足招标文献规定份数。
采用原则保密化评审技术标(暗标)严格按武建招办字[]18号文献规定执行。
(二)投标文献内容
1、投标函;
2、施工组织设计或者施工方案;
3、投标报价;
4、招标文献规定提供其她材料。
(三)投标文献递交和接受
1、投标文献递交投标人应在招标文献规定提交投标文献截止时间前,将投标文献密封送达投标地点。
在投标截止时限此前,投标人可以对所递交投标文献进行补充、修改或撤回,补充、修改内容为投标文献构成某些。
并须按招标文献规定进行编制、密封和标志。
2、投标文献接受
在投标截止时间前,招标人应做好投标文献接受工作。
在接受中应注意核对投标文献与否按招标文献规定进行密封和标志,并做好接受时间记录,未准时或提前送达,招标人应当拒收。
6、组织评标委员会工作内容:
(一)招标人于开标前(上午召开评标会应提前18小时以上,下午召开评标会应提前4小时以上5小时以内)在招投标监督管理机构监督下,通过市建设工程交易中心计算机系统按规定随机抽取评委,并提供如下资料:
1、《建设局抽取评标评委申请表》;
2、代理银行代收专柜开具以建设面积为计算基数“一费制”收费项目缴款凭据。
(二)由建设局指定专人告知评委参加评标;
(三)建设局负责将已抽取评委详细资料及告知成果打印密封(密封套破损无效),分别交由招标人和招投标监督管理机构签收保存。
7、开标
工作内容:
(一)招标人简介投标单位和招投标监督管理部门人员;
(二)当众检查投标文献与否符合规定,按规定启封投标书;
(三)报投标标价、工期、质量、重要材料用量以及需要特别阐明内容;
(四)设有标底发布标底;
(五)招标人填写开标汇总表,并由投标人签字承认。
(六)招投标监督管理机构进行监督管理
8、定标
工作内容:
按照中华人民共和国建设部令[第89号]令《房屋建筑和市政基本设施工程施工招标投标管理办法》进行。
招标人应当在投标有效期截止时限30日前拟定中标人。
投标有效期应当在招标文献中载明。
9、核准招投标状况报告、中标告知书签发及中标人公示公示
工作内容:
招标人应当自拟定中标人之日起15日内,向招标投标监督管理机构提交招标投标状况书面报告。
在向招标投标监督管理机构提交招投标状况书面报告核准时,应提交下列资料:
1、由各收费单位确认《建设管理收费认定表》;
2、由代理银行代收专柜开具以中标价为计算基数“一费制”收费项目缴款凭据。
房地产项目开发流程全过程(四)
10、订立工程承发包合同
招标人和中标人应当自中标告知书发出之日起30日内,按照招标文献和中标人投标文献订立书面合同;招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容其她合同。
订立书面合同后7日内,中标人应当将合同送管理机构备案。
招标条件:
1)勘察、设计招标,应当获得该项目建设用地规划允许证,并办理建设用地手续和立项审批手续;
2)建设工程全过程监理招标,应当完毕立项审批手续;建设工程施工阶段监理招标,应当完毕勘察和设计工作;
3)施工招标,应当完毕立项审批手续,建设资金已经贯彻,按规定应当实行建设监理工程已订立建设监理合同;
4)材料、设备招标,应当完毕设计工作,材料设备技术性能已经拟定,所需资金已经贯彻;
5)法律、法规、规章规定其她条件。
公开招标工程应实行资格预审,邀请招标工程可实行资格预审,也可实行资格后审,但资格预审和资格后审不能同步进行。
施工招标项目需要划分标段和拟定工期,招标人应当合理划分标段、拟定工期,并在招标文献中载明。
应积极履行总承包负责制,不得将一种单位工程主楼、附楼、分部工程分开招标,禁止招标人肢解工程或中标人将中标工程违法转包、分包,如分部工程专业性较强需要另行选取承包人,必要进入有形建筑市场通过招标投标方式拟定。
任
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