008晋宁控规说明书03NEW.docx
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008晋宁控规说明书03NEW
1.规划背景
2.规划依据
3.规划期限与规划范围
4.现状条件分析
4.1晋宁县现状
4.2规划区现状
4.3开发条件
5.职能、策略与目标
5.1职能定位
5.2规划策略
5.3规划目标
6.规划整体控制
6.1规划控制原则
6.2规划控制重点
6.3土地利用的总体规划
6.4用地布局规划控制
6.5规划“五线”控制
6.6建设开发控制
6.7居住用地规划控制
7.道路交通规划
7.1道路网系统
7.2交通设施
8.绿地景观系统规划
8.1绿地系统规划
8.2景观系统规划
9.公共服务设施规划
9.1公共服务设施建设原则
9.2公共服务设施分布体系
9.3公共服务设施控制
9.4市政工程设施规划
10.用地地块控制
10.1地块划分原则
10.2地块划分变更原则
10.3地块控制
11.规划管理技术
11.1地块变更管理
11.2地块奖励和惩罚
1规划背景
随着全球经济的一体化进程和国家西部开发战略的逐步深入,云南省积极参与到国家西部开发的行列中来,昆明作为中国面向东南亚、南亚国际大通道的门户,需要强化区域地位,改善基础设施,提升城镇职能,大力增强整体竞争力,建设现代新昆明。
昆阳是现代新昆明“一湖四片”的重要组成部分,将承担重要的城市职能和作用。
为此,晋宁县委县政府高度重视晋宁县城市总体规划的编制工作,专门成立了由县规划局为主,相关部门密切配合的总体规划编制领导小组,并于2006年顺利完成了晋宁县的城市总体规划的调整和编制工作,为晋宁县未来的城市规划和建设打下了坚实的基础。
为加快晋宁县城市建设步伐,特别是沿官张路(现已改名为永乐大街)、东凤路片区(简称“两路”)的新城建设的实施工作,晋宁县规划局于2006年7月正式委托我公司进行两路片区的控制性详细规划的编制工作;并于2006年9月正式提交了该项目的控制性详细规划成果。
经过近两年的发展,晋宁县城市建设取得了显著成效,随着城市建设的不断发展,对沿永乐大街、东凤路区域剩余地块的开发已势在必行,在此情况下,晋宁县规划局于2008年11月再次正式委托我公司对两路片区剩余地块进行控制性详细规划编制工作,并对2006版两路片区控制性详细规划进行适当调整,以确保两次规划的合理衔接。
为今后城市开发建设提供合理有效的规划依据。
我公司规划工作组于2008年11月底进入工作现场开展现状调查和资料收集工作。
项目规划组在对现状资料进行了汇总分析与整理,并对本区域中的主要技术问题进行了科学论证后,现已完成了该项目的规划方案和相关专家评审论证工作,我公司规划组已在认真听取各方意见与建议的基础上,对该规划方案进行了调整、补充和完善,现已完成正式控制性详细规划的上报成果,恳请县委县政府和规划建设主管部门进行审查和批复。
2规划依据
本次晋宁县永乐大街、东凤路片区控制性详细规划工作主要包括以下设计依据:
1.《中华人民共和国城乡规划法》
2.建设部《城市规划编制办法》(2005年12月31日)
3.国标《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)
4.《城市居住区规划设计规范》
5.《晋宁县城总体规划(2006—2020)》
6.《昆明市城市规划管理技术规定》
7.《晋宁县土地利用总体规划》
8.《晋宁县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
9.《晋宁县国民经济和社会发展第十一个五年规划》
10.国家、省、市相关设计规范及晋宁县人民政府、规划部门的相关技术规定和设计要求。
3规划期限与规划范围
3.1规划期限
规划基准资料为2008年,规划期限为2008—2015年,近期为2年至2010年,中期为5年至2015年,远景展望至2020年。
3.2规划范围
昆明市晋宁县城永乐大街、东凤路片区控制性详细规划区域具体范围为:
东至东凤路与昆洛公路的交汇处,南至永乐大街与老昆洛公路的交汇处,西以昆洛公路为界,北至郑和路与永乐大街的交汇处,包括永乐大街、东凤路周边约2.64平方公里的区域,其中0.63平方公里为本次规划的重点区域,2.01平方公里的规划区域为2006年版控制性详细规划范围,本次作为调整部分纳入两路片区控制性详细规划。
4现状条件分析
4.1晋宁县现状
4.1.1地理位置
晋宁县隶属昆明市,位于云南省中部滇池西南岸,全县总面积1230.86平方千米(不含滇池水面)。
县境狭长,东西最大横距66千米,南北最大纵距33千米。
东邻澄江县,南连江川县、玉溪市,西与峨山、易门县、安宁市交界,北和西山区、呈贡县接壤。
县城距昆明市区60公里。
其中,县城昆阳交通便利,有昆玉高速、安晋公路连接昆明主城和安宁;昆玉铁路贯穿境内。
还可通过滇池与环滇池各城开通水运交通。
4.1.2县城自然环境条件
1.地质地貌
晋宁县所辖区域属滇中高原浅割中山地带,山区、半山区占全县陆地面积的70.7%。
地势北低南高。
平均海拔约1888米;县城昆阳镇海拔1890米。
2.气候条件
晋宁县属低纬高原北亚热带季风气候区,冬无严寒,夏无酷暑。
全年平均气温约14.8℃,气温年际变化小,最暖年为15.4℃,最冷年为14℃,年变化幅度为1.4℃。
无霜期240天,平均日照2386.1小时,年均降水907.1毫米,最多为1172.1毫米,最少为628.2毫米,风向多为西南风,最大风速可达23米/秒。
3.水文情况
境内东部的大河、柴河、东大河、由南向北汇入滇池,西部的二街河、双河进入安宁市境内,上述河流均属金沙江水系,河流总长168千米。
4.自然资源
晋宁县的矿产资源现己探明磷矿储量8.4亿吨,铁矿760万吨,硅矿375万吨,铝矿260万吨,大理石450万立方米,石灰石约7亿吨。
此外有汞、锌、铜、石英砂等矿,沿滇池一带还有丰富的地下草煤。
5.历史沿革与行政区划
晋宁县系原晋宁、昆阳两县合并组建。
战国时在此建立滇国。
西汉元封2年(公元前109年)设滇池县,为滇王都邑及益州郡治所,同时置建伶县(今昆阳)三国蜀汉时属建宁郡。
晋时置晋宁郡属宁州。
唐武德四年(621年)置晋宁县,属昆州,晋宁县之名从此始;望水县(今昆阳)属钩州。
元至正十七年(1357年)立阳城堡万户府及巨桥万户府,旋改晋宁州及昆阳州,隶中庆路。
明属云南府,清沿旧制。
民国2年(1913年)改称晋宁县及昆阳县。
1950年属玉溪专区,1958年两县合并。
1960年由玉溪专区划入昆明市。
6.社会经济现状
全县辖9个乡镇,其中建制镇3个,乡镇6个(含2个彝族乡)。
2007年总人口28.32万人,其中非农业人口为6.4万,国内生产总值为33.41亿元,第一、二、三产业的比重为26.3:
44.2:
29.5。
县城建成区面积约为5.5平方公里。
4.2规划区现状
4.2.1地理位置
本次晋宁县控制性详细规划一共为六个片区,分别是位于永乐大街两侧的A地块、B地块及一地块三个片区,沿东凤路两侧的C地块、二地块和三地块三个片区,总规划面积为3956亩(263.75公顷)。
其中面积为0.63平方公里的A、B、C地块为本次规划的重点区域,面积为2.01平方公里的一、二、三地块为2006年版控制性详细规划范围,本次作为调整部分纳入两路片区控制性详细规划。
4.2.2场地现状条件
本次规划区大部分为大面积的农田和村庄,局部有小面积的工业、商业和市政设施用地。
整个片区地质条件较好,均为自然土壤及少量鱼塘。
整个规划区地势东南较高西北较低,其高程变化不大,场地条件比较单一,适合作为城市建设用地。
规划区有中河、东大河及新河等河流穿过。
目前,永乐大街、东凤路的主体工程已经完工,故本规划区域对外交通便捷,具有极佳的交通优势;其中两路的市政基础设施大部分已完工,其余基础设施也在施工建设中,这将为本区域未来的开发建设提供良好的基础条件。
此外,由于两路周边规划区域大部分为大面积的农田和村庄,所以周边地块内道路主要为农耕路,总的来说都存在路况差,等级低,难通行等问题,道路条件有待改善。
两路周边地块内其他的基础设施均无规划和建设。
4.3开发条件
4.3.1开发优势分析(S)
1、本次规划区沿永乐大街和东凤路两条城市主干道布置,有较好的区位优势;
2、规划用地四周交通设施较为完善,对外交通便捷;
3、规划地块较大,易于开发综合性、复合型较强的城市型项目;
4、规划用地完整,地势平坦,开发自然条件较好;
5、规划区地处晋宁新城发展的核心地带,规划区中规划了新的城市级行政中心等设施,具有较强的区位影响力;
6、规划区比邻晋宁县规划中的重大基础设施(如铁路等),具备新城建设的门户和标志地位。
4.3.2开发劣势分析(W)
1、区域内部分土地已经转让,将对统一开发产生不利影响;
2、老城区与新区的合理衔接问题,将对新区建设带来一定的不利影响;
3、现状规划区内基础配套设施相对滞后;
4、规划区内有较大规模的村庄,农民安置问题存在一定困难;
4.3.3开发机遇分析(O)
1、晋宁县的城市化进程的快速发展将为该区开发提供较大市场空间;
2、统一规划,规模开发,配套建设将为该区域的整体开发提供较大的提升空间;
3、政府宏观政策的引导将对该区域的开发提供较好政策支持;
4、周边若干重大基础设施的规划和开工建设,也将为该项目的长期稳定的发展提供保障。
4.3.4挑战威胁分析(T)
1、该区域内较大的成片和规模开发也会带来较大的市场竞争压力;
2、国家的土地政策,特别是对城市建设用地的调整和审批;
3、日益加剧的市场竞争,特别是房地产市场的潜在威胁因素;
4、长期项目建设的政策和金融风险。
5职能、策略与目标
5.1职能定位
5.1.1城市定位
依据昆明市、晋宁县城市总体规划的战略布局,使该规划区建成一处集城市行政中心、城市商业、高尚居住及完善市政配套为一体的城市型综合新区;
5.1.2景观定位
景观规划为以永乐大街、东凤路道路景观绿带、城市中心公园及市民广场绿地为核心景观,以社区景观为辅助绿化空间的多层次、全方位的城市景观新区;
5.1.3文化定位
以郑和的故乡这一个文化背景为底蕴,充分利用晋宁县紧邻滇池、四季如春的自然环境特征,建设成融云南少数民族文化和滇池自然风光为一体的文化新区。
5.2规划策略
5.2.1整体控制,分区管理策略
依据昆明市、晋宁县城市总体规划所确定的城市功能、规模定位和分区指引,合理进行功能布局及用地分区,配置相应的城市设施,并根据建设发展的实际情况作必要的深化和调整。
注重整体建设的协调统一,包括用地功能布局、道路交通联系以及景观风貌建设等方面,从而形成区域、片区、地块分层次的规划结构,做到宏观、中观、微观多层面的科学规划和管理。
5.2.2注重保障公共利益,建立完备的公共服务设施体系
以生态环境承载力为基础,确定各片区的人口及产业容量,提出适度的土地开发强度,并通过“五线”的划定,严格保障公共设施用地的供给,并建立完备的公共服务设施体系,以保证公共利益和城市及片区的长期可持续发展。
5.2.3充分利用现有自然资源,体现城市特色和文化品质
从保护和营造生态环境的高度,尊重片区的自然环境,在充分利用现有资源的基础上,合理分配空间,整合用地结构,组织绿地景观系统,形成环境优美的生态型城区。
建立完善的控制指标体系,合理分配建设强度和划分建筑高度,突显城市建设特色和区域文化品质。
5.2.4各开发阶段相结合,充分考虑远景发展
规划区的规划范围和建设规模决定了该区域并不是短期内所能形成的,规划需要合理确定开发周期,以远景设想为背景,协调各个阶段的开发建设与晋宁县社会经济发展的关系,做到近期建设与远景发展相结合。
5.2.5强制性与引导性相结合,注重可操作性
本次规划用于指导两路片区内的各项开发建设,对涉及公共利益的开发建设行为必须进行强制性控制,但同时为保持规划的弹性,适应实际建设需要,以引导新区发展,又要做到刚性和弹性相结合,使规划具有可操作性。
5.3规划目标
根据该区域的功能布局结构和近中远期的发展需求,结合晋宁县城市总体规划的战略布局,我们提出“行政一流、配套完备、文化时尚、环境优美、商业繁荣、人居高尚”的规划整体发展目标。
6规划整体控制
6.1规划控制原则
6.1.1总体规划原则
控制性详细规划的编制内容应符合晋宁县城市总体规划提出的各项控制要求,其规划建设必须从城市整体统筹来控制,以城市总体规划为指导,在功能定位、结构布局、空间形态、公共设施、环境资源和开发总量等各方面与城市总体规划保持一致。
6.1.2“求同”控制原则
借鉴国外发达地区区划中“求同”的控制原则。
“求同”的做法是遵循地价运作的经济规律,在同一区位,为了保证土地运转(批租)时的地价相同,首先是对地块的面宽和面积进行统一的量化限制,使其形状、大小、朝向和与道路的连接方式尽量相同,再对其它建设控制指标,例如建筑体量、容积率、红线后退距离等做一视同仁的规定。
“求同”控制一是力求土地经济利益的公正分配;二是在城镇建设中可以高效利用土地,统一管线敷设,便利交通组织;三是使规划立法和审批管理标准统一、简单明确,减少节外生枝。
6.1.3因地制宜原则
统筹区域资源,合理使用土地。
在用地划分上应充分考虑土地的资源特征,因地制宜,以实现土地的分级分层控制,做到刚性与弹性相结合,从而构建对开发过程的动态管控规划平台。
6.1.4环境保护原则
本区域开发建设首先应坚持“自然生态保护”的原则;应建立相应的环境影响监测和完善的管理制度,在有效恢复和保护当地环境资源的同时,最大程度的减少城市建设对环境的破坏,为城市经营者提供宏观决策的依据。
6.1.5可操作性原则
城市开发也是一种经济活动,它要求经营管理者了解市场供求信息,以市场需求为导向。
规划控制采取强制性控制和引导性控制相结合,在确保强制性控制的前提下,应尽可能增加控制的灵活性,在地块划分等方面采取弹性控制原则,以确保规划的整体控制意图得以实施。
6.2规划控制重点
根据规划区的实际特点、控制要求,该区域规划控制的重点为以下五个方面的内容:
土地的主要用途、地块建设容量、景观绿化控制、道路交通控制、基础设施和公共服务设施配套。
6.2.1土地的主要用途
对规划区域内地块的土地主要用途进行重点控制,对局部地块可实行弹性控制。
同时,把各主要功能区的地块作为本次规划控制重点,以保证该区域规划的合理性和开发建设的完整性。
6.2.2地块建设容量
对部分混合用地、居住用地和商业用地等地块的容积率、建筑密度和建筑高度等开发建设容量进行控制。
有些根据实际控制要求,采取上、下限值进行共同控制,一方面,防止对地块的过度开发,另一方面,防止个别企业的粗放式建设,以达到充分利用土地资源,实现集约化建设的目的。
6.2.3景观绿化控制
景观绿化控制是保证该区域整体环境和社区环境质量的主要措施。
规划通过对绿化隔离带、道路绿化带以及区域公共绿地、公园和水系等的位置、规模和地块绿地率的控制,以达到防护隔离、美化环境、塑造景观的目标。
6.2.4道路交通控制
道路运输系统是该区域高效运行的关键。
在合理组织区域内部交通路网的同时,要协调好区内主要道路与周边区域的衔接,保证规划区域内外交通的通畅。
此外,对本区域的停车、交通出入口等进行有效的交通控制,合理疏解区域内部的交通流。
6.2.5基础设施和公共服务设施配套
本区域的开发关键在于基础设施的投资建设。
随着道路的投资建设,其它基础设施如供电、电信、给水、雨水和污水等管线也应该与道路同步建设,在建设开发资金许可情况下,保证基础设施一次性建设到位,尽可能避免反复投资,重复建设,减少浪费。
6.3土地利用的总体控制
6.3.1土地利用原则
本区域土地利用规划的目的是为了综合协调和有效控制各种土地的利用方式,协调各种矛盾,限制不适当的土地开发利用行为。
因此,此次两路片区土地利用规划应遵循以下原则:
(1)突出建设区域土地利用的重点和特点;
(2)土地利用应重点恢复和保护临水、滨河的环境景观资源;
(3)因地制宜的合理调整土地利用方式,发展符合建设区域特征的土地利用模式。
6.3.2土地利用类别
(1)绿地景观用地
(2)公共设施用地
(3)建设开发用地
(4)交通设施用地
(5)河流保护用地
●规划区内居住用地93.89公顷,占规划用地的35.59%.
●规划区内公共设施用地79.30公顷,占规划用地的30.06%,其中:
行政办公用地27.75公顷,商业金融用地41.95公顷,医疗卫生用地4.26公顷,科研设计用地5.34公顷
●规划区内道路广场用地76.66公顷,占规划用地的29.07%,其中:
道路用地71.45公顷,广场用地22.73公顷,社会停车场库用地2.48公顷。
●规划区内公共绿地7.44公顷,占规划用地的2.83%。
●规划区内市政用地1.12公顷,占规划用地的0.42%。
●规划区内水域及其它用地2.45公顷,占规划用地的0.93%。
表6.1两路片区规划用地构成统计表
类别代号
类别名称
用地面积
(m²)
占城市建设
用地(%)
本次规划区域用地
R2
二类居住用地
34929
1.32
C
公共设施用地
316862
12.01
其中
C1
行政办公用地
10135
C2
商业金融用地
253476
C65
科研设计用地
53251
S
道路广场用地
239202
9.07
其中
S1
道路用地
187118
S2
广场用地
27292
S3
社会停车场库用地
24792
G1
公共绿地
34968
1.33
E1
水域
2782
0.11
小计
628743
23.84
调整区域规划用地
R2
居住用地
903950
34.27
C
公共设施用地
476090
18.05
其中
C1
行政办公用地
267403
C2
商业金融用地
166053
C5
医疗卫生用地
42634
T2
公路用地
29054
1.10
S1
道路用地
527351
20.00
U1
供应设施用地
11178
0.42
G1
公共绿地
39412
1.50
E1
水域
21722
0.82
小计
2008757
76.16
总计
2637500
100
6.4用地布局规划控制
6.4.1用地布局结构
依据晋宁县城市总体规划对该区域的城市功能定位并结合本次规划的功能特征,以永乐大街、东凤路为依托,不同的地段形成相对集中的居住区、商业区、行政办公区及市政配套区等。
故将该规划区域划分为“两轴三带、两核六片”的规划结构布局:
“两轴”是指沿永乐大街和东凤路两侧所构成的城市行政中心、城市商业区、城市景观绿化带为核心的城市功能主轴;
“三带”包括规划区内的两条景观绿化带和一条沿铁路的防护绿带;
“两核”是指规划区中以行政办公区和城市商业区为核心的两个城市功能核心区;
“六片”是根据本次规划用地的特点。
整个规划分为六个地块,分别新增规划区域中的A地块、B地块、C地块和调整规划区域中的一地块、二地块、三地块。
6.4.2规划功能分区
本规划采用“两轴三带、两核六片”的规划格局,又根据不同区域的城市功能和自然环境条件划分为商业、行政、配套、服务、居住和城市公园等细分功能区,从而形成一个功能完善、配套齐全、环境优美、产业健全的城市综合新区,力求成为较为有代表性的未来昆明市城市建设新区,也为晋宁县经济发展带来新的经济增长点。
整个规划区主要由以下几个功能区构成:
一地块:
行政办公区和二类居住区
二地块:
二类居住区和公共配套服务区
三地块:
二类居住区和商业配套服务区
A地块:
商业配套服务区
B地块:
二类居住区和公共配套服务区
C地块:
商业中心区和城市公园区
6.4.3规划人口规模
根据本规划区域内现状人口的规模,综合采用环境容量分析、案例对比分析和土地容量分析三种方法进行计算,同时考虑本片区的环境资源条件、发展定位、用地布局和开发项目类型,确定本片区的人口总规模为4.5万左右,总居住区的开发量控制在230万平方米以内。
其中,该规模已包含本区域集中安置用房面积。
6.5规划“四线”控制.
规划范围内的道路红线,绿地绿线、水系蓝线以及城市基础设施用地的控制黄线属于强制性控制内容,不得改变。
如果发生变化,应启动相应的地块变更程序,以确保强制性内容得以实施。
6.5.1道路红线控制
道路红线指道路的控制边界。
道路红线控制主要是确定规划道路的中心线和红线的位置,道路宽度和交叉口用地范围,道路两侧规划绿化带控制线和铁路用地及两侧的绿化控制线。
具体规划控制见《道路红线规划控制图》和分图图则控制要求。
6.5.2城市绿线控制
城市绿线,是指城市各类绿地范围的控制线。
城市绿线内的用地,不得改作他用,不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设。
本片区主要是沿各区内水系两侧的绿化、道路绿化和城市公园等。
具体规划控制见《城市绿线规划控制图》和分图图则控制要求。
6.5.3城市蓝线控制
城市蓝线,是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线,蓝线控制主要是划定河湖水系、湿地的边界和保护范围,具体确定河道的宽度和两侧的保护范围。
本片区主要是对区域内中河、新河及东大河的控制。
具体规划控制见《城市蓝线规划控制图》和分图图则控制要求。
6.5.4城市黄线控制
城市黄线,是指城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。
根据本片区的实际情况主要是对城市的基础设施进行控制,划定用地范围和控制范围,提出要求。
具体规划控制见《城市黄线规划控制图》和分图图则控制要求。
6.6建设开发控制
6.6.1建设高度分区控制
规划从城市设计角度进行分析该区域的建筑高度和天际轮廓线,对规划建设区内的各个片区建设高度分3个区进行控制:
第一高度控制区:
控制范围内主要为行政办公区、二类居住区及城市商业区,建筑高度控制为60—80米,主要建设综合性商业建筑、办公建筑和居住建筑等。
第二高度控制区:
控制范围内主要为二类居住区和公共服务配套设施区等,建筑高度控制为20-45米,主要建设居住建筑、公共服务配套建筑等。
第三高度控制区:
控制范围主要为城市公园、市民广场及公共绿地等,高度控制为≤10米。
主要建设景观建筑、市政配套建筑等。
6.6.2建设开发强度分区控制
从规划区的整体开发建设控制要求出发,进行开发强度分区,确定高强度、中强度、低强度三个不同强度开发分区:
高强度开发:
以行政办公用地、商业金融等用地为主,容积率主要控制在3.0—4.0,建筑密度30%—40%,绿地率30%—35%。
中强度开发:
以二类居住、公共配套服务等用地为主,容积率主要控制在2.0—2.5,建筑密度20%—30%,绿地率35%—40%。
低强度开发:
为城市公共绿地、市民广场等用地,容积率主要控制在0.1以内。
6.6.3竖向规划控制
1)规划原则
l)尊重地形,因地制宜,尽量减少对地形的破坏。
2)将滨河景观设计与用地竖向工程设计充分结合。
3)参考自然地面高程和道路高程,结合用地性质、地块大小、相邻地块间高差等多种因素进行综合设计。
4)综合考虑景观、环境、安全、经济等多方面的因素。
2)竖向规划构思
依据对场地地形、景观要素的充分研究,区域中的开放空间基本沿袭原有的地形地貌,建筑、各项设施以及环境景观与自然地形充分
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