海鲜酒楼饭庄投资可行性分析报告管理资料Word文档格式.docx
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2年左右收回总投资成本,并迅速开始赢利
(1)为资本落实稳定、理想的投资渠道,为投资场所的业主提供稳定、合理的收入。
(2)顺利完成品牌店的建设和发展,利用市场优势,以健康饮食、时尚消费独有的优势提升本店的知名度和客源数量,实现双赢。
逐渐使投资的资本产生收益。
(3)合理利用现有场所,在人员招聘、培训、流动等方面与隐山居酒店管理有限公司进行资源共享,优劣互补。
(4)在食材采购,成本控制,出品更新方面与隐山居酒店管理有限公司进行资源共享,优劣互补
(5)客户资源,品牌资源的优化配置,有利于组合发展的高效率、低成本运作
(1)投资方与合作方、与周边相关单位、业主的良好合作,发挥双方资源的最大组合优势。
(2)充足的市场需求,关系消费群体的调动,积极有效的推广计划。
(3)选址的把握。
本项目的地址要求是环境优美,具有商圈、办公楼群、高档社区、学校、购物中心类的区域,周边既有及潜在客户群体特点与项目可消费群体的相似度高、既有人员充足或在发展规划期内潜在人员充足。
(4)产品和服务的质量;
二、市场分析
1、市场环境
(见附件一:
区域环境情况分析)
区域的市场环境决定了人流量,人流量的多少决定了目标客户群的多寡,这些事经营成功的关键因素之一,从本项目的目标客户群分析,目标客户群的主要有集中在以下几方面
(1)稳定的人流量。
(金城阳光世纪、海逸名门)
(2)写字楼与宾馆客源(郑州银行大厦、中行大厦、中油酒店、爱家快捷等)。
(3)购物、商务休闲娱乐场所(中油商业街、东环商业街,君行健足疗、富侨足道、八马茶业、蓝天茶业等)
(4)成熟居民小区与高档小区。
(5)事业、企业单位。
粮食交易中心、苏物期货,万博期货、中国银行、交通银行等。
(6)本区域各种学校众多。
郑东中学、试验中学分校等,当中的教职工和学生也是潜在客源。
总的来说,这里的目标消费者是充足的,只是这里欠缺有消费影响力(品牌、出品、价位、环境、功能、位置),有特色的时尚健康餐饮场所,本店的出现正好可以填补这一市场空隙。
区域气候环境
郑州地处中纬度地区,属于温带大陆性季风型气候,春夏秋冬四季分明,气候温和。
春季百花盛开,夏季炎热多雨,秋季天高气爽,东季寒冷干燥,一年之中,春秋两季是最佳的旅游季节。
,,降雨大部分集中在七、八、九三个月,无霜期220天。
7月份最热,℃;
1月份最冷,℃.年平均降雨量毫米,全年平均日照时间约为2400小时。
这种气候非常适合农作物的生长和人类居住。
河南简称“豫”,在古汉语里,还有“安乐,安逸”的意思,这说明,这里适于人类居住。
远在15万年以前,人类就已经开始在这里安居生息了。
良好的气候条件适合人们的出行,这在一定条件上为饭店的上座率提供了便利。
无论您是开车还是坐公交车,都可以非常便捷的到达这里,26、206、7、47、916等7条公交线路直达,为市民节省每一分钟时间。
在辐射半径内的主要企事业单位步行到本店最长距离仅需15分钟,信仰“饭后百步走,能活九十九”的国人在享用完美味健康的唐河王记特色菜肴后还能通过适当的活动促进身体健康。
随着经济稳定快速增长,城乡居民收入水平明显提高,餐饮市场表现出旺盛的发展势头。
目前我国的餐饮市场中,正餐以中式正餐为主,西式正餐逐渐兴起,但目前规模尚小;
快餐以西式快餐为主,肯德基、麦当劳等,是市场中的主力,中式快餐、绿色养生概念的餐饮已经蓬勃发展,但当前尚无法与“洋快餐”专业化、品牌化、连锁化的成功营销模式相抗衡。
中式餐饮发展显然稍逊一筹,如何去占领那部分市场,是我们需要解决的问题。
随着人们对自身健康及食品安全关注程度的提高。
而洋快餐油炸、高能量为主的食品长期食用导致肥胖等问题曝光后。
饮食安全成为一个热门话题?
如何给消费者一个放心安全的饮食,成为餐饮业今后发展的主题。
可以预见运用环保、健康、安全理念,倡导绿色消费将是今后餐饮业的发展趋势。
绿色餐饮的提出其实也是社会文明程度的进步,是一个新的餐饮文化理念。
在未来几年内,我国餐饮业经营模式将多元化发展,国际化进程将加快,而且绿色餐饮必将成为时尚,这无疑给投资绿色餐饮业带来了契机。
间接竞争:
本店的固定人群有效辐射区域定位东到黄河东路、西到中州大道东路、南到金水东路、北到农业东路。
目前本店有效辐射范围内的具有一定竞争力的泛同行有大规模高端酒店:
养生汤王、海港大酒店、京麟国菜、阿峰鲍鱼港式餐厅;
特色类餐饮:
谭家官府菜等,以及区域内数量繁多的小餐馆,周边部分客源将被这些对手间接分流。
直接竞争:
本店辐射范围内在目标客户上形成直接竞争的泛同行店有:
大众消费类饭店:
刘氏百味轩、老五羊肉汤、汇丰源烩面;
中档商务型:
迪欧咖啡、名人名家等,但在出品及项目定位上并无其他同质化餐饮店铺出现,在绿色健康、商务休闲餐饮的领域没有相应的直接竞争对手。
从整个市场的环境来看,本项目店铺拥有稳定的目标消费群;
整个绿色时尚健康餐饮行业的态势也是呈上升趋势;
暂时没有强势竞争对手的直接竞争;
所以,市场存在着空隙。
只要我们抓住机会,充分发挥该项目的消费影响力和资源支持,密切投资方与股东、战略合作伙伴、业主的合作,积极进行推广,尽快建立本店的知名度、美誉度,功能认可度,消费认同感,夺回分流客源,并建立对本地区特色店的品牌优势,本店店完全可以在投资规划的时间内,稳定增长,实现赢利。
三、项目简介
1、项目名称:
海鲜酒楼茶餐厅
2、经营项目:
海鲜出品(宴请,聚会)(中餐、晚餐):
空运河南市场热销海鲜品类,销售海鲜成品、半成品及原材料;
选择市场空白稀有品类,引导消费。
粤式精品(宴请、聚会、商务休闲)(早、中、晚):
港式茶点(商务休闲)(早、中、晚):
项目设置分析:
在时间段上覆盖了早、中、晚、夜宵的全部,提高酒楼的使用率,最大限度的满足目前及未来消费区域内客户的各时间段消费需求,增加盈利点,扩大目标消费人群;
在出品的设置上,满足各年龄段、各阶层、各职业人群的消费需要,增加盈利点,扩大目标消费人群;
(详见附件二:
经营项目说明)
3、店铺情况:
郑东新区CBD商务内环路与九如果率交叉口东20米临街商铺。
面积500㎡左右,分为上下两层。
(见附件三:
店铺位置及卫星分析图)
4、项目经营理念
以顾客为中心,周到服务,高品质产品,以顾客满意为目的,笑脸迎宾,以诚待客,积极倡导绿色健康消费,通过使顾客满意,最终达到产品的有效的推广。
既为客人提供有包间高雅静逸的空间,也能让客人感受到大厅对酒当歌的热闹氛围,推出星级酒楼的管家式服务,让消费者在这里展现一种品位、体验一种文化、寄托一种情感,使酒楼成为商务休闲、亲友聚会的好场所。
酒楼定位工薪阶层的消费,富豪阶层的体验感官。
品味蕾,享雅致
同样重要的是,这些业务与公司其他的产业没有直接冲突。
反而可以在合理调配的基础上,进行客源优势互补。
四、投资与财务评价
项目的装修设计及培训运营等由本项目筹备筹委会统一安排,外部装修、内部装修将在五月份开始进行,计划项目在2010年9月完成装修,开始试营业
根据饭店的定位,按照专业的VI形象配置设施,项目投资为100万元,其中前期需要投入60万元,完成会所的前期筹备工作,后期投入40万元用于完善装修和营业启动资金,饭店即可开业;
考虑到行业特点,在开业5年左右通常对饭店进行重新装修,以保持饭店对客人的吸引力,在本项目中计划在饭店开业的第六年利用饭店营运自身的资金积累,投入20万元对会所进行重新装修。
3、收入、成本费用及利润分析(见附件四:
经营收益分析表)
⑴财务净现值
财务净现值(FNPV),是指按设定的折现率i计算的项目计算期内各年净现金流量的现值之和。
计算公式为:
公式中:
CI为现金流入量
CO为现金流出量
为第t年的净现金流量
n为计算期年数
i为设定的折现率
银行短期借款(1年期)%,%。
考虑到目前资金成本较低,以及资金的机会成本和投资的风险性等因素,本着稳健的原则将i取12%(下同),此时,FNPV=180(万元),远大于零。
计算期内盈利能力很好,投资方案可行。
⑵投资回收期
投资回收期是指以项目的净收益偿还项目全部投资所需要的时间,一般以年为单位,并从项目建设开始年算起。
其表达式为:
CO为现金流出量
项目投资周期设定为三年。
⑶内部报酬率
项目财务内部收益率(FIRR),是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
本项目的项目所得税后财务内部收益率为62%,远高于设定折现率12%。
5、融资计划 (总投资规模100万,其中固定资产投入分三年摊销)
、股本结构表(总股本为100万股,每股1元人民币)
资本组成
出资方式
金额(人民币)
所占比例(%)
备注
投资人甲
现金
50万
50
参股股东A
30万
30
参股股东至少出资10万,可私募入股,享受每年最低10%的保底分红
参股股东B
10万
10
参股股东C
管理层
期权
1(投资人分摊)
行权期限为3年
、融资用途
融资取得的资金将用于加盟、购置设备、装修和营运启动资金(见附件四:
项目投资预算书)
初期资金用途:
●加盟品牌相关费用
●饭店的选址、房租、装修,各项软、硬件的投入;
●招聘有经验的专业管理、服务团队;
●员工的培训;
运营资金:
●市场推广、广告费用;
●各类成本投入
●人员工资
●管理费用
●销售费用
、资金回报说明:
股东回报:
投资人和参股股东按照出资比例享受利润分成,税后利润80%按比例回报股东,20%作为滚动资金进行扩大经营;
其中参股股东每年可享受保底10%的收益。
五、市场策略分析
(1)
目标市场
本区域商、住圈,周边区域目标客户(在“市场需求”部分已叙述过)
(2)
营销规划
①利用产品及服务定位的消费影响力优势和资源优势,迅速建立本店知名度、美誉度,扩大客源
②由于产品及服务定位占有一定优势,但不属于强势的,而且本地区今后很可能会出现其他强势品牌。
所以,我们必须利用现在的一切机会和资源,做好服务营销,以更人性化的服务,建设好自己的品牌,巩固消费者的忠诚度。
拥有产品定位的号召力、管理、产品与服务水平,本地区还没有其他强势品牌店,使本店一开始就占领了制高点。
区域内的目标客源优势
(3)
投资方各股东、与战略合作单位、业主的良好合作,资源优化配置。
(4)
投资方的创业热情,专业的管理、运营、出品团队,良好的市场推广意识,保证了创新能力和服务水平。
3、定位
本地商圈内,以绿色健康时尚餐饮为主的领导性品牌。
4、市场推广策略
当前最重要的是尽快建立本店的知名度,使本店为附近消费者知晓。
广告宣传
①
针对区域内小区的居民,办公人员,可在附近购物场等地区派送精美广告单页(DM)和小礼品,单页也可做成优惠券形式。
②
公司的资源支持。
事件营销
联合周围社区居民开展健康饮食文化教育活动
③
时机成熟的时候,也可以举办一个以“稀有海鲜”为主题的美食节、厨艺大赛等。
服务营销
除去品牌因素,服务对于消费者来说,是最重要的。
为了做到这一点,需要更多人性化的顶级酒店管家式服务。
建立会员卡制度。
卡上印制会员的名字,像银行卡一样。
会员卡的优惠率并不高,。
但一方面,这可以给消费者受尊重感,另一方面,也便于服务员对于消费者的称呼。
特别是如果消费者和别人在一起,而服务员又能当众称他(她)为*先生、小姐,他们会觉得很有面子。
个性化服务。
在桌上放一些宣传品,内容是关于海鲜、粤菜精品,港式茶点养生、美容等方面食疗食补的健康知识、故事等,一方面可以提升品位,烘托气氛,也增加消费者对本店的品牌好感。
设立专门的营销策划部,为来宾提供管家式服务,介绍产品,定制菜品及服务,并由楼面专业的服务师执行。
5、市场风险处理
酒店行业的发展是以客源和消费为依托的,由于客源的多少及消费受到市场环境的变化受到政治、经济、文化、自然条件和季节等多方面因素的限制,有可能引起会所客源数量和结构向不利方向变化,从而影响会所的发展和盈利。
针对行业的经营特点,主要实施三项对策:
一是通过各种公关活动,扩大会所的圈内知名度、美誉度和神秘感,树立本店的品牌;
二是通过加强管理,提高服务质量,为会所客人提供精品服务,提高客人的“回头率”;
三是客源多元化,与相关行业及企事业单位所等多种相关机构合作,降低酒店对某一渠道的依赖度。
酒店所具有知识密集和劳动密集的特点,对从业人员尤其是管理人员具有较高的要求。
从而管理人员的管理能力,从业人员的技能水平、服务质量和人员素质都直接会影响经营业绩。
如出现不合理的人员流动,特别是管理和业务骨干的流失可能会导致客源的减少和客户的不稳定,给公司效益带来不利影响。
酒店将提供由竞争力的薪酬和事业发展空间吸引会所行业高级管理人才加盟,为提高酒店管理水平打下人力资源基础。
同时,酒店将本着“以人为本”的经营理念,努力达到以员工满意为基础,以客人满意为导向,以经济效益满意为标准,通过全面、科学的人力资源管理,发挥激励机制的作用,培育员工对会所的忠诚和敬业精神,增强酒店的凝聚力。
酒店业具有比较强的依托性,任何一种不利条件都可能使会所业的发展受到制约,特别是重大的国内外政治、经济形势变化、突发事件、自然灾害和急
性传染病等因素,如2003年的“非典”对当时酒店业造成了很大的影响。
酒店针对有可能出现行业特点风险,将评估、制定应急预案,当出现该类风险,可以按照应急预案妥善应对,以尽量减少不必要的损失。
区域环境情况分析
该区以原郑州机场为起步区,以国家郑州经济技术开发区为产业支撑,西起107国道,东至京珠高速公路,南自机场高速公路,北至连霍高速公路,规划总面积约150km2,相当于目前郑州市已建成市区的规模(建成区面积132km2,市区常住人口260万人),郑东新区开发建设作为河南省加快城市化进程的龙头项目,已被河南省政府作为重点工程列入日常工作。
这里将形成连接新旧城区的商务、旅游发展轴。
起步区约25km2,将通过地铁、城市轻轨与现有市区连接起来,它不仅是郑东新区的核心,也是未来郑州市的核心。
该区域将以共生城市和新陈代谢城市为基础,形成以中原文化与自然环境为背景,集办公、科研、教育、文化、商业、居住等多种功能的新型城区。
CBD总用地面积约2km2,规划有“郑州国际会议展览中心”、“河南省艺术中心”及60
多栋高层建筑。
郑州国际会展中心总建筑面积30万㎡,按大型国际会展中心标准建设;
河南省艺术中心,首期工程建筑面积3万㎡,设3000人戏剧场、影视中心、艺术馆、美术馆、音乐厅、排演厅等;
新郑州医院,建筑面积2~3万㎡,按国际标准医院规划,300张床位;
其它有金融大厦、裕鸿大厦、神马大厦、中国长城铝业集团公司总部、劳动大厦、郑州广电大厦等20—26栋高层建筑。
郑东新区新规划方案确定,在CBD的北部,将现在的洼塘地开挖为具有相当规模的人工湖—龙湖,以贯穿市区的金水河、东风渠等水系为纽带,将龙湖与新区CBD连接起来,成为新区的主要景观;
龙湖的水面面积约7km2,与杭州西湖的面积相当,将于2003年完成挖湖后,引入澄清后的黄河水。
龙湖周边作为CBD副中心,规划为国际性旅游度假、文化教育和高级居住区。
郑东新区的蓝图已经绘就,前程似锦。
郑东新区将成为设施完善、功能先进、管理科学、环境优雅的现代化新城区,将成为郑州未来的中心区,展示河南、郑州新世纪改革开放新形象的窗口。
目前,区内基础设施以及会展中心、艺术中心等项目建设已经完工,一座现代化的新城将在郑州市区东部崛起。
经营项目说明
店铺位置图
2010/07-2012/07年三年预算
2010年
2011
2012
时间
单价
数量
金额
餐饮费1
40
100*30*12
1440000
150*30*12
2700000
200*30*12
3600000
餐饮费2
2160000
250*30*12
4500000
其他收入
销售收入1
销售收入2
经营成本1
水电料
720000
486000
经营成本2
水电料
1080000
324000
管理成本
70000
12
600000
120000
推广费用
10000
房租费用
20000
240000
40000
480000
其它费用
固定资
产摊销
三年摊销
200000
79334
利润1
424666
利润2
166666
经营收益分析表(大厅8桌,包房5间,楼面10人,后厨10人,杂工3人,管理人员3人)
根据餐厅的实际情况,依据审慎原则分析投资收益率在24%——61%之间,其中决定收益的关键因素为房租费用、人均消费量和日均客流量,其中房租费用是不可变量,人均消费量和日均客流量可通过市场手段进行调控。
项目投资预算书项目
名称:
海鲜酒楼茶餐厅
项目地点:
CBD
项次
NO
工程项目
Description
数量
Quantiy
单位
Pattern
单价
Unitprice
金额
Amoount
备注
Remark
一
装修金
1
项
25,0000
二
设备金
三
家具装饰品
10,0000
四
房屋租金
6
15,0000
办年租金加押金
五
水电改造等
5,0000
六
营业执照等手续
1,5000
七
流动资金
20,0000
食材、招聘、公关等
八
九
十
十一
前期投入总金额:
,其中硬性投入:
,流动资金:
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