史上最大的鸦片贩子Word格式.docx
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新沙逊每年运进上海售卖的鸦片平均有5000箱,价值300多万银两,利润高达100万银两。
光绪三年九月初七(1877年10月13日),伊利亚斯乘美商侯德奥斯汀公司(AugustineHeardCo.中文名琼记洋行)破产之际,以8万银两取得南京路外滩今和平饭店所在地这块产业,土地面积11.892亩,地上房屋除沿仁记路(今名滇池路)一幢红砖墙3层楼西式房屋自用外,其余沿南京路和外滩的房屋,全部出租。
这是新沙逊涉足房地产经营的开始。
同月27日,伊利亚斯的儿子爱德华·
沙逊(EliasEdwardSassoon)和迈耶·
沙逊(MeyerEliasSassoon)又乘宝顺洋行买办徐润周转不灵之际,以95000银两低价,购进天潼路以南,河南北路以东4块土地(原名宝康里,现河滨大厦所在地)共计面积28.252亩。
此后在19世纪90年代又先后购进和乐里、广福里、普安里、如意里、万安里、松柏里、乍浦里、庆顺里、长鑫里、同兴里、新新里、永兴里、德铭里、金隆里、德安里、永定里等10多处产业。
从1880年起,沙逊家族已是南京东路房地产第一大户,这一纪录保持达35年之久。
在1877~1900年期间,新沙逊洋行即占有29处产业,土地面积364.449亩,坐上上海房地产商的第一把交椅。
根据新沙逊洋行民国10年(1921年)8月1日的报告和其他档案资料估算,沙逊集团在民国10年拥有的29处产业,投入的资金约为209万银两,仅相当于新沙逊洋行两年贩买鸦片的利润。
光绪六年新沙逊洋行创始人伊利亚斯去世,由长子雅各·
沙逊(JacobEliasSassoon)和3个兄弟经营,民国5年雅各死后,新沙逊洋行实际控制权落到第三代维克多·
沙逊(EliceVictorSassoon)手里。
民国9年,中国人民禁烟呼声高涨,鸦片贸易日趋衰微。
维克多乃改变经营方针,于民国9年把新沙逊洋行改组为股份有限公司(E.D.SassoonCo.Ltd)核定资本为100万卢比。
业务重点转向房地产经营。
新沙逊公司于民国15年设立了一个专职经营房地产业务的华懋地产股份有限公司(CathayLandCo.Ltd),新沙逊公司则专力于资金的调配周转。
民国17年又设立了远东营业有限公司(TheFarEasternInvestmentCo.Ltd),经营金融信托业务和房地产投资。
同时还把原沙逊家族的许多房地产分别用地产公司名义来经营,设立了上海地产投资公司(TheShanghaiEstate&
FinanceCo.Ltd)、东方地产公司(EastrnEstate&
LandCo.Ltd)、上海地产公司(ShanghaiPropertiesCo.Ltd)、汉弥尔登信托公司(TheHamiltonTrustCo.Ltd)、徐家汇地产公司(ZikaweiEstate&
InvestmentCo.Ltd)。
由于附属企业增多,为了便于控制,新沙逊公司于民国19年又创立了新沙孙银行股份有限公司上海分行(E.D.SassoonBankingCo.Ltd,ShanghaiBranch),总行设于香港,负责新沙逊系统各企业的资金调度,新沙逊公司则站在指导的地位上策划一切。
其后为扩大房地产业务,又于民国21年成立三新地产公司(SanSinPropertiesCo.Ltd)。
维克多为了加强垄断集团地位,用托辣斯的组织形式,在新沙逊公司和新沙逊银行控制下,设立了与房地产有关的公司企业10多家。
如配合营建房屋,设立了凡柏罗打桩公司、中国氰泥砖瓦公司、中华机器凿井公司、葛立道钢窗公司、并操纵祥泰木行;
为了充分利用高楼大厦攫取更高利润,开设了华懋饭店、都城饭店、华懋公寓、仙乐斯舞厅等;
为了这些饭店、旅馆、舞厅的供应需要,又开设了毕聚木器公司、华懋洗衣厂,并控制上海啤酒公司,渗入正广和(汽水)公司。
另外,还在民国12年兼并安利洋行,民国17年收买上海有名的道契挂号商爱尔德洋行。
到民国24年时,上海新沙逊直接经营或投资渗入的各类公司达30多家,形成庞大的垄断集团。
新沙逊经营房地产业务的手法多种多样,最主要的是大量兼并占有房地产和建筑高层建筑,形成垄断地位。
除了低价收购外,还通过抵押放款的方式吃没押产。
新沙逊集团对抵押放款的条件十分苛刻,押价极低,一般仅抵产价的百分之三四十,但利息却很高,至少要8厘,甚至1分以上,欠息不付,要按季加入本金,利上加利。
许多押户到期无力归还,只好任其吞没。
如湖北路迎春坊、唐山路润德里、昆明路原德里、黄陂南路安义里和泰晤士大楼、华盛顿公寓、静安公寓等等,都是新沙逊集团用这种手段吞没的。
新沙逊还用出租土地给他人翻造新屋到期屋归地主的办法,“归”进了大量房屋。
光绪十五年沙逊以116000银两的代价取得苏州河北岸的山西北路口的德安里产业,土地面积56.344亩,除12亩空地外,其余都建有房屋,沙逊在收了31年房租后,民国10年,将此地出租给怡和洋行买办祝兰舫,翻建市房130幢,里弄住宅197幢和仓库6座。
租地合约规定:
租期25年,期满房屋连土地无条件归土地出租人所有;
地租,第一个10年每年租银106250两,第二个10年,每年租银109375两,最后5年,每年租银112500两;
房屋造价不得少于40万银两;
建造材料必须是上等新料,不得使用旧料;
房屋建筑时,由土地出租人委派建筑师督造监工,建筑师费用由土地承租人负担;
房屋造好后,要在土地出租人指定的保险公司保足火险,保险单和保险费收据应交土地出租人保管。
根据条款,每年的土地租额不论是开始的106250两还是最后5年的112500两,都比旧德安里民国4年的全年房租额103250两还多,一年地租几乎等于它最初买进这块产业的全部买价。
民国20年1月,祝兰舫经营其他商业失败,将德安里房屋向新沙逊银行押款35万两。
民国22年6月祝家将剩余的13年地上权房屋转让与简陈季。
民国24年6月29日简又让给美商中国营业公司,同日由中国营业公司转让给新沙逊集团。
最后新沙逊出了一笔提前归屋补贴费877000元,租期未满,德安里全部房屋即为新沙逊所占有。
据不完全统计,新沙逊集团从民国3年到民国18年,用租地造屋期满屋归地主的办法一共出租了15处土地,计140.860亩。
不到25年,先后归进里弄住宅和市房760幢、仓库11座、公寓1座、大楼2座,共计房屋面积138338平方米,等于1949年新沙逊集团下属华懋、远东、上海地产投资3家地产公司拥有房屋总数1986幢的38%,房屋面积52万平方米的26%。
新沙逊集团的上海经理在1917年出租长鑫里土地一份报告中说:
“所议如果实现,有极大的好处,首先可以有一所崭新的具有各种设备的大房子来代替现在的破屋,自己不花一个钱。
第二可以在这一项产业内长期收取可靠的固定的租金。
第三修理保养费全部由承租人负担。
最后我们可以避免租不出去和收不到租金的呆帐”。
新沙逊集团从民国14年起开始兴建高层建筑,首先建造的是沙逊大厦。
建造这座大厦的主要目的是为了收取高额租金。
大厦落成后,包租给集团附属的华懋饭店独立经营,按年收取60多万银两巨额租金。
这座大厦建筑成本包括土地作价200多万两,共计760多万两,只要13年时间就全部收回。
沙逊大厦的建造,是新沙逊房地产经营上的一大转变。
在尝到甜头后,便以建造高楼大厦和西式住宅为重点。
相继建造了河滨大厦、都城饭店、华懋公寓、格林文纳公寓、汉弥尔登大厦。
为建造高层建筑和西式住宅,华懋地产公司在民国19年、21年、22年先后3次发行公司债300万银两、100万银两和150万银元。
新沙逊集团房地产的利润主要来源于两个方面,一是房租收入,二是房地产买卖。
新沙逊集团的房租收益巨大。
以南京路外滩产业为例,从民国4~15年11年的租金额约105万银两,再加上光绪三年到民国4年38年的租金,总数至少超过250万银两,除去20%的管理费用,房租净收益在200万银两以上,50年利润近25倍。
民国13年这块地估值220万银两,这笔增值利润还不计在内。
再以新沙逊建筑的茂名公寓为例,这座大楼建成于民国20年,当时的地价和建筑费用共计420万元,全年房租收入为56万元,除去管理费及税捐支出,全年房租净收入为337120元,在净收入中,除去常年5厘的投资利息,就是每年的盈利。
照这样计算,第二十年,便可将420万元投资全部收回,还可收到以420万元为本金的利息2739000元。
像茂名公寓这样的建筑物,一般估计可使用100年以上,可见投资利润之优厚。
房租利润如此丰厚,但新沙逊仍然经常增加房租,从广福里、广安里等8条里弄增租情况来看,民国4~20年币值比较稳定的十余年时间,平均增长2倍,最多增长3倍以上,少的也增1倍强。
8条里弄租金总额民国4年为144000余银两,到民国20年已增加到45万余银两。
根据沙逊档案,民国10年全年房租收入为73.4万银两,民国17年为103万两,民国27年为425万元,民国30年为688万元。
早在光绪三十二年四月至光绪三十三年正月的11个月里,新沙逊就将在上海的房租收益白银逐月由轮船运出。
数量分别为:
光绪三十二年四月十一日运出青云里等8处房租银21787.49两,金隆里等12处房租银16674.16两,公和里等11处房租银10329.53两,共计银48791.18两。
光绪三十二年闰四月初十运出银41271.44两,光绪三十二年五月十四运出银37138.88两,光绪三十二年六月十七日运出银37675.88两,光绪三十二年七月十一日运出银34965.39两,光绪三十二年八月初十日运出银38021.42两,光绪三十二年九月初八日运出银38719.64两,光绪三十二年十月十五日运出银46600.05两,光绪三十二年十一月十七日运出银36286.56两,光绪三十二年十二月二十二日运出银38665.64两,光绪三十三年正月二十日运出银38504.04两。
11个月共汇出白银43万多两,这仅是有记录可查的早期房租的一部分。
至于以后无记录可查的每年几百万元房租被捆载而去,数目就不知要大多少倍了。
新沙逊集团收取房租,由买办承办,包干负责。
光绪三十三年,新沙逊洋行与买办沈志贤、马小眉两人签订合同,规定由他们“收取该行或该行中人或该行代管之房产租金”,并规定每月底将上一个月的全部应收房租交给新沙逊洋行。
年终时,新沙逊洋行再将这一年确实无法收到的房租退还给他们。
这样,新沙逊的欠租损失便微乎其微,民国3年的欠租损失总共只有790元。
上海新沙逊洋行于民国4年4月8日向孟买和伦敦汇报时曾说:
“其他当地的大型房地产业主,在这方面所遭受的损失之大是众所周知的。
我们则对工作人员和收租员采取了非常严格的监督措施,并使用一切可能的办法来保护你们(按:
指沙逊家族)的利益”。
后来买办只经收中式房屋的房租。
新沙逊集团除了房屋出租外,也做房地产买卖。
在民国19~20年地价飞涨时,在一年内把早年低价买进的12处产业高价卖出,共得价银14388719两,仅此一宗净赚银1000万两以上。
民国24年时,新沙逊集团占有的房地产达50多处,集中在几个地段:
在南京路、福州路一带,有沙逊大厦、汉弥尔登大厦、都城饭店等大楼和庆顺里、和乐坊、长鑫里等10多条里弄;
在淮海中路、茂名南路一带,有茂名公寓、锦江饭店、茂名花园公寓、凡尔登花园、培福里、纪家花园等;
在苏州河北岸有河滨大厦、瑞泰大楼、瑞泰里、乍浦里、德安里等多处;
在四川北路长春路一带,有长春公寓、北端公寓、狄思威公寓、余庆坊、启秀坊等。
至此,新沙逊集团在上海拥有的房地产,不论在土地面积、房屋面积和高层建筑幢数方面,都已居上海房地产商的首位,成为上海的房地产大王。
民国26年八一三战事后,上海租界的地位岌岌可危,新沙逊集团决定从上海撤退,把华盛顿公寓、王家沙花园以及三新地产公司一半产业出售,并大量抛售各附属企业和投资关系公司的股票。
民国30年太平洋战争爆发后,新沙逊集团所属远东营业、上海地产投资、华懋、汉弥尔登、东方、中和、三新、爱尔德等地产公司均由日本军管。
民国34年抗日战争胜利后,新沙逊集团的房地产虽然已经发还,但他们赖以发财致富的租界特权已经消失。
蒋介石政权摇摇欲坠,通货恶性膨胀,新沙逊集团的老板维克多·
沙逊不得不承认“在中国开展大规模业务的日子已经过去了。
”把上海地产公司、东方地产公司、汉弥尔登信托公司等附属机构撤销,并将远东营业、上海地产投资、华懋等地产公司改为上海分公司,设总公司于香港,资本额也改以港元计算,同时大量出售产业。
上海1949年后,新沙逊集团因积欠巨额债务,不得不于1958年10月31日以产抵债,把新沙逊公司、新沙逊银行、华懋地产公司、远东营业公司、上海地产投资公司以及华懋洗衣厂、华懋饭店、都城饭店、华懋公寓等9家企业在华的全部财产转让给中华企业公司,结束了在华业务。
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