万科企业价值估计Word格式.docx
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(三)增加普通商品住房及用地供应
2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。
(四)加快保障性安居工程规划建设
配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。
完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。
2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
(五)加强市场监管
加强商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定,强化企业信用管理,严肃查处中介机构违法违规行为。
推进城镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息发布管理。
在这5条里面最受关注的是房产税。
2011年1月28,在颁布国五条前一年,上海、重庆开始试点房产税。
此前第二批列入试点的城市屡有传闻。
杭州是第二批房产税试点扩容传闻最多的城市。
2013年5月24日,房产税试点扩容被证实,将增加房产税改革试点城市,专家称直指一、二线高房价城市。
一般认为房产税的信息可能会严重打击消费者的购买房产的欲望,从而使市场上的房屋供应量大于需求量,是抑制房价上涨。
同时也削弱投机型的房地产购买,把房源真正供应给需要的人。
但是实际上房地产税自本年2月20日公布以来在一线城市并没有取得很好的效果。
如下图所示
(数据来自CREIS中指数据库,下图同)
主要的一线城市:
北京、广东、上海的房价并没有受到征收房地产税的信息的影响而下挫,而是趋稳。
5月扩大房地产税试点的消息同样没有太大的影响到房价,主要一线城市的房价仍然走高。
而选取的二线城市,如下图所示
在新国五条公布之后的3月份,普遍平均房价有所下降,明显可以看出新政策的效果。
但是二线城市受到政策的影响并不是特别大,在3月份之后又普遍有所回升,特别是南京,上升幅度特别大。
主要原因如下:
1.主要的一线城市有大量的外来人口,对房子的需求量大!
而且这部分需求是刚性的,不太会受到政策的影响。
二线城市相对来说,经过房市这么多年的发展,刚性需求不是那么多,对房产的需求多为投机性投资或者是享受型购房,而“国五条”主要调控的就是这种类型的购房,所以二线城市的平均房价对政策的反映比较明显。
2.一线城市的土地存留量已经很低了,北京、上海等大城市已经没有太多可以开发的土地了,所有在大城市的土地资源越来越稀缺。
土地资源的稀缺必然会引起土地转让价格的升高。
房地产开发商会把这方面的价格转嫁到消费者身上,使得一线城市的房价高居不下。
而二线城市的土地开发空间相对来说比较富余,所以有一定调控的余地。
另外从下图,国家统计局已经公布的数据来看(数据来自国家统计局),全国商品房销售面中大约有50%来自于东部地区。
而在东部沿海城市中,一线城市的销售面积(北京、上海)占东部地区的百分比仅为8%。
这说明一线城市的销售已经不是全国的销售主力了,而二三线城市转而成为商品房销售的主力。
而随着二三线城市销售面积的扩大,它们的土地资源也逐渐在减少。
它们的土地价格也在提高,所以二三线城市的商品价格有进一步提高的空间。
第二篇.万科战略分析
一.公司发展轨迹
万科公司发展主要经历了以下四个阶段:
(1)从做贸易起步,由单一经营到多元化经营阶段
1984年5月组建公司,其主要业务是搞摄像机、录像机、投影机、复印机等贸易。
1988年,主营业务改变,从贸易转向了房地产,城市花园的品牌由此诞生。
(2)转向以房地产为主营业务,全国扩张阶段
1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。
公司于1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略,将住宅作为房地产的主导开发方向,在全国的13个城市开展业务,从而改变过去的摊子平铺、主业不突出的局面。
(3)房地产主业经营范围收缩与调整阶段
1994年,在房地产的经营品种上,万科提出以城市中档民居为主,从而改变过去的公寓、别墅、商场、写字楼什么都干的做法。
1995年底,万科提出回师深圳,由全国的13个城市转为重点经营京、津、沪特别是深圳四个城市。
公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司,全面完成了专业化调整战略,成为单一业务的房地产集团。
规模化房地产品牌发展阶段。
2002年以来,万科不断的进行企业品牌整合,企业内外部资源整合,集中资金和土地资源,专注与发展房地产,进入规模化房地产品牌发展阶段。
二.公司发展目标:
中国房地产业的领跑者
面临良好的市场机遇,万科的战略目标是“中国房地产业的领跑者”;
未来5年,万科的发展规模将以年均30-40%的速度增长,在2005年,销售收入达到150亿元。
万科以上海、北京、深圳、广州为核心城市,同时选择以上海为龙头的长江三角洲地区、以北京为龙头的环渤海地区和以深圳、广州为龙头的珠江三角洲地区3大城市圈开发住宅,万科还选了成都、武汉等腹地区域经济中心城市作为发展目标,逐步把44个100万以上人口的城市覆盖,进一步扩大集团在各地的市场份额,实现成为行业领跑者的目标。
三.万科的发展战略
万科专业化经营战略目标是:
以房地产为主业,以住宅为核心,调整业务,盘活存量,集中资源,建立竞争优势。
(一)企业消费者选择与细分市场目标:
中档民居住宅
全国范围内有重点的普通大众住宅市场消费者群体市场定位:
普通大众市场地理定位:
万科的发展将以上海、北京、深圳、广州为核心城市,同时选择以上海为龙头的长江三角洲地区、以北京为龙头的环渤海地区和以深圳、广州为龙头的珠江三角洲地区3大城市圈开发住宅,还将选择成都、武汉等腹地区域经济中心城市作为发展目标。
城市房地产土地位置定位:
万科的房地产土地位置定位策略是以城市新区大规模住宅开发为主,辅以城市旧区改造或中心区域中高档精品住宅开发,前者将占据80%的业务比重,后者占20%。
(二)品牌建设:
以“展现自我的理想生活”,“以您的生活为本”为品牌核心
回顾万科18年的发展史和万科企业品牌的形成的过程,我们常常可以听到来自消费者、投资者、客户的声音:
万科具有关爱客户的理念,万科的物业管理好,万科设计的房子布局很合理,万科很擅长营造社区文化,万科小区的环境和配套考虑很周到,使得万科越来越具有专业化地产商的形象。
(三)以服务树品牌
截止至2001年9月,万科物业管理公司辖下的39个住宅(办公)小区中,获得全国城市物业管理优秀示范小区称号的有13个,获得“省优”称号的7个,“市优”称号的17个。
同时,万科继续提升物业管理服务的层次。
“网格式安全管理模式”、“15分钟快速反应维修”、“零打扰”等十大基础服务,以及全功能家庭服务中心,为住户提供舒适、便利的生活保障。
(四)创新领先的产品开发领先的技术
1994年11月,万科设立了一个与设计单位密切沟通的平台—万创建筑设计顾问有限公司,1998年,万科成立建筑研究中心。
开始集中于消费者的细节需求以及住宅产品本身。
2002年1月,投资4000万元的万科建筑研究中心大楼落成。
2002年3月18日,国家知识产权局受理了万科“户户带花园或露台的住宅”设计的实用新型专利申请,标志着万科住宅标准化与产品创新的成功结合。
(五)全程品质管理
万科从2001年开始启动“合金计划”,把各地公司各个阶段比较优秀的开发操作经验熔合在一起,煅取出一套性能稳定、广泛覆盖的执行规范,提出“要做没有质量问题的房子”的目标。
从2002年3月起,《项目设计流程》、《项目设计成果标准》等一系列设计规范文件陆续出台,为建造优质住宅产品打下了基础。
万科拥有一支经验丰富的工程管理队伍,并通过战略联盟、招投标等形式,在工程发包和监理发包环节,与具有一流资质的施工、监理单位建立了稳定的合作关系,以保证工程质量。
(六)扩大房产区域:
开发二三线城市、海外市场
从2010年,万科房产开发的区域扩展到二三线城市。
另外,2013年2月19日,有美国头号房企之称的铁狮门房地产公司宣布,其已与中国龙头房企万科成立合资公司,共同开发美国旧金山富升街201地块的高层豪华住宅公寓项目。
四.不确定性因素
1.国家政策:
目前全国试行的房产税的只有上海、重庆。
但是2013年5月24日,房产税试点扩容被证实,将增加房产税改革试点城市。
而可能新增的试点城市会是一线城市以及房价增长过快的二线城市。
万科现在的大量房产主要集中于一二线城市,房地产税的大面积征收可能会影响人们对房产需求,从来减少万科的主营业务收入,降低利润。
另外试点的房产税仅有0.5%和0.6%,实际上试点结束全国推行的时候为20%,到时候可能对所有房地产行业是一种打击。
2.人口:
由于中国计划生育的原因,中国的老龄化日趋严重。
新生儿出生的数量越来越低。
那么到下下一代的人的时候,人口数有可能会大幅下降,那么就不会对房子有那么多的刚性需求。
那么对目前发展快速的房地产行业可能是一种毁灭型的打击
第三篇.公司财务分析
一.公司财务比率分析
1.变现能力
变现能力说明了一家公司在短期内可以变为现金的流动资产为多少,这是考察公司的短期偿债能力的。
如下图所示:
流动比率来看,万科的流动比率呈一个下降的趋势。
一般来说,这个说明公司偿债能力有所下降。
但是由于房地产的特殊性(存货为商品房等,本身变现的周期就比一般的商品长很多。
),所以流动比率并不能合理的解释公司的偿债能力。
相比之下,速动比率能比较好的说明万科的偿还短期贷款的能力,因为剔除了存货的影响(存货较难变现)。
从速动比率来看,万科的偿还短期贷款的能力呈波动的趋势,围绕着0.5上下浮动。
说明随着时间的推移,万科的偿还短期贷款的能力基本保持一致。
不过,万科的速动比率低
于一般认为的最低值1。
但是由于房地产企业的特殊性,所有不应该以所有行业的平均值来判断,应该与同业的公司进行比较。
2.运营能力分析
运营能力与变现同样,有房地产行业的特殊性,下一章同业比较时会详细介绍。
从存货周转率的趋势来看,万科的周转率明显减慢。
说明房地产的需求在一定程度上降低了。
这个主要是由于:
(1)万科2010年以前开发的主要是一线城市,在一线城市开发空间缩小,刚性需求强但是购买力不足的情况下,万科的周转率必然呈现一个下降的趋势。
而2011年到2012年的转折主要是由于万科开发二三城市的战略。
从2010年开始万科逐步开发相对开发空间较大的二三线城市,随着2011、2012年新房产的陆续竣工,万科的周转率开始有所上升。
(2)投机性购房以及消费型购房随着国家调控房地产的力度不断加强,必然会对房地产行业产生一定程度的影响,影响房产的销售
另外
从流动资产周转率和总资产周转率的趋势来看,万科的销售能力同上述的一致:
呈下降趋势,2011年有所好转。
而流动资产周转率和总资产周转率如此贴近也说明了平均流动资产与平均总资产相近,即流动资产占万科总资产的相当大一部分。
3.长期偿债能力分析
上图显示出,万科的资产负债率相当高,平均为70%,而且还有递增的趋势。
这说明一下几点:
(1)万科的经理敢于负债:
●活用财务杠杆:
在公司的利润高于借入款的利息时,较高的负债率可以使得股东获得更多的利润
●有银行支持:
一般的一家公司资产负债率达到一定程度的时候,会超过借款人的心理承受程度,认为可能存在违约风险。
而万科一直于建设银行保持良好的合作关系,建行给予万科10亿的信用额度。
使得万科不大可能会发生违约,这样使得万科亦可以保持高的资产负债率。
保持一种高风险、高报酬的财务结构。
(2)万科有着良好的激励机制:
在净资产收益率超过12%,净利润增长超过15%的前提下,万科管理层开始累进提取净利润用于购买万科股票,但并不是无限提取,上有封顶。
综合计算下来,相当于每年提取净利润的8%用于股权激励。
这些股票的行权时间大约在三年之后。
而从已获利息倍数来看,万科的偿付利息的能力有过一次大幅的下降。
及时有建行的支持下,借款人也应该时刻注意万科的违约风险。
(该能力下章也会与同行对比)
4.盈利能力分析
从绝对值(单位:
万元)上来看,万科的毛利率随着营业收入与营业成本差距扩大而逐步上升。
这个说明万科的实力逐步增强,说明万科在市场的占有率也逐渐提高。
这也从侧面放映了,万科的战略在一定程度上是比较成功的。
但是净利润占营业收入的15%左右,从图上也能只管感觉出万科的营业成本占了很大一部分。
从下面的成本分析图可以看出万科的主要成本也就是营业成本。
从房地产行业来说,这部分的成本就是建造商品房的成本。
也就说万科的建筑成本将近占总成本的80%。
这是房地产的特点。
同行业的企业也一定会出现类似的状况。
毛利率与净利润的差距不大,说明万科只要努力挺高营业收入,减低营业成本,就可以给所有者获得更多的利润。
但是这个也有可能是房地产行业的特点,所以该特点是否是万科的特点还有待观察。
但是从相对值:
比率来看,毛利率和净利率的贴合性并不好。
从比率根本无法看出有这样的趋势。
这也说明了,绝对值在某种程度上给我们有一定的误导。
5.投资收益分析
首先要看万科的每股收益,如下图所示:
每股收益率逐年递增。
万科自2008年之后,在市场上流动的股票总数一直保持在10,995,210,218股,没有变化。
由此可以看出,在总股数不变的情况下,每股收益率在增长,说明万科的归属于股东的净利润也每年呈一个线性的增长。
万科保持了一个良好的经营态势,给股东比较大的信心。
另外万科的市净率和市盈率都在下降,从财务比率的角度上来说,这两个指标越低说明这个股票的价值越有低估的风险。
在万科收益率呈正增长的情况下,万科的市净率下滑至接近1,即每股市价快接近每股净资产了。
这说明万科的股票有可能被低估了。
但是有可能是因为国家连续的房地产调控政策以及政府换届,市场对新政策的不确定性,影响了投资人的信心。
投资可能认为万科的增长可能不在具有连续性,所以观望或者退出持有。
使得万科的市净率连续走低。
二.与同业其他公司的比较
1.短期偿债能力
万科在2010年之后速动比率与4个竞争对手就不具有优势了,速动比率基本低于其余3家企业。
但是可以看出房地产行业几家的速动比率的变动趋势基本保证一致,都趋弱。
这说明几家的存货的量都有所上升。
而从流动比率上来看,万科更是弱于其他3家。
两个财务指标说明按目前趋势来看万科的短期偿债能力要低于其余3家。
2.运营能力
上图可以看出,2009之前万科的周转率明显高于其他3家,但是2010年之后,万科不在具有优势,2012年末万科只能排到第三。
可能是因为万科的房产出现了大量积压。
之所有2010年出现这个状况是因为,2010年之前万科开发的房产主要在一线城市,而2010开始万科开始开发二三线城市。
由于二三线城市的竣工和二三城市的需求没有那么旺盛,很有可能导致万科的商品房待售,以至于周转率下降。
从下图总资产收益率来看万科运用资产赚取收入能力一直保持在较前的位置,说明万科在资产运用上有一个良好的团队,能保证万科良好赚取利润
3.盈利能力
从运用净利润率来看同样万科并没有占到优势,我认为主要原因是相对数隐藏了总额。
从绝对数来看万科的利润比第二名的保利高出将近60%,说明万科的利润相当高。
但是由于巨大的营业收入作为基数,所以显得万科的在营业净利润率上明显不具有优势。
另外基本每股收益率也是,万科同样不具有优势,依旧位于第三左右的位置。
三.万科财务分析结论
总结:
万科从各个财务指标上来看并不具有明显优势,但是由于财务指标都是相对数,所有把万科的在盈利、收益等方面的巨大的绝对数隐藏了,所以在对万科进行评判的时候还应该更加注重绝对数,克服一下相对数对万科企业价值判断的影响。
第四篇.万科每股价值估计
一.资本成本
股东和债权人将资金投入某一特定企业,而非风险相当的企业,都希望投资的机会成本得到补偿。
基本公式如下:
计算公式=(债务/总资本)*债务成本*(1-企业所得税税率)+(资产净值/总资本)*股权成本,考虑税收时,债务成本=利息*(1-税率)
Ke为股权资本成本
We为股权比重
Kd为债务资本成本
t为公司所得税
Wd债务比重
1.股权资本成本:
由资本资产定价模型推断出,公式如下
(1)无风险利率rf
我们选取的是2012国债20,距到期日49.42年,收益率为4.35%
(2)市场收益率rm
选取深证A股指数为市场综合指数,市场收益率计算与万科收益率如下表
市场收益率由每年收益率的平均值确定:
rm=27.42%,而由万科个股和市场收益率求相关系数得到β系数0.994
所以有公式(如下图)我们可得股权资本成本:
27%
2.债务成本
因为万科有着很好的信用状况和经营状况,所有贷款违约的可能很低,所有采用中国人名银行5年贷款利率6.15%
税后债务成本=税前债务成本*(1-税率)
=6.15%*(1-15%)
=5.2275%
所以根据:
以万科2012的资本结构进行估算
流动负债
总资产
债务结构
25983357
37880162
0.783163018
长期负债
债务总额
股权结构
3682985
29666342
0.216836982
WACC=0.78*5.2275%+0.22*27%=10.01%
二.预测资产负债表、利润表及现金流量表
由国家国五条很有可能在近5年全面推开,再加上中国经济转型,房地产可能不再作为国家支柱企业。
主营业务收入说不定在政策的影响下反而会下降。
另外万科的主营业务收入值已经很大了,再40%以上的增长很困难。
所以用近8年的平均主营业务的收入41.52%是很不科学的。
所以本文对接下来几年的增长作出以下推测
预测现金采用销售百分比法,预测结果如下:
(单位:
万元)
1.资产负债表
2.利润表
3.现金流量表
4.FCFE模型估计万科企业价值
连续价值采用零息模型,因为我认为随着国家政策的推移,万科的增长能力只可能下降不可能出现上升的趋势。
而且随着人口的降低,对房屋的需求也会降低。
到时候房屋的供大于求,万科的营业额应该会出现下降。
但是由于万科现在扩大自己的业务,从专业化的商品过渡到建筑专业化建筑商以及专业化物业。
所以营业额不会出现大幅度的下降。
另外预测期后第一年的现金流(FCFt+1)按预测期乘以(1+6%),6%是假定了中国的GDP增长
连续价值=FCFt+1/WACC=3,487,764.11(1+6%)/10.01%=36,933,366.15
三.计算企业价值
得出企业价值34,321,633.33万除以总股数1,100,675.76万股,得出每股价值为31.18元。
但是该价值偏高,主要原因可能是因为没有剔除公司的债务总价值,并且现金预测采用的是简单的销售比例法。
一.K线分析
从6月份的K线可以看出,万科的6月以来都是阴线,而且阴线的长度越来越长,这个说明万科最近的股价将会是一个下降的趋势。
但是最近的光头阴线下阴线加长说明多方硬是把价格拉了上来。
所有综合来看,万科的股价未来的走势是短期下降,然后缓慢的回升。
二.技术指标
1.MACD
DIF跌破了0,这个是卖出信号。
2.BIAS(乖离率指标)
图中的BIAS(24)<
-9.01根据有关人员经验,一般低于-15%是买入信号。
现在还没有低到-15%,所以可以适当买入。
3.OBV
OBV在近期上升但是股价仍处于下降的趋势,从技术分析的角度上,这个现象说明股价会出现翻转,应该买入。
综上所述:
现在可以买入万科的股票
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