徐州商业专业市场调研报告20161009Word格式.doc
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徐州商业专业市场调研报告20161009Word格式.doc
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55个
分析:
1)各专业市场形成区域化、规模化经营,城北、城西相对较少;
2)小商品类、副食类集中化程度较高为城中、城南位置,农副类、汽配类分布在城东区域,在建新专业市场分布城东、南部铜山区;
3)各专业市场基本分布在三环换线附近,规划及在建新市场基本往城东边、城西边、城南边分布;
4)三环内的专业市场逐步搬迁、改造,三环内的专业市场价值高且有限,小商品类专业市场就是代表,新专业市场开发难度大、运营成本高、远离城区、培育时间长等但升值潜力大,雨润农副产品全球采购中心就是代表,三环附近规划新的专业市场少且发展潜力巨大。
二)市场建筑体量
建筑面积
20万m2
40万m2
60万m2
30万m2
120万m2
50万m2
300万m2
1)徐州专业市场发展成熟,成熟成型规模较大,建材家居类规模最大,其次为副食类、农副类,新开发的雨润农副中心体量很大,最小的为汽修汽配类,有20万平方米的建筑体量;
2)从建筑体量上可以看出建材家居类竞争最大,商家经营也最为恶劣,其次为五金机电类,汽修汽配类建筑规模小,还有一定市场空间。
三)商户属性(租赁情况)
一层租赁
80%
90%
100%
租赁(二层及以上)
10%
15%
60%
部分80%
1)一层租赁均保持80%以上,建材家居类、小商品类一层百分之百经营;
2)二层及以上建材家居类、小商品类租赁率最高,表明建材家居类、小商品类有活力,但建材家居类竞争恶劣,其余均为一层经营,不适合二层及以上经营;
3)项目地块开发最高二层开发,汽配汽修类、五金机电类、农副类、副食类等业态三层及以上安全性、使用率等不高,不超过二层为宜。
四)经营现状
辐射范围
徐州为主
徐州及交界县市
徐州城区
经营情况
较好
较恶劣
一般
太一般
恶劣
良好
1)经营商家客户来源情况,除汽修汽配类为徐州范围内,其他均辐射徐州及交界县市;
2)汽修汽配类、小商品类的经营商家生意相对较好,农副类原来由徐州辐射周边区域,现如临沂开发新的农副专业市场,生意没有原来那么好做,五金机电类、建材家居类也经营商家竞争恶劣,但五金机电类经营商家投资购买意愿强;
3)汽修汽配服务电商平台较难替换,故商家生意较好做些,现有汽修汽配专业市场规划、商铺设计、道路交通等需要升级,新开发的汽配及汽车文话项目离城区较远,项目地块还有一定市场空白机会。
五)单一业态分析
1、汽修汽配类分析
经营现状分析:
1)徐州汽配市场以交通局车管所办证大厅、检测服务中心形成的中国汽配城、淮海汽配城(二手车市场)、华东汽配城、小型汽车专卖店等,汽配城专营小车汽配件、维修保养等,银地农机汽车大市场经营货车、三轮车、农机等为主,附带部分二手车交易;
没有同质化竞争;
2)在建开利星空国际汽车城、永宁汽车博览园、徐州国际汽配电商物流港三个项目合计200家汽配汽修;
3)租金17~100元/平米·
月,高低均有,银地大市场区位较偏租金较低,中国汽配城租金、管理费较高,大部分商家均有搬迁意向,华东汽配城过道太窄没有留住中国汽配城经营商家,均为一层经营,二层经营较少以仓库、住宅为主;
4)目前徐州汽配市场规划不合理,商铺建筑设计功能不好用。
市场机会研判:
1)在建汽配汽修专业市场不在城区;
2)经营商家对中国汽配城、淮海汽车城反映较大,租金高,商铺不好用,二手车市场规划不满足需求;
3)中国汽配城土地租赁期限即将到期,在建汽修汽配专业市场离市区较远,期待新的汽配汽修市场填补空白;
4)对新市场规划有规模、有档次、有展示面,一是形象,二是汽车销售有展厅、展示面;
合理的租金、有效的运营管理方可抢占市场,形成规模经营;
引进车管所办证、汽车检测中心、交易评估中心等会在短时间内成功运营整个市场;
5)汽修汽配业态有65%的市场机会,汽配汽修经营商户在240家左右,二手车经营商家300家左右,经营面积7.5万平米,建筑规模在10万平米左右。
2、物资机电类分析
经营现状分析:
1)租金20~80元/平米·
月,高低均有,四家物资市场一层商铺出租率在90%左右,整个行业竞争恶劣;
2)商铺建筑设计功能较合理;
3)老物资市场改造,近2000家经营商家分流到建材家具城、徐州物资市场、好得家物资商城、东兴物资市场,激活了这四家物资市场,普遍喜欢老物资局,商铺面积小,总租金不高且少涨租金,位置好、人流大;
4)徐州有工业基础,辐射面较大,方带动众多商家经营,并开发现有5个物资市场并形成规模经营。
市场机会研判:
1)老物资市场搬迁激活要死不活的四个物资专业市场,江苏淮海物资市场除外,成功与失败形成鲜明对比,市场饱和度高,近几年市场不景气,生意较难做;
2)对新市场定位、规划设计、商铺设计、运营管理等期待,对市场是否做的起来表示很大疑虑;
3)五金机电等物资差异化挖掘并填补市场空隙很少,除非东兴物资市场搬迁给新市场机会;
4)五金机电等物资业态有10%的市场机会,不足50家的市场空间期待新的物资市场,经营面积不足2000平米,加仓库1万平米,建筑规模在1.2万平米左右。
3、农副类分析
农副类经营现状:
1)徐州农副产品批发市场经营蔬菜干货为主,东高农产品市场经营蔬菜水果为主,新项目雨润农副产品全球采购中心很大,总占地约3800余亩,总建筑面积约400万平方米,2015年12月陆续启动了副食品、粮油、蔬菜、果品等市场的试运营,目前蔬菜、果品等市场经营状况良好,副食、粮油出租率小,商家搬回食品城经营;
2)租金15~160元/平米·
月,新项目人流不足,给予一定免租期也难以经营经营。
1)新项目雨润农副中心就是典型的例子,目前区位较偏、人流不足、项目大,短时间难以做旺市场;
徐州农副市场开发商在洽谈新址开发搬迁老市场,难以给新开发者机会;
2)淮海区域内的临沂等城市开发自己的农副专业市场,分食徐州两大蔬菜水果干货市场客户,开发农副类市场机会非常小。
4、副食类分析
1)食品城租金20~120元/平米·
月,高低均有,由于整个行业竞争恶劣;
2)食品城商铺建筑设计及功能不满足需求;
3)天龙市场是否搬迁不详,造成商家方向不明;
4)食品城在三环边且规划地铁限货车对物流仓储不便;
5)维维市场在食品城内,招商出租率很低;
6)以天龙食品市场为中心,逐步带动良茂市场、裕茂茶叶市场、华东食品市场、食品机械市场、物流市场等形成规模经营;
以食品经营类别为主,带动小百货、茶叶茶具、鞋类、玩具、小家电等经营类别形成规模,食品城物流、仓储、会展等配套走向成熟;
7)三环路周边旧城改造、地铁规划、货车限行、营运管理较差等因素将逐渐限制食品城及经营商户的长期经营发展。
1)食品城已形成规模经营,配套成熟,区域知名度高,不论天龙市场是否搬迁,开发的新市场短时间很难替换其地位;
2)市场容量有限,天龙市场是否搬迁等不确定因素,其他新市场较难有新机会;
3)对食品类、百货类经营类别细分找突破口,新市场如果较好的功能设计商铺、配备仓储、有物流停车市场、一定的免租政策、招到一定数量的商家入住经营、租金合理、强劲的运营管理政策等有差异化市场机会;
4)食品业态有30%的市场机会,200~300家期待新的食品市场,经营面积1.5万平米,加仓库18万平米,建筑规模在20万平米以下。
5、建材家居类分析
1)一是以新世纪建材装饰城、广大环球家具超市、瑞龙东方广场e美家生活馆、家居乐建材超市、金地锦绣家具广场、升辉装饰材料大世界、金太阳装饰城等等组成东三环建材家居装饰装潢市场带,二是以红星美凯龙、华隆、淮东、江苏家具城、亚东装饰城、大沙河装饰城等为代表的复兴北路家居市场带,三是四方建材装饰城、九里建材市场、振华建材市场等九里区城西建材市场带;
2)租金20~150元/平米·
月之间,较好的市场一至四层有较高出租经营率。
徐州共20个建材家居装潢装饰专业市场,门类全、品种多、市场集中度高,竞争十分恶劣,开发新的建材家居装潢装饰市场及经营的机会很小。
6、小商品类分析
1)徐州以宣武市场、朝阳市场为主的两大小商品市场,建筑面积超过50万平方米,经营服装、鞋帽、针织等18类商品,以批发为主,批零兼营,辐射淮海经济区近2亿人口;
2)商铺租金为200~800元/平米·
月;
宣武小商品市场名列全国百强市场第六位、江苏省十大市场第二位。
1)两大市场的知名度、集中度、规模、人气、人流(客运)等都很高;
2)没有合适的区位、交通网络发达、人流集中、客源集散地等综合条件,较难开发培育新的小商品市场。
二意向比例
一)项目访谈情况
1、汽修汽配类访谈
项目名称
访谈量
意向量
观望量
无意向
意向加观望
汽配类业态
40
11
15
14
26
占比
28%
38%
35%
65%
分析:
1)共访谈40家,11家有意向,15家观望,意向加观望占65%,8家无意向,占访谈商家的35%,意向家观望超过无意向;
2)部分经营有购买意向,目前租赁商铺经营为主;
3)意向骆驼山地块靠近东三环,成熟市场附近,区域知名度高,升值潜力大且快,离车管所办证、汽车检测等便利些,看市场规划和整体运作能力。
2、物资类(五金机电)访谈
物资类业态
73
9
12
52
21
12%
16%
71%
29%
分析:
1)共访谈73家,9家有意向,12家观望,意向加观望共21家,占比29%,无意向占比71%;
2)3家有买铺意愿,占比4%,租赁经营较多;
3)五个物资专业市场分布在城北、城西区域,出江苏淮海物资市场失败经营之外,其他四个初步形成规模化经营,市场容量已经饱和。
开发新的物资市场风险大,一是租金低难上涨更难收回成本,二是招商运营难度很大等。
3、副食类访谈
食品类业态
86
17
20
49
37
20%
23%
57%
43%
1)访问共86户,有意向17家,观望20家,意向与与观望合计43%,无意向57%,部分经营商家去雨润农副中心经营不善回到食品城经营;
2)购买商铺经营占比很少,多数租赁经营;
3)食品城已规模化经营,期待新的食品市场出现打破依附天龙市场的局面,对新开发食品专业市场的区位、交通、规模、便利、配套、开发经营实力等尤为关键。
二)进驻地块意向情况
业态分类
骆驼山地块
高
小
无
坝山地块
分析:
1)东三环两旁的专业市场经营商家对东三环区域认知度较高,汽配汽修类、五金机电类、副食类偏向骆驼山地块,尤其是靠近项目地块近的中国汽配城、淮海汽配城经营商家,再有原因是离车管所办证大厅、检修检测中心,东兴物资市场亦是如此;
2)对物流、仓储要求较高的副食类、五金机电类则对坝山地块有一定意向;
3)对不在一个集中区域的农副类、建材家居类意向十分不看好,小商品类几乎为零;
4)项目地块的便利性、东三环限行、对仓储需求等对项目地块做出选择参考,反映出骆驼山地块、坝山地块规划业态的方向。
三)地块项目租售意向
买/租
1)五金机电类经营商家多,购买力强,有30%左右的经营商家购买,部分副食类、汽配类也有一定购买意愿;
2)汽修汽配类、副食类长期租赁经营,比较不看好新起来的专业市场,偏向租赁经营;
3)农副类、建材家居类、小商品类对地块购买、租赁意向不大;
4)专业市场发展成熟,投资客近两年逐渐下降到较少位置,市场生存竞争规则的演变,基本需求经营商家租赁需求为主。
四)建筑形态
建筑形式
钢混
钢混/钢
层数
1-2层
2—4层
4层
层高
3米
3—4.5米
3-6米
3-4.5米
开间
3.6-6米
3.6-8米
3.6米
进深
7.2米
7.2-12米
3-7.2米
7.2-10米
商铺面积段
33-50平米
33-100平米
33平米
1)基本以钢筋混凝土为主的框架结构,农副类的蔬菜、水果等一钢结构为主;
2)层数最高为四层,普遍为二层,使用为一拖二,三层租赁使用较少;
3)建筑层高最高6米,普遍3米;
4)开间3.6~6米之间,农副的大棚则6~8米,进深大小不一,普遍7.2米;
5)面积需求各业态大小不一,33~60平方米为主流区间;
6)业态不一样对建筑形式要求不一,层数2层最为好用,3层、4层不一定好用且空置率高,做为仓库、住宿等便利性、安全性等保障较少。
三各个市场竞争分析
一)业态竞争分析
经营户数
860
3000
2000
6000
2万户
饱和度
70%
85%
95%
出租率
平均87%
失败市场
2
1
3
7
市场竞争
互补竞争
同质化
互补同质化
同质化数
5
10
1)从成型成熟的专业市场建筑体量看,汽修汽配类机会最大,其次副食类,再次五金机电类,五金机电类的购买意愿也最强;
2)经营商家户数建材家居最多,汽修汽配类最少,其次副食类,也表明汽修汽配类还有一定的市场空白;
3)市场饱和度建材家居类最大、其次小商品类,饱和度最小也是汽修汽配类,再次为副食类,市场饱和度比例越小,市场空白机会越大;
4)出租率汽配类出租率较低,也汽修汽配类市场失败的2个市场原因之一,市场规划问题导致,其他业态出租率均保持80%以上;
5)汽修汽配类专业市场失败有两个,一是规模小,二是规划不好,三是汽车检修、办证等配套少;
五金机电类1个市场失败原因为招商、销售不相结合,导致商铺卖完,招商出租出问题;
副食类失败2个市场原因在于1个区域偏、人流不足,花了大价钱招商挖到商家经营结果人流不足回到食品城经营,1个就在食品城,属于旧建筑改造,招商理念、商铺规划、商家承租能力低等导致招不到经营商家;
建材家居类市场过多,品牌建材家具市场进入,竞争十分恶劣,较偏的经营很难导致;
6)五金机电类、副食类、建材家具类、小商品类均为同质化竞争,但五金机电类专业市场规模相对不大,有工业基础和辐射范围,有一定购买力,农副类互补、同质化竞争,且有有新市场选址代建中,只有汽修汽配类目前是互补性竞争,且在建新市场以汽车展销、维修保养、汽车文化、汽车电商等为主,离城区较远,汽修汽配类市场机会相对较大。
四、调研总结
一)各业态市场机会需求统计
市场机会
30%
5%
0%
机会商户数
260家
二手车300家
300家
100
机会需求面积
6万m2
1.2万m2
0.4万m2
1万m2
机会仓储面积
5万m2
12万m2
机会建筑体量
11万m2
7.2万m2
不足1万m2
13万m2
二)各业态市场机会需求分析
1、汽修汽配及二手车市场可以独立的市场业态开发经营,机会商家数、需求建筑体量满足独立市场开发需求;
2、五金机电类(物资类)机会需求建筑规模较少,要考虑业态组合;
副食类商铺机会需求面积较少,仓储需求较大,但仓储商家大多可以自己解决;
小商品类虽有一定机会需求商家,但商铺机会需求面积较少,仓储也可自己解决,且小商品类市场商家集中经营度高,几百家商家形不成经营规模,市场也很难培育,机会较小;
农副类、建材家居类市场机会趋近于零;
3、因此汽配类(包括二手车)、五金机电类、副食类是项目地块考虑的业态;
5、机会建筑需求:
副食类>
(大于)汽配(包括二手车)类>
(大于)五金机电类(物资类)
三)总结
1、根据项目地块占地面积,以容积率1.2计算,单块地的建筑面积10~16万平米之间,满足单个业态机会需求建筑规模,业态机会建筑规模小于地块建筑面积的,则要考虑业态组合;
2、根据调研反馈,徐州投资客户比以往减少很多,从购买力来看:
五金机电类(物资类)高于汽配类(包括二手车),副食类的购买力相对较低;
从租赁需求来看:
汽配类(包括二手车)高于副食类,五金机电类(物资类)相对较低。
3、骆驼山地块在三环内,会受到交通管制,地块进出干道不易规划,适合离城区近、要求便捷性、城区文化需求、对仓储需求小等的业态(业态组合)或住宅(底商+住宅或综合体)开发,坝山地块则度物流有要求、仓储需求大、填补城东空白等的业态开发。
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