太原市场调研报告(分区域数据分析)Word格式文档下载.docx
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3、租金比例范围:
45万140㎡。
4、核心地段人流量统计:
工作日时段:
3-5万人次;
周末时段:
10万人次以上。
5、人群结构:
年轻人群居多,20-30岁人群占比达60%,大部分为逛街消费意向人群,购买力属于中等,对餐饮选择随机率偏大,但基本以小吃类为主,快餐类次之。
6、周边交通情况:
变通便捷,多趟线路公交车,共享单车汽车均已成规模。
7、消费方式:
到店消费占比居多,外卖打包比例次之,网络外卖订餐略少。
8、产品结构:
快餐类型以包子、粥、面食为主,其中:
包子基本都以笼为单位,分大笼小笼,价位区间在12-18元,为现包现卖;
粥品类型基本相似,有八宝粥、小米粥、皮蛋粥、雪梨粥等,价位区间在5-6元,虽然品质不算很高,但种类以及小份粥和双拼粥的售卖方式是一特色;
菜品以晋菜和川菜为主,价位均略高于其他地区,属于商业区定价,其中凉粉等凉菜类口感较差,与商业区售卖有关,部分餐厅中售卖大同红油羊杂且销量可观;
面食类产品较为大众化,价格区间在10-15元,种类较大同本土
面食企业丰富且便捷。
9、经营状况:
午餐营业额略高于晚餐,但此地段晚餐时段有小吃食品街缘故,故造成客户分流现象。
如顺溜翻台率午餐为3,晚餐为2.5;
米多多晚餐为3。
10、人员结构:
快餐类餐厅营业面积在250-300㎡,用工数量均在20多人,其中面案2-4人,高峰期为4人运作,平时为2人运作,而且能满足现包现蒸的需求。
前厅人员(含吧台)基本保持在4-5人。
人员工资为:
前厅2200-2500元,后厨3000-3500元。
11、餐厅结构布局:
厨房均采用明厨亮灶形式,在开放性的同时,各店均采用显示器玻璃橱窗外挂的形式;
店内装饰大部分年份较长,但均有文化底蕴及地方特色元素在内(如品牌传承、剪纸工艺、民俗壁画等);
12、同行业营销及宣传方式:
会员营销:
会员价折扣,充值返现;
制作展示:
特色产品开放式展示,试吃品尝;
售卖方式:
外卖档口,快捷点餐取餐消费;
广告宣传:
视屏展示,显示终端悬挂于店外玻璃橱窗;
多种类经营:
米饭套餐、传统面食、包子、粥、饼的多种类售卖;
商超新型载体:
商场电梯内投影广告,楼体及中心屏等商业广告。
(二)山西省人民医院区域:
城市规划后附近城中村被改造,原先存在的小型餐饮基本都不
复存在,现在医院周边在马路南侧存在几家快餐企业,品牌分别是和合谷(连锁快餐品牌)、加州面、包子粥快餐、羊汤等。
1、就餐人群:
医院就诊及陪侍人群,人流大但较集中,高峰期为11:
50-13:
00。
30%为打包,10%为外卖。
2、交通情况:
门前道路公交较少,路边停车位也较少,500米外有停车场。
以下均以和合谷为代表阐述分析:
3、经营状况:
此店为太原地区2017年销售冠军,人均消费为30元,翻台率为3-4,餐位30桌60个。
4、产品结构:
产品采用中央配送模式,以盖饭为主,分为10种套餐搭配,套餐内含饮品(饮料机)、蛋汤(速溶冲泡),出餐速度在3-5分钟,前厅及后厨人员对整个加工、售卖流程易操作,整体突出短、平、快的点餐、配餐、出餐、付餐优势。
5、人员结构:
前厅4人,后厨4人,专人专岗,可轮岗操作,胸牌职位分为店经理、一副经理、二副经理,分层分阶管控,员工工资在2500-3000元,店长4000-5000元。
6、营销及宣传推广模式:
主要为会员卡营销,且在前期员工培训阶段有意识引导点餐员对顾客进行点餐引导,200元送30元,点餐达到90元以上者均会做出推荐;
店内有一台显示器,滚动播出和合谷宣传视屏,展示企业规模及生产加工配送流程;
店内壁纸也是宣传途径之一,展示内容为和合谷发展历程及赞助参与太原马拉松赛等大事件。
(三)山西医科大学及第一附属医院区域:
此地段与人民医院较相似,均属于医院特殊区域,但此地段因
属于学区房,故房租成本较高,现有品牌为顺溜、李先生、传世麦香(已粥品面食为主的快餐),人均消费在20元,员工工资在2000-2500元区间,但因政府城市规划原因,现康乐街正在修路改造,解放南路也将在年底规划修路改造,所以就餐人群相对较少,其他大部分品牌已搬迁至新建路,且医院内部食堂对外开放,并价格优惠,院内人群被导流,结合各方面分析,此地段短期之内不宜考虑选址进驻。
(四)南内环街办公写字楼区域:
此地段为城市改造前繁华地段,大部分数码城均聚集于此地段,
与长治路交叉处为最集中区域,西侧还有山西财经大学北校区,其中光阳光数码城就有500+家个体商户,但因附近城中村改造,外来流动人口骤减,且目前仍属于拆迁期,故在今后几年可考虑外卖配送份额占比。
1、周边品牌类型:
赵老七飞刀削面、武汉热干面、剔尖馆、丸子汤、河捞面等小型快餐店;
中型的粥天粥地,与我们的产品结构极其相似;
特色类的有山西会馆、烧烤街等,有向南区域有小型餐馆聚集区,分为三条小巷内大体统计有近百家(42+30+20)。
2、就餐人群分析:
小型快餐店均已经济实惠路线为主,不注重装修风格与就餐体验,但种类繁多,充分满足周边办公就餐人群需求,人均消费在10-15元区间;
特色类餐饮针对性为特定人群,此部分人群目的性强烈,90%为不可转化人群,人均消费在60-80元。
3、人员结构:
此地段区域小型快餐店大部分以家庭式作坊模式经营,外雇员工基本没有;
特色餐饮人员工资水平高于同行业,基本在3000元左右。
4、营销及宣传推广模式:
由于是家庭作坊式经营,宣传力度基本没有,单靠人流量支撑。
唯独有的营销模式是第三方合作商(酒水类)。
(五)百盛商场(亲贤北街商圈)
此商场由于年代较久,属于陈旧消费区,商场内人流量较少,
餐饮区域为地下一层,为集中售卡式管理,店面为隔断式。
1、商家品牌:
顺溜、喜娘等大众快餐品牌。
2、产品结构:
面食、饺子、鸡米饭、麻辣烫,整体较简单。
精简化操作流程,单店员工为2-3人,由于隔断式店面造成仅够吧台(1人),后厨(1人),后厨有机器辅助。
员工工资为2200-2500元。
4、消费人群:
均为中低端消费群体,由于商场人流量较少,造成商场就餐人群很少。
5、租金比例:
此区域采用售卡式集中管理,无摊位费,收取23%的管理费用。
各店面均采用展架或灯箱展示,限于商场统一管理,无特定营销手段。
(六)茂业商场(亲贤北街商圈)
此商场位于百盛商场旁,为新开业现代化版本商超,分为一期
和二期,二期相比较一期从品牌结构和消费水平均有所提高。
第一部分:
茂业一期
餐饮为顶楼天台,无顶露天式建筑风格,毗邻商场电影院。
海底捞、八大祥(三晋文化风格)、陶然居(川湘菜)、蕉叶(泰餐),无快餐品牌。
海底捞就餐顾客较多,排队均在1小时以上,但因其品牌知名度,和特定目标消费人群,顾客宁愿等座也会消费。
八大祥为山西特色菜馆,地方性文化色彩浓重,内有曲艺表演。
2、人群流量:
商场餐饮区整体以年轻人群体居多,年龄结构在20-35岁,且大部分为特定消费人群,目的性较强。
店内员工基本以年轻化为主,设有迎宾导购人员1-2人,前厅6-8人,后厨10-15人,工资标准前厅为2300-2500元/月,后厨为3000-4000元/月,且人员均是具备餐饮经验。
特色类产品,价格中等偏上,宫保鸡丁28元/份。
5、经营状况:
除海底捞外,周一至周四销售额为13000-15000元,周五至周日销售额为20000-25000元。
晚餐比例高于午餐,人均消费在80-100元区间。
6、房租比例范围:
房租较高,属于偏贵型,需要高利润比经营模式支持,单个店面均面积较大,且无空缺位置。
7、营销及宣传推广模式:
营销方式种类繁多,主打方式为折扣,且折扣力度较大,有当日特价菜,新菜品等,会员营销较少,无外卖取餐及配送。
迎宾导购人员宣传引导式消费占比很大,各店面门前的菜谱宣传也很重要,在菜谱的搭配与设计上相当考究。
第二部分:
茂业二期
二期餐饮区为商场顶层,相比较一期属于常规化建筑,餐饮种类也较一期丰富,除了特色类餐饮(如:
山河故人)等地方文化类外,简餐类也占一定比例,但纯快餐类寥寥无几。
1、人群流量:
二期人群流量高于一期,但特定目标人群较少,多为流动性人群,餐饮选择随机性强于一期,特别是分米鸡类型的短战程品牌备受顾客青睐。
2、人员结构:
餐厅人员十分精简,前厅4-5人,后厨8-12人,且均为年轻人,与顾客沟通能力较强,前厅工资为2200-2500元/月,后厨为2800-3500元/月。
3、产品结构:
除地方风俗类和文化情怀类餐厅,其他餐厅的产品均以简约为主,种类不是很繁杂,但很精致,针对性较强。
4、经营状况:
由于人群差异原因,此区域餐厅两极分化严重,有排队等座位的,也有上座率不足一半的,如时下热度品牌分米鸡,翻台率为2.5-3,其中一家晋菜馆顾客取号等座率甚至可以和海底捞媲美。
晚餐时段营业额高于午餐,且周末时段营业额可达工作日的2倍。
人均消费在60-80元区间。
5、房租比例范围:
与一期类似,房租较高,但二期单个门店面积较小于一期,且商户铺位远多于一期。
同样类似于一期,菜品折扣仍为主打方式,折扣力度较大,会员营销同样较少,主要针对于流动逛街人群。
店面门口迎宾导购人员更起到了决定性因素,对经过的顾客采取主动引导式消费,并提供候餐位和休息区等场所,提供开水及茶服务。
最为重要的是此区域很多门店引用了外卖档口和后厨展示档口,可以有效缓解高峰期顾客点餐压力,也可以让顾客在等座的同时起到宣传菜品制作工艺及品质的效果。
(七)王府井购物中心(亲贤北街商圈)
此商场因年代久远,工作性配置相对于目前较落后,商场内没
有特定成规模的餐饮区域,餐饮区域在马路南侧,快餐类较少,周边流动人群很大一部分被茂业引流,固定消费人群较少,结合众多客观因素,此区域不作考虑。
(八)世贸中心西侧亲贤西街
此地段虽然处于居民区,但属于餐饮聚集区,其是连接世贸中心与长风街商区的重要通道,加之此地段覆盖受众人群范围广泛,有居民区住户,写字楼上班族,商圈内流动人口等,所以造成此地段内餐饮品牌与种类的百家争鸣,但局限于没有大面积门面,成规模化的餐饮品牌却不在其中,此地段餐饮业商家分为(40%)小型、中小型(50%)、中型(10%)。
每每食(中式快餐)、王萍面皮、卫家剔尖小馆、金绣源、早早快餐、巴蜀人家等。
此地段人群分为居民区住户、写字楼上班族、商圈内流动人群三大类,其中上班族人群为特定人群,年轻化,数量庞大且固定,但晚餐时段这部分人群将缺失;
流动人群受商场内部餐饮影响,占比较小,且不固定;
居民区住处虽说是午餐晚餐均可,但消费能力有限。
以每每食为例,其餐厅人员分为前厅3-4人,后厨8-10人,模式采用出入口通道式选餐模式,分为面食区(1人售卖)、和槽菜区(2人售卖)两个档口,前厅工资为2200元/月,后厨为3000元/月,餐厅工作人员年龄在30-40岁之间,与顾客沟通能力较强,能达到引导式售卖。
此地段均已快餐为主,面食、包子、粥、米饭套餐占有主导位置,菜品品质一般,但价格较实惠,消费人群注重菜品种类花样及产品份量。
以每每食为例,餐厅内餐位60+个,餐厅外临时餐位30+个,翻台率午餐为2.5-3,晚餐为1.5,人均消费在15-20元。
此地段属于居民区,商铺大部分以居民区底层为主,有个别属于商业门面,可使用面积均属于适中型,超过250㎡的较少。
小型餐厅无任何营销及宣传推广;
中小型餐厅基本以海报展示为主,营销活动及会员机制均没有;
中型餐厅有海报及视频宣传,另外有新菜上市及特价菜优惠。
(九)长风街商圈(沃尔玛和信、长风百盛、北美新天地)
长风街商圈作为中期商业集散地,在地理位置及商业结构方面独具特色,其中以沃尔玛、和信、燕莎、百盛为中心的区域,集散着周边的年龄跨度广泛群体,而以北美新天地为中心的区域,集散着主要以年轻消费群体为主的20-40岁群体。
尽管两个区域相距不远,但人群特点明显,且互不干涉。
沃尔玛区域
此区域内又分为长风百盛、和信及沃尔玛超市B1层餐饮街区。
长风百盛5层为餐饮区,东半部分已经全部停业,现存有薛阿婆、丰汇源自助烤肉餐厅、蒸来蒸趣等东半部分少数商家,且出去自助烤肉外,其他几家上座率不足50%,只是零星客流;
烤肉自助上座率还能保持在150%左右,仍有盈利空间,整体环境百盛商场就餐人流相对于其他商场处于低值,加之整个商场客流原因,故此商场不作考虑。
燕莎商场内无餐饮区域,其旁边相连的和信商场内有KTV等娱乐区域,且在4层有新辣道等个别几家特色餐饮,无快餐店面。
B1层暨沃尔玛超市外有餐饮街区,分为东西两区,东区为麻辣烫、串串叔叔等少数几家,西区为快餐类聚集区,有蒸点潘家包子、顺溜、米集盒。
御记黄等餐饮品牌,东西区连接处为开放式小广场,有肯德基、魏家凉皮等餐饮品牌。
2、周边交通情况:
变通便捷,多趟线路公交车,共享单车、汽车可达,沃尔玛有地下停车场。
以下以蒸点潘家包子为例,进行简要分析:
3、人群流量及结构:
以20-50人群居多,多为商超流动人群,特定意向人群也占一定比例,消费力属趋于中等,因与沃尔玛及和信商场紧邻,人流量可观,但由于其餐饮街区整体较为大众,容易造成饮食疲劳而流失顾客。
4、人员结构:
餐厅面积在150㎡,用工数量均在14人,其中面案2人,前厅4人,后厨6人,管理层2人。
前厅2200元/月,后厨3000元/月。
5、产品结构:
快餐类型以包子、粥为主,其中:
包子基本都以笼为单位,有特色酱肉包、韭菜鸡蛋包、香菇蔬菜包、西葫芦地皮菜包、猪肉大葱包、烧肉茄子包、虾饺皇等品类,价位区间在12-18元,承诺现包现卖,但品质较差,均出现塌皮、漏油现象;
粥品类型基本相似,有大麦红枣山药粥、红豆薏米粥、皮蛋瘦肉粥、南瓜小米粥(3元)等,价位区间在6-7元,虽然品质不算很高,但销量占比很高;
菜品主打为酸菜鱼、番茄鱼、麻辣鱼,其次以炖菜和川菜为主,价
位略高,山西过油肉为25元/例,属于商业区定价,其中凉菜类种类较少,与商业区售卖及到店人流量有关;
另有风味主食,炒饭、意面、炒不烂子,价格均为13元/例。
整体产品品质较柳巷潘家包子有所提高,从产品来看更为精简。
6、消费方式:
顺溜到店消费占比居多,外卖打包比例次之,网络
外卖订餐略少;
潘家包子外卖打包机网络订餐占比极低。
7、经营状况:
工作日午餐时段上座率较低,蒸典潘家包子不足50%,餐位85个,
营业额为3000-4000元,其中微信支付宝支付为1770元,占比60%。
8、餐厅结构布局:
厨房与吧台连接采用小窗口形式,没有设置厨房内明厨亮灶监控设备,且吧台布置与陈设较混乱;
店内装饰为近期装饰,年代不久,内含特色元素(如品牌传承);
9、营销及宣传方式:
采用海报宣传,在店门口过道处设置有特色产品及招聘海报;
菜单媒介媒介宣传,在菜单上突出合作商,特色热销菜品等元素;
无会员机制,无网络外卖及堂食团购平台。
北美新天地
此地段毗邻长风街沃尔玛商圈,直线距离不足1公里,但与沃尔玛商圈在风格及人群上有很大区别,此商场以年轻人为主导,主打时尚新颖主题。
5、6层为餐饮区。
5层为大众饮食区,品牌有呷哺呷哺,汉拿山等个别几家商户,每家面积约150㎡。
6层为特色小吃区和品牌区,6层小吃区有20+家商铺,营业面积在10-80㎡之间,6层西北方向为品牌区,有炉鱼、潮汕火锅、烤肉三家,营业面积较大,其中炉鱼为外婆家在山西唯一一家店面。
变通便捷,多趟线路公交车,共享单车、汽车可达,商场内部有地下停车场。
以20-35岁人群居多,均为特定意向人群,占比可达80%以上,消费力属趋于中等偏上,周一至周四人流量一般,周五至周日人群量可观,可达到工作日的3-4倍,而且因为商场定位为年轻客户群,在进驻与店面品牌布置上均以年轻时尚为主,所以客户群体年龄结构较集中。
5层餐饮品牌不多,面积大约都在150㎡,单店用工数量均在10-15人;
6层小吃区均采用商场店用工模式,单店在2-5人,且为商家自雇,人员工资为2200-2500元/月;
品牌区均属于知名企业,用工数量也采用商超店模式,在15-20人区间。
因受商场定位影响,餐饮区均是商超模式,除人员结构精简外,产品结构全部都简约精致,除去大型品牌店有自己成熟的一套商超产品定位外,其他小型商家均已品种简单,主推套餐,主打爆款明星款产品,基本上单店最多只有10种左右的产品可供选择。
在商场内不能使用明火的基础上,全部以天然气代替,在产品结构上都作出调整,适当减少了炒菜的占比,除了在烹饪方法中改进,还大批量研发适合顾客口味又减轻烹饪压力的新菜品。
商场内为统一售卡模式,但单个店铺也可微信支付宝支付,且占额较大。
以到店消费为主,面积略大商铺有自己的就餐区,可以在店内就餐,面积较小的商铺有公共休息区,也可以即时就餐;
外卖打包较少,而网络外卖订餐基本不存在。
工作日(周一至周四)由于商场人流量不大,相对的餐饮区人流量一般,80㎡面积经营麻辣烫的店铺营业额在4000+元/天,周末(周五至周日)受商场人流影响,上述麻辣烫店面营业额可达10000+元/天,人均消费在30-50元区间。
而略大的品牌店,上座率工作日在40%,周末翻台可达到1.5-2,人均消费达到60-80元。
8、房租比例范围:
虽为餐饮区统一管理,但此区域不像百盛那样,店铺免费只收取管理费,此区域属于店铺出租式管理,80㎡租金在4-5万元/年,如果想要租住大平米品牌区域,还需与商场招商部洽谈,先评估品牌价值与影响力,进入品牌库以后,再按预约洽谈顺序排队入驻。
9、餐厅结构布局:
小吃餐饮区装修较简单,基本是整体简包式装修,注重灯箱及门头LED装饰,亮化工程比较注重,店内文化及个性类装饰较弱,包括桌椅板凳都是中规中矩,整体装修风格都是以吸引顾客进店为主题进行。
品牌区装修较考究,从装修材料选材到整体装修效果都以品牌发展定位息息相关,而在奢华时尚风格的背后,更多展现给顾客的是舒适、安心、放心的展示与体验功能。
而在功能性装修中,采用了减少顾客消费流程,减轻厨房压力的思路。
10、营销及宣传方式:
采用海报宣传,在店门口过道处设置有特色产品及特价产品介绍,配合引导人员口头宣传是顾客进店消费;
分销式营销,利用转发或互动参与的形式进行品牌推广,类似于传统的三级裂变分销,让顾客为领取到优惠而去转发,而发展的下线对象只要成功参与消费,原始顾客可获赠优惠卷,绑定二次消费。
无会员机制。
(十)长治路与八一街交叉口(居然之家春天店)
此地段属于居民区与商业区接壤地段,没有形成大型餐饮区,
大部门均已小型店面经营,面积多在50-100㎡,如“一早一碗”豆腐脑等微型餐厅,而且在马路东侧长风小区商业步行街内分布有10+家小型餐厅。
在主路上只有居然之家春天店周边区域人流较为集中,此商场为大型规模家居购物中心,有300+家商户在其中入驻,周围商家有顺溜削面、庆丰包子等品牌,庆丰包子上座率不到70%,设有外卖档口。
此地段房租为110㎡23万,280㎡36万。
综合考虑,此地段不适合开设店面。
(十一)体育西路与坞城北街交叉处
此地段为社区型,周边有亲凤苑南区、北区2期、工商局宿舍、警怡苑、亲贤百万庄园、梅园新区、长风大卖场等居民区及批发市场,餐饮品牌居多且种类繁杂。
共有30+家小型餐饮,其中同类且规模较大的为金绣源粥品,此品牌也为连锁品牌,在太原地区遍布较广,主打产品为粥、饼。
另外,有一家品牌“麦畦”包子也为连锁品牌,但其售卖方式为纯外卖档口式,销量较好,营业时间为早7:
30-21:
00,包包子为2人,经营7个种类包子,1.5元/个,包子外观较大,非笼装。
但此地段临近正在城市改造的城中村项目,且下一步继续改造涉及的几率较大,顾不作考虑。
(十二)学府街商圈
此地段多以居民区为主,属于体育路与学府街和南中环连接地段,有坞城世纪花苑(A座-H座)、千禧锦绣园(A/B/C区)、星河广场、北美晶域蓝湾等大范围中高档社区,且与科技高新区、大学学院集中区相邻较近,人口密集度偏高,且此地段餐饮业已形成规模,大、中、小
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