资产评估学练习及答案.doc
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资产评估学练习及答案.doc
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计算过程仅供参考!
第3章计算题
1、成本法计算题:
被评估设备建于1996年,帐面价值100000元,2001年对设备进行了技术改造,追加技改投资50000元,2006年对该设备进行评估,根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据:
(1)从1996年至2006年每年的设备价格上升率为10%;
(2)该设备的月人工成本比替代设备高1000元;
(3)被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%,所得税率为33%;
(4)该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%,经技术检测该设备尚可使用5年,在未来5年中设备利用率能达到设计要求。
要求:
估算被评估设备的重置成本、实体性损耗、功能性损耗、经济性损耗及被评估设备的评估值。
2、收益法计算题:
待估企业预计未来4年的收益为200万元、150万元、220万元、240万元。
假设本金化率为15%,根据企业情况推断,从第5年起,将在第4年的基础上以4%的增长率增长。
试评估该企业整体价值。
第6章计算题
1、某被评估的生产控制装置购建于1995年,原始价值100万元,2000年和2003年分别投资50000元和20000元进行了两次更新改造,2005年对该资产进行评估。
调查表明,该类设备及相关零部件的定基价格指数在1995年、2000年、2003年、2005年分别为110%、125%、130%、150%。
该设备尚可使用年限为6年。
另外,该生产控制装置正常运行需要5名技术操作员,而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。
假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同,操作人员的人均年工资福利费为12000元,所得税税率为33%,适用折现率为10%。
根据上述调查资料,求待评估资产的价值。
1)估算重置成本
重置成本=100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%=144.67(万元)
2)估算加权投资年限
加权投资年限=10×136.36÷144.67+5×6÷144.67+2×2.3÷144.67
=9.66年
3)估算实体性贬值率
实体性贬值率=9.66÷(9.66+6)=61.69%
4)估算实体性贬值
实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=144.67×61.69%=89.25(万元)
5)功能性贬值估算
第一步,计算被评估装置的年超额运营成本
(5-4)×12000=12000(元)
第二步,计算被评估装置的年净超额运营成本
12000×(1-33%)=8040(元)
第三步,将被评估装置的年净超额运营成本,在其剩余使用年限内折现求和,以确定其功能性贬值额
8040×(P/A,10%,6)=8040×4.3553=35016.61(元)=3.5万元
6)求资产价值
待评估资产的价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值=144.67-89.25-3.5
=51.92(万元)
第7章计算题
作业1、房地产的总使用面积为1万平方米,月租金为7元/平方米。
预计年房租损失费为年预期租金总收入的5%,房产税为年预期租金总收入的12%,管理费、修缮费为年预期租金总收入的6%,房屋财产保险费为0.3万元/年。
预计该房地产尚可以使用10年。
折现率为12%。
计算该房地产的评估值。
(1)求该房地产的年租金总收入=1×7×12=84万元
(2)求该房地产的年出租费用=84×(5%+12%+6%)+0.3=19.62万元
(3)求该房地产的年纯收益=84-19.62=64.38万元
(4)计算该房地产的评估值=×=363.96万元
作业2、某商业用房地产,按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年,现该房屋拟出租,出租期10年,按租赁双方合同规定,前5年租金是以第一年租金8万元为基础,每年比上年递增2%,后5年按每年15万元固定不变。
假定资本化率为10%,该房地产10年租期内的收益现值为多少?
(1)计算公式为:
(2)计算过程:
前五年的租金收益分别为:
R1=8(万元)
R2=8×(1+2%)=8.16(万元)
R3=8×(1+2%)2=8.32(万元)
R4=8×(1+2%)3=8.49(万元)
R5=8×(1+2%)4=8.66(万元)
后五年的租金收益均为:
R=15(万元)
折现率为:
r=10%
(3)将
(2)中的数据代入
(1)中的公式中,求得
3、市场法计算题:
有一待估宗地A,与待估宗地条件类似的宗地甲和乙,有关对比资料如下表所示:
宗地
成交价
交易时间
交易情况
容积率
区域因素
个别因素
交易时间地价值数
A
2000.10
0
1.1
0
0
108
甲
780
1999.2
+1%
1.2
-2%
0
102
乙
880
2000.5
+2%
1.3
+1%
+1%
105
表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。
据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。
要求:
(1)计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数。
(2)计算甲、乙参照物修正系数:
交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。
(3)计算A宗地的地价。
3.
(1)A宗地容积率地价相关系数为105,
甲宗地的容积率地价相关系数为110,
乙宗地的容积率地价相关系数为115。
(2)甲参照物:
交易情况修正系数为或者0.99,
交易时间修正系数为或者1.06,
区域因素修正系数为或者1.02,
个别因素修正系数为或者1,
容积率修正系数为或者0.95。
乙参照物:
交易情况修正系数为或者0.98,
交易时间修正系数为或者1.03,
区域因素修正系数为或者0.99,
个别因素修正系数为或者0.99,
容积率修正系数为或者0.91。
(3)甲参照物修正后地价=(万元)
乙参照物修正后地价=(万元)
A宗地的地价=(196.47+794.27)/2=795.37(万元)
4、计算题:
待估宗地为待开发建设的七通一平空地,面积2000平方米,允许用途为住宅建设,允许容积率为6,覆盖率为≤50%,土地使用权年限为70年,要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。
有关数据如下:
预计建设期为2年,第一年投入60%的总建设费,第二年投入40%的总建设费,总建设费预计为1000万元。
专业费用为总建设费用的6%,利息率为10%,利润率为20%,售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5%,假设住宅楼建成后即可全部售出,楼价预计为3000元/平方米,折现率10%。
根据所给条件计算如下:
1)预计住宅楼的买楼价的现值为:
2)总建筑费用现值为:
3)专业费用=9190000×6%=551400(元)
4)租售费用及税金=29752066×5%=1487603(元)
5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20%
=(地价×20%)+(9190000+551400)×20%
=(地价×20%)+1948280
6)总地价=(29752066-9190000-551400-l487603-1948280)÷(1+20%)
=16574783÷1.2=13812319(元)
第8章计算题
计算题:
1、甲企业将其注册商标通过许可使用合同许可给乙企业使用。
使用时间为5年。
双方约定乙企业按照使用商标新增加利润的25%支付给甲企业。
根据估测乙企业使用该商标后,每件产品可新增加税前利润10元,预计5年内的生产销售量分别为40万件、45万件、55万件、60万件、65万件。
假定折现率为14%,所得税率为33%。
试估算该商标许可使用权价值。
25%×(1-33%)×[++++]
=295(万元)
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