物业管理深析.docx
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物业管理深析.docx
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物业管理深析
物业管理深析
感悟:
把自己说服了,是一种理智的胜利。
自己被自己感动了,是一种心灵的升华。
自己被自己征服了,是一种人生的成功。
柏拉图说:
最先和最后的胜利总是征服自我。
只有那些能够科学的认识自我。
正确的设计自我,严格地管理自我的人,才能站在历史的潮头去开创崭新的人生。
做一个骄傲的物业管理人
引言:
“骄傲”二字,对大多数物业管理人来说,恐怕接近于生词,这正是我要谈这个话题的原因——如果我们在石化、通信、电力、金融行业,还谈什么谈?
我很清楚今天物业管理人的职业感受,更多与骄傲相反:
身为合同乙方的被动角色,什么价格都涨唯独物业管理费不涨甚至反跌,媒体习惯性负面报道的名角,行业人均收入排名垫底的行业,不被业户理解且常常代开发商受过,人工费用恐慌性上升与招聘难并存……等等,我们物业管理人能骄傲得起来吗?
答案是肯定的,只要我们清楚看到物业管理行业如下基本特征:
一、我们行业是中国走向现代化的环境条件保障者和重要标志。
中国的社会经济正在巨变中走向现代化,一些行业在消失,一些行业在兴起,中国物业管理三十年走过的路,已经充分证明我们行业是中国经济体系中应运而生、面向未来的阳光行业。
现代化的人居,现代化的办公,现代化的生产,现代化的交通,现代化的娱乐,哪一项离得开现代化物业管理为它们提供环境条件保障?
一个城市、地区的社会经济发展水平越高,对物业管理的需求就越强;物业管理普及率,能从一个侧面简便而准确地衡量中国现代化进程的高度。
物业管理行业的高速发展是中国走向现代化的重要标志。
二、我们行业正在成长为中国经济体系中最大的服务业物业管理行业具有极好的外延弹性:
一定空间范围内的建筑物、设施、设备及配套环境,其正常使用状态和规范秩序的保障,都可以纳入我们物业管理的服务范围。
随着企业专业分工细化和外包常态化、政府服务社会的模式改革,物业管理范围正在覆盖从住宅小区、写字楼、商业区、工业区,到学校、医院、旅游景区、街道与市政绿化、高速公路、机场码头、土地储备……举目望去皆物业、无数同行在周边。
中国物业管理行业将面对远超GDP增长速度的海量市场需求扩张。
与此同步,物业管理行业在提供就业机会和推动社区建设方面的贡献也越来越大。
三、我们行业中将出现真正优秀的航母型物业管理公司。
今天最大的物业管理公司,其收入只有十亿;物业管理行业的总收入,仅相当于万科地产一家开发商。
但是,借助中国经济快速增长、物业管理普及率的提高、领先物业管理公司的快马加鞭和资源整合,我们的行业将会涌现出一批收入上百亿、千亿的航母型物业管理公司,它们无论从收入规模、经营效益,还是从发展战略、管理体制、企业文化、社会责任相比较,都毫不逊色于中国经济体系中任何行业的领先企业。
同时成长起来将是一批真正优秀的物业管理企业家群体。
四、我们行业是现代型服务文化的先行者、传播者。
物业管理的唯一产出就是服务;基于良好的建筑物、设施、设备维保状态与使用秩序的客户满意度,是物业管理公司的立身之本。
所以,我们物业管理行业的主流文化,倡导积极地心态健康地为他人服务,拒绝服务是低人一等的错误观念。
以健康的心态为人服务和接受服务,展示物业管理人最能理解人与人之间的相互服务关系是现代最核心的经济社会关系。
五、我们行业的职业规范与社会道德要求高度统一。
尊重客户是我们物业管理人入行的第一课,而尊重每一个人、尊重人的合法权利是现代社会告别非人性历史的核心标志;重合同守信用是物业管理人的工作基础,而讲法治讲诚信正成为中国社会进步的主干道;关注设备设施与建筑物维保状态的物业管理人,在社会上本能反感损害公物的行为;工作中忙于引导客户遵守管理秩序的物业管理人,生活中也会更自觉地遵守公共秩序;习惯于“人过地净”的物业管理人,最不可能在大街上乱扔垃圾。
我们物业管理行业正在培训中国最早一批具备现代意识的公民群体。
六、我们行业在造就复合型高级管理人才。
物业管理项目特别是大型项目中,有不同类别的客户群体和同类群体中风格不同、需求各异的客户,行业背景应有尽有,三教九流样样俱全,我们的物业经理都需要为他们尽心服务并解决常有的投诉和矛盾纠纷。
同时,物业经理要用多种管理方式去督导不同敬业精神、职业层次、专业水准、价值取向且招聘日益困难的员工组成的项目物业服务团队,要熟悉项目建筑物、设施和技术不断进步的各类设备的原理、功能和运行维保要点,在巧妇须为少米之炊压力下要做好项目预算收支和经营计划的组织落实,还要以灿烂的微笑与税务、环卫、治安、消防、交管等政府机构保持良好关系。
物业经理在如此复杂多元环境中承受的职业磨练和获得的复合型管理才能在一般职场中是少见的。
可以相信,物业管理行业今后将给其它行业和社会组织输送大量高端管理人才。
七、我们行业拥有最顺畅的由低到高的社会跨层通道。
不想做元帅的士兵不是好兵,但我们物业管理行业的士兵最有可能成长为元帅。
首先是入行门槛低,很容易从保安、保洁、客服、维修工等基层服务岗位进入物业管理行业,而要想进入银行、房地产、IT行业得有高学历,进入政府则要通过千里挑一的考试。
次,更重要的是,物业管理行业有着渐次晋升的通道,从最基层的一线岗位到领班、主管、经理助理、经理……城市分公司总经理、区域总经理、公司总经理,只有出色地做好了一个层级的工作,就有晋升上一层级的机会,而一个银行营业部的保安要想成为分行行长比中彩票一等奖还要难上百倍。
其次,更重要的是,物业管理行业有着渐次晋升的通道,从最基层的一线岗位到领班、主管、经理助理、经理……城市分公司总经理、区域总经理、公司总经理,只有出色地做好了一个层级的工作,就有晋升上一层级的机会,而一个银行营业部的保安要想成为分行行长比中彩票一等奖还要难上百倍。
再次,物业管理市场需求的急剧扩大,导致物业管理人才奇缺,使裙带关系、任人唯私的人事恶习被冲淡,有敬业精神、专业能力和职场业绩的人才更加容易脱颖而出。
今天我们物业管理行业多位领军人物,就是从基层一线岗位成长起来的物业管理公司优秀领导人,他们的成功正激励着成千上万的后来者!
做一个骄傲的物业管理人,不仅有助于我们的身心健康,更有助于我们在职业发展生涯中拥有清晰的事业目标、追求职业成功的激情、百折不挠的韧劲和更加辉煌的成就;同时,随着骄傲的物业管理人越来越多,我们物业管理行业正在成为一个令人越来越骄傲的行业!
愿与有志者共勉同行!
当前物业管理存在的主要问题
1、三级物业管理体制尚不完善,物业管理行管力度不够,管理手段滞后,跟不上住宅小区发展形势的要求。
有些区、街管理机构不健全,人员没到位,职能作用未能发挥。
有些小区业主与物业管理部门发生纠纷,而相关主管部门久拖未决,影响物业管理正常进行。
2、物业管理公司良莠不齐,有相当部分无资质的物业公司从事物业管理,其人员素质低,管理不规范。
有的物业管理公司与业主之间的权利与义务关系不明确,业主的权利得不到充分尊重,业主对物业管理工作也不够理解和支持。
有的收费与服务质价不相符,出现多收费少服务或只收费不服务。
有的不履行合同约定、物业收费账目不公开,服务不到位,物业管理费收缴率低,影响物业管理正常运转。
由此,而引发业主上诉事件时有发生。
3、开发建设遗留问题较多,给物业管理带来难以克服的困难。
常因开发项目配套设施、建筑质量、产权长期得不到解决,导致业主怪罪于物业管理公司,长期物业管理费,和投诉增多,给物业管理公司带来极大困难和压力。
4、物业基本金归集力度不够。
基本金是物业管理的基础,由于开发商和业主对归集基本金的重要性认识不足,有的开发建设单位在销售时未能按规定向业主收取,有的开发项目时间跨度长,在建设部维修基金办法出台前,大部分开发商没有将维修基金打入成本预算,加上福州市《住宅小区物业管理基本金暂行规定》和建设部《住宅共用部位公用设施设备维修基金管理办法》有相矛盾之处,造成开发商有抵触。
虽经多方筹集,已归集物业管理基本金1000万元,但与实际要求还相差甚远,这给物业长效管理带来困难。
5、有些物业管理企业与业主委员会、居委会、派出所等周边单位关系处理不够好,缺乏主动沟通交流与相互合作。
有的物业管理公司与居委会等有关部门之间由于利益关系问题未理顺,工作各干各的难以配合,这些问题都直接影响物业管理的服务质量。
6、物业管理法律法规不健全。
至今全国性的物业管理法律法规尚未出台,在实践中出现了部门职责不清,法律主体关系不明,思想认识偏差,产生了许多矛盾,物业管理是一个独立的特殊的民事主体,它一方面根据服务合同对业主提供相应的公共服务,另一方面不担负着对公共物业安全及秩序进行监督职能,而不具备行政执法及强制力,许多矛盾难以解决。
比如,业主在装修中野蛮行为,擅自改动煤气管道,破坏承重结构,空调乱安装,车辆乱停放等,物业人员出面劝止,不但不听甚至反目相欺,出口不逊。
有些业主常以小事为借口,拒交物业费,甚至连代缴的水、电、温泉费都不交,物业公司因无行政执法权和强制力,只好听之任之,无可奈何,导致有些物业管理公司处于举步为艰,难以为继的困难境地。
解决存在问题的几点意见探讨物业管理升级转型的前置定位
翻阅中国物业管理行业的史记书卷,呈现在我们眼前的是一部艰难而又辉煌的发展历程:
改革开放三十年以来,物业管理行业从零点起步,在前进的道路上荆棘丛生、危机四伏,但我们仍然坚定不移、脚踏实地的走到了今天。
如今,我们已经拥有了一批优秀品牌的物业管理企业、一批给予行业发展带来卓越贡献的优秀物业管理人,这些成绩是中国物业管理的骄傲,我深受鼓舞、深受感动!
温家宝总理曾寄予青年人:
“既要脚踏实地,也要仰望星空。
”这一席励志之言与如今的中国物业管理殊途同归。
一路脚踏实地前行的我们是到了应该仰望星空的而立之年了!
物业管理行业需要升级、转型、更需要站在一个新的起点迈向新的高度!
作为一名普通的物业管理人,在此以管窥之见,谈谈自身对于物业管理行业升级转型的思考——是一腔热血使然、更是希望能起到抛砖引玉之效,为行业发展贡献出自己一份微薄之力!
一、当前物业管理行业升级三大主流趋势
1、物业服务品质的升级。
这是在我们传统物业服务基础上进行创新研发,核心是将服务品质不断提升,从而将服务品质精细化、标准化,赢得客户的口碑。
代表的企业如开元国际提出的“东方管家”服务模式:
“厘米级标准”中的“白纸巾横竖擦拭壁砖60厘米无污染”、“台湾草高度不能超过8厘米”等;“分钟级标准”中的“维修工20分钟内到达现场”、“烟蒂、废纸等在地面停留的时间不超过15分钟”等。
此模式的开拓在一定程度启示着我们,如果把当前的常规物业服务做到极致,同样能够形成企业自身的竞争优势与市场认可。
2、由物业服务提供商向物业服务集成商的升级。
所谓集成商模式,就是物业管理企业通过找准或深挖客户需求,进而在市场上寻找、聘请专业服务机构满足业主需求。
从而避开自身“全而不精”的专业劣势,突出并放大自身的“综合性”管理顾问优势,逐渐由粗放发展的劳动密集型企业过渡为集约发展的管理密集型企业,实现产业升级和企业核心产品再造的目标。
此模式有利于提高物业管理服务的品质和效率并降低成本,节约社会资源;有利于弱化和化解物业管理的矛盾和问题,建立物业管理良性管理机制;有利于物业服务企业腾出更多的精力放在更有价值的设备管理、资产管理等业务开拓上,经济效益会得到明显增强,有利于提高物业管理行业的综合竞争力,确保物业管理行业的可持续发展。
3、在资产管理领域的拓展带来的行业升级。
随着业主对于物业服务的期望从传统的常规性基础服务,更多地转为物业的保值增值,对于房屋的租赁、买卖需求急剧上升;同时开发商为了项目销售与入住环节的顺利,对项目的前期开发、市场研究、设施设备的设计与建议等内容也有着非常广泛的需求。
此外,对于不良资产的盘活业务、项目的尾盘销售也是开发商需求范畴。
基于此,物业管理可以依托自身具备的“人和”优势——即客户的资源优势与客户的信任优势,通过深挖业主的需求、开发商等相关机构的需求,开展有针对的资产管理服务,使得物业管理行业不仅仅依靠“物业管理费”的单线作战,逐渐打造新的主营业务,促成行业升级。
二、物业管理升级转型的前置定位。
由上述可知,业内已然开始对物业管理产业升级与转型进行了思考,并付诸到实践性的探索。
当看到行业开始将发展重心转移为产业升级与转型之时,我凝神静思,不禁自问:
“面对一个新的使命,我们准备好了吗?
”兵家常说:
“不打无准备之仗。
”对于行业的升级与转型这项战略任务,也尤为如此。
因此,我将这个准备阶段定义为“升级转型的前置定位”。
意在探讨行业升级与转型之前,我们到底需要做好什么样的准备。
1、市场化理念为主导的前置定位。
反思行业发展,我们一直在强调管理到位,服务内容多样、服务品质要精致标准,一些物业服务企业每天想着如何为业主提供周到满意的服务,让业主如期缴交管理费。
甚至为了博得业主的满意,无原则的提供超值的免费服务,对于经营性质、市场化理念的态度是不务正业。
这样看似“服务至上”的管理思维,只会让一个企业逐渐失去市场竞争力,因为其错误将市场化与经营效益的概念曲解为“唯利是图”,忽略了站在市场化的角度,将市场化发展与服务品质相融合规划自身的发展。
殊不知,完善的市场化运作是企业的发展,服务的升级、客户的满意的重要基础。
如今,随着物业管理费一直尚未与市场化接轨,企业运作成本不断的市场化升级,导致物业管理企业生存压力越来越大,迫使转型升级概念的催生。
因此,在这样一个背景下,产业要升级转型,首先要在理念上重新定位,摒弃固有的思维定势,以开放化、市场化为主导,重新诠释现代物业管理理念,大力推广市场化拉动服务的理念,摒弃盲目屈从服务导致市场化发展滞后的旧有观念。
2、商业模式创新理念为核心的前置定位。
笔者一直在思索,长久以来行业一直被定性为微利。
作为一个先天性具有客户资源优势、具备深度开发客户信任度条件的行业长期处于微利状态,这其中固然存在着一些客观的条件所制约,但总体来看这种现象是非正常的。
至少笔者以为,很大程度上是行业在挖掘自身商业潜力的方式上尚未成熟、尚未探索到正确的发展方向。
管理大师PeterF.Drucker指出:
“当今企业之间的竞争,不是产品之间的竞争,而是商业模式之间的竞争。
”他认为在当今全球化、信息化、市场化的经济环境中,市场竞争日益激烈,传统的商业模式受到挑战,企业必须创新商业模式,才能适应经营环境的变化,获取持续的竞争力。
借鉴PeterF.Drucker的观点,反思物业管理行业的发展状况,我们发现,三十年来行业的商业模式还是收物业管理费,一成不变的商业模式固化了我们的思想,即便是我们已然开始探索多种经营、延伸服务做补充,但在思想根源上还是把“收管理费”作为我们的主盈利模式,我们商业模式的核心。
因此,在行业实行产业升级转型之前,必须要在商业模式的思维方面给予创新。
首先,在思维与心态上我们要学会“忘记”收取物业管理费这样一个曾经是我们主盈利的商业模式,在未来发展规划上应逐渐削弱“物业管理费”带给我们企业生存发展的影响,避免成为“温水里的青蛙”,要主动促使自身产生行业发展的危机感与紧迫感,塑造全新商业模式的创新意识。
其次,从当前物业管理行业快速发展的状况来看,物业管理知识体系的更新已经较为滞后,对于物业管理概念的定义、物业管理经营管理的相关诠释目前还是停留在几年前的注解阶段,这与目前的行业现状与企业的实际运营情况都有着非常大的差异,知识体系的更新急需重新梳理。
因此,在这样一个前提下,各个企业要从现有教科书阐述的物业管理管理理念中走出来,引入先进的企业管理知识体系,从现有的传统物业管理管理理念框架转向以客户需求为向导,继而针对性的重塑管控模式、搭建管理组织架构,组建经营队伍,明确经营目标,制定战略定位,建立盈利模式,逐渐打造自身的核心竞争力。
3、行业自信重塑的前置定位。
物业管理行业走到今天,一方面由于行业处于粗放型增长阶段,行业的增长主要依靠劳动、资本等生产要素的投入,不仅劳动强度大,而且技术含量低、从业人员待遇差,这导致了许多人对物业管理行业的认识偏见,甚至恶意贬低行业。
而在另一方面,虽然经过多年发展,人们对物业服务的商品属性已经有了一定的了解,但受传统住房福利观念的影响,社会对待物业服务消费意识淡薄的现状仍未得到很好的解决与完善。
发展中长期存在的各方压力与困境,使得物业管理行业与其他行业相比缺失自信。
这种自信心的缺失,导致我们无意识的被动默认了过低的社会定位,而行业内不断呼吁提高行业地位,表面上看似乎是在对社会舆论导向等客观因素进行纠偏,但究其根源我更倾向于认为是我们一种被动的“默认”,这种被动式默认侧面的证明了我们自信心的缺失,只是我们把原因过多的推向了客观环境,心理学中将这样一种心理状态定义为“投射效应”。
在行业升级转型之前,在行业心理处于亚健康的状态下,行业整体自信心的重塑是迫在眉睫!
物业管理行业要敢于与社会各行各业进行交流,既要建立不卑不亢虚心请教的行业心态、更要树立自信强大的行业心智!
行业不仅仅需要自身内部的反思与探讨,更要有仰望星空的胆识,更要有厚德载物的胸怀!
全球经济发展已经处于一个无国界、信息共享的时代,我们要敢于以创新性思维不断的与这个世界交流,开拓视野、开拓思路,而行业自信的重塑就是在这个过程中逐渐锤炼而成!
在中国物业管理行业的而立之年,行业升级转型是箭在弦上,不得不发!
这艘承载所有物业管理人梦想的巨轮在驶向辉煌的破晓黎明之前,我为之鼓舞,亦为之兴奋。
愿这艘梦想巨轮能够一帆风顺,在黎明破晓之时,铸就新的辉煌!
物业管理收费标准亟待调整
物业管理曾经作为我国一种新兴的行业,已经走过了二十多年的历程。
二十多年来,物业管理服务费的价格标准和缴费问题始终是社会热议的话题之一。
源初,物业管理服务的初始时期,物业管理服务费可以说是完全市场行为,无据可依。
物业管理企业附属于房地商,或从香港请来的物业管理咨询服务机构。
物业管理服务收费价格设定建立在房地产商实际的需要上,或由港资咨询服务机构参照港澳模式设立。
收费价格多数设定了物业服务机构未来几年的利润,因而普遍表现奇高和杂乱的现象。
对于购房者则只能接受所选择项目的定价,而设有讨价和知情的权利。
1996年原国家计委建设部以计价费(1996)266号发布《城市住宅小区物业管理服务收费执行办法》(执行办法),规定“物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价”政府开始干预物业管理收费行为,物业管理服务收费进入政府控制的范围。
1999年,广东省物价局和广东省建设委员会以粤价(1999)90号发布了《关于公布广东省物业管理服务收费指导价的通知》,规定按照物业的等级确定物业管理服务的收费标准,这是地方政府正式启动物业管理服务费的政府指导价。
2003年,国家发展与改革委员会,建设部以发改价格(2003)1864号发布《物业服务收费管理办法》(以下简称管理办法),《管理办法》第七条规定:
“物业管理收费定价政府指导价,由定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产主管部根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度、并定期分布。
”按理说,物业管理服务的收费标准将会贴近市场、适时调整。
而事实并非如此,以广州市为例,第一次政府指导价是1999年颁布、第二次是2004年颁布,原定是每两年调整公布一次,然而2006年以后,新的、合理的贴近市场政府指导价却胎死腹中。
从政府指导价公布和实施十多年来,特别是第二次调整政府指导价以后,国家发布若干法规,规范了用工管理,提高了最低工资,落实了用工福利。
各项成本均以年递增10%以上的比例上升。
然而物业管理的政府指导价格却由于各种原因原地不动。
物业管理企业的利润空间逐步退缩。
由于利润空间的缩小,企业的服务质量明显下降,而业主的需求消费又明显上扬,从而导致矛盾积累和增加,有的甚至激化成社会矛盾。
三十多年来,商品物业催生了物业管理服务,提升了居民的消费意识,增加了社会就业机会。
在物业管理对公共秩序的维护及协助政府开展安全防范职能,在减少刑事发案率、防止可能发生的火灾、燃气泄露、爆炸等恶性事故中起到了重要作用。
在冰雪灾害和“5.12汶川地震”中,物业管理行业在人员疏散和秩序维护、公共设施和设备抢修等方面发挥了巨大的作用,保障了业主的正常生活。
在北京奥运会期间,物业服务企业做了大量保稳定、促和谐的工作,为奥运各项活动的顺利开展作出了贡献。
物业管理已经成为社区服务的重要组成部分,通过物业管理与社区建设的协调发展,逐步形成了现有中国特色的推动社区建设的整体合力,既有利于为居民(业主)创造良好的居住环境,也有利于促进社区的和谐氛围与社区精神文明建设。
物业管理的作用和影响已今非昔比,已被当今社会广泛认知。
然而政府指导价的相对“不变”,导致物业管理企业经营素质每况愈下,物业管理的矛盾激化屡见不鲜,进而导致物业服务企业运作的不规范。
因此结合住房发展、消费水平的变化,企业运行的成本的提高、各级政府应该责无旁贷的适时地调整政府指导价。
我国物业纠纷矛盾探源及解决路径
随着我国社会主义市场经济制度的发展,住房改革的深化和商品房市场的完善,物业服务以一种专业化、社会化和企业化的模式走进千家万户,影响到许多人的生活 。
一、物业纠纷矛盾凸显 。
作为20 世纪80 年代开始被引入我国的概念,物业服务近年来在我国发展势头迅猛,成为新闻和百姓生活中的高频词汇,但对于多数人来说,物业服务的内在法律关系及如何处理该领域的纠纷仍不清楚。
物业服务领域纠纷大量产生,因此产生的诉讼案件也大量产生并迅速增加。
根据北京市高级人民法院统计,有关物业纠纷的案件2002 年收案4 010件,到2006 年突破3 万件,增长了近8 倍,占民事案件的比例也由217 %上升到1116 % [2]。
物业服务纠纷中物业费问题最常见。
根据统计,物业费拖欠案件占物业费纠纷案件的70 %以上 [3]。
然而,在物业费拖欠背后隐藏着许多问题,如物业收费标准高,物业收费内容不合理,物业服务质量差,配套设施不完善,开发商迟延办理产权证,房屋建设质量问题,擅自出租地下室,地面及地下车库停车收费等。
二、物业纠纷矛盾产生原因的法理剖析 。
由于《物业管理条例》和民事基本法《中华人民共和国物权法(以下简称《物权法》) 颁行较晚,一些物业矛盾的产生也有法制环境的背景原因。
物业纠纷中的种种矛盾归根结底都源于法律关系和责任主体的不清晰,这也是产生物业纠纷矛盾的根本原因。
因此,《物权法》第二编第六章设专章规定了业主的建筑物区分所有权,以《物权法》为基础,结合其他法律文件和民法理论,可以厘清权利类型、法律关系、主体法律地位和相关文书的法律性质等问题:
(一) 明确权利类型。
建筑物区分所有权制度是物业管理制度的法律基础 [4]。
业主购买或通过其他方式,获得公寓化住宅,取得的是建筑物区分所有权,这是物权的一种类型,业主根据物权法取得该权利。
建筑物区分所有权是一种复合性不动产所有权:
首先,是业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有的专有所有权。
专有所有权指业主对专有部分享有自由使用、收益及处分的权利。
在建筑物区分所有权中,专有所有权具有主导性 [5]。
其次, 是全体业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的共有部分享有的共有所有权,具体每一位业主基于法律规定或约定对共有部分共同享有的权利。
最后,是全体业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的共有部分享有的共同管理权。
具体每一位业主的共同管理权表现为对建筑物管理、维护和修缮等共同事务过程中形成的成员权。
(二) 明确主体的法律地位及其法律关系
1. 主体的法律地位。
业主,是因为购买公寓化住宅,取得房产证,成为该房屋所有权人。
根据《物权法》第83 条规定,业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。
据此,在物业服务纠纷仅涉及单个或者少数特定业主时,单个或者少数特定业主可以提起诉讼,但是这些业主并没有解聘物业服务企业的权利。
因为,解聘行为可能对业主的整体利
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