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浅析投资性房地产准则中以公允价值计量对企业产生的影响
浅析投资性房地产准则中以公允价值计量对企业产生的影响
一、引言
(一)研究背景和意义
二十世纪九十年代以来,随着衍生金融工具的大量产生,人们日益关注对企业商誉、衍生金融工具等资产和负债的确认和计量。
由于历史成本计量的会计信息缺乏相关性和及时性,使得现行会计信息过度关注历史、成本和利润而忽视了未来、现金流和价值。
公允价值会计因其潜在的高度相关性,受到了人们的高度重视。
2006年,美国财务会计准则委员会(FinancialAccountingStandardsBoard,简称FASB)正式发布了美国财务会计准则第157号(SFAS157)——公允价值计量,明确了资产和负债公允价值计量和披露的一般框架,提供了将一切资产和负债以公允价值计量的模式,使公允价值有可能成为未来价值计量的主要属性。
同时,国际会计准则理事会(InternationalAccountingStandardsBoard,简称IASB)以及其他会计准则制定机构在会计准则制定中也广泛运用公允价值进行计量和披露。
同年,我国财政部颁发了新的企业会计准则体系,包括一项基本准则和38项具体会计准则。
其中《企业会计准则—基本准则》明确将公允价值作为五种计量属性之一。
相应的,在许多具体会计准则中,如投资性房地产、生物资产、企业合并、债务重组和金融工具等,均使用了公允价值进行计量和披露。
公允价值计量属性的大量引入,符合国际会计计量的发展趋势,同时也适应我国经济发展的客观要求。
20世纪90年代以来,我国会计标准制定机构对公允价值的态度经历了采纳、回避而又采纳的过程。
从1997年以来,财政部在《投资》、《债务重组》等会计准则中采纳了公允价值计量属性,但这些准则出台后却成为一些上市公司操纵利润的手段。
为此,在2001年财政部发布和修订的准则中,强调真实和谨慎,明确回避了公允价值计量。
在2006年颁布的新准则中,公允价值又被再次引入,公允价值计量问题也又一次成为我国会计理论界关注的焦点。
在此背景下,本文通过对实际案例的分析,重点对投资性房地产准则中以公允价值计量对企业产生的影响问题进行探讨,以期能够对公允价值的应用提出建议。
(二)研究方法和结构框架
1.研究方法
本文将采用理论叙述与案例分析相结合的方法对上述问题进行探讨。
2.结构框架
(1)“引言”部分,主要介绍本文的研究背景和研究意义,并简要介绍本文的研究方法和结构框架。
(2)第一部分:
投资性房地产计量模式的概述
首先,通过对《企业会计准则第3号—投资性房地产》的引入,叙述其对投资性房地产的定义。
其次,对投资性房地产的后续计量模式进行探讨,重点论述成本计量模式和公允价值计量模式的定义、特征以及两种计量模式之间的关系。
(3)第二部分:
以公允价值计量投资性房地产对企业的影响
首先,介绍《企业会计准则第3号—投资性房地产》中对于以公允价值模式进行后续计量的相关规定并对上市公司运用公允价值计量投资性房地产的现状进行分析;其次,通过对实际案例的分析,说明公允价值计量投资性房地产对上市公司的净利润以及所有者权益的影响。
(4)第三部分:
影响上市公司采用公允价值计量投资性房地产的因素及建议
通过对上述案例以及应用现状的分析,总结出目前影响上市公司采用公允价值计量投资性房地产的主要因素,并对此提出建议。
(5)第四部分:
结论
通过对公允价值计量投资性房地产对企业的影响问题的探讨,得出研究结论。
二、投资性房地产计量模式的概述
(一)企业会计准则对投资性房地产的定义
《企业会计准则第3号—投资性房地产》规定,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。
主要包括已出租的土地使用权、长期持有并准备在增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。
但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。
(二)投资性房地产的后续计量模式
《企业会计准则第3号——投资性房地产》第9条规定:
企业应当在资产负债表日,采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
1.成本计量模式
(1)历史成本的定义
1984年,美国财务会计准则委员会(FASB)在其发布的美国财务会计准则第5辑概念公告(SFAC5)《企业财务报表要素的确认和计量》中,将会计计量属性归结为:
历史成本、现行成本、现行市价、可实现净值、未来现金流量现值五种,概括了5种普遍认可的计量属性,并同时适用资产和负债等项目的计量。
历史成本又称原始成本,是指以取得资产时实际发生的成本作为资产的入账价值。
(2)企业会计准则对投资性房地产的成本计量模式的规定
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产在成本模式下,应当按照固定资产或无形资产的有关规定,对投资性房地产进行后续计量,计提折旧或进行摊销;存在减值迹象的,还应当按照资产减值的有关规定进行处理。
(3)历史成本计量的特征
信息的真实性,由于历史成本是以取得资产时实际发生的成本作为资产的入账价值,因此历史成本计量属性所形成的信息具有可靠性和真实性。
历史成本计量的静态性,以历史成本为基础编制的会计报表不能动态的反映资源受托者的真实经营业绩,进而无法提供对经济决策有用的信息。
2.公允价值计量模式
(1)公允价值的定义
最早的公允价值定义出现于1970年,在美国注册会计师协会(AmericanInstituteofCertifiedPublicAccounting,简称AICPA)公布的会计原则委员会报告书第4辑(APBStatementNo.4)中,公允价值被认为是“当在包含货币或货币要求权的转让中交换价格的近似值”。
FASB(1996)在财务会计准则公告第125号(FAS125)《金融资产的转让和服务以及负债清偿的会计处理》中指出,“一项资产(或负债)的公允价值,是自愿的双方在当前交易(而不是被迫或清算销售)中据以购买(或承担)或销售(或清偿)资产(或负债)的金额。
”财务会计准则公告的第133号FASB(1998)FAS133《衍生工具和套期活动的会计处理》中的公允价值定义与FAS125中的相同,且前者更简要地说明了公允价值确定的原则:
活跃市场中的公开市场报价是公允价值最好的证据。
如果公开市场报价能得到的话,应用做计量的基础。
如果不能获得,公允价值估计就应该是基于该环境下可以得到的最好信息。
2006年我国新颁布的企业会计准则中,对公允价值的定义是:
“在公允价值计量下,资产和负债按照在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。
”
(2)公允价值的特征
从上述的定义来看,公允价值具备以下几个特征:
①交易的公允性。
公平交易是“公允”的重要前提,其条件包括:
交易双方地位的平等和非关联;交易目的处于正常的商业考虑;交易双方熟悉市场行情且自愿进行交易。
②公允价值的动态性。
公允价值的形成具有特定时间和空间限制。
公允价值是在计量日实际发生或假设发生的交易价格,不同会计主体在交易市场选择上也有所不同。
随着时间和空间环境发生变化,计量对象的公允价值也会发生变化。
计量的全面性。
公允价值不仅仅指资产的公允价值,还包括负债的公允价值。
它是可以被用来作为衡量所有计量属性内在统一性的质量特征,即是否公允地表达了计量对象的价值特征。
交易的非现实性,也可称之为交易市场的兼容性。
即活跃市场和非活跃市场都可以形成公允价值。
公允价值虽然是市场的交换价格,但并不是所有的资产和负债都要进行买卖,且不是所有的资产和负债都存在活跃的交易市场。
活跃市场中的市价是公允价值的最好证据,但不是唯一证据。
当不存在活跃市场时,可以采用各种估价技术来提供对公允价值的良好估计。
公允价值的估计性。
除非计量日和实际交易日重叠,否则公允价值一般都不是实际发生的交易价格,而是根据同类资产的市场价格或采用估值技术得出的。
特别在后续计量中,公允价值往往是根据市场条件估计得出的价格。
3.成本计量与公允价值计量投资性房地产的关系
(1)二者的联系
初始计量日,因为历史成本与公允价值的计量时点相同,因此两种计量属性是相同的。
在相对封闭的静态环境下,即物价相对稳定,不存在通货膨胀现象,也不存在技术进步等因素引起的个别物价变动现象,对资产负债项目进行后续计量时,历史成本计量模式与公允价值计量模式是相近甚至是完全相同的。
(2)历史成本与公允价值的区别
表1:
历史成本与公允价值计量模式的区别
后续计量
历史成本计量模式
计提折旧或者摊销;
存在减值迹象的,按资产减值的规定进行处理。
公允价值计量模式
不对投资性房地产计提折旧或者摊销,而应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础,调整其账面价值。
公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
三、以公允价值计量投资性房地产对企业的影响
(一)以公允价值计量投资性房地产的运用
1.企业会计准则对投资性房地产运用公允价值计量模式的相关规定
《企业会计准则第3号—投资性房地产》第十条规定:
有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:
(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;
(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
同时,采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
除此之外,企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更,按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转换为成本计量模式。
2.上市公司运用公允价值模式计量投资性房地产的现状
(1)运用现状
图1:
2007年上市公司拥有投资性房地产的企业
图表2:
上市公司以采用公允价值模式计量投资性房地产的现状
图2:
上市公司以公允价值模式计量投资性房地产的现状
表2:
2007年沪深两市上市公司投资性房地产公允价值变动净收益情况
公允价值变动净收益总额(亿元)
占18家上市公司净利润的比例(%)
占全部上市公司净利润的比例(%)
22.79
2.61
0.23
(2)现状分析
图1和图2显示了上市公司的投资性房地产公允价值计量运用情况。
自2007年企业会计准则实施开始,截至2008年4月30日,在630家拥有投资性房地产的上市企业中,仅有18家企业对投资性房地产采取了公允价值模式计量,占有此类业务公司数的2.86%(见图2)。
而其他企业大多对其持观望态度。
但同时,通过表2所反映的上市公司投资性房地产公允价值变动净收益情况,也可以看出:
投资性房地产公允价值计量产生的公允价值变动净收益为22.79亿元,占有此类业务的18家上市公司净利润的2.61%,占1570家上市公司净利润的0.23%(见表2)。
虽然从上市公司整体方面分析,采用公允价值计量并没有引起公司净利润大幅度的变化。
但也应注意到,2007年使用公允价值计量投资性房地产的上市公司仅有18家(占有此类业务公司数的2.86%),基数相对也比较小。
因此公允价值计量投资性房地产对企业的净利润影响较为明显。
通过对上市公司运用公允价值计量投资性房地产的现状分析,说明公允价值计量投资性房地产对上市公司的净利润具有一定的影响,但是2007年发布财务报表的1570家上市公司中,仅有18家上市公司采用了公允价值对投资性房地产进行计量,其余有此类业务的上市公司均采取观望态度。
本文将针对这一现状,在下面的一段中,通过实际案例,讨论公允价值计量投资性房地产如何影响企业的净利润以及所有者权益。
(二)以公允价值计量投资性房地产对企业的影响
2006年2月我国财政部正式发布的39项新会计准则中,涉及公允价值的有22个。
在《企业会计准则——基本准则》中,明确把公允价值作为五种计量属性之一。
2007年是《企业会计准则》实施的第一年,本文分别选择了18家以公允价值计量投资性房地产企业中的几家,通过它们在2007年公布的财务报表中的数据,从公允价值模式计量投资性房地产对上市公司净利润的影响和对所有者权益的影响两方面进行分析。
为了说明投资性房地产采用公允价值计量模式对上市公司净利润和所有者权益的影响,本文将引入投资性房地产对净利润的影响率以及投资性房地产对所有者权益的影响率两个概念,对上市公司采用公允价值计量投资性房地产对上市公司产生的影响进行考查。
希望总结出采用公允价值模式计量投资性房地产之后,其对上市公司净利润和所有者权益产生的影响。
1.以公允价值模式计量投资性房地产对上市公司净利润的影响
表3:
采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司情况(单位:
万元)
名称
投资性房地产
本期公允价值变动损益
利润总额
净利润
期末
期初
方大A
26,546.12
26,004.75
541.37
2,385.05
2,438.60
中国国贸
235,095.42
237,216.25
-2,120.83
43,662.40
28,966.14
武汉控股
874.49
719.82
154.67
8,039.87
5,859.55
海欣股份
4,158.52
2,432.55
1,725.97
-4,829.90
-3,329.72
中国银行
998,600
0
998,600
8,995,500
6,201,700
白云山A
32,159.76
29,304
2,855.76
19,343.42
14,451.32
金风科技
5.33
0
5.33
62,663.28
63,471.65
国脉科技
10,411.20
10,346.30
64.9
6,547.41
6,112.49
胜利股份
2,856.7
1,596.90
1,259.8
4,343.23
2,719.86
沱牌曲酒
18,639.14
18,632.53
6.61
6,851.52
4,135.42
中国平安
405,100
373,100
32,000
1,748,300
1,558,100
中兴商业
2,456.04
0
2,456.04
11,548.12
7,694.27
津滨发展
126,538.24
126,492,48
45.76
16,977
7,431.45
投资性房地产公允价值计量对上市公司净利润影响率指标:
公式1:
投资性房地产公允价值计量对上市公司净利润的影响率
表4:
投资性房地产公允价值计量对上市公司净利润影响率计算结果(单位:
万元)
名称
投资性房地产
本期公允价值变动损益
利润总额
净利润
对净利润的影响(%)
期末
期初
方大A
26,546.12
26,004.75
541.37
2,385.05
2,438.60
22.2
中国国贸
235,095.42
237,216.25
-2,120.83
43,662.40
28,966.14
-7.32
武汉控股
874.49
719.82
154.67
8,039.87
5,859.55
2.64
海欣股份
4,158.52
2,432.55
1,725.97
-4,829.90
-3,329.72
-51.8
中国银行
998,600
0
998,600
8,995,500
6,201,700
16.1
白云山A
32,159.76
29,304
2,855.76
19,343.42
14,451.32
19.76
金风科技
5.33
0
5.33
62,663.28
63,471.65
0.01
国脉科技
10,411.20
10,346.30
64.9
6,547.41
6,112.49
1.06
胜利股份
2,856.7
1,596.90
1,259.8
4,343.23
2,719.86
46.32
沱牌曲酒
18,639.14
18,632.53
6.61
6,851.52
4,135.42
0.16
中国平安
405,100
373,100
32,000
1,748,300
1,558,100
2.05
中兴商业
2,456.04
0
2,456.04
11,548.12
7,694.27
31.92
津滨发展
126,538.24
126,492,48
45.76
16,977
7,431.45
0.62
图3:
公允价值变动损益对净利润的影响
通过计算和图3可以看出,这13家以公允价值计量投资性房地产的上市公司中,有11家上市公司的公允价值计量对净利润的影响率大于零,即它们的公允价值变动损益对企业的净利润产生了正影响;2家上市公司的影响率小于零,它们的公允价值变动损益为企业净利润带来了负影响(见图3)。
但对这2家上市公司进行进一步的分析可以发现,在这2家上市公司中,仅中国国贸一家是由于2007年期末投资性房地产的公允价值小于期初值,导致其公允价值变动损益给企业净利润带来-7.32%的影响(见表4)。
而海欣股份的影响率小于零则是由于净利润引起的。
在11家影响率为正数的上市公司中,胜利股份依靠投资性房地产的公允价值变动带来的收益最高,达到了46.32%,接近50%。
此外,方大A、中国银行、白云山A、以及中兴商业的公允价值变动损益对企业净利润的影响率也均接近或者超过了20%(见图3)。
在本文选取的13家上市公司中,公允价值计量投资性房地产对上市公司净利润产生正向影响的为11家,占总数的84.6%,而影响率为负数的上市公司有2家,仅占总数的15.4%。
说明投资性房地产的公允价值计量对上市公司净利润的增加具有一定的正向影响,有利于上市公司净利润的增加。
2.以公允价值模式计量投资性房地产对上市公司所有者权益的影响
公式2:
投资性房地产公允价值计量对所有者权益影响率
表5:
采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司情况(单位:
万元)
方大A
津滨
发展
武汉
控股
沱牌
曲酒
胜利
股份
白云山A
导致的所有者权益变动
4,237.55
9,507
271
178.03
175.23
18,907.83
投资性房地产账面价值
26,546.12
126,538.24
874.49
18,639.14
2,856.7
32,159.76
表6:
采用公允价值计量投资性房地产对所有者权益的影响计算结果(单位:
万元)
方大A
津滨
发展
武汉
控股
沱牌
曲酒
胜利
股份
白云山A
导致的所有者权益变动
4,237.55
9,507
271
178.03
175.23
18,907.83
投资性房地产账面价值
26,546.12
126,538.24
874.49
18,639.14
2,856.7
32,159.76
影响率(%)
15.96
7.51
30.99
0.96
6.13
58.79
图4:
投资性房地产公允价值计量对所有者权益的影响
根据图表4所示,6家上市公司的投资性房地产采用公允价值模式进行计量时,影响率均大于零,说明它对6家上市企业的所有者权益均产生了正向的影响,即以公允价值模式计量投资性房地产对企业的所有者权益增加发挥了正向作用(见表6)。
从影响率方面分析可知,白云山A的影响率最高,达到了58.79%,其他的上市企业除沱牌曲酒之外,影响率都接近甚至超过10%。
表明公允价值计量模式对实现公司短期资产增加方面具有一定的作用(见图4)。
四、影响上市公司采用公允价值计量投资性房地产的因素及建议
尽管上述实例所反映的2007年财务报表显示,大部分上市公司运用公允价值计量投资性房地产对它们的净利润和所有者权益产生了不同程度的正向影响。
但同时也应注意到,在630家存在投资性房地产的上市公司中,却仅有18家上市企业的投资性房地产采用了公允价值模式进行计量,仅占其中的2.86%。
这一数字,说明了上市公司对于采用公允价值计量投资性房地产仍持观望的态度,同时也有一些影响其运用的因素存在。
本文针对这一情况,将重点在这一部分探讨影响上市公司采用公允价值计量投资性房地产的主要因素并提出相应的建议。
(一)影响上市公司采用公允价值计量投资性房地产的因素
1.公允价值计量对会计信息可靠性的影响
自20世纪40年代末英国提出并使用公允价值概念以来,西方一些国家非常重视对公允价值的研究和应用。
近年来,国际会计准则及美国等一些市场经济发达国家的会计准则,纷纷将公允价值作为重要的甚至是首选的计量属性加以运用。
我国从1997年开始在准则中提倡采用公允价值计量,后来由于对公允价值的应用环境和条件估计不足,实践中碰到了许多困难,其中会计信息可靠性的问题尤为重大,甚至出现了大量的利润操纵现象,影响了资本市场的发展。
2001年后,我国基本上回避了公允价值计量,对一些曾经采用公允价值计量的准则进行了修订,重新回归成本计量模式。
随着我国市场经济的发展、资本市场的完善以及国际上对我国市场经济的认可,重新引入公允价值的环境和条件日臻成熟。
2006年新修订的30个涉及会计要素计量的准则中,有17个不同程度地采用了公允价值计量模式。
显然,从计量属性角度看,公允价值在某种程度上代表着财务会计的发展趋势。
上市公司采用公允价值计量可以提高会计信息的相关性,满足信息使用者的决策需要。
而如何为企业会计信息的使用者提供具有高度可靠性的会计信息问题,仍是阻碍企业采用公允价值计量投资性房地产的重要因素。
大多数企业也因此对公允价值计量采取或观望或回避的态度。
2.利润分配原则的影响
资产负债表日,为计算企业经营成果,公允价值变动损益要转入“本年利润”账户,成为企业净利润的组成部分。
根据相关准则的规定企业获得的净利润应分4个层次按顺序分配,包括弥补以前年度亏损、提取法定公积金、提取任意公积金、向投资者分配利润。
公允价值变动损益是企业尚未实现的利得,没有现金流支撑,它作为利润的一部分,是否也要像经营利润一样经过4个层次的分配问题尚存争议。
因此,公允价值变动损益分配原则的不明确,对上市公司采用公允价值计量模式产生了影响。
3.税收政策的影响
在成本计量模式下,会计准则的规定和税法规定的差异主要体现在计提折旧、进行摊销和资产减值等方面。
虽然投资性房地产企业需要计提折旧或按期摊销,会减少企业的账面价值。
但另一方面,这也可以起到抵税的作用,减少了企业现金流的支出。
而所得税实施条例对公允价值变动收益是否缴纳所得税没有明确的规定。
如果上市公司对公允价值净收益缴纳所得税,将会增加税收支出,减少净利润。
由于公允价值变动损益是企业尚未实现的利得,缺乏现金流支撑且税收政策不明确。
企业为减少支出,会采取谨慎的财务政策即保持原有的成本计量模式
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- 浅析 投资 房地产 准则 公允 价值 计量 企业 产生 影响