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出租方、承租方各持一份。
出租方(签名并手印):
承租方(签名并手印):
日期:
篇二:
承租方单方解除租赁合同出租方如何请求赔偿
【编者按】
在目前金融危机的影响下,很多商家经营亏损,无法承担过高的租金,而且不论是出租方另行出租还是承租方转租,都很难找到能承担原租金水平的新的承租人。
在这种情况下,非常容易形成承租方单方解除合同的情况。
面对这种情况,出租人应当如何处理呢?
我们认为,如果出租人处理不好可能要遭受很大的损失,下面,我们通过一个案例给大家一点点启发。
【案情简介】
原告:
祈福公司
被告:
某空调公司
原、被告双方于1997年4月28日签订《房屋租赁合同》,被告租用原告位于深圳市罗湖区深南东路地王大厦43层05单元,租期为5年,从1997年5月15日至20XX年5月14日。
合同约定前三年月租金为港币31,566元,后两年为港币36,300元。
合同还约定由被告负责支付租赁期间的水电费、卫生费、房屋管理费、电话费及其他费用,每月1日向原告交租金,拖欠租金,应向原告支付滞纳金30%。
该合同于1997年6月18日在罗湖区房屋租赁管理办桂园租赁所办理了租赁凭证。
2000年3月,被告提出租金过高,要求减租,原告同意调整,双方多次协商,但未达成一致意见。
2000年8月,被告擅自撤离租赁房屋,停止履行合同。
原告于20XX年4月诉至法院,请求法院判令:
1.解除《房屋租赁合同》;
2.被告支付租金358,266港元,利息12,420.57港元,滞纳金29,572.78港元;
3.被告支付管理费人民币35,032.6元,利息1,056元,滞纳金15,085.62元;
4.没收定金12,626.40港元;
5.被告赔偿房屋空置损失117,390港元。
【争议焦点】
房屋空置后的租金损失应否由被告负责?
原告认为:
被告提出租金过高,要求调整,原告也同意,但在双方未能达成一致的情况下,被告擅自撤离房屋,属单方违约,造成房屋空置的损失应由被告承担。
被告认为:
被告已在8月9日书面通知原告,管理处人员也知道被告撤离;
根据《深圳市房屋租赁管理条例》规定,被告如果拖欠租金达3个月以上的,原告可以解除合同,但在被告超过十几个月未交租的情况下,原告仍未解除合同。
根据合同法第119条规定,即使被告违约,原告应采取合理措施,防止损失扩大,但原告并不采取措施,损失应由原告负责。
【代理律师思路】
一、被告解除合同通知送达事实的认定
被告提出在2000年8月9日已书面通知原告,搬离租赁房屋,被告认为这是解除合同的时间。
据材料显示,原告并未收到该通知,更无同意此时解除合同的书面证据,故被告这一主张很难得到法庭的认定。
根据《合同法》第93、94条的规定,只有三种情况下合同的当事人才能解除合同:
一是双方当事人协商一致;
二是双方约定合同解除的条件出现时;
三是法律规定合同解除的情况出现。
而本案中不存在以上三种情况。
被告擅自搬离租赁房屋,停止履行合同,是违约行为,无视合同对双方的约束力,根据《合同法》第113条规定,应当承担全部的违约责任。
鉴于被告早已搬离房屋,被告也有解除合同的意愿。
原告请求法庭确认解除合同的时间为原告起诉的时间,这样便于计算欠租及空置的损失。
二、造成租赁房屋长期空置,原告是否未尽防止损失扩大的义务?
被告提出,2000年8月9日他们搬离租赁房屋后,即向原告交出钥匙,但原告不接受,原告拒不接受被告交付钥匙的目的,是要造成房屋由被告一直占用的事实,原告以此来索赔。
《合同法》第119条规定,当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大,没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。
对于这一问题,关键是被告举证,被告要举证原告拒绝接受被告的钥匙,没有采取适当措施致使损失扩大,这是十分困难的。
因此,原告只要运用举证责任的分配,即可使原告立于不败之地。
相反,原告抓住一个重要事实,就是直至诉讼开庭前,被告一直没有把钥匙交给原告,房屋一直在被告控制之下,以论证空置房屋的损失应由其承担。
【审理及判决】
经开庭审理,被告未能就2000年8月9日解除合同的书面通知已经送达原告问题举证,也未能对原告拒收钥匙造成房屋空置的问题举证。
法庭未认定被告的主张,被告承担举证不能的责任。
法庭认为:
原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示,合同的形式、内容符合有关法律规定,是合法有效合同,受法律保护。
双方当事人应认真履行。
但由于被告在履行合同期间,以合同约定的租金过高为由,提出要求拆减租金,在与原告未协商结果情况下,擅自搬离承租房屋,停止履行合同义务,其行为是违约行为,应依法承担相应的违约责任。
被告实际早已搬离承租房屋,且在诉讼中,亦表示同意解除租赁合同,故对原告要求确认合同自20XX年4月27日解除的诉讼请求,本院予以支持。
20XX年4月27日合同解除前,被告应按合同约定向原告支付租金及管理费,因此,对原告要求被告按合同约定支付租金及管理费的诉讼请求,本院予以支持。
但在合同解除后,原告提出该房屋仍然空置,已造成原告损失,要求被告按深圳市房屋租赁指导租金标准予以赔偿,因该房屋钥匙在被告处,仍属被告控制的房屋,原告以房屋租赁指导租金标准,即每月130元/平方米,计算至20XX年11月止,理由是充分的,本院予以支持。
另外,被告交付的合同定金港币63,132元,是确保合同完全履行的保证金,由于被告的行为违约,致使合同不能完全履行,因此,原告提出被告尚有一年合同期未履行,按合同履行期五年的比例没收其一年的保证金港币12,624.4元,作为对被告违约的处罚,其诉求符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条的规定,本院予以支持。
法院遂作出判决如下:
一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同书》。
二、被告应向原告支付房屋租金港币321,966元。
三、被告应向原告支付房屋管理费人民币30,879.34元。
四、被告应向原告支付租金滞纳金港币9,885.42元。
五、被告应向原告支付管理费滞纳金人民币1,955.66元。
六、准许原告从被告的房屋租赁合同定金港币63,132元中扣减12,624.40元。
七、被告应赔偿原告房屋空置损失人民币117,390元。
被告不服,向深圳市中级人民法院提起上诉,经二审法院审理,驳回上诉,维持原判。
本案原告的诉讼请求全部得到法院的支持。
【律师的忠告】
其实,本案被告全面败诉的局面完全是可以避免的。
房屋租赁合同的解除,要依法进行。
不能继续履行合同,需要解除合同的一方,通常应提前1-3个月书面通知对方,陈述解除合同的因由及提出解决方案,函件送达对方时,要求对方签收并复函。
如对方拒绝签收,或不予答复,应通过公证送达或特快专递邮寄,解除合同的程序,应依据《合同法》第96条规定的方式进行。
本案被告如果通过公证或专递方式送达8月9日的函件,并在原告拒收钥匙后通过提存公证的方式交接钥匙,或者及时向人民法院请求确认解除合同的效力,则可把损失减至最低。
在经济交往中,解除合同的情况是经常出现的,如果双方当事人以合法的、理性的方法去解决,一定是能够取得双赢的效果。
【编后按】笔者以为,如果没有出现符合法定和约定条件的情况出现,承租人并没有单方解除合同的权利,也就是说出租人有权要求继续履行合同,这体现的是合同法当中“尽量履行合同”的原则。
但问题是,一旦承租方提出解除合同,出租方应当持什么态度,比如承租方正式提出解除合同的要求,又比如承租方交还钥匙。
如果出租方对承租方提出的解除合同的要求和行为采取了一些不恰当的态度和措施,比如对承租方提出的解除合同的要求置之不理,接受钥匙后对空置房放任不管,那就可能需要对扩大的损失承当后果。
篇三:
20XX单方解除不定期租赁合同2篇
某公司因生产之需,于20XX年1月起租赁另一公司的一栋大楼做厂房,合同约定租期两年,若一方在合同期内提前解除合同,应当支付给对方15万元违约金。
20XX年1月,合同到期后,双方未续签合同,某公司仍按原标准交付租金,另一公司亦未提出异议。
4个月后,另一公司突然通知某公司,要求终止合同。
因某公司要求另一公司支付15万元违约金未果而提起诉讼。
审理中,许多人认为另一公司应当支付15万元违约金。
根据我国《合同法》第一百二十五条的规定,当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。
某公司与另一公司的目的在于租赁,彼此所签的租赁合同到期后,双方虽未再续签书面合同,但未续签合同并不等于双方没有合同,双方仍在按原合同继续履行的事实表明,彼此仍在维系并希望实现与原合同相同的目的,故双方虽没有补充协议,但除期限改为不定期外,其余均应按原合同条款履行。
审判法院经审理认为,租赁合同因到期而转化的不定期租赁合同,是一种新合同,合同内容应以双方实际履行情况而定,但由于违约金是一种明确、特殊的严格责任,故原关于违约金条款不能适用于不定期租赁合同。
据此,判决驳回了某公司要求另一公司支付15万元违约金的诉讼请求。
评析安报律师团律师认为:
法院的判决是正确的。
理由如下:
一、某公司与另一公司在租赁合同到期后继续租赁,决定了双方依旧是租赁合同关系,但是形式已经发生改变,由此产生的法律后果也随之改变。
租赁合同分为定期和不定期两种,不同形式的租赁合同,法律调整的方式自然存在不同之处。
我国《合同法》第二百三十六条规定:
”租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。
”根据上述法律规定,本案租赁合同到期后,某公司继续使用并按原标准交付租金,另一公司亦未提出异议,表明该租赁合同已经转为不定期,法律适用也应以调整不定期的条款为依据。
二、原租赁合同继续有效,并不等于原约定的违约条款仍可适用。
违约金是指合同当事人在合同中约定,在合同债务人不履行或不适当履行合同义务时,向对方当事人支付一定数额的金钱。
若当事人在合同中未约定违约金条款,则不产生违约金责任。
一方面,违约金的承担是以”合同当事人在合同中的约定”为要件,当事人之间没有约定、约定不明、超出约定范围均不能适用;
另一方面,尽管某公司与另一公司的找范文就来目的在于租赁,双方按原合同继续履行同样具有租赁的目的,但这仅仅反映在租金、租赁房屋的使用上,已经通过默示履行达成一致,即在这一点上应当继续有效,但对违约金这一必须明示的特殊的严格责任问题,并没有明确确认,故不应沿用;
再一方面,原租赁合同约定提前解除合同必须支付违约金的前提条件,仅仅限制在合同期限所固定的两年以内,并没有谈及两年以外,在原合同转为不定期租赁合同后,固定期限变为不固定,两年的时间已届满的情况下,原违约条款已经失去存在的前提和基础。
三、另一公司有权随时解除合同。
我国《合同法》第六十一条规定:
”合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;
不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。
”该法第二百三十二条也规定:
”当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。
当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
”可见,随时解除合同是另一公司的权利,不过应当在合理期限内通知某公司,该期限通常为一个月。
另一公司只有未在合理期限之前通知某公司的情况下,某公司才能要求另一公司赔偿损失,但这种损失并不是违约金。
2篇1、标的物不符合约定第一百六十五条标的物为数物,其中一物不符合约定的,买受人可以就该物解除,但该物与他物分离使标的物的价值显
受损害的,当事人可以就数物解除合同。
2、标的物不符合约定第一百六十六条出卖人分批交付标的物的,出卖人对其中一批标的物不交付或者交付不符合约定,致使该批标的物不能实现合同目的的,买受人可以就该批标的物解除。
出卖人不交付其中一批标的物或者交付不符合约定,致使今后其他各批标的物的交付不能实现合同目的的,买受人可以就该批以及今后其他各批标的物解除。
3、分期付款出卖人的法定单方解除权第一百六十七条分期付款的买受人未支付到期价款的金找范文就来WWW.downhot.com额达到全部价款的五分之一的,出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。
出卖人解除合同的,可以向买受人要求支付该标的物的使用费。
4、贷款人的法定单方解除权第二百零三条借款人未按照约定的借款用途使用借款的,贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。
5、出租人的法定单方解除权第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
6、出租人的法定单方解除权第二百二十四条承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。
承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
7、出租人的法定单方解除权第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。
承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。
8、承租人的法定单方解除权第二百三十一条因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;
因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。
9、不定期租赁合同当事人的法定单方解除权第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。
当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
10、承租人的法定单方解除权第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。
11、出租人的法定单方解除权第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。
承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的,出租人可以要求支付全部租金;
也可以解除合同,收回租赁物。
12、定作人的法定单方解除权第二百五十三条承揽人应当以自己的设备、技术和劳力,完成主要工作,但当事人另有约定的除外。
承揽人将其承揽的主要工作交由第三人完成的,应当就该第三人完成的工作成果向定作人负责;
未经定作人同意的,定作人也可以解除合同。
13、承揽人的法定单方解除权第二百五十九条承揽工作需要定作人协助的,定作人有协助的义务。
定作人不履行协助义务致使承揽工作不能完成的,承揽人可以催告定作人在合理期限内履行义务,并可以顺延履行期限;
定作人逾期不履行的,承揽人可以解除合同。
14、定作人的法定单方解除权第二百六十八条定作人可以随时解除承揽合同,造成承揽人损失的,应当赔偿损失。
15、托运人的法定单方解除权第三百零八条在承运人将货物交付收货人之前,托运人可以要求承运人中止运输、返还货物、变更到达地或者将货物交给其他收货人,但应当赔偿承运人因此受到的损失。
16、技术开发当事人的法定单方解除权第三百三十七条因作为技术开发合找范文就来同标的的技术已经由他人公开,致使技术开发合同的履行没有意义的,当事人可以解除合同。
17、委托合同当事人的法定单方解除权第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。
因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应当赔偿损失。
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