一级建造师管理合同总结.docx
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一级建造师管理合同总结
第六章建设工程合同与合同管理(分值很高、25分左右)
第一节建设工程施工招标与投标(2、3分)
第一小节施工招标的内容
#一、施工招标应具备的条件
1、招标人已依法成立
2、初步设计及概算该审批的已批准(注意不是施工图设计和预算)
3、招标的范围、方式及组织形式该核准的已核准
4、有相应的资金或资金来源已落实(注意不是全部资金都到位)
5、有招标所需的设计图纸和技术资料(注意不是所有施工图都设计完成)
二、必须进行招标的条件:
应满足(三个范围+四个规模)法规82、83页的内容
(一)三个范围:
1、大型基础设施、公共事业2、全部或部分国资投资3、使用外资的项目
(二)四个规模:
1、施工单项合同200万以上2、物资设备采购单项合同100万以上
3、勘察、设计、监理等服务单项合同50万以上
4、以上单项都不满足但项目总投资3000万以上
三、可不进行招标的项目(6个豁免、法规83页)管理没有
1、涉及国家机密或抢险救灾且不适宜招标的(灾后重建≠抢险救灾)
2、利用扶贫资金实行以工代赈需要使用农民工的
3、施工主要技术采用专利或专有技术的(技术复杂≠专有技术)
4、施工企业自建自用的且企业具有工程相应资质
5、在建工程追加附属小型或主体加层工程
6、法律规定的其他情形。
四、招标方式的确定
(一)公开招标(无限竞争性招标)
1、应该招标的一般应采用公开招标方式
2、招标人不得以不合理理由排斥或限制潜在投标人。
#
(二)邀请招标(有限竞争性招标)
1、如需要采用邀请招标,应经过批准
2、经批准可进行邀请招标的项目是:
①技术复杂或有特殊要求且只有少量几家潜在投标人
②受自然地域环境限制的
③涉及国家机密或抢险救灾且适宜招标但不宜公开招标的
④公开招标的费用与项目的价值相比不值得
⑤法律规定不宜公开招标的
3、邀请招标应当向三个以上发出投标邀请书
#五、自行招标与委托招标
1、自行招标应当具备的能力:
①编制招标文件②组织评标
2、工程招标代理机构分甲、乙两级,没有专业、地域要求,只有乙级代理投资额3千万以下。
六、招标信息的发布与修正
(一)招标信息的发布
1、招标公告应至少在一家国家指定的媒介上发布。
#2、招标公告上不包括评标的方法和标准招标公告
3、招标公告应有招标主要负责人的签名并加盖公章。
#4、招标文件(或资格预审文件)自出售之日起至停止出售之日止,不得少于5个工作日。
5、对招标文件(或资格预审文件)的收费不得以盈利为目的。
6、通过资格预审的投标人,要向其通知出售招标文件的时间和地点
7、招标人在发布招标公告、发出投标邀请书或出售招标文件或资格预审文件后,不得擅自终止招标。
(二)招标信息的修正
1、招标人对招标文件的修正必须以书面形式在提交投标文件截止日至少15日前向所有招标文件收受人发出
七、标前会议(投标预备会或招标文件交底会)
1、无论是会议纪要还是对个别投标人的问题解答,都应以书面的形式发给每个投标人。
2、对问题的答复不需要说明问题的来源。
3、会议纪要和答复函件形成招标文件的补充文件,与招标文件具有同等法律效力,当补充文件与招标文件内容不一致时,应以补充文件为准。
4、招标人可在标前会议上确定延长投标截止时间。
八、评标
1、评标过程分为:
评标准备、初步评审、详细评审、编写评标报告
2、初步评审:
重点审查投标书是否实质上响应了招标文件的要求。
3、计算错误的处理方法:
①以大写为准②以单价为准③以正本为准
4、详细评审是评标的核心,包括技术评审和商务评审。
5、评标委员会推荐的中标候选人应当限定在1至3人,并标明排列顺序
第二小节施工投标的内容
一、研究招标文件
1、“投标人须知”:
是基础信息文件,包括工程概况、招标内容、招标文件的组成、投标文件的组成、招标投标时间安排等关键信息(2010年已考)
二、进行各项调查研究
三、复核工程量#
1、对于单价合同,是以实测工程量结算工程款,但应仔细核算工程量,当发现差距较大时,投标人应该怎么办?
答:
投标人应向招标人要求澄清。
2、对于总价合同,如果业主在投标前对争议工程量不予更正,而且对投标者不利,投标人应该怎么办?
答:
在投标时附上声明:
工程量表中某项工程量有错误,施工结算应按实际完成量计算。
四、选择施工方案
1、施工方案是报价的基础和前提,是招标人评标时的重要考虑因素之一
2、施工方案应由投标人的技术负责人主持制定。
五、投标计算
1、投标计算的必要条件:
预先确定施工方案和施工进度
六、确定投标策略(信誉、低价、缩短工期、改进设计、特殊方案)
七、正式投标
(一)注意投标的截止日期
(二)投标文件的完备性
(三)注意标书的标准
1、标书的提交要求:
签章、密封。
2、投标书需要盖有投标企业公章及企业法人的名章(或签字)
法规的条文是无单位盖章并无企业法人或法人授权的代表人签字或盖章的。
3、由项目经理组织投标的,需提交企业法人对投标项目经理的授权委托书。
第三小节合同的谈判与签约
一、合同订立的程序
1、考点区分:
①要约邀请:
招标人发布招标公告或发出招标文件
②要约:
投标人向招标人提交投标文件
③承诺:
招标人向投标人发出中标通知书
二、施工承包合同谈判的主要内容
(一)关于工程内容和范围的确认
#1、在谈判讨论中,经过双方确认的工程内容和范围方面的修改或调整,应以什么方式作为合同的附件?
答:
以合同补遗或会议纪要的方式
2、为监理工程师提供的也应明确
(二)关于技术要求、规范和方案
(三)关于合同价格条款
1、建设工程合同按计价方式可分为:
①总价合同②单价合同③成本加酬金合同
2、计价方式一般在什么文件中明确规定?
答:
招标文件
#(四)关于价格调整条款(实际中很重要)
1、通货膨胀这一承包人无法控制的风险在合同中可通过什么解决?
答:
价格调整条款
2、什么合同才可以确定价格调整条款?
答:
单价和总价合同都可以
3、确定承包合同实际价格的因素是什么?
答:
合同计价方式和价格调整方式
(五)关于合同款支付方式的条款
1、施工合同付款分四个阶段:
①预付款②工程进度款③最终付款④退还保留金
2、对承包人成本、进度影响较大,是谈判的重要内容。
(六)关于工期和维修期
1、一个重点句:
“作为一个有经验的承包人无法预料的施工条件的变化”等原因所引起的对工期产生不利影响
2、承包人应力争以维修保函代替保留金,这样对承包人有利,对业主也无风险,如真正发生维修费用,业主可凭保函向银行索回款项。
这一做法是比较公平的。
(七)其他特殊条款的完善
三、承包合同最后文本的确定和合同签订
(三)关于合同协议的补遗
1、双方谈判的结果一般以《合同补遗》的形式,有时也可以《合同谈判纪要》的形式,形成书面文件。
第二节建设工程合同的内容(6分左右)
一、1、属于建设工程合同的只有3个:
①勘察合同②设计合同③施工承包合同
2、监理合同和咨询合同属于委托合同。
第一小节施工承包合同的内容
一、施工承包合同示范文本
二、施工承包合同文件
#1、各种施工合同示范文本的组成部分:
①协议书②通用条款③专用条款
#2、施工承包合同文件的优先顺序:
(以下是通用条款的规定,原则是签署日期在后的和内容重要的在前)
①协议书②中标通知书③投标书及附件④专用条款⑤通用条款⑥有关标准、技术文件⑦图纸⑧工程量清单⑨工程报价单或预算书
3、施工合同示范文本中的工程师指的是总监理工程师或发包人指定的代表。
#5、施工承包合同中发包人的义务与权利及承包人的义务与权利(见258页)
7、进度控制的主要条款内容
#①、合同工期的约定:
A、工程竣工验收通过,实际竣工日期为承包人送交竣工验收报告(法规和实务上承包人提交的叫做竣工报告,竣工验收报告是业主验收合格后提出的)的日期;B、工程按发包人要求修改后通过验收的,实际竣工日期为承包人修改后提请发包人验收的日期
这个竣工日期和法规还冲突,见法规122页。
考试注意,各门管各门不要混淆
②、进度计划:
施工组织设计和进度计划应提交工程师确认或提出意见
③、工程师对进度计划的检查与监督:
依据是双方确认的月进度计划。
#对于因承包人自身的原因导致实际进度与计划进度不符时,所有的后果都由承包人承担,承包人无权就经过工程师确认的改进措施追加合同价款,工程师也不对改进措施的效果负责。
④、暂停施工
Ⅰ、工程师要求暂停施工:
在提出暂停施工后48小时内工程师应提出书面处理意见
停工原因:
A、发包人出问题的,发包人承担所有责任(追加合同价款、赔偿损失、顺延工期)
B、承包人出问题的,承包人承担所有责任
C、工程师出问题的,发包人承担所有责任
Ⅱ、发包人违约导致承包人主动暂停施工
Ⅲ、意外事件导致的暂停施工
⑤、竣工验收
发包人应在收到竣工验收报告后28天内组织验收,并在验收后的14天内给予认可或提出修改意见。
如在这两个时间内未做这两件事,视为认可。
从第29天起承担工程保管及一切意外责任。
8、质量控制的主要条款
①工程质量标准
②检查和返工:
工程师的检查不应影响施工的正常进行,如影响了,检查结果不合格,所产生的费用由承包人承担;如合格,追加的合同价款由发包人承担,相应顺延工期。
③隐蔽工程和中间验收:
在隐蔽或中间验收前48小时书面通知工程师验收。
④重新检验:
不管工程师是否验收,当其对已隐蔽的工程提出重新检验的要求时,承包人应按要求剥离或开孔,不能拒绝。
检查结果不合格,一切后果承包人承担;如合格,发包人承担。
⑤工程试车:
#
Ⅰ、单机无负荷试车:
A、组织者:
承包人
B、时间:
试车前48小时书面通知工程师
Ⅱ、联动无负荷试车:
A、组织者:
发包人
B、时间:
试车前48小时书面通知承包人
Ⅲ、投料试车:
在工程竣工验收后由发包人负责。
⑥竣工验收
⑦质量保修
⑧材料设备供应:
#
(1)发包人供应的材料设备
Ⅰ、发包人对其质量负责
Ⅱ、发包人在到货前24小时书面通知承包人,共同清点
Ⅲ、清点后由承包人保管,发包人付保管费,丢失损坏由承包人负责
Ⅳ、使用前由承包人负责检验或试验,不合格不得使用,检验试验费由发包人承担
总结:
质量、费用由发包人负责;保管、检验工作由承包人负责
(2)承包人采购材料设备
Ⅰ、承包人对其质量负责
Ⅱ、使用前承包人按工程师要求检验或试验,不合格不得使用,检验试验费由承包人承担
Ⅲ、使用代用材料应经工程师同意
总结:
质量、费用、保管、检验工作都由承包人负责
9、费用控制的主要条款
①施工合同价款:
约定方式:
固定总价、可调总价、固定单价、可调单价、成本加酬金
②工程预付款:
专用条款中约定预付款的时间和数额;开工后逐次扣回的时间和比例
③工程进度款:
工程量的确认是支付工程进度款的前提
④变更价款的确定:
承包人在工程变更确定后14天内提出变更工程价款的报告,经工程师确认后调整合同价款
⑤竣工结算:
工程竣工验收报告经发包人认可后28天内,承包人向发包人递交竣工结算报告和完整的结算资料
发包人收到结算报告和资料后28天内进行核实,给予确认或提出修改意见
⑥质量保修金:
发包人在质量保修期满14天内结算保修金
第二小节物资采购合同的内容
#一、建筑材料约定质量标准的一般原则:
先国家标准后部门标准最后企业标准,如三个标准都没有或有但采购方有特殊要求,按照双方在合同中约定的技术条件、样品和补充的技术要求执行。
二、包装物一般由供货方负责,且一般不得另收费。
三、验收方式:
驻场验收、提运验收、接运验收、入库验收
#四、确定交货日期的方式:
1、供货方负责送货的,以采购方收货戳记的日期为准
2、采购方提货的,以供货方按合同规定通知的提货日期
3、委托运输的,以供货方发运产品时承运单位签发的日期为准
#五、价格的确定:
1、有国家定价的按国家定价
2、应由国家定价但尚未定价的,其价格应报请物价主管部门批准
3、不属于国家定价的产品,由供需双方协商确定。
六、设备采购合同通常采用固定总价合同,在合同交货期内价格不进行调整
七、设备合同价款的支付分三次:
1、制造前,设备价10%作预付款
2、按规定交付支付设备价80%
3、留10%作设备保证金
第三小节施工专业分包合同的内容
三、工程承包人的主要责任和义务见266页
四、专业工程分包人的主要责任和义务见267页
另外见258页上施工承包合同中发包人的义务与权利及承包人的义务与权利
见269页承包人的主要义务和劳务分包人的主要义务
四页上的知识对比的看
五、合同价款及支付
1、分包工程合同价款应与总包合同约定的方式一致,采用三种中的一种:
①固定价格②可调价格③成本加酬金
2、分包合同价款与总包合同相应部分价款无任何连带关系。
六、禁止转包或再分包
1、分包人不得转包和再分包,但经承包人同意可以将劳务作业再分包。
第四小节施工劳务分包合同的内容
一、劳务分包单位的资质:
设一到二个等级,13个资质类别
#五、保险:
前4条、考点:
什么情况下需要劳务分包人自己办保险手续、支付保险费
记住只有是劳务分包自己的人自己的设备,劳务分包人才可自己办手续,付保险费。
1、劳务分包人施工开始前,承包人应获得发包人为施工场地内的自有人员及第三人办理的人员生命财产保险,且不需劳务分包支付保险费
2、运至施工场地用于劳务施工的材料和待安装设备,由承包人办理或获得保险,且不需劳务分包支付保险费
3、承包人必须为租凭或提供给劳务分包使用的机械设备办理保险,并支付保险费用。
4、劳务分包必须为从事危险作业的职工办理意外伤害保险,并为施工场地内自有人员生命财产和施工机械设备办理保险,支付保险费用。
六、劳务报酬
1、方式:
①固定劳务报酬②计时单价③计件单价
2、采用固定价格的均为一次包死。
八、劳动报酬的最终支付
全部工作完成,承包人认可后14天内,劳务分包人递交完整的结算资料,承包人收到后14天内核实,确认或提出意见,确认后14天内支付劳务报酬尾款。
第五小节项目总承包合同的内容
三、合同主要内容
#项目总承包和施工承包的最大不同之处在于承包商要负责全部或部分的设计,并负责物资设备的采购。
(一)项目总承包的任务:
从时间范围上,一般可包括从工程立项到交付使用的工程建设全过程,具体包括:
勘察设计、设备采购、施工、试车(或交付使用)。
(二)项目总承包的单位的义务和责任
1、承包商进行并负责工程的设计,设计人员和设计分包者如非本合同条件的指定者,必须事先征得业主代表的同意。
(三)发包人的义务和权利
1、负责项目的审批、核准及备案,取得项目用地使用权,完成拆迁补偿工作,
2、有权对承包人的设计、采购、施工提出建议、修改和变更
3、发包人认为必要时,有权发出书面形式的暂停通知。
该类暂停对承包人造成损失时,由发包人承担,造成关键路径延误的,竣工日期相应延长。
第六小节工程监理合同的内容
一、监理人的权利#
(一)一般权利
1、选择工程总承包人的建议权
2、选择工程分包人的认可权
3、对工程建设有关事项(比如工程规划、规划设计、生产工艺设计)向业主的建议权
4、当发现工程设计不符合国家颁布或合同要求的质量标准,监理人应当书面报告业主并要求设计人更正。
(监理不能直接找设计)
5、审批施工组织设计和技术方案
6、征得业主同意,有权发布开工令、停工令、复工令
7、工程上使用材料和施工质量的检验权
8、工程施工进度的检查监督权,工程实际竣工日比合同规定竣工日提前或滞后的签认权
9、工程款支付的审核和签认权,工程结算的复核确认权和否决权。
(二)特别授权
1、监理人在委托人授权下,可对任何承包人合同中规定的义务提出变更
2、监理机构有权要求承包人掉换监理人认为工作不力的人员
(三)调解权:
在委托监理的工程范围内,发包人和承包人对对方的任何要求和意见(包括索赔),必须首先提交给监理机构,由监理机构研究处置意见,再同双方协商确定。
第三节合同计价的方式(3分左右)
第一小节单价合同的运用
1、单价合同的特点是:
单价优先,当总价和单价冲突时,以单价为准调总价。
2、对投标书中明显的计算错误,业主有权先修改后评标。
3、单价合同允许随工程量的变化调整总价,对合同双方比较公平。
4、单价合同的分类:
①固定单价合同:
无论发生什么情况都不对单价进行调整,对承包商不利。
适用于工期较短,工程量不会发生太大变化的项目
②变动单价合同:
发生以下三种情况的任意一种都可调整单价
A、实际工程量发生较大变化时
B、通货膨胀达到一定水平
C、国家政策发生变化时
第二小节总价合同的运用
一、总价合同的含义:
总价合同又称总价包干合同,当施工内容和有关条件不发生变化时,业主付给承包商的价款总额就不发生变化
二、固定总价合同
1、合同总价一次包死,即不再因为环境的变化和工程量的增减而变化,承包商承担了全部工作量和价格的风险。
当然,在固定总价合同中还可以约定,在发生重大工程变更、累计工程变更超过一定幅度或者其他特殊条件下可以调总价。
2、适合于不确定性小的工程。
三、变动总价合同(业主风险大)
#1、可调整总价的情况:
①通货膨胀②设计变更③工程量变化④其他工程条件变化
施工合同示范文本上的调整条件:
①、国家政策法规发生变化
②工程造价管理部门公布的价格调整
③一周内非承包人原因停水、电、气超过8小时。
④双方约定的其他因素
四、总价合同是总价优先,承包商报总价,最终也按总价结算。
和单价合同形式上相似,实质完全不同。
第三小节成本加酬金合同的运用
一、也叫成本补偿合同,承包商不担任何价格和工程量变化的风险,对业主的投资控制很不利
二、适用条件:
1、工程特别复杂,工程技术、结构方案不能预先确定
2、时间特别紧迫,如抢险救灾
三、合同形式:
1、成本加固定费用合同
2、成本加固定比例费用合同
3、成本加奖金合同
4、最大成本加费用合同(非代理型或称风险型CM模式)
四、合同的应用:
在施工总承包管理模式或CM模式中,一般采用这个合同
第四节建设工程担保(4分左右)
第一小节投标担保的内容
一、投标担保的含义
1、定义:
即投标保证金,指投标人保证中标后履行签订合同的义务,否则招标人将没收投标保证金。
2、施工投标保证金的数额:
一般不得超过投标总价的2%,但最高不得超过80万。
3、投标保证金的有效期:
应超出投标有效期30天
4、设计招标投标人提交保证金的数额不得超过勘察设计费投标报价的2%,最多不超过10万
二、投标担保的形式:
见书280页,考的不多
三、投标担保的作用:
保护招标人不因中标人不签约而受损失,投标担保要确保投标人在投标有效期内不撤回投标书,以及投标人在中标后保证与招标人签合同并提交业主要求的履约保证金和预付款保证金。
第二小节履约担保的内容
一、履约担保的含义:
是中标的投标人提交给招标人的保证履行合同的担保
1、履约担保的有效期:
始于工程开工之日,终止日期可约定为工程竣工交付之日或保修期满之日,如约定为工程竣工交付之日,则需另外提供工程保修担保,即如约定为保修期满,则履约保证金包含了保修金。
二、履约担保的形式:
①银行保函②履约担保书③预留保留金(保修担保)
1、银行保函:
商业银行开具,通常为合同金额的10%左右
2、履约担保书:
由担保公司或保险公司开具
3、保留金:
①指发包人每次从工程进度款里扣除一部分款项作为承包人保修的保证。
②保留金一般为每次工程进度款的10%,但总额应限制在合同总价款的5%(通常最高不得超过10%)
③一般在工程移交时,业主将保留金的一半支付给承包人,保修期满后,再支付另一半
4、履约担保的形式由发包人在投标须知中规定,投标人应按招标文件要求提交相应形式的履约担保
第三小节预付款担保的内容
一、预付款担保的含义
1、预付款担保是承包人提交给发包人的
2、预付款是发包人支付给承包人的,一般为合同总价的10%
二、预付款担保的形式
(一)银行保函(主要形式)
1、预付款担保的金额与发包人的预付款是等值的
2、实际有用:
预付款是逐月从工程款中扣,预付款担保也逐月相应减少,承包人应定期从发包人处取得同意此保函减值的文件,送交银行确认,当承包人还完全部预付款,发包人应将保函退还承包人,承包人将其退回银行注销。
(二)担保保函(担保公司出具)
(三)抵押
三、预付款担保的作用:
保证承包人按合同施工,并能偿还发包人已支付的全部预付款
第四小节支付担保的内容
一、支付担保的含义
1、支付担保:
是发包人向中标人提交的担保
2、付款担保:
是业主要求承包人向分包人提交的
二、支付担保的形式:
1、银行保函2、履约保证金3、担保公司担保
发包人的支付担保应是金额担保,额度为工程合同总额的20%~25%。
三、支付担保的有关规定
1、一方违约后,另一方可要求提供担保的第三人承担相应责任。
2、提供担保的内容、方式和责任,发包人和承包人除在专用条款中约定外,被担保方与担保方还应签订担保合同,作为施工承包合同附件
第五节建设工程施工合同实施(4分左右)
第一小节施工合同分析的任务
一、合同分析的含义
1、不同于招投标过程中对招标文件的分析,其目的和侧重点都不同。
2、由企业的合同管理部门或项目中的合同管理人员负责分析。
二、合同分析的目的和作用
1、分析合同中的漏洞,解释有争议的内容
2、分析合同风险,制定风险对策
3、合同任务分解、落实
三、施工合同分析的内容:
(一)、合同的法律基础
(二)、承包人的主要任务:
1、承包人的总任务
#2、工作范围:
由合同中的工程量清单、图纸、工程说明、技术规范所定义
#3、关于工程变更的规定
①工程变更的补偿范围:
通常以合同金额一定的百分比表示,百分比越大,对承包人越不利
②变更的索赔有效期:
由合同具体规定,一般为28天,这个时间越短,对承包人的管理水平越高,越不利
(三)发包人的责任
(四)合同价格
对合同价格应重点分析以下几个方面:
#
1、合同采用的计价方法和合同价格包括的范围
2、工程量计量程序,工程款结算方法和程序(包括进度款、竣工结算、最终结算)
3、合同价格的调整(即索赔条件、调整方法、计价依据、索赔有效期)
4、拖欠工程款的合同责任
(五)施工工期:
特别重视(六)违约责任
(七)验收、移交和保修#
1、竣工验收合格即办理移交。
2、移交是一个重要的合同事件,也是一个重要的法律概念,它表示:
①业主认可并接收工程,承包人施工任务完结。
②工程所有权的转让
③工程照管责任的交接(承包人结束、发包人开始)
④保修责任的开始
⑤合同规定的支付条款有效
3、移交不能表示项目管理的结束,也不能表示合同管理结束。
第二小节施工合同交底的任务
一、合同分析后,合同管理人员应向各层次管理者作“合同交底”
二、合同交底的目的和任务:
判断标准:
为了合同任务更好的实施。
第三小节施工合同实施的控制
一、施
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