房地产估价师考试《案例与分析》真题与解析精校版Word下载.docx
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房地产估价师考试《案例与分析》真题与解析精校版Word下载.docx
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〔1+0.5%〕3
50%/〔1+3×
2.注册房地产估价师搜集了甲、乙、丙、丁四个交易实例,在选取可比实例并进展调整时做法正确的选项是〔 〕。
A.甲带有当地著名小学的入学指标,应在权益状况中予以调整
B.乙的成交价格是带车位价格,应将车位在实物状况中予以调整
C.丙的价格为周边同类房地产挂牌价,可按经历调整其与实际成交价的差价
D.丁的成交价为卖方实得金额,应对其进展税费负担调整
3.关于本次抵押估价的说法,正确的选项是〔 〕。
A.法定优先受偿款包括未归还贷款余额,以及实现抵押权时涉及的税费
B.抵押净值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额
C.再次抵押价值=〔未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额〕×
抵押率
D.再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/抵押率
〔二〕某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权,甲房地产开发公司〔以下简称甲公司〕方案参加竞买,委托乙房地产估价机构〔以下简称乙机构〕对该地块进展估价以提供最高竞买报价参考。
经估价方法适用性分析,乙机构决定采用假设开发法中的动态分析法进展测算。
经市场调查,乙机构认为类似工程将来市场客观投资回报率为7.5%,而甲公司投资部门预测为9%,董事会期望的投资回报率为8%~10%。
4.本次估价的价值类型为〔 〕。
5.估价测算中应采用的投资回报率为〔 〕。
A.7.5% B.8%
C.9% D.10%
6.假设测算该商品工程将来净收益为2000万元/年,开发期为2年,投资回报率为i,那么共在价值时点的开发价值为〔 〕。
[1-i/〔1+i〕38]
[1-i/〔1+i〕40]
[1-i/〔1+i〕38]/〔1+i〕2
[1-i/〔1+i〕40]/〔1+i〕2
〔三〕甲公司于2021年5月购得一幢登记用处为办公的两层临街房屋,首层建筑面积为2000m2,二层建筑面积为1500m2,该房屋于2021年1月出租给乙公司,租赁期限为10年,乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼,并在二层顶部加建了500m2的包房,2021年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款,2021年8月该房屋所在区域被列为征收范围,丙房地产估价机构分别于2021年、2021年承受委托,对房屋进展了抵押估价和征收估价。
7.该房屋的抵押建筑面积应为〔 〕m2。
8.如甲公司2021年3月未能归还贷款,关于房屋处分的说法错误的选项是〔 〕。
9.关于该两次估价的技术处理的说法,正确的选项是〔 〕。
A.抵押估价时应按酒楼用处,评估有租约限制价值
B.抵押估价时应按办公用处,评估无租约限制价值
C.征收估价时应按酒楼用处,评估有租约限制价值
D.征收估价时应按当地政府认定的用处,评估无租约限制价值
10.关于该房屋装修价值处理的说法,正确的选项是〔 〕。
C.征收估价时装修价值由征收当事人协商确定,协商不成的可以委托评估
D.征收时由征收部门根据乙公司提供的发票、完税凭证等确定
三、以下房地产估价报告存在多处错误,请指明其中的13处〔每指明1处错误得3分,此题全对得40分。
请在答题纸上作答,每个错误对应1个序号,未将错误内容写在序号后面空格处的不计分〕
封面〔略〕
致估价委托人函
×
公司:
受贵公司委托,我公司对贵公司所属的位于×
市×
路×
号×
2房地产抵押价值进展了评估。
估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考根据而评估房地产抵押价值。
价值时点为2021年9月11日。
注册房地产估价师根据估价目的,遵循估价原那么,在实地查勘、广泛搜集有关市场信息和估价对象信息的根底上,全面分析了影响估价对象市场价格的因素,并运用比拟法和收益法,最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下〔币种:
人民币〕:
评估单价30157元/m2,评估总价10815万元,大写人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。
房地产估价〔公章〕
二〇一四年九月十七日
目录〔略〕
估价师声明〔略〕
估价假设和限制条件〔略〕
估价结果报告
一、估价委托人〔略〕
二、估价机构〔略〕
三、估价对象
〔一〕估价对象描绘
1.位罝〔略〕
估价对象位于×
号,四至〔略〕,所处区域达“七通〞,即通路、通信、通电、通上水、通下水、通燃气、通热力,根底配套设施完善。
大酒店属五星级酒店,建成于1998年,总楼层为26层,有201间客房,餐饮、会议、娱乐、健身等设施齐全。
本次估价对象所在层数为五~八层,设有各种客房64间。
酒店主体建筑物为钢混构造,按五星级酒店标准装修和装备相应设施设备〔详细装修情况及设施设备状况略〕,维护保养状况良好。
〔二〕估价对象权属状况
2,土地使用证号:
〔其他内容略〕
估价对象为×
2,五~六层、七~八层分别办理了单独的房屋所有权证〔证号略〕,每层建筑面积一样。
〔其他内容略〕
经注册房地产估价师调查核实,至价值时点估价对象权利状况完好,不存在地役权、抵押权等他项权利。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考根据而评估房地产抵押价值。
五、价值时点
2021年9月11日〔与实地查勘完成之日一致〕
六、价值类型〔略〕
七、估价根据〔略〕
八、估价原那么〔略〕
九、估价方法〔略〕
十、估价结果
根据估价目的,遵循估价原那么,在进展实地查勘、广泛搜集有关市场信息和估价对象信息的根底上,全面分析了影响估价对象市场价格的因素,并运用比拟法和收益法,估算确定估价对象房地产在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为〔币种:
单价30157元/m2,总价10815万元;
注册房地产估价师知悉的估价对象的法定优先受偿款为0元,故最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值为:
单价30157元/m2,评估总价10815万元,大写:
人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。
十一、注册房地产估价师〔略〕
十二、实地查勘期〔略〕
十三、估价作业期
2021年9月11日。
应该是一段时间2021年9月11日-2021年9月14日
十四、估价对象变现才能分析
变现才能是指假定在价值时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。
估价对象土地用处为商业用处,其建筑形式符合酒店经营的需要,故通用性一般。
估价对象为酒店五~八层,已办理产权证明,其使用及经营不受其他房地产的影响,可独立使用。
根据合法用处和产权状况,五~六层、五~八层拥有独立的房屋所有权证,估价对象可分割转让性较好。
〔变现才能其他分析略〕
估价技术报告
一、估价对象实物状况描绘与分析〔略〕
二、估价对象区位状况描绘与分析〔略〕
三、估价对象权益状况描绘与分析〔略〕
四、市场背景描绘与分析〔略〕
五、最高最正确利用分析〔略〕
六、估价方法适用性分析
经过分析,拟采用比拟法和收益法进展估价。
〔各种估价方法适用性分析及估价方法定义略〕
七、估价测算过程
〔一〕比拟法
比拟法原理:
选取一定数量的可比实例,将它们与估价对象进展比拟,根据其间的差异对可比实例成交价格进展处理后得到估价对象价值或价格的方法。
计算公式:
比准价格=可比实例成交价格×
交易情况修正系数×
市场状况调整系数×
房地产状况调整系数
〔1〕可比实例A确实定
G公寓式酒店十一层,2021年5月9日的市场正常成交价格为27800元/m2。
〔2〕可比实例B确实定
W公寓式酒店十八层,2021年10月10日的市场正常成交价格为28500元/m2。
〔3〕可比实例C确实定
Y公寓式酒店七层,2021年8月11日的市场正常成交价格为29412元/m2。
〔可比实例的详细房地产状况描绘略〕
房地产价格比拟因素条件说明表
工程
估价对象
实例A
G公寓式酒店
实例B
W公寓式酒店
实例C
Y公寓式酒店
交易单价/〔元/㎡〕
待估
27800
28500
29412
交易情况
正常
交易日期
2021-9-11
2021-5-9
2021-10-10
2021-8-11
房地产状况调整
区位状况调整
商业繁华程度
商业繁华度较高
离市商服中心间隔
约9000m
约13500m
楼层
五~八层/26层
十一层/26层
十八层/32层
七层/38层
交通便捷度
交通便捷
环境景观
人文、环境较好
根底设施
七通
公共效劳设施
完善
临街状况
两面临街
实物状况调整
建筑规模
较大
建筑构造
钢混
设施设备
电梯、中央空调系统,送排风系统、消防系统、楼宇自控系统、综合管线系统等
装饰装修
精装修
无装修
空间布局
合适酒店使用
外观
较优
层高
3m
工程质量
建成年代
1998
2021
维修养护情况
使用功能
酒店
停车位
配有地上、地下停车位、能满足要求
权益状况调整
剩余土地使用年限
30.7年
35年
36年
37年
规划用处
商业
3.建立比拟根底〔过程略〕
根据估价对象与可比实例的各种因素,编制比拟因素条件指数表。
比拟因素指数确定方法如下:
〔1〕交易情况修正
可比实例A、B、C均为市场正常交易,故对交易情况无需修正。
〔2〕市场状况调整
以估价对象价值时点为100,可比实例的交易日期与价值时点较接近,自2021年1月以来,该市酒店业房地产市场呈上涨趋势,经调查分析2021年10月至2021年9月平均每月上涨1%。
〔3〕房地产状况调整
以估价对象为100,按照可比实例比拟因素说明进展调整修正。
比拟因素条件指数表
实例A
实例B
实例C
100
市场状况调整〔交易日期〕
104
113
101
工程
估价对象
区位状况调整
商业繁华程度
98
楼层
102
交通便捷度
环境景观
根底设施
公共效劳设施
临街状况
实物状况调整
90
105
106
经测算,可比实例A、B、C修正调整后的价格分别为28841元/m2、28661元/m2、26690元/m2。
〔测算过程略〕
将估价对象各项影响因素与可比实例的各项影响因素相比拟,得到三个可比实例修正调整后的价格。
三个价格比拟接近,故采取简单算术平均值作为比拟法最终价格。
〔28841+28661+26690〕÷
3=28064〔元/m2〕
〔二〕收益法
收益法原理:
预测估价对象的将来收益,利用报酬率将将来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
式中,Ai为将来各期的净收益,Y为报酬率,n为收益年限。
1.计算酒店五~八层年经营收入
经测算,酒店五~八层年经营收入为26753354元〔测算过程略〕。
2.计算总费用〔总营业支出〕
估价对象为经营性酒店用房,所发生的费用主要为直接经营本钱、经营费用、维修费、管理费、保险费、税金等。
酒店年总费用=经营本钱及经营费用+管理费用及财务费用+维修费+保险费+相关税金
〔1〕经营本钱及经营费用
经营本钱及经营费用占年经营收入的25%〔根据略〕,即:
26753354×
25%=6688338〔元〕
〔2〕管理费用及财务费用
管理费用及财务费用为经营收入的3%〔根据略〕,即:
3%=802601〔元〕
〔3〕维修费
按建筑物重置价格的2%计算,房屋重置价格为3500元/m2〔根据略〕。
年维修费=3500×
2%=251033〔元〕
〔4〕保险费
按建筑物重置价格乘以保险费率2‰〔根据略〕计算,即:
年保险费=3500×
2‰=25103〔元〕
〔5〕相关税金
税金是指房屋所有权人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加。
税金按国家税法规定执行,综合税率17.5%,税金按总经营收入计取。
相关税金=年经营收入×
17.5%
=26753354×
=4681837〔元〕
由上,年总费用=经营本钱及经营费用+管理费用及财务费用+维修费+保险费+相关税金=6688338+802601+251033+25103+4681837=12448912〔元〕
年净收益A=年经营收入-年总费用
=26753354-12448912
=14304442〔元〕
报酬率取12%〔确定过程略〕。
根据估价对象的国有土地使用证记载,土地使用权终止日期至2045年5月16日,剩余使用年限为30.7年;
估价对象所在建筑物为钢混构造,耐用年限为60年,已使用16年,剩余使用年限为44年;
根据建筑物剩余使用年限与土地剩余使用年限孰短原那么,确定估价对象收益年限为30.7年。
根据公式,估价对象收益价值计算如下:
V=A/Y[1-〔1+Y〕-n]
=14304442÷
12%×
[1-1/〔1+Y〕]
=115651209〔元〕
评估单价=115651209÷
3586.18=32249〔元/㎡〕
〔三〕估价对象市场价格
根据上述测算,比拟法测算结果为28064元/m2,收益法测算结果为32249元/m2,两种方法的结果差距较小,最终采用简单算术平均法确定估价结果,那么:
估价对象单价=28064×
0.5+32249×
0.5=30157〔元/m2〕
估价对象总价=30157×
3586.18=10815〔万元〕〔取整到万元〕
〔四〕估价对象抵押价值
根据委托人提供的资料及注册房地产估价师的调查,估价对象在价值时点的法定优先受偿款为0,故:
房地产抵押价值:
10815万元-0元=10815万元
八、估价结果确定〔略〕
附件〔略〕
四、指出并改正以下房地产估价文书的错误〔此题10分。
错处不超过4个。
如将正确的内容改错,那么每改错1处倒扣2.5分,此题最多扣至零分,请在答题纸上作答,不得在试卷上改错〕
本次估价背景情况如下:
估价对象房地产登记用处为工业,现状用处为办公,由业主自用。
估价对象于一年前向银行办理了抵押,曾委托房地产估价机构进展估价,现因向原贷款银行申请信贷的需要,房屋所有权人委托同一房地产估价机构再次估价,估价委托人仅提供了估价对象权属证明复印件,注册房地产估价师进展实地查勘时,发现估价对象进展了加层,但未办理相关审批、登记手续。
以下是该房地产抵押估价报告中“估价假设和限制条件〞的内容片段:
估价假设和限制条件
一、估价假设
〔一〕一般假设
1.假设估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场,估价对象可在公开市场上自由交易,并能维持持续使用。
2.估价委托人提供了估价对象的?
房屋所有权证?
和?
国有土地使用证?
复印件,我们不保证复印件与原件的一致性,也未向政府有关部门进展核实,本次估价假设估价委托人提供的资料真实、合法、准确、完好,并以此为估价前提。
3.实地查勘仅限于对估价对象外观、使用状况、区域状况的一般性查看,未对房屋主体构造、隐蔽工程等内在质量进展专业测试,本次估价以房屋内在质量符合国家有关标准并足以维持平安的正常使用为前提。
4.注册房地产估价师已对房屋平安、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注,在无理由疑心估价对象存在平安隐患且无相应的专业机构进展鉴定、检测的情况下,假定估价对象能正常平安使用。
〔二〕未定事项假设
本次估价无未定事项假设。
〔三〕背离事实假设
据估价委托人介绍,至价值时点估价对象存在尚未注销的抵押登记,因为估价目的为再次抵押,本次估价不考虑在先的抵押担保债权的影响,以估价对象处于完好权利状况为假设前提。
〔四〕不相一致假设
1.估价对象登记用处为工业,实际用处为办公,本次估价以估价对象按照办公用处持续使用为假设前提。
2.经实地查勘,发现估价对象已加层,实际面积与登记面积不一致,本次估价采用估价委托人提供的实际面积数据,并以此面积数据准确为假设前提。
〔五〕根据缺乏假设
本次估价无根据缺乏假设。
二、估价报告使用限制〔略〕
2021年房地产估价案例与分析答案
简答一:
1.估价根本领项是指估价目的、价值时点、估价对象和价值类型。
第一次估价的估价目的是抵押贷款评估,第二次估价的估价目的是转让估价;
第一次估价的价值时点是2021年9月,第二次估价的价值时点是2021年7月;
第一次估价的估价对象是该综合楼整体,第二次估价的估价对象是该综合楼六层的局部办公用房;
第一次估价的价值类型是抵押价值,属于非市场价值中的慎重价值,第二次估价的价值类型是市场价值。
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