房地产XX水岸一期项目可行性研究报告Word下载.docx
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本项目建设资金由A房地产开发公司自筹一部分,向银行借款一部分,通过预售房款解决现金流紧的张问题。
根据收益计算,所得税前项目的财务内部收益率为39.14%,财务净现值4696.08万元,投资回收期2.88年。
投资利润率15%,利税率17%。
财务分析结果表明,项目的社会效益和经济效益较好。
1.3研究结论及建议
本项目属房地产住宅开发项目,符合国家城镇住宅开发建设产业政策,开发用地及项目建设规划手续已在办理,建设资金筹措完毕,现场建设条件具备。
针对商品房升级换代,住宅建设由低档走向高档的发展趋势和石嘴山大武口区已有一部分收入较高的住房消费群体,户型规划为中高档住宅,根据对石嘴山市大武口区住宅市场分析预测,项目开发有市场销路。
财务分析结果表明,项目经济效益可行。
本项目开发土地利用石嘴山市大武口区黄河大道北侧用地,经济效益较好。
从目前房地产市场分析,商品住宅结构性的矛盾还很突出,建议在下一步方案规划时,对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研,尤其是面积较大的高层住宅,如完全作为住宅,要根据市场变化作出更为准确的市场定位,调整户型或面积,并做好工程建设规划,加强楼盘营销工作,降低开发建设成本,尽量减小项目风险。
1.4主要经济技术指标
“X水岸’’项目主要经济技术指标见表1—1。
表1-1“X水岸”项目主要经济技术指标
序号
项目名称
单位
指标
1
总占地面积
平方米
22688
2
总建筑面积
47646
3
建筑容积率
2.1
4
小区绿化率
%
40
5
户均面积
平方米/户
128.18
6
地下车库
个
60
7
综合售价:
别墅
元/平方米
6100
小高层住宅
4350
高层住宅
4150
8
停车库
元/位
9000
9
建设投资
万元
16483.29
10
每平方米建设投资
元
2000
11
投资利润率
15
2、市场分析与营销战略
2.1当前住宅市场现状
房地产投资增速将略有减缓。
在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下,地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制,对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。
与此同时,加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。
因此从整体上看,如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位,未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓,但估计不会低于20%。
市场供求不平衡矛盾将继续存在。
近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有:
上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。
但是,由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国,且大部分流入了房地产领域,未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。
房地产价格将保持上升趋势。
从对供求关系的分析可以判断,未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势,原因是:
第一房地产市场供求发展不平衡的矛盾(特别是需求将继续迅速增长的趋势)必然反映在房价的持续增长上;
第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨;
第三从经济学理论来看,房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。
目前我国经济高速发展,居民收入持续增加、除非遭遇金融危机,经济增长趋势被迫中断,否则房价的运行趋势只会上升,而不可能下降。
普通住房供应量将上升,高档住宅供应量将减少。
为了合理引导住房建设与消费,国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持,并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。
未来2—3年,随着各地房地产宏观调控细则的相继出台,中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。
东部地区仍将是投资的主要区域,中西部地区将保持较快投资增速。
东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降,中、西部地区将继续保持较快的投资增速,在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。
房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。
部分开发企业将转移战线,大力开拓东部二、三线城市市场,并逐渐向全国延伸,从而带动这些城市房地产市场的发展。
2.2石嘴山市商品房现状与市场需求
石嘴山市整体房地产市场经历了前期的快速膨胀阶段,产品市场供应呈粗放型速增,产品质量,产品结构发展不平衡。
现在市场处于提高发展时期,房地产市场逐渐回归理性,产品开发的市场导向性增强,切合市场的产品发展空间增大。
石嘴山市房地产市场近年项目供应量充足,但由于项目定位及产品开发缺乏客观的市场依据,需求者对产品细分需求概念不成熟(需引导),盲目跟随市场行为导致项目产品同质化现象仍然大量存在。
市场竞争力较差,差异化产品的市场引导及供应量不足,不能满足市场多层次的消费需求,造成近年市场存量的增加,空置率增长。
经过政府部门的有关调空。
空置率有所下降。
2.3“花园式住宅”的市场需求及发展
“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤,也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。
随着石嘴山市城市居民收入的日益增加,物质文化生活水平不断提高,居住条件也从只要求户内宽敞、舒适,转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来,不仅要求规划合理,建筑容积率低,而且要求绿地率高。
根据石嘴山市城市经济社会发展,以及商品房今后发展趋势预测,这类“花园住宅”将有不小的市场消费需求,并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。
“花园住宅”的表现为:
2.3.1住宅市场多元化
在住宅市场日趋活跃,买方面临多种选择的今天,一个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性,换句话说,住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。
前两年,石嘴山市住宅市场针对一些消费群体,推出高标准、多户型新型住宅,由于住宅小区环境优美、品质高,售价合理,销售业绩较好,得到政府的好评。
从中可以看出,住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。
对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。
市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高,并要求从业人员的专业水平也应随之提高。
2.3.2
商品房市场进入品牌角逐时代
随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈,住宅市场品牌商品房的出现势在必行。
在商品房日益走向买方市场的今天,消费者对于商品房的关注将越来越具体全面,不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全,还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等,这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。
同时,开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用,加大投资力度,全面提升楼盘品质,瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。
在去年石嘴山市房地产及相关产业展示会上,许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向环境优美舒适的方向转变,“塞上水乡”高档住宅的成功开发,就是一个最好的例子。
商品房市场出现品牌角逐趋势的原因,主要有:
(1)中高档小区的市场潜力。
石嘴山市改革开放20年来,经济快速发展,城市居民收入水平有很大提高,城市人均收入和消费居国内大中城市中等水平,据有关资料统计,富裕家庭约占2%左右,最近两年,富裕家庭这一比例又有提高,今后还将进一步提高。
这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大。
(2)商业消费潜力。
由于近几年国家对西部的扶持,石嘴山市的经济飞速发展,提高了石嘴山市在国际国内的知名度,为石嘴山市城市经济发展带来前所未有的机遇,商贸旅游繁荣,驻市各类商业机构众多,今后私营企业也越来越多,私营企业主的住房需求趋旺,随着多种所有制成分共存的发展,大面积户型住宅可办公和居住两用,因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求,像“塞上水乡”、“湖畔家园”这样环境优美、档次较高的住宅,无论是销售或出租都有较大的市场潜力。
(3)项目区位市场潜力。
“X水岸”背靠星海湖,环境得天独厚,是开发中高档住宅小区不可多得的地段位置,加上开发建设条件优越,开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势,并蕴藏着巨大的区位市场潜力。
2.3.3
“花园式住宅”的亮点
(1)建筑物外形讲究大气、开放的人文特征。
由于建筑风格的变化多以线条为中心,因此,建筑物外形的形式美要讲究线条、色彩、材料质感,建筑物外形要和周边地理环境相协调。
“X水岸”以凝重浑厚的色彩,或以现代简洁的风格,或以挺拔大气的建筑,
(2)建筑空间环境的营造独具匠心。
城市高层建筑是现代建筑物的表现形式之一,它不仅是为了反映其建筑艺术本身,满足人们居住的需求,而且还必须借助于良好的建筑空间环境的营造,以减少和克服人们的各种负面心态。
“X水岸”突出了高层住宅小区低建筑密度、高绿化率的独特优势。
有利于围合成具有向心力的小区景观,而且能够恰如其分地设置户型。
(3)环境和建筑充分协调。
建筑离不开环境,环境能映衬建筑。
建筑与环境形成和谐、整体的形象,能促使人们心理、生理机制活跃起来,达到心旷神怡的目的。
“X水岸”环境的艺术组合体现自然美与人工美相结合、双向交互式的和谐统一。
极具审美内涵和个性特征的空间,引出了人们对文化的追溯。
2.3.4消费者对住宅质量和物业管理的关注
消费者购房是个人的投资置业行为,因此质量是购房者首要关注的问题。
住宅质量要从几个方面进行全面考虑。
一是安全性方面,主要是结构安全和设备安全。
二是功能性方面,住宅应具有完备的居住功能,将来高价格的住宅应是最好的住宅。
三是舒适性方面,包括卫生、日照、通风、室外环境等。
四是适用性方面,一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构,对住宅消费也有不同的要求,因此会形成若干即期消费。
所以,住宅设计要超前并考虑可改造。
物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。
对于购房者来说,包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要,他们要求物业管理具有多种功能和高品位,收费合理,物有所值。
2.3.5
住宅开发向规模化发展
前几年,石嘴山市城市住宅开发数量发展过快,但开发规模偏小。
目前石嘴山市已有商品房多个楼盘,但大多规模较小,不但开发成本高,还引发住宅市场恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。
新时代的住宅不仅要求户内居住舒适,有足够的居住空间,功能设施齐全,还要有合理的销售价格。
房地产开发商只有通过大规模、低成本开发,才能满足用户的要求。
石嘴山市目前开发的汉唐庭院、塞上水乡、锦云花园等开发建设规模都在千户以上,具有很强的市场竞争力。
住宅开发向规模化发展,形成新的住宅市场竞争,也促使楼盘向规模化方向发展。
2.4当前住宅市场面临的矛盾和问题
在市场需求不断提高、市场竞争日趋激烈的情况下,加强房地产开发的项目管理,改善及解决管理过程中存在的问题,既能提高企业管理水平,也是提高项目质量、盈利水平与市场竞争力的需要,更是满足市场、服务客户的需要。
主要存在以下四点:
(一)项目决策前,不重视可行性研究
在当前国家宏观调控政策越来越严厉的背景下,开发风险明显加剧,但某些开发商认为调控会很快过去,对政府的调控力度估计不足,对市场前景盲目乐观,没有请专业人士对市场和政策做一个深入的分析研究,把自己的经验代替可行性研究,增加自己的投资风险。
另一方面未能提前对地块本身的特点和周边情况的配置以及规划条件进行了解,尤其是不清楚当地的规划要求,导致在做方案时才发现问题,但已成事实,无端增加成本。
(二)方案规划和施工图设计改变随意性
开发商对方案和施工图不够重视,随意性大,认为在施工阶段改也来得及,却不知道这是本末倒置的行为。
在设计阶段甚至更早发现问题,并给予解决,对以后施工起到事半功倍的效果,如果在施工过程中发生了大量设计变更或者业主方应自己的要求进行大量变更,不仅造成工程不能顺利进行,延长了工期,还会发生大量索赔情况,更引起很多项目的价格重新审核,如果是招标工程,很多报价项目就是无效报价,容易使工程造价脱离控制,超出概算。
(三)项目的现场管理有缺陷
现场管理机制不规范,现场人员责任不明确或权限不清晰,现场人员做不了主,不敢做主,事无巨细均要请示汇报,尤其在工程变更签证方面,不能及时对工程变更作出意见,为不影响工期,很多时候都是施工已成事实,联系单还没下达,时间一长,当事人就容易忘记当时情况,造成索赔和决算困难,在重要施工阶段如果停工等待批复,会使进度计划得不到控制,还会引起索赔。
(四)对前期物业重视不足,物业服务不到位
物业服务管理,对房地产开发企业来讲就是售后服务,是项目管理不可分离的一部分。
专业的物业管理水平是企业品牌建立和保持的原因之一。
对前期物业不够重视,就相当于放弃了一个好管家,即使能在项目完成后请到好的物业公司,那也是在亡羊之后了,对项目有可能形成永远也无法弥补的遗憾。
另一方面,物业公司限于自身赢利和管理惰性,未能积极处理售买双方的关系,售后维修不及时,配套设施不到位,物业服务不到位等,造成用户不交或拖欠管理费,从而陷入恶性循环。
2.5营销战略
2.5.1确定项目整体形象
“X水岸”地处石嘴山大武口永康南路以西,黄河大道以北。
地段位置优越,小区整体形象根据“人与自然”这一主题,强调综合环境和居住生活方式协调,注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通,人与自然的和谐,从规划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小区主体形象,营造21世纪高素质物业,“X水岸”的开发将是石嘴山市又一个精品住宅小区。
2.5.2“卖点”分析
“X水岸”住宅小区凭借其优越的地段位置和区位优势,小区住宅销售的“卖点”主要是:
(1)小区规划不是简单的规划,而是和一期有配套的建筑特色,塑造石嘴山市第二步行街。
此外,开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计,这又是一大亮点。
(2)配套设施能提供全面、综合的配套服务,注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。
由于此地段地处优越,周边环境优美,设施齐全。
学校,医院,商城一应具全,是选择住宅的最佳小区。
1)物业管理在一期的基础上更加完善化,服务更加周到全面,管理高质量、高水平。
2)“X水岸”通过立体化、主题化的园林绿化将自然和建筑有机的融为一体,演绎出一座美丽的花园式大社区。
在山高云淡、水清树茂之间,因山就水,现代建筑与传统园林完美揉和,建筑尽其自然舒展布置,营造浓缩的山水意境。
2.5.3营销推广策略
高素质的物业开发,除了高水平的规划、设计外,还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段,高标准的经营和管理,以确保项目有市场销路,开发商有合理的收益。
根据本项目市场定位和开发特点,拟采用以下营销推广策略:
(1)广告宣传策略。
由于许多楼盘的成功开发与经营,A房地产开发公司已在石嘴山市消费者心目中建立了良好的信誉,对后期项目的开发销售较为有利。
“X水岸”项目要针对确定的目标群体,按计划、分阶段,系统地对小区的整体形象和“卖点’’集中进行广告宣传。
广告媒体包括:
现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等,具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定。
促销策略。
1)促销的阶段性策略。
一般按以下阶段促销:
①销售准备阶段;
②首次公开展销和跟进销售阶段;
③二次公开展销及跟进销售阶段;
④三次公开展销及跟进销售阶段;
⑤扫尾阶段销售。
应根据不同的销售阶段,制定不同的销售策略。
2)销售对象及销售时机。
本项目销售对象主要是:
①拟更新换代商品房的消费者;
②收入较高或中、高收入的消费者;
③其他消费者。
最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况:
以及市场情况而定。
3)促销手段。
拟采用多种促销手段,包括:
①广告宣传;
②内部认购;
③人员直销;
④举办展销会;
⑤集团认购;
⑥有针对性(销售对象)的举办展销会;
⑦灵活多样的付款方式;
⑧工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺;
⑨售楼现场样板房促销;
⑩其他促销手段。
2.5.4定价策略
(1)价格定位。
①根据石嘴山市目前房地产屋源交易信息,同类商品房销售价格见表2-1。
表2-1楼盘销售价格情况表(2012年)
楼盘名称
房屋类型
平均售价
地段位置
备注
永康花园
住宅
4100
永康南路
多层
水务清华
4360
世纪大道
高层
文鹏小区
4000
黄河市场
锦云花园
别墅
6000
青山南路
2层
汉唐庭院
4400
永乐南路
恒大绿洲
4300
贺兰山南路
都市花园
4600
永康北路
小高层
新世界花园
4450
鸣沙路
石嘴山市2012年住宅楼盘销售情况分析,中高档住宅售价每平方米在4000—4600元之间;
别墅式高级住宅每平方米6000左右。
由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别,开发成本各异,仅作参考。
②“X水岸”价格定位为高档住宅,考虑上述因素,小高层定价为4350/平方米,高层定价为4150/平方米,连排别墅定价为6100/平方米,停车库90000/个。
3、项目选址及建设条件
3.1项目选址
进入21世纪后,人们买房,不光看房型、地段、朝向,还要看小区的环境、园林设计、信息网络等是否到位。
本着节约用地,少占耕地,减少拆迁移民有利于场区合理布置和安全运行几有利于保护环境和生态,依据1、造就石嘴山市建设规划的要求。
2、适应小区投资项目的要求。
3、适应小区房屋用途的要求。
4、拥有便利的交通条件。
5、满足土地的地质条件,市政基础设施等因素需要。
我们选定位置(详见附图:
场址位置图)。
选址位置:
黄河西路以北,永康南路以西。
3.2建设条件
3.2.1位置优越
“X水岸”项目建设地块位于石嘴山大武口永康南路以西,黄河大道以北,空气清新,水质优良,主干道黄河路向前直通市中心区。
沿永康南路一带的住宅区,是石嘴山市较早开发的商品住宅片区,区内人口众多商业网点密布,生意兴隆,呈现一派繁荣景象。
与此片区优雅、清新、和谐、宁静的环境形成鲜明的对比。
随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立,中高档住宅的更新换代将成为新的趋势,依托星海湖自然环境,“X水岸”住宅开发建设具有无可比拟的区位优势。
3.2.2交通方便
该地区已有的主干道黄河路和旁边的北京路及满城南街形成小区四通八达的交通网络。
经过的公共汽车有5路,9路,一二厂班车。
其中坐5路车可以10分钟到达汽车站。
坐车由该片区至市中心只需10分钟,交通十分便捷。
3.2.3建设厂区“五通”条件具备
市政设施有;
道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。
形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。
供水;
自备深水井。
供电:
市政供电。
天然气:
具备接入。
通信:
直接由石嘴山市话通信网接入
场地:
建设场地为一片空地,土地平整,无须拆迁。
住宅小区商业及文化教育配套设施齐全
“风情水岸”距离石嘴山黄河医院,黄河市场,七中,六中,光明中学距离很近
东面:
石嘴山银行,黄河东街黄河市场
西面:
背靠石嘴山绿化基地,星海湖
南面:
火炬广场,光明中学
北面:
黄河医院,永康商业街
4、建设规模及功能标准
4.1建筑面积和内容
根据市规划局规划批复,“X水岸”项目建设为中高品质住宅小区,初步规划总建筑面积47646平方米,其中小高层5橦面积18234平方米、高层2橦面积26882平方米、别墅8橦面积2530平方米,车位60个。
4.2功能设施标准
4.2.1建筑使用功能
2012年石嘴山市住宅流行模式为:
家庭向大户型化发展,户规模5口户为主,户结构以核心户为主,两代人家居住。
居住环境质量有较大的改善和提高,城市公共交通和私人汽车有一定发展,;
学校和托儿所与住宅距离较近,能满足服务半径步行距离的要求;
公共服务设施逐步完善,满足居民文化和购物等要求,环境绿化有较大提高。
2012年住宅的套型模式:
各空间的功能更加明确,设备和装修上更加体现个性,其舒适、配套及与环境协调是发展趋势。
套型的灵活性和适应性要求更高,并使空间有可能再划分。
套型基本面积达到国家预定的目标。
根据这一趋势,“X水岸”住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。
4.2.2设施标准
住宅的室内环境,设备与设施,以及消防、安全防护等基本要求须符合《宁夏自治区城市住宅建设标准》和有关规范,并按中高档住宅有关标准设计。
(1)住宅装饰及设施标准:
住宅为初装修,厨房、卫生间一次装修完成。
外墙:
高级外墙涂料;
内墙:
全为毛面;
门窗:
高级塑钢窗,分户门;
阳台:
高级塑钢封闭式阳台;
其他:
楼梯间踏步为面砖,墙面喷塑,塑料扶手。
(2)小区配套设施:
小区设有院内花园、草地、休息椅、地下停车库、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、数字电视及通信系统以及保安监视系统等。
4.2.3住宅户型规划
根据“X水岸”区位环境和住宅市场需求,初步规划如表4-1:
表4-1户型
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